اکبر محمودی؛ بازار: وضعیت این روزهای بازار مسکن به واسطه آرام شدن بازار ارز تا حدودی از التهاب ماههای فصل نقل و انتقال خارج شده و حتی به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک قیمت ها به ثبات رسیده و تا ۱۵ درصد هم کاهش داشته است.
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک که این روزها با وجود کسالت و بیماری همچنان هر روز در دفتر اتحادیه حاضر می شود می گوید: تا پایان ریاست اتحادیه املاک کمتر از ۹ ماه فرصت باقیست و تلاش خواهیم کرد تا در این مدت باقیمانده به مشکلات صنف رسیدگی کنیم. او معتقد است که با تشکیل کانون مشاوران املاک و انتقال به وزارت راه و شهرسازی می توان به بازار مسکن و صنف مشاوران املاک خدمات زیادی کرد.
او که این روزها از کاهش کمیسیون مشاوران املاک و قرار گرفتن در کنار خدماتی مثل شغل پُست ناراحت و گلایه دارد در خصوص اینکه آیا مسکن مافیا دارد می گوید: من تاکنون مافیای مسکن ندیده ام و اینکه می گویند مافیای مسکن و سلطان مسکن را اصلا قبول ندارم. اما معتقد هستم که باید با دلالی بانک ها و ساخت و ساز آنها مقابله شود.
او همچنین در خصوص آینده بازار مسکن و وضع کنونی قیمت مسکن می گوید: این روزها قیمت مسکن افت ۱۰ تا ۱۵ درصدی داشته است و قیمت ها در آینده نیز افت خواهد داشت.
متن کامل گفتگوی کامل با مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک را با هم می خوانیم:
* برای ورود به بحث ابتدا بفرمایید که با توجه به کاهش نرخ ارز آیا قیمت مسکن نیز افت کرده است؟ و اینکه با توجه به وضعیتی که در حال حاضر در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا رخ داده و نرخ ارز متاثر از این وضعیت کاهش پیدا کرده است آیا می توان امیدوار بود که قیمت مسکن نیز همانند قیمت خودرو که به عنوان مثال در یک خودروی خارجی مثل BMW حدود دو میلیارد تومان کاهش قیمت داشتیم در قیمت مسکن نیز شاهد افت قیمت ها به شکل قابل توجهی باشیم.
اگر فعالان بازار مسکن این روزها عنوان می کنند که قیمت مسکن متاثر از بازار ارز و انتخابات ریاست جمهوری امریکا ثابت است باید اعلام کنم که برای ما معامله مسکن و نهایی شدن معاملات است. در سامانه املاک ما در بررسی هایی که انجام دادیم به این نتیجه رسیدیم که قیمت مسکن ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داشته است. این مربوط به یک منطقه نیست و مربوط به کل کشور است. شاید از دو لنگه کفش برای یک نفر نمی توان تشخیص داد که کدام بهتر و یا کدام بدتر است.
* منظورتان از این مثال انتخابات آمریکا و ترامپ و بایدن است؟
بله. به اعتقاد بنده هیچ تفاوتی میان بایدن و ترامپ نیست. شاید تنها تفاوت این دو در این باشد که ترامپ یک فرد تاجر بود و همه چیز را با پول اندازه گیری می کرد و به تذکرات حزب خود توجهی نمی کرد و باعث شد که شکست بخورد. اما آنچه که هست این است که مردم به او رای نداده اند و یک مقدار هم اعتراضاتی که تا حدودی هم طبیعی است در آمریکا رخ داده است. البته ما فکر نمی کردیم که کشوری که خود را مهد دموکراسی می داند وضعیت آن بعد از مشخص شدن نتیجه انتخابات تا این حد ملتهب شود. اگر در برخی کشورهای توسعه نیافته و همیشه در حال جنگ چنین وضعیتی ایجاد شود شاید چندان عجیب نباشد اما در کشوری که خود را مهد دموکراسی می داند این اعتراضات را باید نوعی افول آمریکا دانست و پس گرایی را برای خود ایجاد کرد.
