بازار؛ گروه راه و مسکن: قانون پیش فروش مسکن مصوب سال ۸۹ با عُمر ۱۱ ساله خود ظاهرا هنوز نتوانسته مشکلات بخش تقاضا و بخش عرضه را همزمان مرتفع کند. مشکلات به وجود آمده از بابت فروش یک واحد مسکونی به چند نفر و وجود چندین هزار پرونده در دادگاهها باعث شد تا مجلس شورای اسلامی و نمایندگان وقت آن روزها به این فکر بیافتند که قانونی تصویب کنند تا مشکلات پیش فروش مسکن تا حد ممکن کاهش یابد و پرونده های فروش یک واحد مسکونی به چند نفر برای همیشه و تا حد ممکن از بین برود.
اما ایرادات چه بودند؟ رعایت نشدن تعهدات از سوی خریدار برای تکمیل منابع مالی و همچنین استفاده از مصالح نامرغوب در احداث ساختمان توسط سازنده و یا فروش یک واحد آپارتمانی به چند خریدار توسط سازنده و نهایتا تشکیل پرونده های قضایی باعث شد تا چندین و چند بار این قانون در پیش نویس خود تغییرات و اصلاحاتی را در پیش بگیرد. اما ظاهرا این قانون مشکلاتی فراتر از آنچه که تصور می شد دارد.
پیش فروش به عنوان یکی از راهکارها و روش های تامین منابع مالی برای مسکن دار شدن از بسیار پیش تر در کشور رایج بوده است و بسیاری از مردم از طریق پیش خرید و پیش فروش می توانند صاحب خانه شوند. زیرا به این طریق می توانند آرام آرام پول خود را به پروژه ها تزریق کنند و سازنده نیز تامین مالی خواهد شد و به شکل زمان دار و درطول زمانبندی اقدام به تکمیل واحد مسکونی پیش فروش شده خواهد کرد.
یکی از مسائل مهم حوزه تامین مالی و بازار مسکن موضوع پیش فروش مسکن است. پیش فروش به خریدار و سازنده کمک میکند و میتواند مسیری برای تعادل بخشی به بازار مسکن باشد و علاوه بر این برکاتی همچون افزایش شفافیت و تسهیل تامین مالی ساخت مسکن دارد.
تصویب و اجرای اصلاحات قانون پیش فروش ساختمان کمک می کند تا روش مالی مطمئن و موثری برای رفع نیاز مسکن انجام شود، بدون آنکه تعهداتی برای دولت ایجاد شود. اما سوال این است که چرا اصلاحات تا این حد سخت و دشوار و با تاخیر همراه است.
قانون پیش فروش مسکن بعد از آن تخلفاتی که بابت فروش یک ملک به چند خریدار صورت گرفت بیش از پیش احساس شد بنابراین در قانون پیش فروش مسکن تلاش شد تا حقوق خریدار و سازنده همزمان صورت گیرد و البته با هدف جلوگیری از وقوع جُرم بود. اما به نظر می رسد تسهیلی در پیش فروش ساختمان نبود
محمد شکرچی زاده رییس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در خصوص تاخیر در اصلاح قانون پیش فروش مسکن به خبرنگار بازار می گوید: اصلاح قانون پیش فروش مسکن در پیشنهادی که از سوی وزارت راه و شهرسازی صورت گرفت قرار شد در کمیسیون عمران انجام شود این در حالی بود که این اصلاح ابتدا قرار شده بود در کمیسیون قضایی انجام شود به هر حال این یک دلیل می تواند باشد.
وی افزود: قانون پیش فروش مسکن بعد از آن تخلفاتی که بابت فروش یک ملک به چند خریدار صورت گرفت بیش از پیش احساس شد بنابراین در قانون پیش فروش مسکن تلاش شد تا حقوق خریدار و سازنده همزمان صورت گیرد و البته با هدف جلوگیری از وقوع جُرم بود. اما به نظر می رسد تسهیلی در پیش فروش ساختمان نبود.
رویکرد قانون فعلی پیش فروش مسکن جلوگیری از وقوع جرم است نه تسهیل پیش فروش ساختمان موجب شده عملا مردم به سمت قراردادهای غیر رسمی و خارج شدن از مسیر قراردادهای رسمی پیش فروش سوق داده شوند که خلاف اهداف مد نظر قانون است
اما پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در نشست «پیش فروش مسکن؛ الزامات و سازوکارها» با اشاره به اینکه رویکرد قانون فعلی پیش فروش مسکن جلوگیری از وقوع جرم است نه تسهیل پیش فروش ساختمان این مسئله موجب شده عملا مردم به سمت قراردادهای غیر رسمی و خارج شدن از مسیر قراردادهای رسمی پیش فروش سوق داده شوند که خلاف اهداف مد نظر قانون است.
وی افزود: پیش فروش مسکن مزیت‌های متعددی برای خریدار و پیش فروش کننده هم دارد که مهمترین آن خرید مسکن با قیمت کمتر از قیمت روز و همچنین تامین مالی ارزان قیمت منابع مورد نیاز با هزینه کمتر از منابع بانکی برای سازنده است.
قانون سال ۸۹ که درحال حاضر جاری است هم بیشتر بر حمایت از حقوق پیش خریدار متمرکز است ولی نقض هایی دارد که باید برطرف شود و در پیش نویس وزارت راه این مسئله دیده شده است
وی با یادآوری اینکه سابقه پیش فروش مسکن در کشور به سال ۵۸ برمی‌گردد، گفت: آیین نامه های متعددی برای تسهیل روابط خریدار و پیش فروش کننده مسکن تصویب شده است. قانون سال ۸۹ که درحال حاضر جاری است هم بیشتر بر حمایت از حقوق پیش خریدار متمرکز است ولی نقض هایی دارد که باید برطرف شود و در پیش نویس وزارت راه این مسئله دیده شده است.
