پیش خرید ملک در دبی و خرید قسطی؛ پیش‌پرداخت، پلن‌های پرداخت و هزینه واقعی در ۲۰۲۶

به گزارش بازار، پیش خرید ملک در دبی معمولاً با پیش‌پرداخت ۱۰ تا ۲۰ درصد آغاز می‌شود و در ۹ ماه نخست ۲۰۲۶ حدود ۷۱ درصد معاملات مسکونی این شهر از همین مسیر انجام شده است. در خرید قسطی خانه در دبی، جمع پرداختی برای یک واحد ۱ میلیون درهمی در هر سه پلن رایج حدود ۱٬۰۴۵٬۰۰۰ درهم است و تفاوت اصلی آن‌ها در زمان پرداخت پول است.

سهم پیش فروش ملک در دبی چقدر است؟

داده معاملات اداره اراضی دبی که Property Monitor منتشر کرده، از ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ نزدیک ۱۱۵ هزار معامله مسکونی را نشان می‌دهد و بیش از ۸۱ هزار مورد آن پیش‌فروش بوده است.

منبع: داده معاملات اداره اراضی دبی به روایت Property Monitor، گردآوری املاک AKT، آبان ۱۴۰۵.

بخش بزرگی از بازار املاک دبی پیش از پایان ساخت خرید و فروش می‌شود و قرارداد این خریدها در سامانه‌ای به نام «عقود» (Oqood) ثبت می‌شود. مراحل این مسیر و پروژه‌های در حال عرضه را می‌توان در راهنمای پیش‌خرید ملک دبی در املاک AKT دید.

از هر ۱۰ معامله مسکونی دبی، حدود ۷ معامله پیش از پایان ساخت بسته می‌شود. به همین دلیل پرسش اصلی بیشتر خریداران انتخاب پلن است: کدام پلن با درآمد و برنامه مالی آن‌ها جور درمی‌آید؟

پیش‌پرداخت و پلن‌های پرداخت چگونه‌اند؟

بررسی ۱٬۵۷۶ پلن پرداخت در ۹۷۷ پروژه در حال فروش دبی نشان می‌دهد که پیش‌پرداخت در ۸۶ درصد پلن‌ها ۲۰ درصد یا کمتر است. در ۴۱ درصد پلن‌ها این رقم به ۱۰ درصد یا کمتر می‌رسد.

رایج‌ترین تقسیم‌بندی‌ها ۵۰/۵۰ و ۶۰/۴۰ هستند. عدد اول سهمی است که تا پایان ساخت پرداخت می‌شود و عدد دوم سهمی که هنگام تحویل واحد سررسید می‌شود.

این پلن‌ها به‌طور میانگین ۴۰ درصد قیمت را به روز تحویل موکول می‌کنند. فقط ۱۱ درصد پلن‌ها پرداخت را به بعد از تحویل هم می‌کشانند و فاصله میانه تا تحویل در این پروژه‌ها ۱۵ ماه است.

شرایط خرید قسطی خانه در دبی هم بر همین پلن‌ها استوار است. در خرید اقساطی خانه در دبی، خریدار طبق قرارداد با سازنده هر قسط را به حساب امانی پروژه واریز می‌کند و سند در پایان به نام او صادر می‌شود.

هزینه واقعی سه پلن پرداخت روی یک واحد ۱ میلیون درهمی

جدول زیر پلن ۶۰/۴۰، پلن ۵۰/۵۰ پس از تحویل و خرید نقدی را روی یک واحد نمونه کنار هم می‌گذارد. قیمت واحد در هر سه ستون یکی و پیش‌پرداخت در هر دو پلن قسطی ۲۰ درصد فرض شده است.

منبع: محاسبه نمونه بر پایه تعرفه اداره اراضی دبی و پلن‌های منتشرشده سازندگان، گردآوری املاک AKT. نرخ هر درهم ۷۳٬۵۰۰ تومان، ۱۳ آبان ۱۴۰۵.

جمع کل هر سه ستون یکی است و همین نکته‌ای است که در تبلیغ پلن‌ها کمتر گفته می‌شود. پلن پرداخت از قیمت کم نمی‌کند و زمان پرداخت را جابه‌جا می‌کند. سه چیز این پلن‌ها را از هم جدا می‌کند.

اولی پرداخت روز تحویل است. در پلن ۶۰/۴۰، خریدار باید ۴۰۰ هزار درهم را یک‌جا آماده کند و بهتر است این مبلغ از همان روز امضا در برنامه مالی او جا داشته باشد.