وقتی انتخابات ریاست جمهوری آغاز شد و مردم دیدند که «بایدن» در حال پیروز شدن است نرخ ارز را تا ۲۲ هزار تومان هم کاهش دادند و از مسئولان کسی به کاهش نرخ ارز دستور نداد. این یعنی اینکه مردم از ما جلوتر هستند و این به این معنی است که قانونگذار همیشه بعد از مردم است
* سوال این است که چرا با آمدن «بایدن» به عنوان رئیس جمهور جدید آمریکا باید بازار مسکن ما دچار یک ثبات قیمتی و آرامش شود؟
چون «بایدن» یک سیاستمدار است و مثل «ترامپ» عمل نخواهد کرد. اما باید بگویم که مردم از ما جلوتر هستند. وقتی انتخابات ریاست جمهوری آغاز شد و مردم دیدند که «بایدن» در حال پیروز شدن است نرخ ارز را تا ۲۲ هزار تومان هم کاهش دادند و از مسئولان کسی به کاهش نرخ ارز دستور نداد. این یعنی اینکه مردم از ما جلوتر هستند و این به این معنی است که قانونگذار همیشه بعد از مردم است. وقتی نرخ ارز به شکل قابل توجهی کاهش پیدا کرد و «بایدن» انتخاب نهایی ریاست جمهوری امریکا تا حدودی شد و بعد به یکباره «ترامپ» اعتراض کرد و اعلام کرد که تقلب شده است دیدیم که مجددا نرخ دلار آمریکا افزایش و دچار نوسان شد. برای همین است که در دو ماه آینده که ترامپ کاخ سفید را ترک کند قیمت مسکن به شکل قابل توجهی کاهش خواهد یافت.
* چرا؟ یعنی تنها با رفتن ترامپ قیمت مسکن افت خواهد کرد؟
قیمت مسکن بی جهت افزایش یافته بود و قدرت خرید هم به شکل قابل توجهی کاهش پیدا کرده بود. این روزها همه فروشنده شده اند.
* با این حساب این روزها در بازار مسکن همه فروشنده خواهند بود؟
این روزها همه فروشنده مسکن هستند. یعنی عرضه مسکن این روزها بیشتر از تقاضا شده است. در فایل های مشاوران املاک این روزها فروشنده ها تعدادشان زیاد شده است. همین باعث خواهد شد که قیمت مسکن به حدی افت کند که مردم توان و قدرت خرید مسکن داشته باشند.
* مافیای مسکن داریم؟
نه ما مافیای مسکن نداریم و من ندیدم.
اینکه املاکی های زنجیره ای گسترش پیدا کرده اند را قبول دارم اما اینکه بخواهند مسکن را گران کنند با چه استدلالی؟
* به عنوان رئیس اتحادیه املاک اینکه برخی از املاکی های زنجیره ای که نمی خواهیم اسم آنها را ببریم مثل املاک «د» در قیمت گذاری مسکن دست دارند و قیمت مسکن را بالا و پایین می کنند قبول دارید؟
اتفاقا دوست دارم اسم این املاکی را ببرید. املاکی ها دلال هستند و دلیل آورنده. اگر به املاکی ها گفته می شود یک ملک را یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان بفروشید و خریدار ملک نیز آن ملک را ۹۰۰ میلیون تومان می خواهد. این منطق بدترین منطق در ایران است که متاسفانه حاکم شده است و اگر بنده آیت الله بودم فتوای می دادم که این کار فعل حرام است و نباید این کار را انجام دهند. اینکه املاکی های زنجیره ای گسترش پیدا کرده اند را قبول دارم اما اینکه بخواهند مسکن را گران کنند با چه استدلالی؟ املاکی ها کارشناس قیمت مسکن و تعیین کننده قیمت نیست. مالکیت محترم است و در اسلام محترم تر. مگر ما می توانیم برای انگشتر و ساعت که هدیه داده شده است قیمت بگذارم؟ قیمت ملک را مالک تشخیص می دهد و زمانی که پای قرارداد می نشیند املاک چانه می زند. اما من یک کار بدی را به عنوان مشاور املاک در کشورم ایران آغاز کرده ام که مالک می گوید ملک را برای من هر متر ۲۴ هزار تومان به فروش برسان و خریدار می گوید آن ملک را برای من ۲۰ هزار تومان خریداری کن. مشاور املاک به قدری چانه می زند که قیمت را به ۲۲ هزار تومان می رساند. مالک نه به ۲۴ هزار تومان خود رسیده و خریدار هم به ۲۰ هزار تومان. پس وقتی هم خریدار و هم فروشنده از مشاور املاک بیرون می روند از مشاور املاک ناراحت و گله مند هستند. ما نمی پسندیم این صحبت ها و این اتهاماتی که به املاکی ها زده می شود.
