بازار؛ گروه استانها: دولت‌ها همواره با عناوین مختلف سعی کرده‌اند مشکل مسکن را در کشور حل کنند اما تاکنون هیچ‌یک موفق نبوده‌اند؛ این بار دولت سیزدهم با وعده ساخت یک میلیون مسکن در هر سال روی کار آمده اما مردم که خاطره خوشی از مسکن مهر و طرح مسکن ملی نداشته چندان امیدی به عملی شدن این وعده ندارند.
کارشناسان بازار مسکن دائماً راهکارهای منطقی و کارآمدی را برای حل مشکل مسکن ارائه می‌دهند اما متأسفانه جریانهای مافیایی که در تمام بخش‌های این مملکت نفوذ کرده اجازه نمی‌دهد که سوداگری‌ها پایان یابد و در نهایت این مردم عادی و قشر مستضعف جامعه هستند که تحت فشار قرار می‌گیرند و قربانی این شرایط می‌شوند.
این بار نیز خبرگزاری بازار در قالب میزگردی که با حضور محمود فاطمی عقدا، رئیس اسبق مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهرسازی، میثم مهرپور، کارشناس مسکن و بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن برگزار کرده و برای چندمین بار متوالی به بررسی موضوع مسکن پرداخته که مشروح آن را در زیر می‌خوانید.
لزوم کنترل بازارهای موازی مسکن
فاطمی عقدا: در حال حاضر بازار مسکن به دلیل عدم اطلاع‌رسانی دولت در شروع پروژه نهضت ملی مسکن تا حدی سردرگم است اما با فعالیت دولت در برخی استانها در حوزه نهضت ملی مسکن، بازار مسکن رونق خود را به دست می‌آورد و در این برهه نمی‌توان گفت بازار در وضعیت رکود به سر می‌برد.
کارشناسان بازار مسکن دائماً راهکارهای منطقی و کارآمدی را برای حل مشکل مسکن ارائه می‌دهند اما متأسفانه جریانهای مافیایی که در تمام بخش‌های این مملکت نفوذ کرده
ثبت نام در برخی استانها پایان یافته و با توجه به اینکه نگاه دولت، استفاده از پیمانکاران داخلی و کنار رفتن چینی هاست، قطعا بازار مسکن رونق خواهد گرفت؛ برنامه دولت این است که طی دوسال آینده، چهار میلیون واحد مسکونی بسازد و بنا شده امسال یک میلیون واحد و سال آینده نیز یک میلیون واحد دیگر ساخته شود.
احداث دو میلیون واحد مسکونی بازار بسیار خوبی را برای ایجاد اشتغال و شکستن قیمت بازار فراهم می‌کند؛ دولت طبق برنامه‌ای که در پیش گرفته است اگر باقی‌مانده مسکن مهر را که حدود ۲۵۰ تا۲۶۰ هزار واحد است و نیز ۵۵۰ هزار واحد از طرح اقدام مسکن ملی را که از دولت قبل شروع شده بود را ساماندهی و تمام کند، می‌توانند بیش از ۸۰۰ هزار واحد مسکونی را آماده بازار کند.
افزایش قیمت دلار
واحدهای مسکن مهر که آماده هستند و فقط زیرساخت‌ها را لازم دارند، واحدهای اقدام ملی مسکن نیز که از زمان اسلامی، وزیر سابق راه و شهرسازی آغاز شده‌اند، برخی پروژه‌هایش پیشرفت بسیار خوبی داشته و تقریباً همه پروژه استارت خورده‌اند و اینها می‌توانند امسال یا نهایتاً تا اوایل سال آینده آماده و به مردم واگذار شوند.
زمانی که قیمت دلار افزایش می‌یابد به‌علت نابسامانی و معیوب بودن اقتصاد کلان ملی، با کوچکترین حساسیت ارز خارجی، قسمت همه اقلام در داخل کشور تحت تاثیر قرار می‌گیرد؛ در این مدت که قیمت دلار تا بیش از ۳۱ هزار تومان افزایش پیدا کرد نمی‌توان گفت که تأثیر زیادی بر روی بازار مسکن داشته ولی ممکن است برای مسکن‌های لوکس تاثیرگذار بوده باشد.
