آغاز زود هنگام فصل نقل و انتقال مسکن| مالکان: رشد اجاره بها حداقل ۵۰ درصد؛ املاکی ها: فقط ۲۰ درصد

بازار؛ گروه راه و مسکن: هنوز علیرغم اینکه به فصل نقل و انتقالات بازار مسکن دو ماهی باقی مانده است می بینیم که اجاره بها موضوع مهم این روزهای بازار مسکن شده است. رشد نرخ تورم و کاهش ارزش پول ملی نسبت به فصل نقل و انتقالات سال گذشته باعث شده تا برخی مالکان بدون توجه به مشاوران املاک نرخ های خود را در فایل های اجاره به ثبت برسانند.

افزایش سرسام آور اجاره خانه در چند سال اخیر، متقاضیان مسکن به ویژه اقشار کم درآمد و متوسط رو به پایین را با مشکلات بسیار زیادی مواجه کرده است. البته ساماندهی اساسی بازار مسکن و اجاره بها نیازمند ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و تبدیل خانه از یک کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی است که با وعده ای که دولت سیزدهم داد مقرر شد با اجرای برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تا حد زیادی این تعادل محقق و بازار مسکن و بازار اجاره بها به یک ثبات نسبی برسند.

برخی از فعالان بازار مسکن و مشاوران املاک در خصوص اینکه دولت قرار است با ساخت مسکن در طول چهار سال آنهم به میزان 4 میلیون واحد مسکونی تعادل و کنترل بازار مسکن و اجاره بها مسکن را به دست بگیرد می گویند: بازار مسکن و به خصوص بازار اجاره بهای مسکن نیازمند تصمیم‌گیری های کوتاه مدت است چرا که ساخت خانه‌های طرح نهضت ملی مسکن با این روندی که در تامین زمین و منابع مالی دارد چند سال طول خواهد کشید.

رحیم زارعی مشاور املاک منطقه 11 در محله منیریه به خبرنگار خبرگزاری «بازار» می گوید: به نظر نمی رسد ساخت 4 میلیون واحد مسکونی به این زودیها همانطور که مسکن مهر هنوز به مرحله نهایی خود نرسیده است به نتیجه برسد. خانه اولی ها همین الان نیازمند تامین مسکن هستند از این رو دولت باید به موضوع اجاره بهای مسکن به گونه ای ورود کند که هر چه سریعتر نسخه ای مناسب برای کنترل قیمت ها ارائه کند.

او می گوید: اینطور که از بازار مسکن بر می آید امسال فصل نقل و انتقالات زودتر از سال های قبل آغاز شده است و برخی مالکان با جواب کردن مستاجران قبلی نرخ های پیشنهادی خود را بالاتر برده اند. و همانطور که رئیس اتحادیه املاک اعلام کرده است برخی از مستاجران مجبور به رفتن از شهر تهران به حاشیه شهرها به دلیل ارزان تر بودن قیمت ها شده اند.

این مشاور املاک البته رشد تقاضا در بازار مسکن را به ورود مهمان های ناخوانده نیز ربط می دهد و می گوید: این روزها تقاضای جدیدی در بازار مسکن با ورود اتباع افغان ایجاد شده است که همین تقاضا می تواند قیمت ها و نرخ های اجاره بها را بیشتر از گذشته جا به جا و افزایش دهد.

برخی از نمایندگان مجلس به خصوص رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز اخیرا در جلسات داخلی خود اعلام کرده اند که برای کنترل بازار اجاره بها، دولت باید در هیات وزیران مصوب کند که مالکان در سال جاری بیش از نرخ تورم اجازه افزایش اجاره بها را نداشته باشند به عنوان مثال در سال جاری تنها ۲۵ الی ۳۰ درصد امکان افزایش کرایه وجود داشته باشد نه ۶۰ الی ۷۰ درصد.

اما آنطور که بسیاری از فعالان بازار مسکن به خوبی به آن واقف هستند این همان مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا است که متاسفانه به صورت کامل و دقیق اجرایی نشد، لذا باید با نظارت قوی بر عملکرد بنگاه های معاملاتی این مصوبه را به درستی اجرایی کنیم تا در زمان کوتاه این بازار مدیریت شود.

