اکبر محمودی؛ بازار: موانع سخت صدور مجوزهای ساخت و ترجیح احتکار زمین به جای تولید مسکن باعث شده تا در ماه های گذشته نفس مسکن به لحاظ ساخت و ساز از رونق بیافتد.
اگر چه این روزها آمارهای مناسبی به لحاظ الحاق زمین و تامین زمین برای طرح ملی و بزرگ نهضت ملی مسکن توسط وزارت راه و شهزسازی و سازمان ملی زمین و مسکن به گوش می رسد اما وقتی وارد شهرها به خصوص شهرهای بزرگ می شویم متوجه می شویم که سازندگان بخش خصوصی و انبوه سازان مشکلات عدیده ای در سازمان و ادارات و به خصوص شهرداریها و سازمان های نظام مهندسی دارند.
آخرین نتایج گزارش هزینه-درآمد مرکز آمار ایران نشان می‌دهد سهم مسکن از کل هزینه‌های خانوار شهری در کل کشور به ۳۸ درصد و در استان تهران به ۵۱ درصد رسیده است. با این وضعیت به احتمال زیاد سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوارهای پایتخت باید به حدود ۶۰ درصد هم رسیده باشد.
پژوهشگران معتقدند اگر سهم مسکن از هزینه‌های سبد خانوار به بالاتر از ۳۰ درصد برسد، خانوار دچار فقر مسکن شده است
پژوهشگران معتقدند اگر سهم مسکن از هزینه‌های سبد خانوار به بالاتر از ۳۰ درصد برسد، خانوار دچار فقر مسکن شده است. به عبارتی خانوار برای تأمین اجاره مسکن باید قید خیلی از هزینه‌های بهداشتی، فرهنگی، تفریحی و هزینه‌های بهداشت و سلامت را بزند.
آمارها نشان می‌دهد اگر چه در سال‌های اخیر تورم عمومی متهم اول رشد قیمت مسکن در کشور و شهر تهران بوده اما بازار مسکن تهران یک متهم خطرناک دیگر نیز دارد. آمارها حکایت از آن دارد طی سال‌های اخیر و به خصوص از ابتدای سال جاری ساخت‌وساز و عرضه مسکن در تهران به طور قابل‌توجهی روند کاهشی داشته است.
برخی از فعالان و آگاهان بازار مسکن معتقد هستند که این روزها اکثر سازندگان به نام و انبوه سازان خُرد از ورود به عرصه ساخت و ساز خودداری می کنند و از ترس ضرر و زیان فعلا سرمایه خود را در بانک ها با نرخ سود ۲۷ درصد سپرده گذاری کرده اند.
سهم استان تهران از کل ساخت‌وساز کشور از حدود ۳۲ تا ۳۸ درصد بین سال‌های ۹۱ و ۹۲ به ۲۷ درصد تا سال ۱۳۹۷ رسیده و این مقدار طی سه‌سال اخیر به ۱۷ درصد کاهش یافته است
بررسی آمارهای ساخت‌وساز در استان تهران حاکی از کاهش قابل‌توجه سهم استان تهران از کل ساخت‌وساز مناطق شهری کشور است. سهم استان تهران از کل ساخت‌وساز کشور از حدود ۳۲ تا ۳۸ درصد بین سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ به ۲۷ درصد تا سال ۱۳۹۷ رسیده و این مقدار طی سه‌سال اخیر به ۱۷ درصد کاهش یافته است.
طی سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۱ وضعیت ساخت‌وساز شهرهای استان تهران بسیار جالب توجه بوده است، به‌طوری‌که طی این مدت ساخت‌وساز در استان تهران کاهش ۷۰ درصد و در شهر تهران کاهش ۷۷ درصدی داشته است
طی سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۱ وضعیت ساخت‌وساز شهرهای استان تهران بسیار جالب توجه بوده است، به‌طوری‌که طی این مدت ساخت‌وساز در استان تهران کاهش ۷۰ درصد و در شهر تهران کاهش ۷۷ درصدی داشته است.
اما حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران معتقد است که شاید آمارهای صدور پروانه ساختمانی نسبت به سال گذشته روند صعودی به خود گرفته است اما اگر بررسی ها با دقت صورت بگیرد متوجه خواهیم شد که این رشد صدور پروانه ساختمانی به منزله تولید و عرضه مناسب مسکن نیست.
یعنی شاید برخی از سازندگان اقدام به دریافت پروانه ساختمانی کرده باشند اما انگیزه ای برای آغاز ساخت و ساز از ترس ضرر و زیان نکرده باشند.
