مریم بزی؛ بازار: افزایش قیمت ملک و همچنین اجاره بها در سال های گذشته همراه با تورم به وجود آمده، مشکلات زیادی را در حوزه مسکن، بخصوص در بحث اجاره نشینی به وجود آورده است.این روزها مستأجران به دنبال راهی هستند تا سقفی برای خود دست و پا کنند اما مشکل اینجا است که تعیین نرخ اجاره بها توسط بنگاه داران و مالکان از هیچ قانونی تبعیت نمی کند.
با توجه به تورم به وجود آمده و بالا رفتن قیمت مصالح و بالتبع آن افزایش قیمت خانه، مسکن اجاره ای هم یافت نشده به طوری که در پایین ترین محله گرگان هم امروزه نمی توان خانه ای مناسب تهیه کرد. برای اطلاع از سقف تعیین شدن برای افزایش اجاره بها و چگونگی اجرایی شدن آن در گرگان به سراغ «محمدرضا صنعتی»، رئیس اتحادیه املاک گرگان رفته ایم که مصاحبه وی با بازار در ادامه خواهد آمد.
* آیا به نظر شما با توجه عزم دولت برای ساخت مسکن در کشور، می تواند به کاهش قیمت ها کمکی کند؟
خوشبختانه دولت قدم های خوبی در زمینه تولید مسکن برداشته است و اگر بتواند طی چهار سال، چهار میلیون مسکن به مردم تحویل دهد، می توانیم شاهد اتفاقات خوبی در بخش کاهش اجاره ها و خرید و فروش ملک باشیم.
در دهه ۸۰ بنگاه داران املاک اجاره بها را مشخص می کردند، ولی در حال حاضر خود مالک مشخص می کند در حالی که مردم ما را مقصر افزایش قیمت ها می دانند. در واقع املاکی ها، هیچ نقشی در افزایش اجاره بها ندارند بلکه سیستم اداری و دولتی نتوانسته تاثیر و کنترل زیادی بر این موضوع داشته باشد.
املاکی ها، هیچ نقشی در افزایش اجاره بها ندارند بلکه سیستم اداری و دولتی نتوانسته تاثیر و کنترل زیادی بر این موضوع داشته باشد
یک زمان، قیمت اجاره براساس قیمت ملک بود و به طور مثال اگر قیمت ملک ۵۰۰ میلیون بود، یک هفتم از قیمت کل، رهن باید پرداخت می شد اما هم اکنون قیمت خانه در مناطق پایین شهر گرگان، متری حدود ۱۶ میلیون تومان است و اگر بخواهیم یک خانه ۱۰۰ متری را قیمت گذاری کنیم، حدود یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان می شود و اگر بخواهیم براساس یک پنجم قیمت ملک، رهن آن را حساب کنم، قیمت ها سر به فلک می کشد.به دلیل افزایش هزینه های معیشت و مشکلات اقتصادی ملاک تعیین اجاره بها بر اساس تورم شده است.
* فضای مجازی چه میزان در افزایش قیمت مسکن نقش دارد؟
فضای مجازی و اپلیکیشن های فعال در این زمینه یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در کشور هستند. مافیایی در کشور وجود دارند که برای خودشان قیمت گذاری کرده و آن را تثبیت می کنند و مردم هم از این افزایش قیمت ها می ترسند.
* مصوبه هیئت وزیران در ارتباط با عدم افزایش اجاره بها تا چه اندازه ارزیابی و رصد می شود؟
در سال ۹۹ بر اساس مصوبه هیات وزیران افزایش سقف اجاره بها برای کلان شهرها ۲۵ درصد و سایر شهرها ۱۵ تا ۲۰ درصد اعلام شد اما این قانون آن چنان که باید اجرایی نشد. براساس این مصوبه مالک حق ندارد از سقف تعیین شده اجاره بهای بیشتری دریافت کند و طبق قانون اگر سقف اجاره بها در دفتر املاکی رعایت نشود، آن واحد جریمه مالی شده که برای بار اول چهار میلیون تومان، بار دوم ۱۵ میلیون تومان و بار سوم ۲۰ میلیون تومان است.