هر چند بسیاری از کارشناسان بر این باور هستند که تعیین سقف برای اجاره بها نتیجه عکس می دهد و باید راهکار مناسب تری ارائه شود.

اما رضایی رئیس کمیسیون عمران مجلس نکته دیگری را مطرح می کند که پرداخت وام ودیعه مسکن می تواند کمک حال مستاجران باشد.

او می گوید: این موضوع طبق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا سال گذشته اجرایی شد که متاسفانه بانک‌ها در پرداخت آن به خوبی همکاری نکردند، حال امیدواریم در شورای عالی مسکن برای پرداخت وام ودیعه مسکن تدبیر شده و مشکلات مربوط به پرداخت آن حل شود.

از سوی دیگر اما مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با «بازار» معتقد است که اینکه می گویند نرخ اجاره بها رشد زیادی کرده است صحت ندارد و با قطعیت می گویم که وضعیت در بازار اجاره آرام است.

خسروی در پاسخ به این پرسش که آیا تعیین سقف اجاره بها از سوی ستاد ملی کرونا هنوز هم اعتبار دارد و مالکان باید به آن تن بدهند؟ گفت: مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص بازار اجاره که در آن افزایش تا سقف ۳۰ درصد با توجه به شهر محل سکونت برای تمدید اجاره بها اجازه داده شده است، در کشور اجرا می‌شود و اعتبار دارد و مالکان و مشاوران املاک باید از آن مصوبه تبعیت کنند و اجاره بها را نباید بیش از نرخ مصوب افزایش دهند.

او در پاسخ به این پرسش که گویا فصل نقل و انتقالات بازار اجاره بها تا حدودی زودتر سر رسیده است؟ گفت: این هم همان اقدامات دلالان است و اکنون فصل نقل و انتقالات و اجاره نیست. باز هم تاکید می کنم که املاکی ها خارج از مصوبه ستاد ملی کرونا، نرخ‌گذاری بازار اجاره را انجام ندهند.

عضو کمیسیون عمران مجلس نیز در گفتگو با بازار در پاسخ به این پرسش که چرا مجلسی ها در خصوص ساماندهی بازار اجاره بها اقدامی در دستور کار خود ندارند؟ تصریح کرد: سال گذشته هم در همین روزها مجلسی ها نگرانی خود را در خصوص بازار مسکن و اجاره بها ارائه کردند اما دولت تا خواست اقدامی کند دیدید که رشد اجاره بها بسیاری از مستاجران را مجبور به ترک محل زندگی و مهاجرت به شهرهای اطراف و دور از مرکز کرد. ما به خوبی نگرانی جامعه از افزایش شدید اجاره بها را حس می کنیم و باید در این خصوص تدبیری از سوی دولت و مجلس صورت گیرد تا وقتی به اوج نقل و انتقالات رسیدیم از رشد اجاره بها افسوس نخوریم.

وی در پاسخ به این پرسش که چه راهکاری که زود بازده باشد تا بتواند به تعادل بازار مسکن و اجاره بها کمک کند می توان ارائه کرد؟ افزود: خوشبختانه طرح مالیات بر خانه های خالی از سکنه بعد از سال ها اجرایی شد اما چندان سرعت و پیشرفت خوبی نداشت چرا که واحدهایی که شناسایی شدند اکثرا واحدهای مسکونی لاکچری بودند. اما به هر حال با ساخت و سپس الزام آن واحد مسکونی به عرضه می تواند تعادل خوبی در بازار مسکن و قیمت ها در بازار ایجاد کند.

در فصل زمستان ١۴٠٠، شاخص قیمت اجاره بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد ٢٧٩,٧ رسید که نسبت به فصل قبل ۶.۴ درصد افزایش داشته است. به نظر می رسد باز هم امسال سال سختی برای بازار اجاره مسکن را پیش رو داشته باشیم و همانطور که اکثر کارشناسان عنوان کرده اند برای تعادل بازار مسکن باید به سمت افزایش عرضه و اجاره داری حرفه ای حرکت کنیم.