بازار؛ گروه راه و مسکن: شاید آشنایی با نحوه محاسبه اجاره‌بها یکی از نکات مهم و حیاتی برای بسیاری از مردم به خصوص مستاجران و موجران باشد که علاقمند هستند بدانند اگر ملکی را اجاره می دهند نحوه محاسبه اجاره بها باید به چه شکلی باشد. چرا که دانستن فرمول و تفاوت انواع قراردادها به آنها کمک خواهد کرد تا با آگاهی و شفافیت بیشتری وارد مذاکره یا تمدید قرارداد شوند.
اگر چه این روزها برخی از مشاوران املاک از مموجر و مستاجر در هنگام مراجعه این سوال را می پرسند که آیا قصد تمدید قرارداد اجاره را دارد یا خیر اما تلاش دارند تا نحوه محاسبه را به راحتی در اختیار موجر و یا مستاجر قرار ندهند.
با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی مستأجران، بازار اجاره خانه مثل هر سال داغ می‌شود و یکی از پرسش‌های متدوال این است که درصد افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ چقدر خواهد بود؟ آیا مانند سال‌های گذشته دولت عدد ثابتی را اعلام کرده یا قواعد تغییر کرده‌اند؟ و مهم‌تر از همه، اگر قرار باشد اجاره خانه‌مان در سال جدید افزایش پیدا کند، چطور باید آن را محاسبه کنیم؟
پاسخ این سؤال‌ها با نگاهی به تصمیمات اخیر در حوزه مسکن روشن‌تر می‌شود. بر اساس مصوبه جدید، دولت دیگر درصد ثابتی مانند ۲۵ درصد را برای همه شهرها در نظر نمی‌گیرد، بلکه این اختیار به شورای مسکن استان‌ها داده شده تا با توجه به شرایط اقتصادی، نرخ تورم منطقه‌ای و وضعیت عرضه و تقاضا، سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ را تعیین کنند. در واقع، این تصمیم به نوعی تمرکززدایی از سیاست‌گذاری اجاره‌بهاست که می‌تواند به واقعی‌تر شدن قیمت‌ها در هر شهر کمک کند.
«کیانوش گودرزی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک در این خصوص می گوید: به نظر می‌رسد امسال شرایط مناسب‌تری در موضوع اجاره داشته باشیم اظهار داشت: گرچه با افزایش نرخ اجاره بها در سال‌های گذشته، برخی حاشیه نشین شدند یا به مناطق پایین‌تر و شهرهای اطراف کوچ کردند، اما تحکم کردن و بازی‌های ناصوابی که به راه افتاد، فقط به بحران دامن زد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به افزایش دستوری اجاره بها در محدوده ۲۵ درصد در سال‌های گذشته، اضافه‌کرد: دستورات باید قابل اجرا باشد و در این زمینه دولت باید بستر لازم را فراهم کند.
وی گفت: در این صورت صنف مشاوران املاک نیز زیرمجموعه‌های خود و مالکان و مستاجران را مجاب به انجام آن خواهد کرد. اما وقتی خارج از سامانه مشاوران املاک باشد، امکانی برای اجرا نخواهد داشت.
همین وام ودیعه مسکن به عامل گرانی اجاره‌بها تبدیل نشود
وی اظهار داشت: اگر تخصیص وام‌ها بر اساس مناطق جغرافیایی انجام شده و زودتر در اختیار مستاجران قرار گیرد، همچنین از سختگیری‌ها در پرداخت این تسهیلات کاسته شود، این تصمیمات می‌تواند تاثیرگذار باشد. در عین حال باید مراقب بود همین وام ودیعه مسکن به عامل گرانی اجاره‌بها تبدیل نشود.
این مقام صنفی، تشکیل جلسه شورای عالی مسکن در فروردین‌ماه و پیش از آغاز فصل اجاره را مثبت ارزیابی کرد که می‌تواند به موقع در کاهش مشکلات اجاره‌نشینان تاثیرگذار باشد.
گودرزی در ادامه بر لزوم عرضه مناسب‌تر و مطلوب‌تر مسکن تاکید کرد و گفت: اکنون ساخت هر واحد مسکونی به‌طور متوسط بین ۱۸ ماه تا ۲ سال زمان می‌برد، اما اگر بتوان با استفاده از فناوری‌های جدید آن را به هفت تا هشت ماه کاهش داد، در موضوعات خرید و فروش و همچنین اجاره تاثیرگذار خواهد بود.
