اکبر محمودی؛ بازار: رشد چندین و چند باره قیمت مسکن از ابتدای سال جاری باعث شده تا قدرت خرید متقاضیان مسکن در سال جاری باز هم کاهش یابد. اگر چه داوود بیگی نژاد پژوهشگر حوزه مسکن معتقد است که این رشد قیمت هنوز به اندازه تورم افزایش نداشته است اما می گوید این رشد قیمت مسکن موجب بی رغبتی سازندگان مسکن و ورود آنها برای تولید مسکن شده است.
او می گوید: در سال نیازمند ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی هستیم. در چند سال اخیر تولید ناخالص ملی به صفر رسیده است و این وعده هایی که برای تولید مسکن داده می شود یک تولید ناخالص بالایی می طلبد.
بیگی نژاد معتقد است که اگر به سمت نوسازی و احیای بافت فرسوده به جای شهرک سازی حرکت کنیم مشکل بخش مسکن به مراتب کاهش خواهد یافت و اگر امکاناتی که در اختیار دفاتر اسناد رسمی در خصوص پیش فروش مسکن قرار گرفته بود در اختیار مشاوران املاک قرار می گرفت امروز مشکل انباشت تقاضا و کمبود تولید نداشتیم.
متن کامل گفتگوی خبرنگار خبرگزاری «بازار» با «داوود بیگی نژاد» تحلیلگر و پژوهشگر حوزه مسکن را با هم می خوانیم:
افرادی که همواره در طول سال های گذشته و در زمان مشخص وارد بخش مسکن می شدند و احتیاجات خود را از جهت خرید و اضافه متراژ برآورده می کردند در حال حاضر از این اقدام دست کشیده اند
* اصلی ترین دلیل رشد قیمت مسکن در چند ماه گذشته را در چه چیزی می دانید و اینکه نوسانات نرخ دلار در این رشد قیمت تا چه حد تاثیرگذار بود؟
بازار مسکن ایران متفاوت از بازار مسکن سایر کشورها یک بازار سرمایه گذاری است و می توان گفت مسکن در ایران نه یک کالای مصرفی بلکه یک کالای سرمایه ای است. مدت طولانی است که تلاش می کنیم بازار مسکن را در ایران همانند سایر کشورها یک بازار مصرفی معرفی کنیم. در صورتیکه در باور مردم ایران این قسمت از بازار نه تنها مصرفی نیست بلکه سرمایه گذاری است. چرا که در تجاربی که مردم به دست آورده اند بازار قابل اطمینانی نتوانستیم برای افرادی که قصد سرمایه گذاری دارند معرفی کنیم و نتوانستیم مردم را به این درجه از اطمینان برسانیم که در بازارهای دیگر، سرمایه آنها دارای امنیت است. مثلا بنده هیچگاه به مردم توصیه نمی کنم که در سایر بازارهای موازی مثل دلار رجوع کنند. بنده همواره توصیه کرده ام که مردم در بازارهایی مثل دلار و سکه که برای حاکمیت ایجاد دردسر کند وارد نشوند. به همین خاطر باید ابتدا بپذیریم که بازار مسکن و سرمایه گذاری در آن به عنوان بازار سرمایه گذاری محسوب می شود.
در سال ۱۴۰۱ یک دوران پسا کرونا را تجربه می کنیم که در دوران کرونا که بر همگان روشن است میزان ساخت و ساز و سرمایه گذاری در بخش مسکن بسیار کاهش پیدا کرد. این کاهش سرمایه گذاری و تولید مسکن در ابعاد مختلف خود را نمایان خواهد کرد. صرفا کرونا دلیل این کاهش تولید مسکن نبود. امیدواری واهی که در حوزه ساخت و تولید مسکن به اقشار جامعه داده شد مردم را از واقعیت موجود بخش مسکن دور نگه داشت. یعنی افرادی که همواره در طول سال های گذشته و در زمان مشخص وارد بخش مسکن می شدند و احتیاجات خود را از جهت خرید و اضافه متراژ برآورده می کردند در حال حاضر از این اقدام دست کشیده اند. چه بسا این اقدام انباشت تقاضا نمی داشتیم.
