ایرانیها فریب تبلیغات مسکن ترکیه ای را نخورند/ فروش ملک به اتباع خارجی ممکن است!

اکبر محمودی؛ بازار: رتبه نخست ایرانی ها در خرید ملک طی چند ماه گذشته و آماری که مرکز آمار ترکیه اعلام کرد شاید در ابتدا برای هر ایرانی تا حدودی تعجب آور باشد. اما این سئوال را نیز در ذهن ایجاد می کُند که چرا باید ایرانی ها به خرید ملک در ترکیه تا این حد علاقه نشان دهند. تبلیغات فراوان و اغوا کننده توسط برخی سایت ها و مشاوران املاک به قدری این کشور را امن و زیبا و جذاب نشان داده است که کمتر کسی تصور می کند در پشت این تبلیغات چه مشکلاتی وجود دارد؟

اما نکته ای که حائز اهمیت است این است که چرا باید سیاستهای غلط و پر اشتباه در بخش مسکن، قیمت ها را به گونه ای و غیر قابل باور افزایش دهد که با مقایسه قیمت ها در سایر کشورها متوجه این شویم که قیمت ها در آن کشورها تا چه حد ارزان تر از ایران است و همین ارزان بودن یکی از مشوق ها برای خروج ارز از کشور شود.

اما از بحث فاصله زیاد قیمت مسکن در کشور با قیمت مسکن در سایر کشورها اگر بگذریم از این موضوع نباید گذشت که چرا نباید مشکلات به وجود آمده در خرید ملک در برخی کشورها برای ایرانی ها تجربه شده باشد؟  خرید ملک در عراق در سال های دور، خرید ملک در در دهه ۸۰ در دوبی، در اوایل دهه ۹۰ در گرجستان و این بار در ترکیه در حال شکل گرفتن است.

تجربه تلخ دهه ۸۰ که مردم برای اخذ اقامت، ملک و املاک در دوبی خریدند و ارز هنگفتی از کشور خارج کردند اما موفق به اخذ اقامت نشدند در اوایل دهه ۹۰ در گرجستان تکرار شد و حال این بار در ترکیه با تبلیغات فراوان برای اخذ اقامت و تابعیت به شکل جدی در حال وقوع است

تجربه تلخ دهه ۸۰ که مردم برای اخذ اقامت، ملک و املاک در دوبی خریدند و ارز هنگفتی از کشور خارج کردند اما موفق به اخذ اقامت نشدند در اوایل دهه ۹۰ در گرجستان تکرار شد. حال این بار در ترکیه با تبلیغات فراوان برای اخذ اقامت و تابعیت به شکل جدی در حال وقوع است.  

سئوالی که مطرح می شود این است که چرا باید سرمایه های ایرانی ها بدون هیچ حمایتی و آگاهی دادن از سوی دولت به راحتی در سایر کشورها حبس شود؟ چرا باید پرداخت تسهیلات در کشوری مثل ترکیه به قدری برای ایرانی ها شکفت انگیز باشد که حتی ایرانی هایی که قصد مهاجرت هم ندارند تنها به واسطه اینکه در ان کشور ملکی با تسهیلات مناسب خریداری کنند حاضر هستند سرمایه های خود را در آن کشور با یک ریسک بالا هزینه و سپس حبس کنند. این هجوم ایرانی ها برای خرید ملک تبعات زیادی نیز در پی داشته است.

هستند بسیاری از ایرانی هایی که برای مهاجرت به برخی کشورهای اروپایی و حتی آمریکایی، ترکیه را انتخاب می کنند اما همین انتخاب غلط نیز باعث شده تا برخی از ایرانی ها که قصد مهاجرت داشتند با یک اشتباه، تمام سرمایه خود را در ترکیه از دست داده و دادگاههای ترکیه به هیچ وجه به این دادرسی ها رسیدگی نکرده و اگر رسیدگی هم کنند حق را به ایرانی ها نداده اند.

سید جلال ابراهیمی رئیس خانه اقتصاد و تجارت ایران و ترکیه در گفتگوی تفصیلی با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه از سال ۱۹۷۴ در ترکیه بوده و این کشور را به خوبی می شناسد می گوید: استقبال ایرانی ها به خرید ملک در ترکیه در چند سال اخیر بیشتر از قبل شده تا جایی که ایرانی ها رتبه نخست خرید ملک را در چند ماه گذشته به خود اختصاص دادند.  

