بازار؛ گروه راه و مسکن: بسته مصوب هیئت وزیران در سال گذشته برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها می توان به پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن، ایجاد مشوق برای موجران، نرخ گذاری خدمات مشاورین املاک و ارتقای توان فنی و تخصصی آنها و کمک به تکمیل و تحویل پروژه های نیمه تمام مسکن (خصوصی و حمایتی) اشاره کرد.
این روزها با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات، بازار مسکن دچار یک نوع حالت انتظاری برای داغ شدن بازار و رونق قیمت ها است. در این فصل به دلیل نبود برنامه ها و سیاست های مناسب حمایتی از یک سو و افزایش تقاضا با یک رشد قیمت در بازار اجاره بها مواجه هستیم.
اگر چه دولت سیزدهم در تلاش است تا با ورود واحدهای مسکن ملی بازار مسکن را تا حدودی از التهاب بازار مسکن دور کند اما به نظر می رسد در شش ماه نخست امسال نباید در انتظار ورود واحدهای مسکن ملی باشیم. هر چند گفته می شود در شش ماه نخست سال جاری واحدهای مسکن مهر نیمه تمام که در دولت های قبل ساخته شده تحویل متقاضیان شود.
آنطور که از گزارش های وزارت راه و شهرسازی کسب اطلاع شده است بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای تعیین سقف اجاره بها در حال نهایی شدن است و آنطور که گفته می شود امسال نیز میزان مجاز افزایش نرخ اجاره بها برای تهران نرخ سال گذشته و در حد ۲۵ درصد خواهد بود.
البته باید در نظر داشت که برخی از کارشناسان این حوزه اعمال نظر کرده و معتقد هستند که باید سقف اجاره بها در سال جاری نسبت به سال گذشته افزایش داشته باشد اما مخالفان افزایش سقف نیز معتقد هستند که هر گونه افزایشی از سوی دولت و رسمیت بخشیدن به آن در بازار واکنش های منفی داشته و اجاره بها در بازار مسکن از میزان در نظر گرفته شده دولت و تعیین سقف افزایش بیشتری خواهد یافت.
آنطور که کارشناسان می گویند هنوز فصل بازار اجاره شروع نشده است که قیمتی مشخص شود و عمدتا فضای مجازی و سایت‌هایی اینترنتی قیمت سازی می‌کنند. متاسفانه نظارتی بر فضای مجازی و قیمت‌گذاری در سایت‌هایی اینترنتی نمی‌شود و همین سایت‌ها به افزایش نرخ اجاره دامن می‌زنند.
عمده سایت‌های اینترنتی به مشاوران املاک غیر مجاز متصل هستند و مشاوران املاکی مجاز محسوب می‌شوند که پروانه کسب داشته باشند و خدمات صحیح ارایه کند و اینگونه نیست که هر کسی که در این سایت‌ها ملک آگهی کند، جزو مشاوران املاک مجاز محسوب شود
داوود بیگی نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک می گوید: عمده سایت‌های اینترنتی به مشاوران املاک غیر مجاز متصل هستند و مشاوران املاکی مجاز محسوب می‌شوند که پروانه کسب داشته باشند و خدمات صحیح ارایه کند و اینگونه نیست که هر کسی که در این سایت‌ها ملک آگهی کند، جزو مشاوران املاک مجاز محسوب شود. متاسفانه بعضا یکسری واحدها مواجه هستیم بدون مجوز در حال فعالیت هستند و عمده این قیمت‌سازی‌ها از سوی این واحدها در حال انجام است و فعالیت این واحدها به زیان صنف و مردم و مستاجران است و امکان کنترل و نظارت این واحدها هم وجود ندارد.
وی با بیان اینکه به دنبال متعادل سازی قیمت‌ها هستیم و قیمت‌هایی را به موجران پیشنهاد می‌دهیم که در توان پرداخت مستاجران باشد اما سایت‌هایی اینترنتی و فضای مجازی این فیلترها را ندارد و متاسفانه قیمت‌های سایت‌های اینترنتی تعیین کننده در بازار هستند، افزود: در حالی که سایت‌های اینترنتی نسبت به انتشار آگهی‌های اجاره اقدام کرده‌اند هنوز مشاوران املاک فایل این واحدها را وارد بازار نکرده و مراجعه‌ای هم برای تقاضا در بازار اجاره نداشته است. قیمت‌ها در فضا پهناور مجازی آن هم بدون نظارت تعیین می‌شود و این سازو کار علاوه بر بازار مسکن به بازارهایی مانند خودرو هم آسیب وارد کرده است.
باید آمار صحیحی از جامعه مستاجران داشته باشیم که بدانیم به چه تعداد مسکن نیاز داریم و تعداد مسکن موجودی برای بازار اجاره چقدر است؟
نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید بر اینکه به طور قطع آمار نفوس و مسکن سال ۹۵ برای بخش اجاره قابل اتکا نیست، گفت: باید آمار صحیحی از جامعه مستاجران داشته باشیم که بدانیم به چه تعداد مسکن نیاز داریم و تعداد مسکن موجودی برای بازار اجاره چقدر است؟ در شرایطی که از اجاره‌داری حرفه‌ای برخوردار نیستیم و به همان نسبت جامعه آماری دقیقی از میزان مستاجران نداریم، طبیعتا نمی‌توان برنامه‌ریزی صحیحی هم برای این حوزه داشت.