ما یک انباشت تقاضا داریم که نتوانستیم پاسخگو باشیم و اینکه بعد از کرونا بازارهای موازی روند زندگی از قبل از کرونا و بعد از کرونا متفاوت شد. تنها چیزی که می توانیم بگوییم ثابت مانده است، مسکن است که باید احداث شود. هنوز باید یک سری از افراد با سرمایه خود وارد شوند و شاید باید اعلام کنیم که مردم ما صحیح فکر می کنند که در بازارهای واقعی وارد شوند. پس باید تولید مسکن را جدی بگیریم. اما متاسفانه به خاطر نوسانات و اتفاقاتی که رخ داد حاشیه سود ساخت بسیار کاهش یافت. این کاهش حاشیه سود که می توانست باعث شود انبوه ساز و سازنده مسکن از بابت ساخت مسکن سود ببرد متاسفانه کاهش یافت و شرایط تهیه زمین، تراکم و ... بسیار سخت شد و موجب شد تا سود ناچیزی برای سرمایه گذار در حوزه مسکن باقی بماند. این موضوع را زمانی می توانیم درک کنیم که صدور پروانه های ساختمانی به شدت کاهش یافته است. حال می توانیم این پرسش را مطرح کنیم که این پروانه هایی که صادر شد آیا واحدهای مسکونی ساخته شده است. در صورتیکه این اتفاق رخ نمی دهد.
* کاهش سود سازنده ها به چه میزان رسیده است؟ یعنی متوسط سود سازنده های مسکن چند درصد است؟
الان این سود به زیر ۲۰ درصد رسیده است.
* قبلا تا ۷۰ درصد هم این سود شامل حال سازنده ها می شد؟
قبلا تا اوایل دولت روحانی ۵۰ تا ۶۰ درصد سود شامل حال سازنده ها می شد.
* این کاهش سود سازنده ها باعث شده تا سازندگان و انبوه سازان برای ساخت اقدام نکنند و الان شاهد یک انباشت تقاضای شدیدی هستیم.
قطعا این موضوع موجب انباشت تقاضای شدیدی شد. در سال نیازمند ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی هستیم. در چند سال اخیر تولید ناخالص ملی به صفر رسیده است و این وعده هایی که برای تولید مسکن داده می شود یک تولید ناخالص بالایی می طلبد. اما الان هزینه ها و بروکراسی اداری برای سازنده ها به وجود می آید قطعا با توقف ساخت مواجه می شویم. دغدغه سازنده صرفا باید ساخت مسکن مدرن و به روز باشد در حالیکه همچنان در ساخت و سنتی گیر کرده ایم و از آجر استفاده می کنیم.
پس به دلیل دیر نقدشوندگی، مسکن دیرتر از سایر بازارهای موازی شروع به گران شدن می کند. بازار مسکن الان هنوز از رشد قیمت جا مانده است
* در صحبت های شما اینطور مشخص می شود که رشد مسکن کمتر از نرخ تورم افزایش یافته است.
مسکن به دلیل دیر نقد شوندگی، سرمایه زیادی برای ورود به آن بخش می طلبد. اگر بخواهیم در سبد خانوار سهم بندی کنیم که در این تورم فزاینده نمی توانیم این سهم بندی را انجام دهیم و بعد اعلام کنیم که این میزان سهم در سبد خانوار چقدر است. پس به دلیل دیر نقدشوندگی، مسکن دیرتر از سایر بازارهای موازی شروع به گران شدن می کند.
متاسفانه یکی از بازارهای جا مانده از تورم، مسکن است و این به هیچ وجه جای خوشحالی نه برای مشاوران املاک و نه سازنده ها ندارد. چون واقعیت نکته منفی این موضوع این است که علیرغم اینکه بازار مسکن از رشد قیمت جا مانده است مردم می دانند که این بازار که می خواهد شروع به حرکت کند در سال های قبل مردم خواهان خرید می شدند و علاقمند به سرمایه گذاری می شدند اما امروز مردم مشاهده گر هستند. چرا که قیمت ها به قدری افزایش یافته و قدرت خرید کاهش دارد که مردم توانایی خرید ندارند.
متقاضیانی داشتیم در گذشته که در فصل زمستان اقدام به فروش واحد مسکونی خود می کردند و با یک سرمایه مشخص متراژ ملک خود را افزایش می دادند. اما امروز این اتفاق رخ نمی دهد. امروز بالاترین میزان وام مسکن از بانک مسکن در برخی مناطق تهران کفاف خرید ۳ متر مسکن را نمی دهد. لذا متاسفانه با این اتفاقات اقتصادی رخ داده و با توجه به انباشت تقاضا، در حال حاضر در رکود تورمی به سر می بریم و علیرغم تمام معاملات مسکن رخ داده می بینیم که حتی برای هر مشاور املاک در تهران اگر مبنا قرار دهیم حتی یک مورد معامله هم نمی شود. در مهر ماه معاملات مسکن ۷ هزار فقره بود، در آبان این عدد به ۵۶۰۰ فقره رسید. پس اگر این اعداد را به تعداد مشاوران املاک تهران که ۱۱ هزار مشاور املاک است تقسیم کنید متوجه خواهید شد که به هر املاکی یک قرارداد هم نرسیده است. در صورتیکه قیمت مسکن روز به روز در حال افزایش است و معیار ما هم بانک مرکزی است و به کف بازار توجهی نداریم.