دومی نرخ ارز است، چون قسط‌ها به درهم تعیین می‌شوند. خریداری که درآمدش به تومان است، با ۱۰ درصد بالا رفتن نرخ برای ۸۰۰ هزار درهم باقی‌مانده حدود ۵٫۹ میلیارد تومان بیشتر می‌پردازد. خریدار نقدی با پرداخت کامل در روز امضا از این نوسان کنار می‌ماند.

سومی زمان شروع اجاره است. واحدی که هنوز تحویل نشده اجاره‌ای هم ندارد و درآمد آن پس از تحویل آغاز می‌شود. از همان زمان شارژ ساختمان هم می‌آید که در جمیرا ویلج سیرکل حدود ۱۴ درهم برای هر فوت مربع در سال است و برای یک‌خوابه ۸۰۰ فوتی به حدود ۱۱ هزار درهم می‌رسد.

درباره خرید نقدی هم یک نکته هست: تخفیف نقدی را باید جداگانه از سازنده پرسید و تا وقتی در قرارداد نیامده، آن را در محاسبه نیاورد.

هر پلن برای چه کسی است؟

پلن ۶۰/۴۰ برای خریداری مناسب است که می‌داند تا روز تحویل پول بزرگی به دستش می‌رسد؛ مثلاً از فروش ملکی دیگر یا پایان یک سرمایه‌گذاری. او در دوره ساخت فشار کمتری حس می‌کند، اما باید برای روز تحویل برنامه روشنی داشته باشد.

پلن ۵۰/۵۰ پس از تحویل برای کسی است که می‌خواهد خودش در واحد زندگی کند یا آن را اجاره بدهد و بخشی از قسط‌ها را با همان اجاره بپردازد. این پلن‌ها کمیاب‌ترند و باید در چند پروژه جست‌وجو کرد.

خرید نقدی به کسی می‌خورد که پولش آماده است و از نوسان نرخ ارز می‌ترسد. او همه هزینه را در روز امضا می‌پردازد و هر چه بعداً رخ دهد، روی قیمت درهمی او اثری ندارد.

معایب خرید ملک در دبی پیش از تحویل

خرید پیش از تحویل به‌خاطر پیش‌پرداخت کم جذاب است، اما خریدار چند موضوع را هم می‌پذیرد که بهتر است از ابتدا روشن باشد.

تاریخ تحویل مهم‌ترین آن‌هاست. فاصله تا تحویل در نیمی از پروژه‌ها بین ۹ تا ۲۷ ماه است و خریدار باید ببیند قرارداد برای تأخیر چه مهلت و چه جبرانی پیش‌بینی کرده است.

عقب افتادن قسط هم هزینه دارد. قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی و اصلاحیه‌های آن مبلغی را که سازنده می‌تواند کسر کند به درصد پیشرفت ساخت گره زده است، پس این بند قرارداد را باید پیش از امضا خواند.

فروش پیش از تحویل هم به شرایط سازنده بستگی دارد. بسیاری از سازندگان تا پرداخت درصد مشخصی از قیمت، مجوز انتقال قرارداد را صادر نمی‌کنند.

سند هم تا پایان پرداخت‌ها صادر نمی‌شود. خریدار تا آن زمان ثبت عقود را در دست دارد که نام او را به‌عنوان خریدار در دفتر ثبت موقت اداره اراضی ثبت می‌کند.

پیش از امضای قرارداد پیش خرید چه چیزی را چک کنیم؟

قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ دبی سازنده را موظف می‌کند برای هر پروژه پیش‌فروش یک حساب امانی (Escrow) داشته باشد. پول خریدار به این حساب می‌رود و برداشت از آن به پیشرفت ساخت وابسته است.

ثبت پروژه و حساب امانی آن را می‌توان در اپلیکیشن Dubai REST، متعلق به اداره اراضی دبی، دید. شماره حسابی که در قرارداد آمده باید با همین اطلاعات همخوانی داشته باشد و هر قسط فقط به همان حساب واریز شود.

در قرارداد هم چهار بند ارزش بازخوانی دارد: تاریخ تحویل، جریمه دیرکرد، متراژ نهایی واحد و هزینه‌هایی که از روز تحویل به عهده خریدار می‌آید.

عکس: Jpbowen، Wikimedia Commons، مجوز CC BY-SA ۴.۰

جمع‌بندی

پیش خرید ملک در دبی راه رایج ورود به این بازار است، چون با حدود یک‌چهارم قیمت می‌شود قرارداد را بست. اما جمع پرداختی با تغییر پلن تفاوت چندانی نمی‌کند و تصمیم اصلی، انتخاب زمان پرداخت است. کسی که پرداخت روز تحویل، نرخ ارز و تاریخ شروع اجاره را پیش از امضا حساب کند، پلن را بر اساس عدد انتخاب کرده است.