وی با انتقاد از قانون مصوب مجلس درخصوص پیش فروش افزود: این قانون نه تنها نتوانست قفلی را از بحث پیش فروش مسکن باز کند، بلکه موانع جدید و جدی دیگری نیز به این فرآیند افزود. دلیل اول این مسئله ضوابط پیچیده موجود در متن قانون بود که موجب شد پیش فروش به شکل غیر رسمی مورد استفاده قرار بگیرد و از چارچوب نظارت خارج شود. علاوه بر این پیش فروش قرار بود گره تامین مالی ساخت مسکن را باز کند و بار تامین مالی ساخت مسکن که امروز بر دوش نظام بانکی است را کم میکند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: قانون جاری عملا توسط قوه قضاییه نوشته شده است و وزارت راه و شهرسازی در آن همکاری داشته است. علاوه بر این چه در مرکز پژوهش‌های مجلس و چه در کمیسیون های دولت، عموما کمیسیون های قضایی در تدوین قانون فعلی نقش داشته اند. به همین دلیل رویکرد قانون فعلی جلوگیری از وقوع جرم در پیش فروش است. این رویکرد جرم انگاری در تدوین قانون پیش فروش مسکن موجب شده است به جای تسهیل پیش فروش، عملا مردم به سمت قراردادهای غیر رسمی و خارج شدن از مسیر قراردادهای رسمی پیش فروش سوق داده شوند که خلاف اهداف مد نظر قانون است.
اصلانی در خصوص تلاش های وزارت راه برای اصلاح قانون پیش فروش گفت: از اوایل سال ۹۵ دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه به حوزه پیش فروش ورود کرد و تلاش کرد شرایط را برای بهبود شرایط پیش فروش مسکن فراهم کند. در سال ۹۶ وزارت راه یک پیش نویس جدید برای تصویب در هیئت وزیران آماده کرد ولی تصویب آن به تعویق افتاد و مجبور شدیم از مسیر کمیسیون عمران جلو برویم و بعد از تصویب در این کمیسیون برای تایید به کمیسیون قضایی ارسال شد.
وی ادامه داد: همزمان با این روند، در تعامل با پژوهشکده قوه قضاییه، اصلاحاتی در پیش نویس اعمال شد و این نسخه برای تایید نهایی به کمیسیون قضایی مجلس ارسال شده است. در عین حال وضعیت این پیشنویس همچنان نامعلوم است و هیئت دولت و مجلس اقدامی برای تصویب آن نمی‌کنند.
در عین حال ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه سازان در گفتگو با خبرنگار بازار با اشاره به اینکه اگر می خواهیم بدانیم بعد از ۱۱ سال قانون پیش فروش هم به نفع خریدار و هم به نفع سازنده ها بوده است باید این بررسی را در عمل مشاهده کرد گفت: این قانون با هدف اینکه سازنده ها مشکلی در تامین مالی نداشته باشند باید تدوین می شد در حالیکه فقط به بحث جلوگیری از وقوع جُرم حرکت کرد. پس بنابراین وقتی این قانون فقط با هدف کاهش جُرم نوشته شده است باید پذیرفت که تولیدکننده و سازنده در قانون نادیده گرفته شده اند.
وی افزود: در این قانون باید به گونه ای از سازنده حمایت می شد که یک تولیدکننده از روش های متنوعی تامین مالی را انجام دهد و دیگر چشم به تسهیلات بانکی نداشته باشد و در حقیقت باری از روی دوش سیستم بانکی بردارد اما واقعیت به گونه ای دیگر است و قانون پیش فروش مسکن حوزه اختیارات سازنده ها را در تامین مالی بست.
رهبر پیشتر با طرح این پرسش که آیا با تصویب این قانون و حل این مسئله، یک مشکل دیگر را به وجود نیاوردیم و مانع یک پیشران اقتصادی یعنی حوزه مسکن نشدیم، افزود: تامین مالی در حوزه ساختمان موضوع دقیق و پیچیده‌ای است و باید برای این مهم با مدیریت مواجه شویم. یک تولیدکننده باید بتواند از روش‌های متنوع تامین مالی بهره مند شود و استفاده از نقدینگی های موجود در سطح جامعه باید کمک کننده به تسهیلات بانکی باشد. چرا راه‌های مردمی را ببندیم و فشار را روی تسهیلات بانکی وارد کنیم؟
نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران اضافه کرد: در این قانون شناسنامه فنی ملکی پیش بینی شده است که تا پیش از تصویب آن سابقه نداشت و هیچ دستگاه اجرایی آن را برعهده نمی گرفت. همچنین وظیفه‌ای را برای ناظر فنی تعیین کردیم که باید به دفترخانه گزارش حقوقی بدهد، درحالیکه در مقابل این مسئولیت حق الزحمه‌ای نگرفته و مسئولیت او نیست. این مشکلاتی در قانون است که می توانستیم از راهکارهای بسیار بهتری استفاده کنیم.
کارشناسان و برخی سازنده ها بر این باور هستند که به جای این همه وقت و تلاش برای قانون پیش فروش مسکن یکی از بهترین راهکارها برای جلوگیری از وقوع جُرم این است که با ایجاد سامانه ارتباطات برخط ملک پیش فروش شده را نمی توان مجددا فروخت. اما به جای این ما یک قانون بسیار پیچیده و مانع آفرین را تصویب کردیم که اجرای آن موجب قفل شدن فرایندها شد.
نظر شما