دولت باید بتواند بازار ارز و طلا که بازارهای موازی مسکن هستند را کنترل کند، در آن صورت بازار مسکن می‌تواند آرامش پیدا کند ولی اگر بازار ارز و طلا کنترل نشوند، بازار مسکن نیز قطعاً واکنش نشان می‌دهد چون مسکن یک کالای سرمایه‌ای است و ارزش خود را در بازار حفظ می‌کند و اجازه نمی‌دهد ارزشش همزمان با افزایش ارز و سودآوری در بازارهای دیگر، از سود آوری عقب بماند که این موضوع به هنر و اقدامات عملی دولت در کنترل بازارهای موازی سرمایه‌ای مسکن بستگی دارد.
مکان‌یابی نامناسب پروژه‌های مسکن
مهرپور: در ماه‌های اخیر و بعد از دولت گذشته تاکنون تغییر و تحول خاصی در ساخت و ساز مسکن، روند خرید و فروش و روند مجوزهای صادر شده برای ساخت و ساز اتفاق نیفتاده است اما طبیعتا درصورت اجرایی شدن طرح ساخت چهار میلیون مسکن طی چهار سال تا پایان سال ۱۴۰۴، میزان ساخت و ساز مسکن رونق می‌گیرد.
واحدهای مسکن مهر که آماده هستند و فقط زیرساخت‌ها را لازم دارند، واحدهای اقدام ملی مسکن نیز که از زمان اسلامی، وزیر سابق راه و شهرسازی آغاز شده‌اند، برخی پروژه‌هایش پیشرفت بسیار خوبی داشته و تقریباً همه پروژه استارت خورده‌اند و اینها می‌توانند امسال یا نهایتاً تا اوایل سال آینده آماده و به مردم واگذار شوند
با توجه به تقاضایی که وجود دارد گمان نمی‌کنم این طرح بتواند روی قیمت مسکن، تاثیر زیادی بگذارد چون گفته شده عمده مسکن‌هایی که ساخته می‌شود با زمین رایگان دولتی است که این زمین‌ها در نقاطی از شهرها که مورد تقاضای متقاضیان مسکن باشد، نیست مثلاً در ثبت‌نامی که شروع شده است در استان تهران این مسکن ها در شهرهای اطراف تهران مثل پردیس، پرند، دماوند و... بوده است.
در واقع شاید این طرح متقاضی برای ثبت نام داشته باشد ولی متقاضی برای زندگی ندارد به عبارتی ممکن است افراد در این طرح مسکن ملی هم شرکت کنند و صاحب خانه شوند ولی این خانه به عنوان یک سرمایه و دارایی برای فرد به حساب می‌آید و احتمالاً تبدیل به محل سکونت و زندگی فرد نمی‌شود چون افراد به دلیل محدودیت‌هایی مثل محل کار مجبورند در نقاط خاصی از شهر سکونت داشته باشند.
این طرح بیشتر از اینکه روی افزایش عرضه مسکن و کاهش تقاضای مسکن افراد تاثیر بگذارد، می‌تواند منجر به افزایش تولید مصالح ساختمانی و ایجاد رونق در ساخت و ساز و به تبع رشد اقتصادی و افزایش اشتغال در حوزه مسکن و مسائلی از این قبیل شود؛ ولی این ویژگی که بتواند متقاضیان مسکن را به آن مسکن واقعی که مدنظرشان است برساند را ندارد.
دولت باید روند مجوزهای ساخت و ساز را تسهیل کند و بخش خصوصی و افرادی که این توانایی را دارند وارد حوزه مسکن شوند و ساخت و ساز را از یک تا چندین واحد انجام دهند؛ این افراد باید از طریق تسهیلات ارزان قیمت و تسهیل صدور مجوزهای ساخت و ساز تشویق شوند.
ضرورت ورود بخش خصوصی به حوزه مسکن
در طرح مسکن مهر نیز این اتفاق افتاد و با وجود اینکه در کل کشور چهار میلیون مسکن مهر ساخته شد اما عملاً نتوانست مشکل مسکن راه حل و قیمت مسکن را کاهش و نتوانست باعث خانه دار شدن افراد شود، ولو اینکه تعداد زیادی افراد خانه دار شدند ولی منجر به سکونت این افراد در این خانه ها نشد و آنها را اجاره داده و یا فروختند.