امروز قیمت‌گذاری‌ها در فضای مجازی انجام می‌شود و امکان نشر آگهی برای هر فردی ولو اینکه مالک هم نیست و ملکی برای اجاره ندارد، وجود دارد
اگر چه اصلی‌ترین عامل برای تعیین اجاره بها، قیمت ملک است و پیش از این مشاوران املاک با توجه به شرایط واحد مسکونی و براساس فرمولی نرخ اجاره را پیشنهاد می‌کرد و با همکاری مالک در چندین جلسه کارشناسی، نرخ اجاره تعیین می‌شد. اما امروز قیمت‌گذاری‌ها در فضای مجازی انجام می‌شود و امکان نشر آگهی برای هر فردی ولو اینکه مالک هم نیست و ملکی برای اجاره ندارد، وجود دارد.
حال باید منتظر ماند و دید که قبل از آغاز فصل نقل و انتقالات، دولت و وزارت راه و شهرسازی می توانند بسته های حمایتی خود را که می تواند به صورت کوتاه مدت بر بازار مسکن تاثیر مثبت گذاشته
به موجب مصوبه دولت، بانک مرکزی موظف است با اعلام وزارت راه و شهرسازی و مطابق با ضوابط مربوط و در حدود اعتبارات مصوب، امکان پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستاجران را در هر سال فراهم آورد.
بانک مرکزی همچنین موظف است شرایطی را فراهم آورد که در صورت درخواست مستأجر، وی بتواند در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، اصل تسهیلات را در سررسید مقرر بازپرداخت نماید و در بازه زمانی دریافت تسهیلات تا بازپرداخت آن صرفاً سود تسهیلات را به صورت ماهیانه به بانک پرداخت کند. اقساط پرداختی بابت سود تسهیلات در صورت تغییر سقف زمانی بازپرداخت اصل آن در سال های آتی قابل تعدیل بوده و در صورت درخواست مستأجر سقف زمانی بازپرداخت برای یک سال تمدید می شود و با تشخیص بانک برای سال های آتی نیز قابل تمدید خواهد بود.
متقاضیان دریافت تسهیلات موضوع این ماده، با اولویت خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی، زنان سرپرست خانواده، خانواده های دارای سه فرزند و بیشتر، زوج های جوان و خانوارهای دهک های پایین درآمدی حسب مورد متناسب با وضعیت هر یک از گروه های مذکور، توسط وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه طرح های حمایتی مسکن، پس از اخذ کد رهگیری و ثبت در سامانه به بانک های عامل معرفی می شوند.
همچنین وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری بانک مرکزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی بسته های پیشنهادی مشتمل بر مفاد تشویقی از قبیل پرداخت تسهیلات جعاله مسکن و مشوق های مالیاتی را برای موجرینی که واجد یکی از شرایط ذیل باشند، تهیه و جهت طی مراحل قانونی به مراجع ذی صلاح ارسال نمایند.
الف - تعیین اجاره بها حداکثر به میزان سقف مصوبه شورای عالی
ب - انعقاد قرارداد اجاره برای زمان بیش از یک سال با رعایت میزان افزایش اجاره بها بر اساس مصوبه شورای عالی برای سال‌های دوم به بعد
نرخ خدمات مشاورین املاک برای خرید و فروش ملک بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم، با رعایت تبصره های ذیل آن و برای امور اجاره ملک بر مبنای درصدی از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات‌های مستقیم بر اساس قانون نظام صنفی تعیین می شود و کمیسیون نظارت هر شهرستان موظف است در اجرای ماده (۵۱) قانون نظام صنفی، نرخ های مورد عمل صنف مشاوران املاک را ظرف مدت یک ماه پس از ابلاغ این مصوبه اصلاح نماید.
هر گونه ارایه خدمات به متقاضیان فروش و اجاره ملک پس از ثبت اطلاعات طرفین در سامانه امکان پذیر است و مشاورین املاک موظفند بر اساس اطلاعات اقامتگاه ثبت شده در سامانه، نسبت به اخذ کد رهگیری از سامانه معاملات اقدام نمایند. در راستای اجرای ماده (۱۸) قانون جهش تولید مسکن، مشاورین املاکی که بدون اخذ کد رهگیری نسبت به انجام معاملات خرید و فروش و یا اجاره اقدام نمایند، حسب مورد مشمول مجازات های تخلفات مقرر در قانون نظام صنفی و قانون مالیات های مستقیم می‌شوند.
در راستای عمل به تکلیف قانونی مندرج در ماده (۱۸) قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی مکلف است ظرف مدت سه ماه با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور امکان دسترسی و اخذ کد رهگیری توسط عموم مردم از سامانه معاملات را به صورت مستقیم فراهم نماید.
حق‌الزحمه مربوط به هر یک از خدمات مشاورین املاک توسط سامانه معاملات محاسبه و در قراردادها و مبایعه نامه‌ها چاپ می‌شود. مشاورین املاک موظفند حق‌الزحمه را صرفاً بر اساس مبلغ محاسبه شده توسط سامانه معاملات و به وسیله دستگاه های کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی اخذ نمایند.
در جهت افزایش عرضه واحدهای مسکونی و به منظور تعیین تکلیف، تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر و نهضت ملی مسکن با پیشرفت فیزیکی (۸۰) درصد و بالا که فاقد انشعاب و کنتور آب، برق، گاز و فاضلاب هستند وزارتخانه های نیرو و نفت مکلفند ضمن عمل به تعهدات پیشین خود در خصوص احداث خطوط انتقال آب، برق و گاز و نیز نصب انشعابات و شمارشگر (کنتور)، ترتیبی اتخاذ نمایند تا دستگاه های خدمت‌رسان ذی‌ربط پس از تصویب این مصوبه، عملیات اجرایی را به منظور خدمت‌رسانی به طرح های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن مذکور، آغاز و متناسب با امکانات در اختیار ایشان، حداکثر ظرف مدت ۶ ماه به صورتی به پایان برسانند که انشعابات متصل و قابل بهره برداری باشد.
نظر شما