او در پاسخ به این سئوال که برخی از ایرانی ها با خرید ملک در ترکیه تمام سرمایه خود را از دست داده اند می گوید: ایرانی ها باید دقت داشته باشند که هر مهاجرتی تبعات خاص خود را دارد و هر کسی که قصد این کار را دارد با استفاده از مشاور و وکیل های با تجربه باشد.

ابراهیمی در پاسخ به این پرسش که گفته می شود در دادگاه های این کشور به دادرسی های ایرانی ها که سرمایه خود را از دست داده اند توجهی نمی شود گفت: قطعا در دادگاههای ترکیه رای را به نفع اتباع خارجی صادر نمی کنند.

قطعا در دادگاههای ترکیه رای را به نفع اتباع خارجی صادر نمی کنند

او با بیان اینکه این روزها نه تنها ایرانی ها بلکه شهروندان آلمانی، اوکراینی، روس، عراقی و افغانستانی اقدام به خرید ملک در ترکیه می کنند گفت: اختصاص برخی شرایط و تسهیلات مناسب برای خرید ملک به خارجی ها باعث شده تا اتباع بسیاری از کشورها به خرید ملک بیشتر رغبت نشان دهند تا اینکه در هتل ها سکونت داشته باشند.

او می افزاید: با توجه به گران بودن هزینه های هتل که هر شبانه روز تا ۳۰۰ دلار هم می رسد اتباع خارجی که تاجر هستند ترجیح می دهند ملکی را با اقساط بلند مدت و از دم قسط خریداری کنند تا هم ملک خریده باشند و هم اینکه دیگر آن هزینه های سرسام آور هتل را پس انداز کرده باشند.

ابراهیمی معتقد است که اگر محدودیت خرید ملک توسط اتباع خارجی در ایران از سوی مقامات مسئول برداشته شود می تواند به ورود سرمایه به کشور کمک کُند. او همچنین این هشدار را به متقاضیان خرید ملک در ترکیه داد که اگر قصد خرید دارند حتما از مشاور و وکیل برجسته کمک بگیرند و به سایت هایی که در عرض یک شب ایجاد می شوند و تبلیغات اغوا کننده ای دارند اعتماد نکنند.

با این تفاسیر ابراهیمی در پاسخ به این سئوال که برخی خریداران ملک در ترکیه به خصوص ایرانی ها دچار مشکل شده اند و سرمایه های خود را از دست داده اند؟ می گوید: ایرانی ها باید در خرید مسکن بسیار دقت کنند و بدون مطالعه اقدام به خرید ملک نکنند. چرا که دادگاههای هر کشوری به شهروندان اتباع خارجی کمتر بها می دهند.

متن کامل گفتگو با سید جلال ابراهیمی رئیس خانه اقتصاد و تجارت ایران و ترکیه را با هم می خوانیم:

در ترکیه در سال های نه چندان دور اتباع خارجی نمی توانستند ملک را به نام خود خریداری کنند بلکه باید ابتدا با یک زن ترکیه ای ازدواج می کردند و آن ملک باید به نام آن شهروند ترکیه ای صادر می شد

*برای ورود به بحث بفرمایید که کشور ترکیه را تا چه حد می شناسید؟ و چرا به یکباره خرید ملک در ترکیه رونق گرفت؟ و این همه سر و صدا کرد؟

