اکبر محمودی؛ بازار: روند رو به افت ساخت و ساز در تهران و سایر شهرها نشان می دهد که بخش مسکن شرایط دشواری در پیش دارد. این کمبود تولید نه تنها موجب رشد قیمت ها بلکه موجب تلاطم در بازار اجاره خواهد شد و این کار دولت را به مراتب برای ساماندهی بازار مسکن سخت و سخت تر خواهد کرد.
محتشم عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه سازان استان تهران معتقد است که ساخت و ساز در تهران در دو سه سال اخیر به یک سوم کاهش یافته است و اگر بخواهیم پیش بینی کنیم که بازار مسکن در آینده چگونه خواهد بود باید اذعان کرد که مسکن هنوز خود را با دلار ۵۰ هزار تومانی تطبیق نداده است.
او می گوید: مسکن کالایی است که از قیمت زمین، قیمت نهاده های ساختمانی، نیروی انسانی و خدمات. طبیعتا وقتی نهاده های ساختمانی ناشی از تورم اقتصادی افزایش می یابد و دستمزدها بالا می رود، زمین هم به تناسب خود توسط مالکان افزایش و گران می شود.
متن کامل گفتگوی خبرنگار خبرگزاری «بازار» با حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن استان تهران را با هم می خوانیم:
در بودجه ۱۴۰۲ پیش بینی تورم ۴۰ درصدی شده است و به نظر می رسد که تورم در سال آینده باید فراتر از این عدد باشد. البته باید پذیرفت که مسکن نیز هنوز خود را به قیمت دلار ۵۰ هزار تومان نرسانده است
* ابتدا برای ورود به بحث بفرمایید که تحلیل شما از بخش مسکن در سال ۱۴۰۱ چه بود و چالش مسکن در این روزها چیست؟ و اینکه چرا هر ماه شاهد رشد قیمت مسکن هستیم؟
در مورد این سوال که وضعیت بخش مسکن در سال جاری چگونه بوده است باید اذعان کرد که سال ۱۴۰۱ هر ماه تورم و یک افزایش قیمت را تجربه کردیم. به طوریکه در اردیبهشت ماه ۷ درصد رشد قیمت داشتیم و تقریبا هر ماه ۴ تا ۵ درصد رشد قیمت داشتیم. اواخر سال ۱۴۰۱ هم کاهش ارزش پول ملی و افزایش نرخ ارز و طلا، بخش مسکن را دچار افزایش قیمت کرد. در بودجه ۱۴۰۲ پیش بینی تورم ۴۰ درصدی شده است و به نظر می رسد که تورم در سال آینده باید فراتر از این عدد باشد. البته باید پذیرفت که مسکن نیز هنوز خود را به قیمت دلار ۵۰ هزار تومان نرسانده است.
* دلیل این رشد قیمت مسکن در هر ماه چه بود؟
این رشد به اقتصاد کلان کشور باز می گردد. وقتی شرایط به گونه ای می شود که خلق پول در جامعه زیاد می شود و دولت به عبارتی بابت تعهداتی که دارد از پول پرقدرت یا پرفشار استفاده می کند این پول وقتی به جامعه تزریق می شود بر اساس پایه پولی هر یک تومان بین ۷ تا ۸ برابر در جامعه اثر تورمی دارد. این پول وقتی هر ماه توسط دولت به اقتصاد جامعه تزریق می شود باعث بالا رفتن قیمت ها می شود. ضمن اینکه اواخر سال گذشته یا اوایل امسال که جراحی اقتصادی صورت گرفت بخش کالای اساسی تورم ۴۰۰ تا ۵۰۰ درصدی به خصوص در بخش روغن که از ارز ۴۲۰۰ تومانی استفاده می کردند داشتیم. افزایش قیمت نهاده های ساختمانی نیز رخ داد. وقتی فولاد و برخی کالاها که به ارزهای پتروشیمی وابسته بودند بعضا تا ۵۰۰ تا ۶۰۰ درصد افزایش قیمت داشتند در تشکیل اقلام ساختمانی موثر بودند.