بازار مسکن همین الان هم قفل شده است. یعنی اینکه نه خریدار می خرد و نه فروشنده می فروشد. قشر خریدار و فروشنده نظاره گر شده اند. خریدار توانایی خرید ندارد و فروشنده هم اطمینانی به فروش ندارد
* با توجه به اینکه دچار یک رکود تورمی هستیم و قدرت خرید هم که نیست به هر حال اگر قرار باشد باز هم رشد قیمت مسکن داشته باشیم این رشد به کجا خواهد رسید؟ وقتی متقاضی توانایی خرید نداشته باشد در نتیجه سازنده ها هم نمی سازند چون می دانند که قدرت خرید وجود ندارد؟
بازار مسکن همین الان هم قفل شده است. یعنی اینکه نه خریدار می خرد و نه فروشنده می فروشد. قشر خریدار و فروشنده نظاره گر شده اند. خریدار توانایی خرید ندارد و فروشنده هم اطمینانی به فروش ندارد. لذا در حال حاضر این بازار مسکن، بازاری کاملا راکد، بی حرکت و بی انرژی است. این انرژی از خرید و فروش ایجاد می شود اما خب می بینیم نیست.
* پس این رشد قیمت از جانب تقاضا نیست
دقیقا. تورم مسکن از جانب تقاضا نیست. درخواست کننده نداریم که مسکن را گران کند بلکه سایر عوامل هستند که مسکن را روز به روز گرانتر می کند.
* این قفل شدن بازار مسکن ابتدا به ضرر تولیدکنندگان و سپس مستاجران خواهد شد؟
قفل شدن بازار مسکن یعنی اینکه گردش سرمایه در بازار مسکن وجود ندارد. این نبود گردش سرمایه را اگر بخواهیم مثالی برای آن بزنیم می توان به موضوع پیش فروش ها اشاره کرد. تا زمانی که پیش فروش مسکن توسط مشاوران املاک صورت می گرفت سرمایه ولو اندک به سمت تولیدکننده هدایت می شد. امروز که بازار مسکن قفل شده است سازنده واحد خود را نمی تواند به فروش برساند و به همان نسبت نمی تواند تولید کند و این عدم تولید در نهایت قیمت مسکن را افزایش و به ضرر قشر مستاجر تمام خواهد شد.
* پس سال آینده سال سختی برای مستاجران خواهد بود؟
اگر دولت و یا مجلس قصد کمک به مستاجران را دارند از همین الان باید به فکر باشند. چون تابستان ۱۴۰۲ یک تابستان وحشتناک برای مستاجران خواهد بود.
* یعنی یک افزایش شدید اجاره بها در انتظار مستاجران در سال آینده است؟
همین الان اگر قیمت مسکن، متری ۵۰ میلیون تومان بوده و دو ماه قبل ۴۲ میلیون تومان بوده است، ۸ میلیون تومان به سرمایه مالک اضافه شده است و قطعا این مالک در سال ۱۴۰۲ اگر قیمتی برای رهن و اجاره بخواهد پیشنهاد بدهد متفاوت با قیمت سال ۱۴۰۱ خواهد بود. گلایه بنده این است که برای اینکه مشاوران املاک دفاع کننده خوبی نداشتند گاهی نوک پیکان تغییر قیمت به سمت مشاوران املاک گرفته می شود. در سال ۱۴۰۱ در بازار اجاره، مشاوران املاک فایلی به آنها معرفی نشد که بخواهند بر روی آن هم تاثیر بگذارند. چون تعیین سقف قیمتی برای اجاره بها نتوانست اثر مثبتی داشته باشد. مالک تورمی را که درک می کند بر روی ملک خود کشیده و آنرا به مستاجر ارائه می کند.
* پلیسی برخورد کردن با اجاره بها نتیجه منفی داشت؟
قطعا. اگر امروز تکلیف مستاجر روشن شود با آن میزان سرمایه در اختیار تکلیف خود را روشن می کند. امکان دارد یک مستاجر به شکل دستوری در یک ملک هم دو سال سکونت کند اما به هر بعد از دو سال که سرمایه آن مستاجر به دلیل رشد تورم کاهش می یابد آن مستاجر مجبور است بعد از مدتی تغییر محل سکونت بدهد که همین تغییر محل سکونت خود دارای مشکلاتی به لحاظ فرهنگی ایجاد خواهد کرد. به هر حال عواقب این کار برای مستاجران خطرناک تر است. شاید مسکّن باشد اما در نهایت سودی برای مستاجران نخواهد داشت.
