فاطمه خزایی؛ بازار: وضعیت بازار اجاره بهای مسکن در چندماه گذشته بیانگر وارد شدن فشار مضاعف بر مستاجران از محل افزایش چندبرابری نرخ نسبت به مدت مشابه سال گذشته است به گونه‌ای که شمار زیادی از مستاجران به دلیل افزایش نامتعارف نرخ اجاره مسکن، ناگزیر به جابه‌جایی و مهاجرت به مناطق کم‌برخوردارتر در شهر یا کاهش متراژ آپارتمان مسکونی خود شده‌اند.
در چنین وضعیتی دولت و سیاست‌گذاران بخش مسکن برای حل نوسانات بازار اجاره و کمک به مستاجران چند راهکار اولیه را پیشنهاد داده‌اند که به نظر می‌رسد در میان‌مدت و بلندمدت نه‌تنها نمی‌تواند به اجاره‌نشین‌ها کمک کند بلکه موجب فشار بیشتر بر متقاضیان این بازار خواهد شد.
راهکار اولیه تعیین سقف برای افزایش نرخ اجاره‌بها بوده که برای شهر تهران معادل ۲۵ درصد و شهرستان ها ۲۰ درصد تعیین شد؛ این نرخ اگرچه در کوتاه‌مدت ممکن است از نظر جو روانی تا حدودی بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد اما در میان‌مدت به لحاظ فشار به موجر در تعیین یک میزان مشخص برای افزایش نرخ اجاره، می‌تواند اثرمعکوسی بر بازار داشته باشد.
همچنین موجران به دلیل وجود محدودیت در افزایش نرخ اجاره ممکن است از عرضه واحد مسکونی خود به بازار صرف‌نظر کنند و در نتیجه کاهش عرضه واحدهای اجاره ای به بازار، منجر به افزایش شکاف میان عرضه و تقاضای موجود و نهایتا فشار بیشتر به مستاجران خواهد شد.
دخالت مستقیم دولت در بازارمسکن می‌تواند فشار بر متقاضیان این بازار را افزایش دهد
پر واضح است که با توجه به تجربه‌های گذشته می‌توان این ادعا را داشت که دخالت مستقیم دولت در بازارمسکن می‌تواند فشار بر متقاضیان این بازار را افزایش دهد.
چنین راهکارهایی نه تنها بازار اجاره مسکن را سامان نمی‌دهد، بلکه باعث رهاشدن سررشته اقتصاد کلان از دست دولت هم می‌شود چرا که دولت برای رفع مشکل این بخش، به‌صورت مساله اصلی یعنی وضعیت اقتصاد کلان کشور توجه دارد که در این میان جا دارد بر این نکته نیز تاکید شود که نمی‌توان تورم را به حال خود گذاشت، اما قیمت کالاها را سرکوب کرد.
باید توجه شود که مسکن هم یک کالا به حساب می‌آید و اجاره آن را هم باید در شمار کالاها محسوب کرد؛ دولت برای ساماندهی روابط موجران و مستاجران باید تورم را کنترل کند؛ زمانی که هزینه‌های مالکان روزانه افزایش نیابد، طبیعتا آنها هم نمی‌توانند خودسرانه قیمت مسکن اجاره‌ای را افزایش دهند.
باید گفت در ایران اجاره تابعی از قیمت ملک است و ملک هم با نرخ تورم حرکت می‌کند بنابراین برای عملیاتی شدن راهکارهای مدیریت بازار اجاره مسکن می‌توان از سیاست‌های مکمل و تشویقی به‌جای سیاست‌های تنبیهی استفاده کرد که در این حوزه تجربه‌های قابل توجهی نیز در کشور اجرایی شده است.
به‌عنوان مثال طبق قانون در دوره‌ای، مالکان واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از ۱۵۰متر در صورت عرضه ملک خود به بازار اجاره، از پرداخت مالیات معاف می‌شدند یا آنکه مطابق با قانون مالیات سال ۸۰، اگر سازنده‌ای واحد مسکونی مطابق با الگوی مسکن تولید و به بازار عرضه می‌کرد از پرداخت مالیات معاف بود.
آنچه مسلم است در کنار این سیاست‌های تشویقی، استفاده از سیاست های مکمل برای تنظیم بازار اجاره موثر خواهد بود به طوری که اولین سیاست مکمل که در یک دوره زمانی بلندمدت می‌تواند به تنظیم بازار اجاره کمک کند، راه‌اندازی سیستم‌های اجاره‌داری تجاری است؛ مکانیزمی که براساس آن سرمایه‌داران به تولید و عرضه واحدهای اجاری تشویق شوند.
سیاست دوم واگذاری زمین‌های متعلق به دولت برای ساخت و عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره است تا از این طریق هزینه‌تمام شده ساخت مسکن کاهش و در نتیجه هزینه کمتری به مالکان برای واگذاری آن به مستاجران وارد شود.
