بازار؛ گروه استانها: با روی کار آمدن دولت سیزدهم تلاش های ویژه ای برای رونق بخشی دوباره به بازار مسکن در کشور شکل گرفت. با توجه به نیاز بالای کشور به تولید مسکن و فاصله مشهود بین تولید و نیاز و مطالبه عمومی، کارگزارن دولت سیزدهم تلاش کردند تا با تصویب قوانین و مقررات جدید و تسهیل سازی در حوزه مباحث نرم و البته تزریق اعتبارات مکفی به صنعت ساختمان زمینه رونق دوباره این صنعت را فراهم کنند.
تصویب قوانینی مانند جهش تولید مسکن، قانون جوانی جمعیت و بازآفرینی شهری هر چند بستر را برای فعالیت های حوزه مسکن مهیا تر کرد اما خروجی همه این تلاش ها و البته اعتبارات نجومی دولت چندان رضایت بخش نبود.
اصرار بر اجرای روش های قدیمی مانند مسکن مهر، البته با اسامی و عناوین جدید نتوانست مشکلات این بخش را برطرف کند. بسیاری از کارشناسان و اهالی متخصص حوزه مسکن بر این باور هستند که شیوه های پیش بینی شده برای تامین مالی پروژه با وضعیت تورمی و اقتصادی کشور تناسب نداشته است؛ به زبان ساده تر مبلغ وام، سود تسهیلات، بازپرداخت و البته چگونگی قسط بندی برای پرداخت تسهیلات به نحوی است که بسیاری از متقاضیان واقعی و حمایتی نمی توانند ار مزیت های دولت برای ساخت مسکن بهره مند شوند.
در همین زمینه با «رامین گوران»، «دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران» مصاحبه ای داشتیم تا نقاط قوت و ضعف مسکن حمایتی را مورد نقد و بررسی قرار دهیم.
* ارزیابی شما از مدل های ساخت مسکن حمایتی چیست؟
ساخت و تکمیل واحد های مسکونی حمایتی در فرمت مسکن ملی یا مسکن مهر در سنوات گذشته و با توجه به شرایط اقتصادی کشور و بازار سرمایه، روش هایی ثمربخش و پرفایده ای بودند. استمرار و تکرار مدل های گذشته بدون در نظر گرفتن شرایط کنونی نتایج محسوسی نخواهد داشت.
برای کارآمدی بیشتر سیاست های حمایتی دولت در بخش مسکن باید به سراغ نورآوری و خلاقیت برویم و روش های جایگزینی ترسیم کنیم که چاره ساز دغدغه ها و مشکلات بخش مسکن باشد. تکرار روش های مالی گذشته در شرایط فعلی نمی تواند جوابگو باشد.
تکرار روش های مالی گذشته در شرایط فعلی نمی تواند جوابگو باشد
تسهیلات فعلی برای مسکن حمایتی درمانگر و چاره ساز نیست، هر اندازه میزان و درصد وام را بیشتر کنیم تبعات منفی بیشتری برای متقاضیان در پی دارد. هر روز شاهد افزایش میزان وام پیش بینی شده برای واحد های حمایتی هستیم، این رویه تورم آفرین است و به اقتصاد صنعت ساختمان و کشور آسیب وارد می‌کند.
با افزایش وام و متاثر از شرایط بازار قیمت تمام شده مسکن افزایش می‌یابد و مردم به عنوان خریداران نهایی نمی‌توانند حق السهم و آورده خود را تامین کنند.
*آیا می توان برای این چالش راهکاری ترسیم کرد؟
بحث حمایتی دولت باید اصلاح و به روایتی دگرگون شود، یعنی به جای آنکه کارگزاران دولتی از ابتدا فرآیند تولید مسکن، به دنبال تزریق بسته های حمایتی به خریدار باشند باید تغییر رویه داده و در پایان پروسه به سراغ حمایت بروند.
بسیاری از کارشناسان بر این عقیده هستند که دولت ها و حاکمیت باید وام‌های کم بهره و بلندمدت را در انتهای پروسه تولید مسکن پیش بینی کند؛ نه اینکه این تسهیلات در همان ابتدای پروسه تولید تزریق شود.
پیش بینی و تزریق تسهیلات پرحجم و کم بهره و درازمدت در ابتدای پروسه تولیدشان حمایتی تورم زا و مشکل آفرین است؛ مجموعه های حکومتی این موضوع را درک کرده اند و به همین دلیل در تزریق منابع مقاومت می‌کنند. در سال ۹۹ تسهیلات پیش‌بینی شده برای مسکن‌های حمایتی حدود ۱۰۰ میلیون تومان بود اما در حال حاضر این رقم به ۵۵۰ میلیون و در برخی موارد تا ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است موضوعی که علاوه بر کاهش ارزش پول موجب تورم خواهد شد.
* آیا می توان قالب و مدل جدید معرفی کنید که دغدغه های مدل های گذشته مثل مسکن مهر را نداشته باشد؟
اشکال مختلفی مانند مدل اجاره ای و محله ای هستند که می توانند جایگزین روش هایی مانند مسکن مهر یا مسکن ملی شوند. فرمت محله‌ای یکی از مدل هایی است که می‌تواند بسیاری از تنگناها و چالش های روش‌های فعلی ساخت و واگذاری مسکن حمایتی را برطرف کند.
