بازار؛ گروه مسکن: تا همین چند سال پیش گرفتن وام، آخرین راهکار خانواده کم درآمد جامعه برای خانه دار شدن بود، اما تورم افسار گسیخته بازار مسکن در سال‌های گذشته حالا دولت را ناچار به پرداخت وام برای اجاره خانه کرده است. مسئولین دلال بازی و سوداگری را دلیل اصلی رشد قیمت مسکن در سال‌های گذشته می‌دانند. محمود زاده معاون وزیر راه و شهرسازی که مسکن را بازاری مناسبی برای سرمایه گذاری می‌داند، پیشتر گفته بود که حاشیه سود مناسب این بازار موجب شده که دچار سفته‌بازی شود. اما کارشناسان بازار مسکن ریشه گرانی خانه در کمبود عرضه می‌دانند.
بیت الله ستاریان کارشناس بازار مسکن در این‌باره به بازار می‌گوید: نیاز سالانه کشور به مسکن سالانه چیزی حدود یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد است در حالیکه در بهترین شرایط تعداد خانه‌های ساخته شده در داخل به ۸۰۰ هزار واحد هم نمی‌رسد. حتی در برخی از سال‌ها تنها ۳۰۰ هزار خانه در سال ساخته شده است.
به گفته او، به دلیل کسری تولید در سال‌های گذشته امروز چیزی حدود ۴ میلیون خانه کم داریم.
او که پرداخت وام ودیعه مسکن را مسکنی کوتاه مدت بر درد گرانی خانه می‌داند، گفت: برخلاف آنچه اعلام شده تعداد خانه‌های خالی در کشور بسیار کم بوده و ۴ تا ۵ درصد خانه‌های ساخته شده را به خود اختصاص داده است.
نیاز سالانه بازار مسکن چیزی حدود یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد است. اما در بهترین حالت تولیدمان تنها ۸۰۰ هزار واحد بوده و در برخی از سال‌ها همچون سال ۹۰ تولیدمان تنها ۳۰۰ هزار واحد بوده است
اجاره یک روز خانه معادل چند ساعت کار است؟
«نیاز سالانه بازار مسکن چیزی حدود یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد است، اما در بهترین حالت تولیدمان تنها ۸۰۰ هزار واحد بوده و در برخی از سال‌ها همچون سال ۹۰ تولیدمان تنها ۳۰۰ هزار واحد بوده است. به دلیل کاهش تولید مسکن در سال‌های گذشته امروز با بیش از ۴ میلیون کسری خانه مواجه هستیم.» ستاریان کارشناس بازار مسکن در توضیح ادعای خود می‌گوید: در شرایطی که تعداد خانه‌ها با نیاز بازار مساوی باشد، یک کارمند با درآمد حاصل از ۲ ساعت کارکرد خود از پس هزینه اجاره یک روز خود بر می‌آید و درآمد حاصل از ۶ ساعت کار خود را می‌تواند در سایر بخش‌ها هزینه کند. در این حالت سهم مسکن از سبد هزینه خانوار بین ۱۰ تا ۱۵ درصد بوده و رشد حاشیه نشینی صفر خواهد بود.
او ادامه داد: اما در کشوری که مدعی است عرضه در آن بیش از تقاضا بوده و با مازاد مسکن مواجه است هزینه اجاره یک روز معادل درآمد حاصل از ۴۵ دقیقه از کارکرد یک کارمند بوده و سهم تامین مسکن از سبد هزینه خانوار تنها ۸ درصد بوده و نرخ رشد حاشیه نشینی منفی خواهد بود. حالا خود مقایسه کنید شرایط در کشور ما مشابه کدام یک از این حالت‌ها است که مسئولان کمبود عرضه را رد کرده و حتی مدعی‌اند که مسکن موجود در بازار بیش از نیاز بازار است.
به گفته ستاریان، در حال حاضر متوسط نرخ اجاره روزانه در تهران معادل درآمد حاصل از ۱۲ ساعت کار یک کارمند است.
در شرایطی که تعداد خانه‌ها با نیاز بازار مساوی باشد باید یک کارمند با درآمد حاصل از ۲ ساعت کارکرد خود از پس هزینه اجاره یک روز خود بر بیاید اما اگر میزان عرضه بیش از نیاز بازار باشد، هزینه اجاره خانه مادل درآمد ۴۵ دقیقه کارکرد کارمند است. در ایران به دلیل کمبود عرضه اجاره یک روز خانه معادل درآمد ۱۲ ساعت کار یک کارمند است
ودیعه های خانه های اجاره وارد بورس می شود
بر اساس آنچه اعلام شده مبلغ وام ودیعه مسکن برای کلانشهر تهران ۵۰ میلیون، کلانشهرهای دیگر ۳۰ میلیون و برای دیگر شهرستان‌ها ۱۵ میلیون تومان با سود ۱۳ درصد در نظر گرفته شده است و افرادی که بیمه هستند و کد کارگاهی دارند می‌توانند از کد کارگاهی برای ضمانت استفاده کنند. طبق تصمیمات اتخاذ شده اقساط وام ۵۰ میلیون تومانی، ماهی ۵۴۰ هزار تومان، ۳۰ میلیون تومانی ماهی ۳۲۵ هزار و ۱۵ میلیون تومانی ماهی ۱۶۰ هزار تومان است. اما دولت در حالی قصد دارد که با این روش اقشار کم درآمد جامعه را مور حمایت قرار دهد که به گفته فعالین بازار مالکان این روزها بیشتر به دنبال دریافت ودیعه هستند تا بتوانند در بازارهایی همچون دلار و سکه و بورس سرمایه گذاری کنند. همین مساله موجب شده که میزان پول پیش دریافتی مالکان نسبت به سال های گذشته چند برابر شود.
