بازار؛ گروه راه و مسکن: قیمت نهاده‌های ساختمانی در تهران طی یک سال اگر چه بیش از دو برابر شده و طبق گفته های فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی 300 درصد افزایش یافته است اما باید پذیرفت که تورم تولید ساختمان به یکی از مهم‌ترین متغیرهای بازار مسکن تبدیل شده است و در چنین شرایطی، پرسش این است که آیا افزایش ساخت‌وساز همچنان می‌تواند به کاهش قیمت منجر شود؟
سوالی که اغلب فعالان و آگاهان بازار به ان اذعان دارند و می گویند که اگر تولید و عرضه مسکن به قدری افزایش یابد که بتواند پاسخگوی تقاضا باشد می توان امیدوار بود که مسکن ارزان می شود. اما در مقابل برخی تحلیلگران بر این باور هستند که رشد قیمت تمام شده به قدری این روزها بر بازار مسکن سایه انداخته است که اگر تولید مسکن هم افزایش یابد نمی تواند بر کاهش قیمت اثرگذار باشد.
به هر سوی یکی از استدلال‌هایی که برخی موافقان افزایش تولید و عرضه مسکن این است که با افزایش عرضه می توان به کاهش قیمت مسکن امیدوار بود.
برخی فعالان بر این باور هستند که رشد قیمت مصالح ساختمانی در چند ماه اخیر قطعا قیمت تمام شده ساخت را افزایش خواهد داد و باید منتظر یک افزایش قیمت دیگری در بازار مسکن تا پایان سال بود.
کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ معقتد است که ممکن است با توجه به شرایط اقتصادی و تحولات بازارهای موازی، قیمت مسکن در برخی مقاطع اندکی افزایش یا کاهش پیدا کند، اما از نظر من بازار مسکن در سال جاری سقف رشد خود را تجربه کرده و انتظار جهش قیمتی قابل‌توجهی در ادامه سال ندارم.
با وجود رشدی که ابتدای سال جاری در هزینه ساخت و قیمت‌ها در بازار مسکن ایجاد شد پیش‌بینی نمی‌کنم این بازار تا پایان سال ۱۴۰۵ با جهش قیمتی قابل‌توجهی مواجه شود و به نظر می‌رسد نوسانات این بازار محدود باشد
گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: با وجود رشدی که ابتدای سال جاری در هزینه ساخت و قیمت‌ها در بازار مسکن ایجاد شد پیش‌بینی نمی‌کنم این بازار تا پایان سال ۱۴۰۵ با جهش قیمتی قابل‌توجهی مواجه شود و به نظر می‌رسد نوسانات این بازار محدود باشد.
تازه‌ترین گزارش در دسترس مرکز آمار ایران درباره شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، تصویری از شدت فشار هزینه بر تولید مسکن ارائه می‌دهد.
شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ رسید؛ رقمی که نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. تورم فصلی این نهاده‌ها نیز ۲۰٫۷ درصد ثبت شد، در حالی که این رقم در زمستان ۱۴۰۴ معادل ۳۶ درصد بود. بنابراین، هرچند سرعت افزایش قیمت‌ها نسبت به فصل قبل کاهش یافته، هزینه تولید ساختمان همچنان رو به افزایش بوده است
بر اساس این گزارش، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ رسید؛ رقمی که نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. تورم فصلی این نهاده‌ها نیز ۲۰٫۷ درصد ثبت شد، در حالی که این رقم در زمستان ۱۴۰۴ معادل ۳۶ درصد بود. بنابراین، هرچند سرعت افزایش قیمت‌ها نسبت به فصل قبل کاهش یافته، هزینه تولید ساختمان همچنان رو به افزایش بوده است.
فشار تورمی میان گروه‌های مختلف یکسان نبوده است. تورم نقطه‌به‌نقطه گروه چوب به ۲۰۸.۹ درصد رسیده؛ یعنی شاخص قیمت این گروه بیش از سه برابر بهار سال گذشته شده است. گروه نقاشی ساختمان نیز تنها در یک فصل افزایش قیمت ۶۴.۹ درصدی را تجربه کرده است.
این ارقام مربوط به شهر تهران است و نمی‌توان آنها را مستقیماً به همه شهرهای کشور تعمیم داد. همچنین شاخص نهاده‌های ساختمانی، تمام هزینه ساخت یک واحد مسکونی را در بر نمی‌گیرد؛ قیمت زمین، دستمزد، هزینه تأمین مالی و سایر مخارج نیز بر هزینه نهایی اثر دارند.
در همین دوره، آمارهای مرکز آمار از رشد واقعی منفی ۶.۴ درصدی بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ حکایت دارد. این رقم از کاهش فعالیت واقعی این بخش خبر می‌دهد، هرچند به‌تنهایی مشخص نمی‌کند چه سهمی از افت فعالیت ناشی از افزایش هزینه تولید بوده است.