وقتی با سایر کالاها مقایسه می شود می بینیم که سایر کالاها بیشتر از مسکن گران شده اند و چون خُرد و روزمزه هستند چندان مورد توجه قرار نمی گیرند
* به عبارتی می توان گفت که رشد ماهانه مسکن نشات گرفته از رشد تمام کالاها و در نهایت تورم عمومی ماهانه است؟
مسکن کالایی است که از قیمت زمین، قیمت نهاده های ساختمانی، نیروی انسانی و خدمات. طبیعتا وقتی نهاده های ساختمانی ناشی از تورم اقتصادی افزایش می یابد و دستمزدها بالا می رود، زمین هم به تناسب خود توسط مالکان افزایش و گران می شود. در عین حال تنها کالایی که وارداتی نیست و جایگزینی برای آن ندارد، زمین است. وقتی این اقلام چهارگانه عدد تشکیل دهنده قیمت تمام شده مسکن گران می شود و جمع این موارد به اضافه یک ارزش افزوده ای که مدیریت می شود تا به آپارتمان تبدیل شود قیمت افزایش می یابد. باید تصور بر این شود که چون خرید یک واحد مسکونی در سبد هزینه خانوار بسیار بالا است و سنگین است این موضوع جلب توجه می کند. در حالیکه وقتی با سایر کالاها مقایسه می شود می بینیم که سایر کالاها بیشتر از مسکن گران شده اند و چون خُرد و روزمزه هستند چندان مورد توجه قرار نمی گیرند.
* یعنی مسکن هنوز گران نشده است؟
اگر بخواهیم مسکن را با ارزش ارز در نظر بگیریم مسکن هنوز عقب است.
اجاره بها تابع قیمت مسکن است. وقتی قیمت مسکن افزایش می یابد به نسبت آن اجاره بها نیز افزایش می یابد. وقتی قیمت مسکن رشد می کند خریدار مسکن کاهش می یابد
* اما وقتی اجاره بهای مسکن را بررسی می کنیم می بینیم که اجاره بهای مسکن به شدت بالا رفته است؟
اجاره بها تابع قیمت مسکن است. وقتی قیمت مسکن افزایش می یابد به نسبت آن اجاره بها نیز افزایش می یابد. وقتی قیمت مسکن رشد می کند خریدار مسکن کاهش می یابد. عدم توانایی متقاضی در خرید مسکن باعث می شود تا تقاضا در بخش اجاره بها رشد کند. اولا تقاضا در بخش اجاره افزایش می یابد و دوما عدم پیش بینی دقیق قیمت ها ناشی از تورم لجام گسیخته باعث می شود که ساخت و ساز هم تحت تاثیر قرار بگیرد. چون سازنده ها نمی دانند با چه قیمتی بتوانند مسکن در حال احداث را به پایان برسانند. چون اکثر سازند ها بخش اعظم هزینه ساخت مسکن را از پیش فروش به دست می آورند. وقتی وارد پیش فروش می شود چون تورم لجام گسیخته داریم نمی داند که با چه قیمتی باید پیش فروش کند تا بتواند به تعهدات خود عمل کند. در نتیجه ساخت و ساز هم دچار مشکل می شود.
* امسال این افت تولید مسکن بیشتر نمود داشت.
به این دلیل که امسال علیرغم استارت نهضت ملی مسکن که دولت به آن اصرار دارد اما می بینیم که ساخت و ساز نسبت به سال های گذشته کمتر شده است.
* اشاره ای داشتید که مسکن به اندازه دلار رشد نکرده است. پس می توان اینطور پیش بینی کرد که قیمت مسکن نه به شکل جهش بلکه روند افزایشی خود را ادامه خواهد داد حتی اگر تقاضا برای خرید مسکن کم باشد؟
اتفاقا تقاضا برای خرید مسکن به صورت مصرفی کم است. برای اینکه قیمت مسکن به قدری افزایش یافته است که خریدار واقعی که نیازمند و مصرف کننده است قدرت خرید ندارد و وام هایی هم که اعطا می شود شرایط بسیار سختی دارد. چرا که همین الان برای خرید اوراق باید ابتدا یک پنجم هزینه وام را پرداخت کند تا بتواند از وام مسکن استفاده کند. در نتیجه تقاضای کنونی مسکن تقاضای مصرفی نیست و تقاضای سرمایه ای است. معمولا عده ای از مردم نقدینگی خود را وارد تولید، عده ای وارد بازار سکه و ارز و عده زیادی هم وارد بخش مسکن می کنند.
