بازار؛ گروه راه و مسکن: شرایط بازار مسکن در ایران، تقریبا هم بخش تقاضا و هم بخش عرضه را نگران کرده است. خریداران مصرفی، مدت‌ها است به دلیل کاهش قدرت خرید پشت دیوار بلند قیمت‌ها مانده‌اند؛ فروشندگان حتی با تخفیف هم به سختی مشتری پیدا می‌کنند؛ مشاوران املاک از کمی تعداد معامله‌ها گلایه دارند و کارشناسان نگران افزایش تعداد خانوارهایی هستند که دچار فقر مسکن می‌شوند. آمارها می‌گویند شاید فعلا نباید انتظار داشت این وضعیت به زودی تغییر کند.
از نگاه اخبار
در شرایط موجود بازار ملک، مهم‌ترین خبر، تداوم رکود و کاهش قیمت‌ها است که در دومین ماه پیاپی تکرار شده است. گزارش بانک مرکزی که در روزهای اخیر منتشر شده نشان می‌دهد در اردیبهشت امسال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد کاهش و معادل ۶۹.۷ درصد افزایش نسبت به سال قبل داشته است.
اما نکته‌ای که رکود را بیشتر نشان می‌دهد، کاهش تعداد معاملات است. تعداد معاملات انجام شده در اردیبهشت، ۳.۹ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۵.۲ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۸۸.۱ افزایش را نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۳۵.۷ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. بدین ترتیب، سئوال اصلی در بازار مسکن این است: «آیا رکود تمام می‌شود؟»
متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی با افت ۳.۱ درصدی
روند نزولی ماهانه در شرایطی است که پیش از این در نخستین ماه سال، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی با افت ۳.۱ درصدی نسبت به اسفندماه ۱۳۹۹ به رقم ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان رسیده بود، درصدی که بیشترین افت قیمت مسکن از شهریور سال ۹۸ (یعنی تورم منفی ۲.۸ درصد) تاکنون بوده است.
همچنین بر اساس این گزارش، در اردیبهشت ماه ۱۴۰۰، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته، ۶۹.۷ درصد بیشتر شده است. هرچند این رقم در فروردین ماه، بیش از ۹۱ درصد برآورد شده بود که نشان دهنده روند نزولی قیمت‌ها در بازار مسکن است؛ بنابراین آمارهای ارائه شده توسط بانک مرکزی، بیانگر کاهش ماهانه قیمت مسکن برای دومین ماه پیاپی و افت انتظارات تورمی در بازار مسکن است. به گفته کارشناسان اقتصادی، کنترل و مدیریت جریان نقدینگی توسط بانک مرکزی و همچنین عقب نشینی دلار در ماه‌های اخیر، از عوامل موثر در کاهش التهابات بازار مسکن و افت انتظارات تورمی در این بازار بوده است.
تغییرات قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران
در دومین ماه سال، در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۶۰۲.۱ میلیون ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۱۱۹.۷ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال ۱۳۹۹ به ترتیب ۷۷.۶ و ۵۲.۶ درصد افزایش نشان می‌دهند.
از نگاه تحلیل
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با هیبنا این رکود را ناشی از کاهش قدرت خرید مردم دانسته و آن را رو به کاهش خوانده است.
قلی خسروی گفت: «کاهش قدرت خرید مسکن که ناشی از رشد جهشی قیمت مسکن در طی چند سال گذشته است این روزها خود را در رکود خرید و فروش مسکن نشان می‌دهد؛ اما اگر بخواهیم واقع‌بینانه به این موضوع که چرا خرید و فروش مسکن دچار رکود شده است بپردازیم باید اذعان کرد که این روزها متقاضیان خرید مسکن به دلیل بالا بودن قیمت‌ها مجبور هستند از متراژ مورد نظر خود عدول کنند. یعنی اگر قبلا به دنبال یک واحد مسکونی سه خوابه بودند این روزها به دنبال خرید یک واحد مسکونی دو خوابه هستند.»
روزنامه دنیای اقتصاد هم ماه میانه بهار را «اردیبهشت تاریخی بازار ملک» خوانده و با اشاره به آمارهای بانک مرکزی، آینده «موج تخلیه حباب مسکن» را بررسی و عنوان کرده است که این روند، منافع حباب‌سازان را به خطر انداخته است.
در مجموع به نظر می‌رسد فروکش کردن انتظارات تورمی و بدبینی نسبت به آینده بازارها از جمله بازار مسکن این شرایط را رقم زده است و در صورتی که در ماه‌های آینده بازارهای بورس، ارز و سکه افزایشی شوند، روند بازار مسکن نیز تغییر می‌کند.
از سوی دیگر در بازار مسکن اردیبهشت ۱۴۰۰ دو غایب بزرگ سبب ریزش حجم معاملات شدند، این دو غایب خریداران مصرفی و خریداران سرمایه‌ای ملک بوده‌اند.
از نگاه آمار
غیبت خریداران مصرفی از بازار مسکن را این روزها هم می‌توان در بنگاه‌های معاملات ملکی دید و در تیتر روزنامه‌ها مشاهده کرد. مثلا روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی اعلام کرده است جمعیت محروم از خانه حداقلی طی ۱۵ سال اخیر ۲ برابر شده است. به نوشته این روزنامه، شاخص دسترسی به خانه حداقلی نشان می‌دهد جمعیت خانوارهای زیر فقر مسکن در کشور به ۴۲ درصد رسیده است. به این معنا که ۴ دهک اول درآمدی و بخشی از دهک ۵ درآمدی به زیر خط فقر مسکن کشیده شده‌اند.
همچنین روزنامه همشهری در گزارشی، طرح‌های اقدام ملی تأمین مسکن و مسکن اجتماعی را شکست خورده ارزیابی کرده است.
تقریبا تمام آمارها نشان می‌دهند در همین شرایط، بیشتر معاملات در مناطقی از شهرها و استان‌ها انجام می‌شوند که قیمت‌ها از میانگین، کمتر هستند. در تهران این وضعیت در مناطق جنوبی شهر و حومه‌ها دیده می‌شود. آمارهای گزارش فصلی ملک‌رادار از آگهی‌های ملکی در فصل‌های مختلف نیز نشان می‌دهند در شرایطی که در بیشتر مناطق تعداد آگهی‌ها کمتر شده‌اند در جنوب و حومه تهران همچنان تعداد آگهی‌ها افزایش یافته‌اند. این موضوع در استان البرز هم مشاهده می‌شود.
نظر شما