فردین یزدانی، صاحبنظر اقتصاد مسکن معتقد است پاسخ این پرسش در شرایط فعلی لزوما مثبت نیست. او می‌گوید تورم مصالح ساختمانی و تا حدودی قیمت زمین، هزینه تمام‌شده تولید مسکن را بالا برده و همین موضوع می‌تواند حتی با افزایش ساخت‌وساز، فشار افزایشی بر قیمت‌ها ایجاد کند.
یزدانی البته برای بازار شمال کشور سازوکار دیگری نیز مطرح می‌کند؛ وضعیتی که در آن گسترش ساخت‌وساز ممکن است پس از عبور از یک آستانه، خود به عاملی برای جذب خریداران بیشتر و افزایش قیمت زمین و مسکن تبدیل شود.
در شرایط کنونی، تورم هزینه تولید یکی از عوامل تعیین‌کننده بازار مسکن است. سازنده‌ای که با قیمت‌های جدید مصالح و زمین روبه‌روست، برای فروش واحد نوساز نیز قیمت بالاتری مطالبه می‌کند. اما قیمت مورد انتظار سازنده الزاماً همان قیمتی نیست که معامله در آن انجام می‌شود
او معتقد است در شرایط کنونی، تورم هزینه تولید یکی از عوامل تعیین‌کننده بازار مسکن است. سازنده‌ای که با قیمت‌های جدید مصالح و زمین روبه‌روست، برای فروش واحد نوساز نیز قیمت بالاتری مطالبه می‌کند. اما قیمت مورد انتظار سازنده الزاماً همان قیمتی نیست که معامله در آن انجام می‌شود.
در بازاری که قدرت خرید خانوارها کاهش یافته، خریدار ممکن است توان پرداخت قیمت پیشنهادی را نداشته باشد. در این صورت، سازنده یا باید سود کمتری بپذیرد، یا فروش را به تعویق بیندازد و یا از آغاز پروژه بعدی منصرف شود. به همین دلیل، افزایش هزینه ساخت همیشه به رشد قیمت معاملات منجر نمی‌شود؛ گاهی نتیجه آن کاهش سودآوری و افت ساخت‌وساز است.
او معتقد است گسترش ساخت‌وساز در این مناطق می‌تواند پس از عبور از یک آستانه، خود به افزایش جذابیت یک محدوده برای خریداران ویلا منجر شود.
به گفته او، اگر در منطقه‌ای بکر تنها یک واحد مسکونی ساخته شود، ممکن است تغییر قابل‌توجهی در بازار ایجاد نکند. اما هنگامی که ساخت‌وساز گسترش می‌یابد، توجه خریداران به آن منطقه جلب می‌شود و تقاضای تازه‌ای شکل می‌گیرد.
او این وضعیت را با رفتار گله‌ای تقاضا توضیح می‌دهد. خریداران ممکن است علاوه بر ویژگی‌های زمین و موقعیت منطقه، به حضور دیگر خریداران و گسترش ساخت‌وساز نیز واکنش نشان دهند. در چنین بازاری، ورود تقاضای جدید می‌تواند اثر کاهشی افزایش عرضه بر قیمت را خنثی کند یا حتی بر آن غلبه کند.
در شرایطی متفاوت، گسترش ساخت‌وساز در یک منطقه می‌توانست به شکل‌گیری تقاضای سرمایه‌ای و حتی هجوم سفته‌بازانه کمک کند. اما اکنون نااطمینانی سیاسی موجب شده چنین تقاضایی در بخش بزرگی از بازار مسکن حضور پررنگی نداشته باشد
یزدانی میان وضعیت کنونی بازار مسکن کشور و دوره‌هایی که تقاضای سرمایه‌ای فعال‌تر بوده، تفاوت قائل می‌شود. او معتقد است در شرایطی متفاوت، گسترش ساخت‌وساز در یک منطقه می‌توانست به شکل‌گیری تقاضای سرمایه‌ای و حتی هجوم سفته‌بازانه کمک کند. اما اکنون نااطمینانی سیاسی موجب شده چنین تقاضایی در بخش بزرگی از بازار مسکن حضور پررنگی نداشته باشد.
به اعتقاد این صاحبنظر، برخی مناطق شمال کشور تا حدودی از این وضعیت مستثنا هستند؛ زیرا شرایط جنگی بر تقاضای خرید مسکن در این مناطق اثر گذاشته است. البته اندازه این اثر و تفاوت آن میان مناطق مختلف، بدون اطلاعات معاملات و ترکیب خریداران قابل تعیین نیست.
قیمت مسکن به سطحی رسیده که تامین آن برای بسیاری از خانوارها به‌ویژه کارگران، کارمندان و اقشار کم‌درآمد، بسیار دشوار شده است. در شرایطی که توان مالی مردم محدود است و امکان دریافت تسهیلات کافی برای خرید مسکن نیز فراهم نیست، تقاضای موثر در این بازار با محدودیت مواجه شده و همین مسئله می‌تواند مانعی در برابر رشد شدید قیمت‌ها باشد.
نظر شما