پیش فروش می توانست کمک بزرگی به ساخت و ساز کند. این قانون در رعایت انصاف به دو طرف خریدار و سازنده تا حدودی بی انصافی کرده است. یعنی یک سری تعهدات را بر عهده فروشنده گذاشته که اگر از آن عدول کرد به طور جدی مورد جریمه قرار بگیرد اما این تعهد را برای خریدار پیش بینی نکرده است
* پیش فروش مسکن به نظر می رسد که قانون آن برای اواخر دهه ۸۰ است. انبوه سازان اعلام می کنند که این پیش فروش بیشتر در جهت حمایت از خریداران تنظیم شده است و به نفع خریدار است. تحلیل شما چیست که چه ایرادی به قانون پیش فروش وارد است که اینقدر دچار مشکل است. چون این قانون می تواند کمک بزرگی به سازنده ها به لحاظ تامین منابع مالی باشد.
پیش فروش می توانست کمک بزرگی به ساخت و ساز کند. قانون پیش فروش مسکن در رعایت انصاف به دو طرف خریدار و سازنده تا حدودی بی انصافی کرده است. یعنی یک سری تعهدات را بر عهده فروشنده گذاشته است که اگر از آن عدول کرد به طور جدی مورد جریمه قرار بگیرد اما این تعهد را برای خریدار پیش بینی نکرده است. به همین دلیل اولا که فروشنده الزام ندارد که از این قانون پیروی کند. چرا که می گوید وقتی قانونی که حقوق فروشنده را اعمال نمی کند پس بهتر این است که پیش فروش را عملیاتی و اجرا نکنم. در قانون تاکید شده است که اگر پیش فروش کنید باید قدرالسهم زمین را در محضر به نام خریدار ثبت کند. یک مشمل دیگری که این قاون دارد این است که بسیار اراضی زیادی در اقصی نقاط کشور به خصوص شمال کشور یا بعضا در تهران وجود دارد که این اراضی سند ندارند و ساخت و ساز هم در آن انجام می شود. طبیعتا در این اراضی نمی توانیم پیش فروش را عملیاتی کنیم. بنابراین قانون پیش فروش مسکن مورد استقبال عموم سازندگان قرار نگرفته است و در عین حال بازدارندگی ایجاد کرده است. چون حق فرو ندارد و قانون هم منصفانه از سوی قانونگذار منصفانه مصوب نکرده است بنابراین یک مقدار بازدارندگی در ساخت و ساز ایجاد شده است.
ساخت و ساز در تهران در دو سه سال اخیر به یک سوم کاهش یافته است. در ۵ سال گذشته در تهران ۱۵۲ هزار واحد مسکونی ساخت و ساز صورت می گرفت و این وضعیت در حال حاضر به ۵۰ هزار واحد مسکونی رسیده است
* بخش ساخت و ساز عقب ماندگی مشخصی در طی این سال ها داشته است به نظر شما این عقب ماندگی به چه دلیل است؟ آیا سود پایین ساخت و ساز برای سازنده ها دلیل این کاهش تولید بوده است که آنها رغبتی برای ساخت و ساز نداشته باشند؟ یا اینکه گاوگاههای ساخت و ساز مثل سازمانهای نظام مهندسی، شهرداری ها و یا سایر دلایل فرهنگی و اقتصادی باعث شده تا ساخت و ساز افت کند و تولید مسکن از تقاضا عقب بماند؟
تولید مسکن در ۷ تا ۸ سال گذشته کاهش یافته است که دلیل آن هم موانع و محدودیت هایی است که به دستگاههای خدمات رسان باز می گردد. به خصوص اقتصاد و دارایی و بیمه های اجتماعی باعث شده که سازنده ها با شرایط دشواری روبرو شوند و بعضا ترجیح می دهند که وارد ساخت و ساز نشوند. ساخت و ساز در تهران در دو سه سال اخیر به یک سوم کاهش یافته است. در ۵ سال گذشته در تهران ۱۵۲ هزار واحد مسکونی ساخت و ساز صورت می گرفت و این وضعیت در حال حاضر به ۵۰ هزار واحد مسکونی رسیده است. شهرداری تهران در این جهت تصمیم گرفته بود که تعداد ساخت و ساز را افزایش دهد اما متاسفانه شهرداری تهران هم نتوانست برنامه راهبردی و کاربردی بوجود بیاورد و کمبود تولید را تا حدودی جبران کند اما نسبت به قبل ما همچنان کمبود تولید مسکن در کشور داریم.
