دلایل افت تولید مسکن؛ افزایش ریسک سرمایه گذاری، کوتاهی ادارات و بی رغبتی بخش خصوصی

اکبر محمودی؛ بازار: خروج صنعت ساخت و ساز ایران از رکود در سال ۲۰۲۳ را اگر چه اخیرا نشریه اقتصادی مید تحلیل و ارائه کرده است اما باید به این نکته با جدیت بیشتری توجه کرد که اگر در صنعت ساخت و ساز به بخش مسکن به طور ویژه نگاه شود متوجه خواهیم شد که حال و روز این روزهای بخش مسکن چندان خوب نبوده و شرایط سختی را به لحاظ افزایش ریسک سرمایه گذاری تجربه می کند.

نشریه اقتصادی مید طی گزارشی نوشت: بخش ساخت و ساز ایران طی دوره ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۷ با افزایش صادرات و سرمایه گذاری در بخش های پتروشیمی، انرژی و مسکن به طور متوسط ۳.۴ درصد در سال رشد کند.

آمارهای منتشر شده نشان می دهد ارزش افزوده بخش ساخت و ساز ایران در سه ماهه دوم ۲۰۲۳ رشد ۴.۷ درصدی داشته است. بانک مرکزی ایران هم گفته است در هفت ماهه سال جاری شمسی ۵۶ میلیارد دلار تسهیلات در اختیار بخش های مختلف اقتصادی قرار داده است که این رقم نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۲۴ درصد رشد داشته است.

حال اگر گزارش نشریه اقتصادی مید را به فال نیک بگیریم و بخش مسکن که زیر مجموعه صنعت احداث و ساخت و ساز است و در دوره ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۷ به طور متوسط ۳.۴ درصد رشد کند و این پیش بینی هم محقق شود باید اذعان کرد که از هم اکنون باید بخش مسکن خود را با سایر بخش های اقتصادی هماهنگ و بانک ها و صندوق های املاک نیز در این میان کمک های ویژه ای به این بخش داشته باشند.

آمارهای ساخت و ساز در چند سال گذشته نشان می دهد که اوضاع صدور پروانه ساختمانی که منجر به تولید مسکن شود چندان مناسب و امید بخش نیست

اما آمارهای ساخت و ساز در چند سال گذشته نشان می دهد که اوضاع صدور پروانه ساختمانی که منجر به تولید مسکن شود چندان مناسب و امید بخش نیست. هر چند طرح بزرگ نهضت ملی مسکن می تواند به صورت یک محرک قوی، بخش مسکن را به حرکت وادار کند و این خود جای بسی خوشحالی و امید است.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقد هستند که کمبود تولید مسکن در این روزها نشات گرفته از وضعیت اقتصاد کلان کشور است و برخی نیز می گویند که بالا رفتن ریسک سرمایه گذاری باعث شده تا ساخت و ساز به نحو عجیبی کاهش یابد

برخی از انبوه سازان و کارشناسان اقتصاد مسکن معتقد هستند که کمبود تولید مسکن در این روزها نشات گرفته از وضعیت اقتصاد کلان کشور است و برخی نیز می گویند که بالا رفتن ریسک سرمایه گذاری باعث شده تا ساخت و ساز به نحو عجیبی کاهش یابد.

سهم استان تهران از کل ساخت‌ و ساز کشور از حدود ۳۲ تا ۳۸ درصد بین سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ به ۲۷ درصد تا سال ۱۳۹۷ رسیده و این مقدار طی سه‌ سال اخیر به ۱۷ درصد کاهش یافته است

بررسی آمارهای ساخت‌ و ساز در استان تهران حاکی از کاهش قابل‌ توجه سهم استان تهران از کل ساخت‌ و ساز مناطق شهری کشور است. سهم استان تهران از کل ساخت‌ و ساز کشور از حدود ۳۲ تا ۳۸ درصد بین سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ به ۲۷ درصد تا سال ۱۳۹۷ رسیده و این مقدار طی سه‌ سال اخیر به ۱۷ درصد کاهش یافته است.

اگر چه این آمار مورد تایید وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار نیست اما انبوه سازان و فعالان ساخت و ساز معتقد هستند که گزارش های میدانی آنها نشان می دهد ساخت مسکن این روزها حال و روز خوبی ندارد.