از سال ۱۹۷۴ که دانشجو بودم به ترکیه رفت و آمد داشته ام و این کشور را و فرهنگ آنرا به خوبی می شناسم. در ترکیه در سال های نه چندان دور اتباع خارجی نمی توانستند ملک را به نام خود خریداری کنند بلکه باید ابتدا با یک زن ترکیه ای ازدواج می کردند و آن ملک باید به نام آن شهروند ترکیه ای صادر می شد. اما این برنامه نیز مشکلات خاص خود را به وجود می آورد. چرا که بعد از مدتی به دلیل برخی مشکلات،  مثل طلاق سرمایه اتباع خارجی که اقدام به خرید ملک کرده بود از بین می رفت. در دوره ای که ایرانی ها برای تحصیل به آن کشور سفر می کردند نمی توانستند ملک خریداری کنند بلکه مجبور بودند خانه اجاره ای را برگزینند. به هر حال دلایل مختلفی داشت که باعث می شد ایرانی ها برای رفتن به ترکیه چه برای تحصیل و چه برای مهاجرت را برگزینند. ابتدا نزدیکی این کشور از لحاظ مسافت و دوم اینکه از لحاظ فرهنگی با ایران مشابهت های زیادی داشت. به هر حال انسان از ابتدا به دنبال سرپناه بوده و از ایران اساطیری مسکن مطرح و مهم جلوه داده شده است. حالا چرا ترکیه برای ایرانی ها اهمیت پیدا کرد؟ سوال من این است که مگر ایرانی ها در کانادا، در انگلستان، در آمریکا و فرانسه ملک نخریده اند؟ چرا پس ترکیه تا این حد بر سر زبانها افتاد؟ دلیل آن این است که ترکیه یک کشور توریستی است و مرکز آمار این کشور برای جذب توریست و سرمایه گذار مدام آمار خرید ملک و میزان سرمایه گذاری در این کشور را ماه به ماه اعلام می کند.  

* اما بالاخره مهاجرت تا حدودی سخت و دشوار است؟ حال می خواهد ترکیه که همسایه ایران است باشد چه سایر کشورهای اروپایی و امریکایی؟

مهاجرت معمولا در پی جنگ ها و یا در پی تحصیل و یا زندگی جدید رخ می دهد. حالا همانطور که گفتم چرا ترکیه؟ اولا که کشوری اسلامی است. دوم مشابهت های فرهنگی و سرزمینی با ایران دارد. از لحاظ جغرافیایی و طول دریاها تقریبا با ایران مساوی است. از لحاظ جمعیتی نیز با ایران تقریبا برابری می کند.  

* ظاهرا از دیرباز نیز ایرانی ها ارتباطات خوبی با عثمانی ها داشتند؟

در دوران عثمانی تمام دبیران دربار عثمانی، ایرانی ها بودند. یعنی شاهزاده ها را مجبور می کردند که فارسی یاد بگیرند. حتی وزرای آنها ایرانی بودند. حتی در برخی ترانه های ترکیه ای کلمات فارسی جاری است.  

در قانون فروش ملک به اتباع خارجی این قانون وجود دارد که تا سه سال حق فروش ملک خریداری شده را ندارند و این موضوع را برخی از اتباع خارجی و به خصوص ایرانی ها نمی دانند

* چرا ایرانی ها از خرید ملک در ترکیه این روزها استقبال می کنند و بعد از مدتها رتبه نخست را به خود اختصاص داده اند؟  

به هر حال تشدید تحریم ها مزید بر علت شد تا ایرانی ها برای تجارت و حتی مهاجرت به برخی کشورها مجبور شوند که در ترکیه ملک بخرند. ترکیه سکوی پرتاب برخی خانواده های ایرانی شده است به همین دلیل برخی از خانواده ها با خرید ملک و بعد از مدتی دریافت تابعیت و پاسپورت ترکیه هدفشان رفتن به یک کشور دیگر است. هر چند باید بدانند که در قانون فروش ملک به اتباع خارجی این قانون وجود دارد که تا سه سال حق فروش ملک خریداری شده را ندارند و این موضوع را برخی از اتباع خارجی و به خصوص ایرانی ها نمی دانند. به هر حال ایرانی ها ترکیه را سکوی پرتاب به برخی کشورهای دیگر که به طور مستقیم نمی توانند به آن کشور مهاجرت کنند، می دانند. ایرانی ها باید دقت داشته باشند که هر مهاجرتی تبعات خاص خود را دارد و هر کسی که قصد این کار را دارد با استفاده از مشاور و وکیل های با تجربه باشد. در آن کشور قطعا مشکلات خاص خود را خواهند داشت و در خرید و تصمیم خود برای مهاجرت دقت کنند.

