بی تاثیری سامانه املاک بر بازار اجاره| کارشناسان: دولت به فکر راهکار دیگری برای کنترل قیمت باشد!

بازار؛ گروه راه و مسکن: بخش مسکن چند روزی است که با اخبار خوشایند همراه است و آنطور که تصمیمات شورای عالی مسکن نشان می دهد این بخش قرار است در ماه های آینده روزهای آرام و خوبی را به جهت توجه به بخش تقاضا و در نهایت مصرف کننده سپری کند.

بعد از اعلام مصوبه مالیات بر عایدی سرمایه(هنوز شورای نگهبان تایید نکرده است) این روزها اخباری مبنی بر تمدید تعیین سقف اجاره بها و ساماندهی مشاوران املاک شنیده می شود که با راه‌‍اندازی سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور امکان دریافت کد رهگیری قرارداد اجاره بدون مراجعه موجر یا مستاجر به بنگاه معاملات املاک، به صورت رایگان فراهم شده است.

خبر راه اندازی سامانه املاک و مستغلات (https://amlak.mrud.ir) اگر چه هنوز واکنش رسمی از سوی اتحادیه مشاوران املاک نداشته است اما به نظر می رسد این اقدام واکنش هایی را در روزهای آتی در پی داشته باشد.

بر اساس این گزارش، این سامانه در راستای وظایف قانونی وزارت راه و شهرسازی از جمله ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن تهیه شده و بر مبنای این بند قانونی «رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت همه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاه‌های مشاوران املاک توسط بنگاه‌ها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاه‌های مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و ثبت قرارداد، أخذ شناسه (کد) رهگیری بدون أخذ هزینه الزامی است.»

برخی از املاکی ها بر این باور هستند که تنظیم قرارداد نیازمند تخصص و آشنا به مفاهیم قوانین است. اینکه به راحتی موجر و مستاجر بتوانند اطلاعات ملک و مشخصات خود را در سامانه بارگذاری کنند به نظر سخت و دشوار و موجبات مشکلات حقوقی خواهد شد.

تنظیم قراردادها در مشاوران املاک دارای مجوز توسط افرادی صورت می گیرد که اتفاقا دارای تخصص و دانش هستند

«جهانبخش مالکی» عضو اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری «بازار» در پاسخ به این پرسش که آیا راه اندازی سامانه املاک و مستغلات می تواند موجب کمک به مستاجران و کم کردن التهاب بازار اجاره مسکن شود؟ گفت: تنظیم قراردادها در مشاوران املاک دارای مجوز توسط افرادی صورت می گیرد که اتفاقا دارای تخصص و دانش هستند. این گروه از مشاوران املاک دوره های آموزشی لازم را دیده اند و به تمام بار حقوقی امضاهای صورت گرفته توسط موجر و مستاجر و حتی املاکی ها آشنا هستند.

باید توجه کرد که هر بارگذاری به معنی عدم ایجاد مشکل و عدم ایجاد بار حقوقی نیست. قطعا در این روش بار مالی برای قوه قضاییه ایجاد خواهد شد

او ادامه داد: بارگذاری اطلاعات شاید کار آسانی برای برخی از موجران و حتی مستاجران باشد اما باید توجه کرد که هر بارگذاری به معنی عدم ایجاد مشکل و عدم ایجاد بار حقوقی نیست. قطعا در این روش بار مالی برای قوه قضاییه ایجاد خواهد شد. مگر رایگان شدن هزینه کد رهگیری چقدر می تواند بر بازار اجاره تاثیر مثبت بگذارد. اتفاقا تنظیم قرارداد رایگان میان مستاجر و موجر سالهاست که در برخی مواقع رخ می دهد. اما سوال این است که آیا این اقدام رایگان نویسی قراردادها موجب کم شدن نرخ اجاره بها شده است؟