* املاکی ها را هم که اخیرا با شغل پستچی برابر دانسته اند؟ و اینکه حق کمیسیون را کاهش دادند؟
متاسفانه ما املاکی ها را با شغل پست برابر دانسته اند. با تمام احترامی که به شغل پُست قائل هستم. می گویند پُست خدماتی است و حقوق آنها ثابت است و باید حقوق املاکی ها هم ثابت و کاهش یابد؟ آن مسئولی که این اظهارات را مطرح می کند قانون تجارت را مطالعه نکرده است. کار املاکی ها بر مبنای این است که قانون دلالی را که در سال ۱۳۱۷ تدوین شده به املاکی ها گفته است که حق خودش را خودش باید تعیین کند. اما در ایران گفته می شود که باید این نرخ را داشته باشید گفتیم چشم. چون ما املاکی ها هم در میان مردم هستیم.
* با برخی املاکی ها که صحبت می کردم می گفتند که برخی دلالان در منطقه قیمت ملک را بالا می برند؟
بارها متذکر شده ام که املاکی ها دلالت کننده هستند و قیمت ملک را مالکان تعیین می کنند. سلطان سکه را بازداشت کردند. حالا سوال من این است که آیا سلطان سکه صراف بود؟ اگر یک عده ای چنین بازی را آغاز می کنند آنها در بازی مشاوران املاک جایی ندارند. بعدها آمدند اعلام کردند که برخی افراد ۲۰۰۰ مسکن دارند و یا ۵۰۰ واحد مسکونی دارند. البته ایرادی ندارد اما وقتی می گویند خب بررسی کنند ببینند از کجا آورده اند؟ و گرنه مشاور املاکی که بنده می شناسم ۹۹ درصدشان دنبال این کارها نیستند و نمی توانند باشند چرا که هم اتحادیه املاک، هم تعزیرات و هم وزارت صنعت این موضوع را رصد می کند.
ما سلطان مسکن را آنهایی که مالکیت دارند و خریده اند می دانیم
* سلطان مسکن چطور؟ سلطان مسکن داریم؟
ما سلطان مسکن را آنهایی که مالکیت دارند و خریده اند می دانیم. اما در میان املاکی ها نداریم چرا که ۶۰ درصد املاکی ها مستاجر هستند و حتی واحد آنها اجاره ای است. ما الان به آنهایی که می خواهند پروانه کسب بگیرند و مستاجر هستند اعتراض داریم چرا که بعد از مدتی واحد خود را جا به جا می کند و قراردادهایی که نوشته شده است اگر دچار مشکلاتی شود املاکی جا به جا شده است و خریدار و فروشنده دچار مشکل می شوند.
خدا شاهد هست که من سلطان مسکن ندیده ام، این را روزنامه ها نوشته اند که فردی تعداد زیادی مسکن دارد و اتفاقا باید اینها را معرفی کنند که چه کسانی هستند
* تا حالا سلطان مسکن دیده اید؟
خدا شاهد هست که من سلطان مسکن ندیده ام. این را روزنامه ها نوشته اند که فردی تعداد زیادی مسکن دارد. اتفاقا باید اینها را معرفی کنند که چه کسانی هستند.
* اینکه بیشترین تعداد املاک را بانک ها دارند چطور؟ آیا این را قبول دارد؟
بله. اولا که امام خمینی (ره) فرمودند که کارهای بزرگ را باید به دولت بسپاریم و کارهای کوچک را مردم انجام دهند. کارهای بزرگ مثل سدسازی، تونل سازی و پل سازی باید توسط دولت انجام شود. اما دولت آمد و بانک ها وارد عرصه ساخت و ساز شدند و خودشان شرکت تاسیس کردند. این اقدام مشکلاتی ایجاد کرد چرا که ۲۰ درصد درآمد آنها به بانک مرکزی می رود و بانک مرکزی آنها را حمایت می کند. اگر بخواهیم درست رفتار کنیم بانک ها حق ساخت و ساز ندارند. بانکها از تسهیلات و امتیازات استفاده می کنند و گرانتر هم می فروشند. بانکها می گویند که کلاهبرداری که نمی خواهم انجام دهم. پس باید به ما سرویس بهتری هم بدهید. ما باید دست بانکها را به طور کلی از ساخت و ساز و کارهای دلالی کوتاه کنیم.