در فرمت محله ای نقش آفرینی بخش خصوصی بیشتر است. سرمایه‌گذار حرفه‌ای و متخصص محله‌ای را تحویل می‌گیرد و سپس پس از ساخت واحدهای مسکونی از منافع پروژه بهره‌مند خواهد شد، دقت نظر و حساسیت بخش خصوصی در این مدل چند برابر است. در این روش چون سرمایه‌گذار بخش زیادی از اعتبارات مورد نیاز ساخت مسکن را بر عهده دارد لذا بسیار هوشمندانه وارد عمل خواهد شد و قیمت تمام شده اقتصادی‌تر می‌شود.
فرمت محله‌ای یکی از مدل هایی است که می‌تواند بسیاری از تنگناها و چالش های روش‌های فعلی ساخت و واگذاری مسکن حمایتی را برطرف کند
در مدل محله‌ای سرمایه‌گذاران و سازندگان با دقت بسیار بالایی فرایند مطالعات اولیه را انجام خواهند داد و برخی از چالش‌های فعلی مانند جانمایی نادرست پروژه‌ها، برطرف می‌شود. یکی از دغدغه های اصلی پروژه هایی مانند مسکن مهر یا نهضت ملی آن است که مطالاعات پایه ضعیفی دارند و در برخی موارد این مطالعات با مشکلات بسیاری روبرو هستند.
شاید در برخی از پروژه‌های دولتی مطالعات اولیه و مشاوره‌ای، به شکل حداکثری انجام نشود که این امر موجب برخی پیامدهای اجتماعی اقتصادی و ترافیکی شود اما در مدل محلی چون مطالعات اولیه توسط سرمایه‌گذار پروژه انجام می‌شود یقیناً این مشکلات چاره‌اندیشی می‌شود.
در مدل محله‌ای انبوه ساز و سرمایه گذار بخش خصوصی برای صیانت و حفظ پول و اعتبار خود از مشاورین مطمئن استفاده می‌کند که این امر موجب دوام بالا و قیمت حداقلی پروژه می‌شود. در مدل محله‌ای دولت می‌تواند در قالب تفاهم نامه‌ای با سرمایه‌گذار بخش خصوصی بخشی از واحدهای احداثی را در قالب مسکن‌های حمایتی به متقاضیان واقعی واگذار کند.
نحوه قیمت گذاری واحدهای حمایتی بر اساس میزان حمایت و نقش آفرینی دولت متغیر است؛ یعنی می‌تواند به عنوان مثال مسکن را با ۵۰ درصد قیمت تمام شده یا با همان قیمت تمام شده (بدون سود) به متقاضی حمایتی واگذار کند که موجب صرفه‌جویی در منابع دولت خواهد شد.
* نظر شما در خصوص رویه عرضه و فروش مصالح ساختمانی در بورس چیست؟
فروش مصالح در بازارهای سرمایه یکی از راهکارهای موفق دولت برای صنعت مسکن است؛ هرچند در ابتدای مسیر با چالش هایی روبرو است. مجامع صنفی مانند انبوه سازان باید مسیری ترسیم کنند تا با آموزش سازندگان فرایند خرید مصالح از بورس گسترش یابد، خرید از بازارهای سرمایه علاوه بر اینکه موجب شفافیت مالی و قیمتی می‌شود می‌تواند پارامتری برای تضمین کیفیت کالاها و مصالح خریداری شده باشد.
مبادلات و خریدهای بورسی می‌تواند مشکلاتی که در برخی موارد در بخش خرید از نمایندگی‌ها به آن دچار هستیم، را برطرف کند.
با وجود آنکه دیر به سراغ خرید مصالح از بورس رفته‌ایم اما باید بپذیریم که بازار بورس ویژگی‌های مثبت و ارزشمندی دارد. افرادی که از خرید مصالح از بورس انتقاد می‌کنند، سازندگان حرفه‌ای مسکن نیستند شاید برخی از این افراد هنوز به بورس نرفتند و ساختمان بورس را هم ندیده‌اند. برخی از منتقدان خریدهای بورسی در زمره سازندگان کلان مسکن و ساختمان نیستند و به حوزه بورس اشرافیت ندارند.
با توجه به اینکه بخشی از جامعه ایرانی به فعالیت‌های احتکاری علاقه‌مند است باید ترتیبی اتخاذ دهیم که مانع رواج این رویکرد در بازار بورس شویم. باید با فیلترگذاری مانع ورود خریداران و مصرف کنندگان غیرواقعی به این بازار شد، اینکه افرادی با سرمایه‌های کلان اقدامات احتکاری داشته باشند موجب تشنج بازار مصالح می‌شود. باید خریدها تعریف شده باشد و معلوم شود که مصالح خریداری شده به چه سرنوشتی دچار می‌شوند و در کجا مصرف می‌شوند.
نظر شما