* سه سال است که ستاد مقابله با کرونا مصوبه تعیین سقف اجاره بها را اجرا می کند و به نظر می رسد سال آینده هم این طرح اجرا شود. البته احتمال اینکه به عنوان مثال برای تهران که سقف ۲۵ درصد در نظر گرفته شده است تغییراتی کند.
اقتصاد تابع دستور نیست. اینکه دولت اعلام کند باید مالکان تا یک حدی اجاره را افزایش دهند نمی تواند کمک کننده باشد. قرار نیست مردم و مالکان اجاره بهای متداول روز را دریافت نکند طبیعتا نمی تواند چندان قابلیت اجرا داشته باشد. اولا که بسیاری از مالکان نخواهند پذیرفت و درگیریهای خاصی در این خصوص رخ خواهد داد و رابطه مالک و مستاجر نیز دچار خدشه خواهد شد. البته برخی از مالکان هم که به این مصوبه تن دهند برای یک سال شاید این موضوع را بپذیرد اما بعد از پایان سال احتمالا ملک را تخلیه و از مستاجر پس خواهد گرفت. اصولا روش دستوری پاسخگو نخواهد بود و قابل قبول هم نیست.
در تمام دنیا و کشورهای توسعه یافته اعلام می کنند که شهرداری ها به دلیل داشتن اختیارات زیاد اجاره داری حرفه ای را اجرایی می کند. در ایران هم دولت می تواند با کمک شهرداری ها ، واحدهای مسکونی کوچک با متراژ پایین را احداث کنند
* به نظر شما بهترین روش برای کمک به مستاجران چیست؟ یا حداقل در کنار این روش های کوتاه مدت روش های بلند مدت چه چیزی می تواند باشد؟ به عنوان مثال صنعتی سازی و یا اجاره داری حرفه ای می تواند کمک کننده باشد؟
دولت راهکارهای زیادی برای کمک به مستاجران می تواند اجرا کند اما اینکه بتواند با برنامه ریزی آنرا اجرا کند باید دید می تواند یا خیر؟ در تمام دنیا و کشورهای توسعه یافته اعلام می کنند که شهرداری ها به دلیل داشتن اختیارات زیاد اجاره داری حرفه ای را اجرایی می کند. در ایران هم دولت می تواند با کمک شهرداری ها ، واحدهای مسکونی کوچک با متراژ پایین را احداث کنند. شهرداری می تواند در اراضی که در اختیار دارد و یا اراضی که دولت در اختیار آنها قرار می دهد واحدهای مسکونی کوچک با مشاعات پایین احداث کنند و آنها را به افرادی که فاقد مسکن هستند اجاره دهند و یا حتی تا ۵۰ درصد آن ملک را به مستاجر واگذار کند. این موضوع می تواند به افراد فاقد مسکن کمک کند. این موضوع بارها پیشنهاد شده است اما شهرداری تهران چند وقت پیش اعلام کرده بود که قصد این را دارد که این موضوع را عملیاتی کند اما هنور تحقق پیدا نکرده است.
نظر شما