برای اینکه دلایل افت تولید مسکن در تهران را بررسی کنیم گفتگویی با «حسن محتشم» عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران داشته ایم که با هم می خوانیم:
وقتی تهران با افت تولید مسکن مواجه می شود این افت تولید به سایر شهرهای کشور نیز گسترش می یابد
* آمارهای طرح نهضت ملی مسکن نشان می دهد که اوضاع الحاق زمین خوب و روند تولید مسکن نیز به خوبی پیش می رود. اما وقتی از این طرح خارج می شویم به دور از یک بررسی آماری، حتی با یک جستجوی ساده هم به خوبی می توان دریافت که وضعیت ساخت و ساز در اکثر کوچه و خیابان های تهران وخیم است و تولید مسکن اوضاع خوبی ندارد. حال می توان گفت که این افت تولید مسکن از تهران آغاز و به سایر شهرها گسترش یافته است؟
بازار مسکن کشور همواره از بازار مسکن تهران نشات می گیرد. وقتی تهران با افت تولید مسکن مواجه می شود این افت تولید به سایر شهرهای کشور نیز گسترش می یابد.
صدور پروانه ساختمانی کاهش نیافته است اما ساخت و ساز افت پیدا کرده است
* اما آمارهای صدور پروانه ساختمانی می گوید که صدور پروانه ساختمانی افزایش یافته است؟
صدور پروانه ساختمانی کاهش نیافته است اما ساخت و ساز افت پیدا کرده است که این موضوع خود دلایل زیادی دارد که نیازمند بررسی و کشف و مرتفع کردن آنها دارد.
دلیل اصلی افت تولید مسکن شرایط نابسامان و بد اقتصادی کشور است
* دلیل کاهش افت تولید مسکن حداقل در تهران چیست؟ یعنی دیگر آن سود همیشگی نصیب سازنده ها نمی شود؟ یا اینکه دلایل دیگری دارد؟
دلیل اصلی افت تولید مسکن شرایط نابسامان و بد اقتصادی کشور است. این شرایط نابسامان در ساخت و ساز هم تاثیرگذار بوده است.
* شرایط بد اقتصادی برای تمام حوزه های اقتصادی نیز وجود دارد. آیا همین یک دلیل می تواند ساخت و ساز را با افت تولید مواجه کند؟
سیستم پیچیده در ادارات و سختگیریهای بی مورد پیش روی سازندگان مشکلات زیادی را ایجاد کرده است. این عوامل در کنار مشکلات اقتصادی باعث کاهش تولید مسکن شده است.
در سیستم سپامک کمیسیون ۷ نفره ای حضور دارند تا پروانه اشتغال به کار سازندگان را بررسی و سپس تمدید کند. اما متاسفانه افراد حاضر در سیستم «سپامک» با این سیستم آشنایی و تخصص ندارند
* اما طرح نهضت ملی مسکن رشد تولید را نشان می دهد؟
در مورد طرح نهضت ملی مسکن باید نکته ای را گوشزد کنم که شاید گفتن آن این روزها بتواند کمکی به بخش مسکن کند. در طرح نهضت ملی مسکن سیستم صدور پروانه و رتبه بندی با نام «سپامک» راه اندازی شد تا کمک مناسبی به سرعت دادن طرح نهضت ملی مسکن کند. در سیستم سپامک کمیسیون ۷ نفره ای حضور دارند تا پروانه اشتغال به کار سازندگان را بررسی و سپس تمدید کند. اما متاسفانه افراد حاضر در سیستم «سپامک» با این سیستم آشنایی و تخصص ندارند. چرا که وقتی یک شرکت سازنده که دارای ۲۰ سال سابقه کار است و تجربه مفیدی دارد وقتی وارد این سیستم جدید در وزارت راه و شهرسازی می شود با مشکلاتی برای تمدید پروانه اشتغال به کار مواجه می شود. وقتی دولت و وزارت راه و شهرسازی علاقمند به سرعت دادن به طرح نهضت ملی مسکن است باید زمینه آنرا برای تسهیل شرایط انبوه سازان فراهم کند. چرا باید پروانه اشتغال و اعتبار انبوه سازان به خاطر سیستم سپامک از بین برود.
وزیر راه و شهرسازی یک بار دستور داده است تا شرایط و مشکلات این سیستم بررسی و مرتفع شود اما کارشناسان «سپامک» به این موارد هیچ توجهی نکردند
* آیا این موارد و این مشکل سیستم سپامک را به اطلاع وزیر راه و شهرسازی رسانده اید؟
متاسفانه هیچ کسی پاسخگو نیست و مشکلات سیستم سپامک به اطلاع وزیر راه و شهرسازی رسیده است. البته بذرپاش وزیر راه و شهرسازی یک بار دستور داده است تا شرایط و مشکلات این سیستم بررسی و مرتفع شود اما کارشناسان «سپامک» به این موارد هیچ توجهی نکردند. به هر حال وضعیت نابسامانی پیش آمده است.