بنابراین برای اینکه بتوانیم قیمت مسکن را در کلان شهرها تعدیل کنیم باید بخش خصوصی وارد حوزه مسکن شود و با تشویق و تسهیل ساخت مسکن، میزان ساخت مسکن در بخش خصوصی تقویت شود.
در شهرهایی مانند تهران ساخت مسکن به صورت افقی و یا بزرگتر کردن شهر تهران فایده‌ای ندارد، چون در حاشیه‌ها و شهرهای اطراف تهران، متناسب با جمعیت امکانات درمانی، آموزشی، شغلی و ... وجود ندارد و از آنجایی که اولویت هر فردی شغلش است خیلی از آنها ترجیح می‌دهند در کلان شهرها اجاره نشین باشند، ولی برای زندگی به مالکیت شخصی خود به اطراف شهرهای بزرگ نروند.
ستاریان: بازار مسکن بیشتر با بردارهای کلان اقتصادی درگیر است و با رصد یکی دو ماهه نمی‌توان فهمید این بازار در رکود قرار دارد یا خیر؛ ولی ما گمان نمی‌کنیم که در این بازار دچار رکود شویم چون بازار مسکن در سال ۹۹ که همه مشاغل در رکود بودند، نه تنها رونق خوبی داشت بلکه شاهد افزایش قیمت‌ها هم بودیم.
مولفه‌های اصلی تاثیرگذار در بازار مسکن شامل نقدینگی، بودجه عمرانی سال آینده دولت، اقتصاد بین‌المللی، مسائل سیاسی مانند برجام و.... است؛ من معتقدم که ساختمان و مسکن یکی از ارکان توسعه است و باید حتماً رونق پیدا کند.
اختصاص ۵۰ تا ۹۰ درصد هزینه سبد خانوار به مسکن
در چند ماه اخیر علاوه بر کاهش معاملات، افزایش قیمتی هم در بازار مسکن نداشته‌ایم؛ در واقع باید شرایط به گونه‌ای باشد که یک فرد بتواند به راحتی مسکنی را اجاره کند یعنی با یک ساعت کار کردن اجاره آن را تأمین و به طور کلی ۱۰ درصد هزینه سبد خانوار به مسکن اختصاص پیدا کند اما امروز می‌بینیم که ۴۸ تا ۹۰ درصد هزینه سبد خانوار صرف تامین مسکن می‌شود.
باید کاری کنیم که این هزینه مسکن در سبد خانوار به ۸ تا ۱۵ درصد برسد که با این کار خانواده‌ها در رفاه خواهند بود و افرادی که درخط مطلق فقر هستند به بالای خط فقر صعود می‌کنند، بهداشت روانی جامعه افزایش می یابد و تنش‌های اجتماعی کاهش می‌یابد.
بازار مسکن بیشتر با بردارهای کلان اقتصادی درگیر است و با رصد یکی دو ماهه نمی‌توان فهمید این بازار در رکود قرار دارد یا خیر
ما نباید مشکل مسکن را فقط در بخش مسکن کاوش کنیم بلکه باید بدانیم اگر ایرادی وجود دارد از ساختار کلی اقتصاد ماست که به طور غلط اجرا می‌شود و این ساختار باید کاملاً تغییر کند، ما یکسری بخش‌هایی را در اقتصاد داریم که باید آنها را کنار بگذاریم.
در اقتصاد یک بخش عظیم دولتی داریم که بسیار کلان است و از بهترین، برترین، ناب‌ترین معادن مانند نفت، طلا، گاز، اورانیوم، مس، قیر و .... در انحصار و اختیارش است و یک بخش دیگر اقتصاد، بخش خصوصی است که عمدتا در صنعت ساختمان و صنایع وابسته به آن فعالیت می‌کند؛ علیرغم اینکه در بخش خصوصی یعنی بازار مسکن، بیش از ۶۵ تا ۷۰ درصد مردم در آن فعالیت می‌کند این دو بخش با یکدیگر سازگار نیستند.
در یک طرف دولتی وجود دارد که قانون، اسلحه( به عنوان نماد قدرت)، بانک مرکزی، چاپ پول و ... را در اختیار دارد و هم اینکه خود یک تاجر بزرگ و تولید کننده است اما بخش صنعت ساختمان هیچ جایی در دولت ندارد که بخواهد آن را رصد، مطالعه و برنامه‌ریزی کند.
نظر شما