بر اساس گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۲۰ میلیون و ۹۸۶ هزار تومان برآورد شده که نسبت به ماه گذشته که متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی ۱۹ میلیون و ۷۱ هزار تومان بود، افزایش حدود ۱ میلیون و ۹۱۴ هزار تومانی را نشان می‌دهد
قدرت اجاره مستاجرها آب رفت
درست در شرایطی که بسیاری اعتقاد داشتند بازار مسکن بیشتر از این گنجایش افزایش قیمت را ندارد و از سال ۹۹ بازار به ثبات نسبی می‌رسد، ملک هم شانه به شانه دلار و طلا و خودرو بالا رفت. بر اساس آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی متوسط قیمت مسکن از حدود ۱۵ میلیون تومان در اسفند ۹۸ به ۲۱ میلیون رسیده است. بر اساس گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۲۰ میلیون و ۹۸۶ هزار تومان برآورد شده که نسبت به ماه گذشته که متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی ۱۹ میلیون و ۷۱ هزار تومان بود، افزایش حدود ۱ میلیون و ۹۱۴ هزار تومانی را نشان می‌دهد.
حالا اگر قرار باشد مانند گذشته میزان اجاره را یک پنجم قیمت خانه در نظر بگیریم می‌توان ادعا کرد که متوسط قیمت اجاره هر مترمربع خانه برای پایتخت نشین‌ها چیزی حدود ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان دانست. یک حساب کتاب ساده نشان می‌دهد که کمک ودیعه مسکن دولت برای مستاجرها معادل اجاره تنها ۱۱.۹ متر خانه در تهران است در حالیکه این رقم در خرداد معادل اجاره ۱۳ متر خانه بوده است. با این اوصاف اجاره یک آپارتمان ۶۰ متری به طور متوسط ۲۵۲ میلیون تومان برای مستاجرها آب می‌خورد. البته این رقم در مناطقی همچون شهرک سینا(واقع در جنوب تهران) بین ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان و در مناطق شمالی تهران گاهی حتی به بالای یک میلیارد تومان هم می‌رسد.
اگراجاره هر مترمربع خانه برای پایتخت نشین‌ها چیزی حدود ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان دانست. یک حساب کتاب ساده نشان می‌دهد که کمک ودیعه مسکن دولت برای مستاجرها معادل اجاره تنها ۱۱.۹ متر خانه در تهران است در حالیکه این رقم در خرداد معادل اجاره ۱۳ متر خانه بوده است
ناتوانی ۱.۹ میلیون خانوار در اجاره خانه
افزایش قیمت خرید خانه و به تبع آن اجاره بها در شرایطی رخ داده که بر اساس مطالعات طرح جامع مسکن، حدود ۳۰ درصد مستاجران، نیازمند حمایت مالی دولت هستند. از طرفی بر اساس آخرین آمار نفوس و مسکن، بیش از ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار شهری داریم که از این تعداد ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار یعنی حدود ۳۰.۷ درصد آنها مستاجر هستند. با این اوصاف چیزی حدود یک میلیون و ۹۸۰ هزار خانوار این روزها حتی در تامین هزینه اجاره خانه هم دچار مشکل هستند در حالیکه وام ودیعه تنها به ۶۰۰ هزار خانوار ایرانی تعلق خواهد گرفت. با این شرایط به نظر می‌رسد که نزدیک به یک میلیون و ۳۰۰ هزار مستاجر که سهمی از تسهیلات حمایتی دولت برای دریافت وام ودیعه نمی‌برند، روزهای سختی را در پیش خواهند داشت.
مستاجرهایی که ناچارند برای فرار از کاهش قدرت نقدینگی خود برای اجاره خانه به خانه‌های کوچک متراژ تر و شهرهای حاشیه ای پناه ببرند. بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی حدود یک چهارم جمعیت کشور گرفتار بد مسکنی و حاشیه نشینی هستند که این معضل ناشی از کاهش قدرت خرید افراد در بازاری مانند مسکن و گسترش فقر بوده است. حالا کارشناسان می‌گویند اگر مسئولان چاره ای نیاندیشند شرایط بدتر هم خواهد شد و شاهد حاشیه نشینی در اطراف شهرهای حاشیه ای هم خواهیم بود.
اما معلوم نیست این چرخه تا کی ادامه خواهد داشت و بعد از بروز پدیده‌هایی همچون پشت بام خوابی، اجاره انباری برای سکونت و کانکس نشینی یا اجاره یک خانه توسط دو مستاجر، چه سرنوشتی در انتظار خانوارهای خواهد بود که افزایش نرخ تورم هر روز شرایط بدتری برای آنها رقم می‌زند.
نظر شما