وقتی در اطراف شهر که امکاناتی ندارد شهرک سازی می شود با این کار فقط برای اینکه به زمین پول ندهیم برای سایر بخش ها و عوامل تولید هزینه می کنیم. اما مساحتی را در کشور و همین تهران داریم که از آن غافل هستیم و اسم آن بافت فرسوده است
* در مورد رفع مشکل مسکن و بخش اجاره چه راهکاری می توان داشت؟
دو مقوله در این خصوص را باید مد نظر قرار داد. کوتاه مدت و بلند مدت. در خصوص راهکار دراز مدت باید گفت که اهداف سرمایه گذاری قابل اطمینان به مردم معرفی شود. باید برای سرمایه گذار، بورس جای قابل اطمینانی باشد و یا اگر شرکت تولیدی ایجاد کرد برای سرمایه گذار قابل اطمینان باشد. به نوعی باور مردم را در حوزه مسکن تقلیل دهیم. همه باورها بر روی حوزه مسکن نباشد. در راهکار کوتاه مدت اما راهی جز تولید مسکن وجود ندارد. اما تولید در کجا؟ اینکه بخواهیم برای اینکه مسکن تولید کنیم برای راه، نیروی انتظامی، آب و برق و آموزش و پرورش ایجاد هزینه کنیم. وقتی در اطراف شهر که امکاناتی ندارد شهرک سازی می شود با این کار فقط برای اینکه به زمین پول ندهیم برای سایر بخش ها و عوامل تولید هزینه می کنیم. اما مساحتی را در کشور و همین تهران داریم که از آن غافل هستیم و اسم آن بافت فرسوده است. بنده معتقد هستم ایکاش تصمیمات خُرد هم گرفته می شد. کلان نباشد و شهرک سازی نبود. دولت برای رونق ساخت بسیار تلاش کرده و امتیازاتی داده است اما در اصل دیدیم که نشده است. چون در اصل موضوع مشکل داشتیم. تنها کسانی هم می توانند کمک شایانی در رونق و شروع ساخت و ساز داشته باشند مشاوران املاک خواهند بود. ازانتهای دهه ۸۰ که قانون عدم تحریر پیش فروش در مشاوران املاک تصویب شد پیش فروش به صفر رسد. در صورتیکه اگر این پیش فروش قانونمند می شد و در چارچوب صحیح قرار می گرفت قطعا مشکلات تولید مسکن کمتر می شد و الان تا این حد انباشت تقاضا نداشتیم. باید از پتانسیل مشاوران املاک استفاده شود و به آن جهت بدهیم. حاکمیت می تواند شرایطی را فراهم کند که این بافت های فرسوده نوسازی شود.
املاکی ها به نوعی تسهیل کننده امور ملکی مردم هستند و بدون هیچ ابزاری، هیچ استعلامی و ممنوع المعامله ای از آنها می خواستند که پیش فروش تنظیم کنند. پس اگر آن امکاناتی که به دفاتر اسناد رسمی دادند به املاکی ها می دادند بدون شک الان پیش فروش مسکن بدون هیچ مشکلی انجام و تولید مسکن رونق داشت
* ممنوعیت قولنامه در مشاور املاک تا چه حد جدی است؟
سالهاست که کانون سردفتران وارد این موضوع شده است. در دو مرحله وارد این موضوع شده و در دو مرتبه هم شورای نگهبان به روابط بین افراد و انعقاد قرارداد بین افراد احترام گذاشته است. اما خواهش بنده این است که کمی به قبل تر بازگردیم. مشاوران املاک کاری کردند که دفاتر اسناد رسمی در انجام آن سر باز می زند و انجام نمی دهند. چند قرارداد پیش فروش از زمانی که مشاوران املاک از تنظیم آن کنار گذاشته شدند تنظیم شده است. املاکی ها به نوعی تسهیل کننده امور ملکی مردم هستند و بدون هیچ ابزاری، هیچ استعلامی و ممنوع المعامله ای از آنها می خواستند که پیش فروش تنظیم کنند. پس اگر آن امکاناتی که به دفاتر اسناد رسمی دادند به املاکی ها می دادند بدون شک الان پیش فروش مسکن بدون هیچ مشکلی انجام و تولید مسکن رونق داشت.
نظر شما