* به غیر از بانک ها چطور؟ ارگان ها هم این اقدامات را انجام می دهند؟
برخی از ارگان ها هم هستند که در ساخت و ساز دست دارند. ما باید این اقدامات را به بخش خصوصی بسپاریم.
مسولان توجه کنند که اگر می خواهند کمک کنند آیا با کاهش نرخ کمیسیون مشکلی حل شد؟ این جنجال است
* چند هفته پیش رئیس جمهور موافقت کرد که اتحادیه املاک به وزارت راه و شهرسازی منتقل شود. این اتفاق چه سرنوشتی برای بازار مسکن رقم خواهد زد و چه تحولی ایجاد خواهد شد؟
تبصره یک قانون نظام صنفی می گوید که اگر کسی قانونی دارد مشمول قانون نظام صنفی نمی شود. املاکی ها قانون دلالی در سال ۱۳۱۷ دارند. اتحادیه املاک باید کانون مشاوران املاک باشد. مثل کانون سردفتران، کانون وکلا و قضات. وقتی کانون باشیم تمام ساختار املاک و اتحادیه املاک متفاوت خواهد شد. چرا باید فردی که در بازار لوازم خانگی یک دست لیوان خریده و بعد از خرید متوجه شده است که آن کالا ایراد دارد، وقتی به آن فروشگاه مراجعه کرده است تا آن کالا را معاوضه کند با مخالفت فروشنده مواجه می شود. بعد از شکایت، آن فروشگاه به مدت یک هغته پلمپ می شود این لیوان چه قیمتی داشته است که باید این فروشگاه هفت روز پلمپ باشد؟ آیا این قانون برای املاکی ها هم باید ۷ روز پلمپ شود؟ فردی که تمام زندگی خود را فروخته است و اقدام به خرید مسکن کرده، آیا با پلمپ آن مشاور املاک قانون به صورت مساوی رعایت شده است؟ پس اگر اتحادیه املاک به کانون تبدیل شود ساختار اتحادیه املاک تغییر خواهد داشت. مسولان توجه کنند که اگر می خواهند کمک کنند آیا با کاهش نرخ کمیسیون مشکلی حل شد؟ این جنجال است. و هیچ تاثیری هم در قیمت مسکن ندارد. اما دستور دادند و ما هم گفتیم چشم. در کمیسیون نظارت هم این را پذیرفتند چرا که همه دولتی هستند. در صورتیکه سازمان حمایت از مصرف کننده این موضوع را قبول نداشت و اتاق اصناف با این موضوع مخالف بود.
* اما گزارشی که ما از بازار و مشاوران املاک داشتیم برخی املاکی ها می گفتند که ما همچنان همان نرخ نیم درصد را دریافت می کنیم و هنوز به ما این بخشنامه که ۲۵ صدم درصد حق کمیسیون است ابلاغ نشده است
سوال ما این است که اگر قیمت مسکن افزایش یافت باید نرخ کمیسیون املاکی ها بالا برود؟ این به هیچ وجه منطقی نیست. مگر می شود ما هم از طریق بخشنامه و هم از طریق اخبار اعلام کرده ایم که حق کمیسیون باید ۲۵ صدم درصد باشد. شاید آن املاکی خود را به خواب زده است. دعوای ما با دیوان عدالت اداری سر این موضوع ۱۰۰ تا روزنامه نوشتند که اتحادیه املاک شکایت کرده است. پس این افراد خود را به خواب زده اند. هر کسی که شکایت کند چهار برابر اضافه دریافتی را باید به تعزیرات حکومتی بپردازد. و باید رضایت مشتریان را جلب کند.
* آقای خسروی چرا تعداد املاکی ها هر روز افزایش می یابد؟
وقتی بیکاری زیاد است و یا بازنشسته ای که فرزند دانشجو دارد این آپارتمان خود را به فروش می رساند و مشاور املاک تاسیس می کند. قانون گفته است که باید جواز بدهید.
* قانونی نداریم که بگوید جواز املاکی تا یک حد مشخصی داده شود؟
قانون سقف املاکی و قانون حدود صنفی نداریم. قانونی نداریم که به هر کسی جواز املاکی ندهیم. این اجازه را به اتحادیه املاک نداده اند. هر کسی که درخواست جواز کند اتحادیه املاک مجبور است که این جواز را بدهد.
نظر شما