شرکت‌های بزرگ نسبت به ساخت و عرضه خانه در جهت اجاره‌داری اقدام و در مقابل دولت با حمایت مالی و در اختیار گذاشتن زمین رایگان از آنها پشتیبانی می‌کند
کشورهای زیادی با اجرای این دو نوع سیاست مکمل توانسته‌اند بازار اجاره را بدون آنکه فشاری به موجران یا مستاجران وارد شود، تحت مدیریت و کنترل قرار دهند؛ در این کشورها، شرکت‌های بزرگ نسبت به ساخت و عرضه خانه در جهت اجاره‌داری اقدام و در مقابل دولت با حمایت مالی و در اختیار گذاشتن زمین رایگان از آنها پشتیبانی می‌کند.
دقیق‌تر که می‌شویم می‌بینیم دولت می‌تواند در زمین‌های بیرون از شهر یا در بافت فرسوده با عرضه زمین، امکان اجاره بلندمدت به شرط تملیک را با واسطه‌گری شرکت‌های اجاره‌داری و بخش خصوصی فراهم کند.
محدوده عمل این شرکت‌ها معمولا با ساخت و اجاره حجم زیادی از واحدهای مسکونی( به‌عنوان مثال ۱۰۰ واحد مسکونی و بیشتر) تعیین می‌شود که در این روش از روش‌های تشویقی زیادی برای جذب سرمایه‌گذار استفاده می‌شود.
به‌عنوان مثال شهرداری به سرمایه‌گذار پیشنهاد می‌دهد که مالکیت زمین رایگان واگذارشده پس از ۲۰ سال به سرمایه‌گذار منتقل شود، به شرطی که او در این ۲۰ سال خانه ساخته‌شده را با نرخی معقول به بازار اجاره عرضه کند؛ این در حالی است که با وجود نوسانات زیاد بازار اجاره در کشور، همچنان راهکار اساسی و ریشه‌ای برای مدیریت آن اندیشیده و عملیاتی نشده است.
بدیهی است استفاده از این راهکار به این دلیل اساسی و ریشه‌ای خوانده می‌شود که به‌طور طبیعی به تقویت عرضه و متعادل‌سازی قیمت‌ها نیز کمک می‌کند و علاوه بر این، به‌کارگیری ابزارهای مالیاتی به شکل تشویقی می‌تواند به تقویت عرضه مسکن در بازار اجاره نیز بیانجامد.
آنچه واضح است اینکه افزایش تسهیلات خرید مسکن بارها اتفاق افتاده اما شاهد هستیم با وجود رکود، قیمت مسکن هر سال بالا می‌رود بنابراین در بازار مسکن رکود تورمی داریم.
بر اساس بررسی‌ها تقاضای مؤثر در بازار مسکن زیاد است اما قدرت خرید وجود ندارد و با توجه به رشد تورم در کشور، صاحبان ملک از عرضه خودداری می‌کنند چون اطلاع دارند در شرایط افزایش تورمی، کالا و دارایی غیرمنقول از ارزش بیشتری برخوردار و به بیانی دیگر گرانتر می‌شود که در نتیجه کاهش در نتیجه تقاضای مؤثر مسکن سرکوب می‌شود.
مشاهده می‌کنیم که با وجود کاهش تقاضا و افت معاملات در پی شیوع کرونا قیمت مسکن کاهش نیافته و هیچ‌گاه تابع رابطه عرضه و تقاضا نبوده است که علت اصلی این موضوع عدم توازن میان عرضه و تقاضاست که همین عدم توازن ناشی از ضعف مسائلی مهم در این حوزه است.
نداشتن آمایش سرزمین در کشور اولین دلیلی است که توازن میان عرضه و تقاضا را برهم زده است ضمن اینکه دلیل دیگر را نیاز سنجی نکردن برای ارزیابی میزان تقاضا در این حوزه می‌توان دانست که هیچ نهادی میزان ازدواج کشور در سال را که باعث افزایش جمعیت خواهان مسکن می‌شود، محاسبه نکرده و در نظر نمی‌گیرد.
دلیل دیگر را می‌توان در عمل نکردن به برنامه جامع مسکن و تبدیل مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای شدن دانست؛ همچنین ورود بانک ها به حوزه مسکن و بنگاه داری، سنتی و بومی بودن تولید مسکن در کشور، عدم نظارت کافی کمیسیون عمران مجلس، سرمایه تلقی شدن مسکن در کشور، ضعف مدیریت زمین و توزیع نامناسب زمین در کشور و در آخر مشکل همیشگی در اقتصاد وجود سوداگری و دلال بازی در این بازاراست که باید به فکر چاره بود.
نظر شما