طی سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۱ وضعیت ساخت‌وساز شهرهای استان تهران بسیار جالب توجه بوده است، به‌ طوریکه طی این مدت ساخت‌ و ساز در استان تهران کاهش ۷۰ درصد و در شهر تهران کاهش ۷۷ درصدی داشته است. این آمار نشان می دهد که سازندگان مسکن دیگر مانند گذشته رغبتی برای ساخت و ساز ندارند و این موضوع را به بالا رفتن ریسک سرمایه گذاری و در نهایت به مشکلات اقتصادی و اقتصاد کلان کشور ربط می دهند.

سوال این است که چرا علیرغم اینکه شهرداری ها به خصوص شهرداری تهران، مدت زمان صدور پروانه ساختمانی را کاهش داده است اما این پروانه های صادر شده منجر به تولید مسکن نمی شود. پاسخی که شهردار تهران به آن واکنش نشان داده و معتقد است که صدور پروانه های ساختمانی با تراکم فروشی متفاوت است.

«علیرضا زاکانی» شهردار تهران در حاشیه آیین افتتاحیه پل مکانیزه B۹ در جمع خبرنگاران در پاسخ به این پرسش که بر اساس گزارشی که از سوی مرکز آمار منتشر شده آمار پروانه های ساختمانی نسبت به تابستان سال گذشته ۷ درصد کاهش داشته است معتقد است که افزایش آمار صدور پروانه های ساختمانی با تراکم فروشی متفاوت است و اگر این کار را نکنیم با دست خود مردم را به قتلگاه فرستاده ایم.

زاکانی: افزایش آمار صدور پروانه های ساختمانی با تراکم فروشی متفاوت است و اگر این کار را نکنیم با دست خود مردم را به قتلگاه فرستاده ایم

شهردار تهران می گوید: صدور پروانه با تراکم‌فروشی متفاوت است. اگر این کار را نکنیم خانه های فرسوده بر سر مردم آوار می شود و یعنی مردم را با دست خود به قتلگاه فرستاده ایم. اگر صدور پروانه افزایش یافته این افتخار ما است.

حال سوال این است که وقتی میزان صدور پروانه ساختمانی افزایش می یابد چرا باید تولید مسکن در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال های قبل افت داشته باشد و این افت تولید مسکن در تهران به سایر شهرهای کشور نیز سرایت کند؟

حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری «بازار» در پاسخ به این پرسش که دلیل کاهش تولید مسکن چیست؟ و چرا در تهران افت ساخت و ساز را شاهد هستیم؟ گفت: بازار مسکن کشور همواره از بازار مسکن تهران نشات می گیرد. وقتی تهران با افت تولید مسکن مواجه می شود این افت تولید به سایر شهرهای کشور نیز سرایت می کند.

او با اشاره به اظهارات اخیر زاکانی شهردار تهران مبنی بر اینکه صدور پروانه ساختمانی در تهران افزایش داشته است تاکید کرد: البته که صدور پروانه ساختمانی به منزله تولید مسکن نیست. هر چند ما نیز معتقد هستیم که صدور پروانه ساختمانی کاهش نیافته است. موضوع ما در این روزهای رکود بازار مسکن افت ساخت و ساز است که این موضوع خود دلایل زیادی دارد که نیازمند بررسی و مرتفع کردن آن توسط دولت و سایر بخش ها و حتی بخش خصوصی است.

محتشم: شرایط نابسامان و بد اقتصادی کشور را باید دلیل اصلی افت تولید مسکن دانست و سوال این است که آیا در این شرایط که بخش خصوصی هیچ نقشی ندارد و می تواند وارد حوزه ساخت و ساز شود؟

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران در پاسخ به این پرسش که به هر حال بخش خصوصی نیز باید تا حدودی خود را در عقب ماندگی تولید مسکن مقصر بداند؟ تاکید کرد: شرایط نابسامان و بد اقتصادی کشور را باید دلیل اصلی افت تولید مسکن دانست و سوال این است که آیا در این شرایط که بخش خصوصی هیچ نقشی ندارد و می تواند وارد حوزه ساخت و ساز شود؟

وقتی در ابتدای پروژه میزان مشخصی توسط سازنده برای هزینه ساخت تامین مالی می شود اما در میانه راه همان میزان مبلغ تامین شده کفاف ادامه کار را به انبوه ساز و سازنده نمی دهد آیا بخش خصوصی مقصر است؟

او ادامه داد: وقتی در ابتدای پروژه میزان مشخصی توسط سازنده برای هزینه ساخت تامین مالی می شود اما در میانه راه همان میزان مبلغ تامین شده کفاف ادامه کار را به انبوه ساز و سازنده نمی دهد آیا بخش خصوصی مقصر است؟ این شرایط نابسامان اقتصادی نه فقط برای تولید مسکن بلکه برای سایر بخش های تولیدی نیز مشکل ایجاد کرده است.