اگر طبق آمار ماه گذشته بانک مرکزی ایران بخواهیم متوسط قیمت ملک در ایران را اعلام کنیم هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۲۳ میلیون تومان اعلام شده است و البته شاید در برخی نقاط تهران نیز قیمت هر متر مربع مسکن با ۱۱ میلیون تومان و یا ۱۲ میلیون تومان نیز یافت شود در حالیکه در استانبول قیمت هر متر مربع مسکن بین ۸ میلیون تومان تا ۱۰ میلیون تومان می توان یافت و خریداری کرد

* اما نکته جالب اینجاست که گفته می شود قیمت ملک در ترکیه از ایران ارزانتر است. شاید این هم یک دلیل دیگر برای استقبال ایرانی ها از خرید مسکن در این کشور باشد؟

قطعا همینطور است. قیمت مسکن در ترکیه از ایران ارزانتر و پایین تر است. اگر طبق آمار ماه گذشته بانک مرکزی ایران بخواهیم متوسط قیمت ملک در ایران را اعلام کنیم هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۲۳ میلیون تومان اعلام شده است. البته شاید در برخی نقاط تهران نیز قیمت هر متر مربع مسکن با ۱۱ میلیون تومان و یا ۱۲ میلیون تومان نیز یافت شود در حالیکه در استانبول قیمت هر متر مربع مسکن بین ۸ میلیون تومان تا ۱۰ میلیون تومان می توان یافت و خریداری کرد. البته همان ملک در استانبول به معنای واقعی یک واحد مسکونی محسوب می شود چرا که در آن مجتمع هایی که این واحدهای مسکونی احداث شده تمام امکانات از قبیل فروشگاه و مراکز فرهنگی و تفریحی موجود است. در ترکیه اگر یک واحد مسکونی ۱۰۰ متر است یعنی آن واحد مسکونی بدون احتساب تراس و انباری ۱۰۰ متر است در حالیکه در ایران اگر یک واحد مسکونی ۱۰۰ متر است با احتساب تراس و انباری و سایر نقاط ۱۰۰ متر در سند ذکر می شود.

در ترکیه ودیعه مسکن وجود ندارد اما اخیرا برخی اتباع خارجی از کشورهای عربی برخی حرکتهایی را مرتکب شده اند که صاحبان ملک دو ماه پیش پرداخت می گیرند

* در ترکیه ظاهرا برای اجاره مسکن نیز چه از شهروندان ترکیه ای و چه از اتباع خارجی و ایرانی، ودیعه مسکن مطالبه نمی شود؟ و اصلا اصطلاحی به نام ودیعه مسکن وجود ندارد؟

در ترکیه ودیعه مسکن وجود ندارد اما اخیرا برخی اتباع خارجی از کشورهای عربی برخی حرکتهایی را مرتکب شده اند که صاحبان ملک دو ماه پیش پرداخت می گیرند. اما عموما اصلا چنین بحثی که مثلا در ایران به عنوان ودیعه مسکن یا پول پیش مطرح است در آنجا این موضوع رواج ندارد.

هر اتباع خارجی برای کسب اقامت و تابعیت باید ابتدا یک ملک به میزان ۲۵۰ هزار دلار خریداری کند و تا ۳ سال آن ملک را به فروش نرساند تا بتواند اقامت ترکیه را کسب کُند

* آیا این قوانین خرید ملک به یکباره در ترکیه برای اتباع خارجی ایجاد شد؟ اصلا چرا دولت ترکیه به یکباره به این فکر افتاد که این اقدام را رواج دهد.

ابتدا باید به این موضوع اشاره کنم که تا سال های نه چندان دور اتباع خارجی می توانستند با ۵۰۰ هزار دلار خرید ملک و بعد از گذشت ۱۰ سال اقامت ترکیه را کسب کنند. البته این قانون ۱۰ سال انتظار و مبلغ ۵۰۰ هزار دلار بعد از آن قانونی بود که باید حتما با یک زن ترکیه ای ازدواج می کردید و ملک به نام آن شهروند ترکیه ای بود برمی گردد. وزیر مسکن ترکیه و اردوغان به این نتیجه رسیدند که اگر می خواهند به جذب سرمایه کمک کنند و ساخت مسکن را که بیش از تقاضا بوده است را به نوعی کمک کنند باید یک تغییراتی در این قانون بدهند بنابراین مبلغ ۵۰۰ هزار دلار را به ۲۵۰ هزار دلار و مدت انتظار را برای اخذ اقامت تا ۳ سال کاهش دادند. یعنی هر اتباع خارجی برای کسب اقامت و تابعیت باید ابتدا یک ملک به میزان ۲۵۰ هزار دلار خریداری کند و تا ۳ سال آن ملک را به فروش نرساند تا بتواند اقامت ترکیه را کسب کُند.