همچنین بحث تعلیق آن دفتر املاک هم مطرح می شود و حتی ممکن است که پروانه کسب آن ها باطل شود. همه قراردادهایی که در دفاتر املاک منعقد می شود به دلیل شناسایی واحدهای خالی و دریافت مال اجاره و درصد دارایی باید دارای کد رهگیری باشد و بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادی که بین متعاملان نوشته می شود باید از نظر شرعی و قانونی ایرادی بر آن وارد نباشد.
اگر بخواهیم براساس یک پنجم قیمت ملک، رهن آن را حساب کنم، قیمت ها سر به فلک می کشد
در این قانون بندهایی هم مشخص شده که اگر مالکی بخواهد، دستور تخلیه بگیرد، باید ادله ای مانند تعمیرات، داشتن فرزند و واگذاری ملک به وی، اقامت خودش در منزل، مشکلات اجتماعی و اخلاقی و غیره داشته باشد لذا دست مالکان باز است. اگر خانه احتیاج به تعمیرات داشته باشد باید از ادارات مربوطه مانند مسکن و شهرسازی و شهرداری مجوز ارائه شده و از تاریخ صدور حکم تخلیه باید دو ماه به مستاجر مهلت بدهد.
* به نظر می رسد، با تعیین سقف توسط دولت، قراردادهای پنهانی ایجاد شود؟
بله درست است؛ با توجه به تعیین سقف برای اجاره بها و افزایش قیمت مسکن، قراردادهای پنهانی بین صاحبان املاک و موجرها افزایش یافته است. گرانی های به وجود آمده در کشور باعث افزایش قیمت مسکن در سطح کشور و گلستان شده و تا قیمت مسکن پایین نیاید، قیمت اجاره بها هم کاهش نخواهد یافت.
مردم مجبور هستند برای اینکه سقفی بالای سرشان باشد به گرانی ها در حوزه مسکن تن بدهند در نتیجه با توجه به افزایش اجاره بها منازل قرارداد های پنهانی بین صاحبان املاک و موجرها زیاد شده است. البته مردم هم با قبول این قیمت ها به افزایش میزان اجاره بها و بالا رفتن قیمت مسکن کمک می کنند.
* نحوه اخذ مالیات بر مسکن چگونه بوده و چه در تأثیری بر قیمت ها دارد؟
بر اساس ماده ۷۷ قانون مالیات مستقیم که از سال ۹۵ باید اجرایی می شد، سازنده ها بابت نحوه ساخت و ساز و خرید و فروش باید مالیات پرداخت کنند. در پایان کار سازندگان باید بین ۲۰ تا ۲۵ درصد از سود منافعی که می برند به دولت مالیات پرداخت کنند، مسلما این ۲۰ درصد بر روی قیمت خانه تاثیرگذار است و اگر این اتفاق بیفتد مردم و خریدار دچار آسیب می شوند.
با توجه به تعیین سقف برای اجاره بها و افزایش قیمت مسکن، قراردادهای پنهانی بین صاحبان املاک و موجرها افزایش یافته است
البته ما یک قیمت تعرفه ای در قانون نظام صنفی برای هر واحد مشخص کرده ایم که اگر چنانچه از این قیمت بیشتر تعرفه دریافت کنند، به استناد ماده ۵۰ و ماده دو قانون تعزیرات حکومتی جرایمی برای آنها در نظر گرفته شده است. اگر این اتفاق بیفتد و تمامی هزینه تمام شده ملک، طبق فرمول محاسبه شده و البته حق نداشته باشند که سودی بیشتر از ۳۰ درصد دریافت کنند، قیمت خرید خانه تثبیت می شود.
سیستم قضایی هم پای کار است و هر جایی که مشکلی باشد، ورود پیدا می کنند، حتی از شهرداری خواستند بابت افزایش قیمت پروانه ها به آنها توضیح دهند، امیدواریم دولت هم پای کار باشد تا بتوانیم با مشکلات حوزه مسکن مبارزه کنیم.
نظر شما