سختگیریهای بی مورد از سوی ادارات مشکلات زیادی برای ساخت و ساز مسکن و بخش خصوصی ایجاد کرده است. این عوامل در کنار مشکلات اقتصادی باعث کاهش تولید مسکن شده است

محتشم تصریح کرد: در کنار این مسائل اقتصادی که مطرح کردم باید به سیستم پیچیده در ادارات و سختگیری های بی مورد که پیش روی سازندگان مسکن گذاشته می شود نیز اشاره کرد. به هر حال این سختگیریهای بی مورد از سوی ادارات مشکلات زیادی برای ساخت و ساز مسکن و بخش خصوصی ایجاد کرده است. این عوامل در کنار مشکلات اقتصادی باعث کاهش تولید مسکن شده است.

وی ادامه داد: به عنوان مثال دولت سیستمی به نام سیستم «سپامک» را برای سازنده ها و شرکتهایی که قصد همکاری با دولت در طرح نهضت ملی مسکن دارند ایجاد کرده است اما همین سیستم به سمتی رفته است که خود منجر به دست انداز برای شرکتهایی که بیشتر از ۲۰ سال فعالیت و تجربه دارند شده است.

اما فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری «بازار» در پاسخ به این پرسش که چرا تولید مسکن افت کرده است؟ می گوید: مسکن به عنوان پیشران اقتصاد کشور سالهای سال است که دچار مخاطراتی شده است و هر چقدر هم فریاد می زنیم که مشکلات را مرتفع کنید کسی توجه نمی کند. اما به طور خلاصه می توان گفت که مهمترین عامل افت تولید مسکن، بالا رفتن ریسک سرمایه گذاری در بخش مسکن است.

پورحاجت: به طور خلاصه می توان گفت که مهمترین عامل افت تولید مسکن، بالا رفتن ریسک سرمایه گذاری در بخش مسکن است

او ادامه داد: اگر بخواهیم به صورت موشکافانه موضوع دلایل کاهش افت تولید مسکن را بررسی کنیم باید اذعان کرد بازار مسکن دچار رکود شده و تورم در مسکن هر روز خود را بیشتر نشان می دهد. آمارهایی که در بازار مسکن ماهانه رصد می شود کماکان نشان می دهد که نهاده های تولید مسکن در مدار افزایش قیمت هستند.

یکی از بخش هایی که می تواند به رونق تولید مسکن و بالا بردن توان مالی تولید کننده ها، انبوه سازان و سازنده ها کمک کند بانک ها هستند

پورحاجت تاکید می کند: یکی از بخش هایی که می تواند به رونق تولید مسکن و بالا بردن توان مالی تولید کننده ها، انبوه سازان و سازنده ها کمک کند بانک ها هستند. اما می بینیم که هر بار مقامات مسئول و حتی رئیس جمهور بر این موضوع که بانک ها باید تا ۲۰ درصد تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند تاکید می کنند هیچ توجهی به این موضوع نمی شود.

وقتی بانک مسکن که در میان بانک ها باید بیشتر به بخش مسکن توجه کند با بگیر و ببندهای خود در اعطای تسهیلات، سازنده های مسکن را دلسرد می کند از سایر بانک ها چه انتظاری می توان داشت؟

وی افزود: وقتی بانک مسکن که در میان بانک ها باید بیشتر به بخش مسکن توجه کند با بگیر و ببندهای خود در اعطای تسهیلات، سازنده های مسکن را دلسرد می کند از سایر بانک ها چه انتظاری می توان داشت؟

پورحاجت تاکید دارد که دستگاه های خدمات رسان نه تنها خدمات نمی دهند بلکه در زمان دریافت هزینه ها به راحتی اقدام به دریافت هزینه از بخش خصوصی می کنند. به هر حال باز هم تاکید می کنیم که باید مجلس و دولت سیاستها و بسته های تشویقی را برای بخش خصوصی مهیا کنند تا اتفاقات خوبی در بخش مسکن و تولید مسکن رخ دهد.

به نظر می رسد با توجه به آمار اخیر بانک مرکزی که نشان می دهد خواب بازار مسکن سنگین تر شده است دولت و مجلس باید راهکارهای مناسب تری برای تولید مسکن و ایجاد بسته های تشویقی که منجر به جذب بخش خصوصی می شود در نظر بگیرند وگرنه از تولید سالانه ۳۵۰ هزار واحد مسکونی که بسیار پایین تر از میزان نیاز است باز هم فاصله خواهیم گرفت.