اتباع خارجی با خرید ملک به میزان ۲۵۰ هزار دلار می تواند ۶۰ روز تا ۷۰ روز بعد پاسپورت ترکیه ای بگیرند

* به اعتقاد برخی کارشناسان بهترین روش جذب سرمایه فروش ملک به اتباع خارجی است و البته با نظارت کامل و مسائل امنیتی؟

نگاه نباید به فروش ملک به اتباع خارجی این باشد که اگر اتباع خارجی ملک بخرند دچار مشکل می شویم. اتباع خارجی با خرید ملک سرمایه به آن کشور را وارد می کنند. آن ملک هم که قابل جابجا کردن و انتقال آن از کشور نیست. پس این گزینه می تواند مورد توجه مسئولان کشور باشد همانطور که در ترکیه به طور کامل توسط نهادهای ذیربط، اتباع خارجی کنترل می شوند سرمایه ها و فرصت های شغلی زیادی با فروش ملک به اتباع خارجی مهیا شده است.

دولت ترکیه به شهروندان خود اعلام کرده است که آنها می توانند در منزل خود شرکت تاسیس کنند، یعنی یک زن و شوهر می توانند بدون اینکه به دنبال یک واحد اداری و یا تجاری بگردند در همان واحد مسکونی خود با هر حرفه ای که به آن وارد هستند یک شرکت راه اندازی کنند بدون اینکه بخواهند اقدام به جذب نیرو و یا اقدام به هزینه برای اجاره یک واحد اداری و یا تجاری کنند حال دقت کنید اگر این فضا در ایران ایجاد شود و دولت به این موضوع توجه کند چه میزان اشتغال ایجاد می شود

* با این حساب با فروش ملک در ترکیه به اتباع خارجی هدف اول جذب سرمایه و در مراحل بعدی ایجاد فرصت های شغلی بوده است؟

در ترکیه نرخ بیکاری ۱۴.۴ درصد است و شاید آمار واقعی بالاتر از این عدد هم باشد. اما باید دقت کنیم که با ساخت مسکن و فروش آن فرصت های شغلی زیادی در این کشور از فروشندگی تا تعمیرکاری و انجام خدمات ساختمانی ایجاد می شود. به یک نکته بسیار حائز اهمیت می خواهم اشاره کنم و آن هم این است که دولت ترکیه به شهروندان خود اعلام کرده است که آنها می توانند در منزل خود شرکت تاسیس کنند. یعنی یک زن و شوهر می توانند بدون اینکه به دنبال یک واحد اداری و یا تجاری بگردند در همان واحد مسکونی خود با هر حرفه ای که به آن وارد هستند یک شرکت راه اندازی کنند بدون اینکه بخواهند اقدام به جذب نیرو و یا اقدام به هزینه برای اجاره یک واحد اداری و یا تجاری کنند. حال دقت کنید اگر این فضا در ایران ایجاد شود و دولت به این موضوع توجه کند چه میزان اشتغال ایجاد می شود.

اگر آمار ۳۰ میلیون توریست را در نظر بگیریم و هر توریست را ۱۵۰۰ دلار بیش از ۴۰ تا ۵۰ میلیارد دلار برای این کشور ارزآوری داشته است

هر توریست در ترکیه بین ۱۵۰۰ دلار تا ۲۵۰۰ دلار درآمدزایی برای آن کشور دارد. حال دقت کنید در این شرایط کرونایی که افت شدیدی از لحاظ جذب توریست رخ داده است اگر آمار ۳۰ میلیون توریست را در نطر بگیریم و هر توریست را ۱۵۰۰ دلار بیش از ۴۰ تا ۵۰ میلیارد دلار برای این کشور ارزآوری داشته است. روزانه آمار داشتیم که ۵۰۰ هزار توریست ایستا از ترکیه دیدن کرده اند.