عضو اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه وقتی قیمت ملک از سال گذشته تاکنون دو برابر و یا سه برابر شده و نرخ تورم ۴۰ تا ۵۰ درصد است طبیعی است نرخ اجاره بها دو برابر شود تاکید کرد: متولیان راه اندازی سامانه املاک و مستغلات که قرار است موجران و مستاجران اقدام به دریافت کد رهگیری و تنظیم قرارداد کنند به عواقب این کار توجه ویژه داشته باشند. وقتی ملک تولید نمی شود و فایل اجاره کم است و تقاضا زیاد، این سامانه چه اقدامی در کاهش نرخ اجاره بها خواهد کرد؟ مگر دریافت کمیسیون چقدر می تواند در سبد خانوار سهم داشته باشد؟

مالکی با بیان اینکه با این اقدامات کنترل قیمت اجاره بها رخ نمی دهد ادامه داد: هزینه کد رهگیری بر اساس نرخ نامه صورت می گیرد و هیچ مشاور املاک دارای مجوز از وظایف قانونی خود عدول نمی کند و اگر هم از نرخ نامه خارج شد متقاضیان می توانند آنرا به اتحادیه مشاوران املاک گزارش کنند.
اما نکته حائز اهمیت در خصوص راه اندازی سامانه املاک و مستغلات این است که به گفته مقامات رسمی وزارت راه و شهرسازی این سامانه قرار است قیمت اجاره بها را کاهش دهد.

اما کارشناسان بر این باور هستند که بازار اجاره مسکن با ثبت قرارداد در سامانه املاک واسکان با کاهش قیمت همراه نخواهد شد.

فرهاد بیضایی گفت: انعقاد قرارداد در سامانه املاک و اسکان تاثیری در بازار اجاره ندارد و با توجه به آنکه بازار مسکن از سال گذشته با نوسان قیمتی روبرو شده است؛ از این رو به تناسب آن بازار اجاره مسکن تحت تاثیر قرار گرفته است.

دولت باید به فکر راهکار دیگری برای کنترل قیمت ها در بازار اجاره مسکن باشد چراکه با اجرا کردن این اقدامات تاثیری در بهبود وضعیت بازار اجاره را شاهد نخواهیم بود

به گفته کارشناس مسکن، با توجه به آنکه بازار مسکن در شرایط اقتصادی و نوسان قیمتی قرار گرفته است؛ بنابراین دولت باید به فکر راهکار دیگری برای کنترل قیمت ها در بازار اجاره مسکن باشد چراکه با اجرا کردن این اقدامات تاثیری در بهبود وضعیت بازار اجاره را شاهد نخواهیم بود.

او می گوید: بسیاری از موجران بدلیل الزامی شدن کد رهگیری و اخذ مالیات به طور قطع به سمت این اقدام نمی روند و این خود زمینه ساز ایجاد مشکلاتی در این حوزه خواهد شد که در آینده در بازار مسکن اثر گذار خواهد بود.

بر این اساس در فاز اول شروع به کار سامانه، امکان ثبت و استعلام قراردادهای ثبت شده برای قرارداد اجاره‌ مسکن در حالت یک به یک (یک مالک شش دانگ به یک مستاجر)، به صورت برخط فراهم شده است و مؤجر و مستاجر می‌توانند قرارداد اجاره‌ واحد مسکونی مورد معامله‌ خود را در این سامانه انجام داده و کد رهگیری و نسخه‌ الکترونیکی آن را دریافت کنند.

این سامانه قرار است بدین شکل عمل کند که هم اکنون مستاجر و موجر بتوانند بدون نیاز به مراجعه به بنگاه معاملات املاک با ثبت قرارداد در این سامانه کد رهگیری رایگان دریافت کنند. مراحل ثبت قرارداد اجاره در این سامانه در گام اول باید پس از تایید مدارک هویتی برای ورود به سامانه بر روی گزینه ایجاد قرارداد کلیک شود. پس از آن با ثبت اطلاعات موجر، اطلاعات ملک، مبلغ و تاریخ قرارداد، تعهدات طرفیت، ثبت قبوض و در نهایت ثبت اطلاعات مستاجر، زمینه دریافت کد رهگیری مهیا خواهد شد.

به هر سوی به نظر می رسد این سامانه املاک نیز همانند تعیین سقف اجاره بها نتواند چندان بر بازار اجاره بها تاثیر مثبتی بگذارد. همانطور که بارها و بارها کارشناسان به آن تاکید کرده اند با تولید و عرضه مناسب مسکن می توان قیمت اجاره بها را کنترل کرد.