اگرچه دولت در سال ۱۴۰۴ سیاست تعیین درصد سراسری را کنار گذاشته و اختیار تعیین سقف افزایش اجاره‌بها را به استان‌ها داده، اما در بسیاری مناطق ممکن است همچنان عدد ۲۵ درصد به‌عنوان مرجع استفاده شود. از این رو، آشنایی با نحوه محاسبه اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴، دانستن فرمول‌ها و تفاوت انواع قراردادها به همه کمک می‌کند تا با آگاهی و شفافیت بیشتری وارد مذاکره یا تمدید قرارداد شوند.
هر چند به نظر می رسد که شورای مسکن نیز بر سر دو راهی تعیین اجاره بها به میزان نرخ تورم و یا بیشتر و کمتر از آن گیر کرده است.
اگر فرض کنیم در شهری مثل تهران، شورای مسکن همچنان افزایش ۲۵ درصدی را به عنوان سقف مجاز در نظر بگیرد. در این صورت، دانستن نحوه محاسبه ۲۵ درصد اجاره‌بها به مسئله‌ای کلیدی تبدیل می‌شود. قراردادهای اجاره معمولاً به سه شکل رایج هستند: رهن کامل، اجاره کامل، یا ترکیبی از هر دو. برای هرکدام، روش محاسبه کمی متفاوت است.
در حالت رهن کامل، مثلاً اگر کسی در سال گذشته مبلغ ۲۵۰ میلیون تومان رهن داده باشد، با افزایش ۲۵ درصدی در سال ۱۴۰۴، صاحبخانه می‌تواند ۶۲.۵ میلیون تومان به آن اضافه کند (۲۵۰ میلیون × ۲۵٪ = ۶۲.۵ میلیون). بنابراین رهن جدید ۳۱۲.۵ میلیون تومان خواهد شد.
در اجاره کامل، مثلاً برای اجاره‌ای که ۷.۵ میلیون تومان در ماه بوده، ۲۵ درصد افزایش معادل ۱.۸۷۵ میلیون تومان است. یعنی اجاره ماهانه جدید می‌تواند ۹.۳۷۵ میلیون تومان باشد.
در قراردادهای رهن و اجاره ترکیبی که رایج‌ترین نوع قرارداد است، باید هر بخش را جداگانه محاسبه کرد. برای مثال، اگر مستأجری در سال گذشته ۲۰۰ میلیون تومان رهن و ۱.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه پرداخت می‌کرد، ۲۵ درصد افزایش رهن می‌شود ۵۰ میلیون و اجاره هم ۳۷۵ هزار تومان. یعنی در سال ۱۴۰۴، این فرد باید ۲۵۰ میلیون تومان رهن و ۱.۸۷۵ میلیون تومان اجاره پرداخت کند.
در کنار این‌ها، دانستن نحوه محاسبه اجاره خانه در سال ۱۴۰۴ نیازمند آشنایی با فرمول‌هایی است که در بازار مسکن به‌صورت عرفی پذیرفته شده‌اند. برای محاسبه رهن عرفی، معمولاً برای خانه‌های نوساز، یک‌چهارم ارزش ملک و برای خانه‌های قدیمی‌تر، یک‌ششم ارزش کل ملک را به عنوان رهن در نظر می‌گیرند. به‌عنوان نمونه، اگر خانه‌ای ۶۰ متری در منطقه‌ای از تهران متری ۲۵ میلیون تومان قیمت داشته باشد، ارزش کل آن ۱.۵ میلیارد تومان است. در حالت نوساز، رهن معادل ۳۷۵ میلیون تومان و در حالت قدیمی‌ساز، ۲۵۰ میلیون تومان خواهد بود.
در قراردادهای ترکیبی، هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود. این قاعده به مستأجر و موجر کمک می‌کند تا بتوانند بر اساس توان مالی، بخشی از رهن را به اجاره تبدیل کنند یا بالعکس.
به نظر می رسد اگر برخی از مشاوران املاک این اطلاعات را در اختیار موجر و مستاجر قرار دهند بسیاری از مشکلات کاهش خواهد یافت.
نظر شما