* در خبرها داشتیم که به غیر از اتباع ایرانی، سوریه ای و عراقی، اتباع سایر کشورهای اروپایی حتی آلمانی و روسی نیز به خرید ملک در ترکیه روی آورده اند. چرا مگر آلمانی ها در کشور خود مشکلی دارند که بخواهند برای خرید ملک در ترکیه اقدام کنند. یا اینکه خرید ملک آنها با اهداف دیگری صورت گرفته است؟

اول اینکه باید اعلام کنم که خرید ملک توسط اتباع خارحی مصوبه مجلس ملی ترکیه را دارد. اینکه اتباع آلمانی و روسی و اوکراینی در این کشور ملک می خرند می تواند اهداف بیشتر تجاری داشته باشد چرا که شهروند آلمانی نیازی به پاسپورت ترکیه ای ندارد چرا که شهروندان آلمانی با پاسپورت آلمانی به بسیاری از کشورها می توانند سفر کنند. نکته ای که وجود دارد این است که اکثر این اتباع در کشور ترکیه به تجارت مشغول هستند و مدام در حال رفت و آمد به کشور خود هستند بنابراین اگر بخواهند روزانه برای اقامت خود هر شبانه روز ۳۰۰ دلار بپردازند برای آنها مقرون به صرفه نخواهد بود. پس برای آسایش خود و کاهش هزینه ها اقدام به خرید ملک و از دم قسط می کنند. با این اقدام هم ملک خریدند و هر زمان که بخواهند در رفت و آمد خواهند بود و هم اینکه در هزینه ها صرفه جویی کرده اند.

دولت ترکیه قیمت مسکن را با برخی اقدامات و حمایت ها از بخش خصوصی ثابت نگه داشته است

* آیا قیمت ملک و مسکن در کشور ترکیه نیز به مانند کشور خودمان ایران در حال نوسان و یا رشد قیمت است؟

دولت ترکیه قیمت مسکن را با برخی اقدامات و حمایت ها از بخش خصوصی ثابت نگه داشته است. یعنی عرضه مسکن و تولید مسکن را به گونه ای افزایش داده است که از تقاضا پیشی بگیرد. پس وقتی عرضه از تقاضا بیشتر باشد قیمت مسکن نمی تواند افزایش یابد. دولت ترکیه به هیچ عنوان در زیرساخت ها، پُل سازی و راهسازی سرمایه گذاری نمی کند بلکه این برنامه ها را به بخش خصوصی سپرده و با ایجاد اتحادیه همسوگرایی این برنامه ها را متحول کرده است. دولت ترکیه ساخت مسکن را با ایجاد رقابت میان بخش خصوصی به خوبی تولید را افزایش داده و قیمت ها را کنترل کرده است. در ترکیه می توانید مسکن را از دم قسط و با بهره های بانکی پایین خریداری کنید.

* آخرین آمار خرید ملک توسط اتباع خارجی در چه حدی است؟

علیرغم شیوع کرونا باز هم می بینیم که هنوز اتباع خارجی به خرید ملک توجه می کنند. هر چند تعداد خرید ملک کاهش داشته است. در دو ماه گذشته ۶۹۲۲ واحد مسکونی به اتباع خارجی فروخته شده است. اما به هر حال در ۶ ماه گذشته در کل چه اتباع خارجی و چه شهروندان ترکیه ای به تعداد ۱۰۶ هزار ملک خرید و فروش شده است که به دلیل شیوع کرونا ۷۸.۸ درصد میزان خرید و فروش ملک افت داشته است. در پایان باید نمته ای را متذکر شوم و آن این است که در شهری مثل آنتالیا ۱۷۰ هتل ۵ ستاره وجود دارد و در ازمیر این عدد به ۳ هزار هتل می رسد پس اگر این کشور قصد دارد با جذب توریست درآمد کسب کُند باید به موضوع هتلداری و تنوع گردشگری و جذب توریست راهکارهای جدیدی بیاندیشد.

*در پایان فقط موضوعی که مطرح است این است که در ترکیه هستند ایرانی هایی که ملک خریده اند و سرشان کلاه رفته و در دادگاهها هم توجهی به دادرسی آنها نمی شود

قطعا در دادگاههای ترکیه رای را به نفع اتباع خارجی صادر نمی کنند. پس باز هم تاکید می کنم که هر انسانی که قصد کاری را دارد باید با یک مطالعه جامع و کامل آنرا انجام دهد.