سیستم بیمه، اداره مالیات و دستورالعمل هایی که از سوی آنها به خوبی رعایت نمی شود و تفسیرهایی که به نفع خود دارند برای انبوه سازان و سازنده ها اذیت کننده و آزار دهنده است
* انبوه سازان نیز به نظر می رسد از ورود به ساخت و ساز می ترسند؟ چرا که می بینند هزینه ها با میزان سودی که می کنند برابری نمی کند؟
عدم تامین منابع مالی و عدم ثبات اقتصادی باعث شده تا سازنده های مسکن وارد عرصه ساخت و ساز نشوند. وقتی انبوه ساز نمی داند با توجه به نرخ تورم و افزایش قیمت نهاده های ساختمانی چه میزان باید هزینه کند بنابراین وارد بازار ساخت و ساز نمی شود. در کنار این موضوع باید مطالبات به ناحق و آزار دهنده دستگاه های خدمات رسان را نیز به این موارد اضافه کنیم. سیستم بیمه، اداره مالیات و دستورالعمل هایی که از سوی آنها به خوبی رعایت نمی شود و تفسیرهایی که به نفع خود دارند برای انبوه سازان و سازنده ها اذیت کننده و آزار دهنده است. متاسفانه شرکتهای سازنده و انبوه سازان نمی دانند شکایت خود را چگونه و به کجا مطرح کنند. در حال حاضر پرونده ها در دیوان عدالت اداری مانده است. مسائلی از این دست باعث شده است که تولید مسکن کاهش یابد و باید اذعان کرد که کشور از لحاظ تولید مسکن رنج ببرد. کُندی تولید و عرضه مسکن به بازار مسکن می تواند بهای مسکن را همچنان بالا ببرد.
* با گذشت ۱۰ ماه از سال تولید مسکن در کشور و یا تهران به چه شکل است؟ همواره عنوان می شود که سالانه ۳۵۰ هزار مسکن تولید می شود به نظر میرسد با این افت تولید مسکن دیگر حتی این عدد نیز محقق نشود؟
تولید مسکن در کشور در محدوده ۳۵۰ هزار واحد مسکونی است. حالا تقسیم بندی تولید مسکن به نسبت استان ها و شهرها متفاوت است. امسال به نظر می رسد این عدد هم محقق نشود. در حالیکه باید سالانه ۹۰۰ هزار واحد مسکونی تولید شود و طبق وعده ای که دولت داده است باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید شود. پس اگر نهضت ملی مسکن وارد مرحله اجرایی شده باشد باید از آن عدد ۳۵۰ هزار واحد مسکونی نیز بالاتر تولید می شد. به نظر می رسد از تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی خبری نیست و وعده داده شده نیز تاکنون محقق نشده است.
بانک های خصوصی و عمومی از اعطای تسهیلات به بخش مسکن طفره می روند. بانک مسکن هم امکانات مالی آن چه که داشته است به سوی منفی شدن می رود و توان تامین مالی نهضت ملی مسکن را ندارد
* از تامین منابع مالی صحبت کردید به نظر می رسد بانک ها چندان تلاشی در اعطای تسهیلات مسکن نمی کنند.
بانک های خصوصی و عمومی از اعطای تسهیلات به بخش مسکن طفره می روند. بانک مسکن هم امکانات مالی آن چه که داشته است به سوی منفی شدن می رود و توان تامین مالی نهضت ملی مسکن را ندارد. بانک مسکن به راحتی نمی تواند امکانات مالی را تامین کند و با کمبود منابع مالی مواجه شده است. بانک ها در خصوص اعطای تسهیلات به بخش مسکن اعلام می کنند که ما بنگاه اقتصادی هستیم و نمی توانیم تسهیلات با نرخ سود ۱۸ درصد به مسکن اعطا کنیم و این زیان ما را چه کسی جبران خواهد کرد.
توجه بانک ها به بخش مسکن به صرف دستور نمی شود. باید بررسی کاملی صورت بگیرد تا بانک ها متقاعد شوند که وارد بخش مسکن و تولید مسکن شوند
* به هر حال رئیس جمهور و وزرای اقتصاد و راه و شهرسازی بارها در خصوص این موضوع اظهار نظر کرده اند که باید بانک ها به بخش مسکن توجه کنند و طبق قانون ۲۰ درصد تسهیلات اعطایی خود را به بخش مسکن اختصاص بدهند.
توجه بانک ها به بخش مسکن به صرف دستور نمی شود. باید بررسی کاملی صورت بگیرد تا بانک ها متقاعد شوند که وارد بخش مسکن و تولید مسکن شوند. متاسفانه تاکنون این دستورات جواب نداده است.
دولت بانک ها را هم در طرح نهضت ملی مسکن سهیم کند تا اگر به عنوان مثال تسهیلات با نرخ سود ۱۸ درصد پرداخت شد تا حدودی این هزینه ها برای بانک ها جبران شود
* به نظر شما بهترین روش برای اینکه بانک ها در پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن و یا طرح نهضت ملی مسکن همکاری خوبی داشته باشند چیست؟
به نظر بنده بهتر است دولت بانک ها را هم در طرح نهضت ملی مسکن سهیم کند تا اگر به عنوان مثال تسهیلات با نرخ سود ۱۸ درصد پرداخت شد تا حدودی این هزینه ها برای بانک ها جبران شود.
نظر شما