بازار؛ گروه استان ها: قیمت مسکن یکی از چالش‌برانگیزترین مشکلات خانواده‌های امروزی است که شاخص طول دوره انتظار برای خانه دار شدن را از سال ۱۵ سال به ۳۱ سال و حالا به ۶۶ سال افزایش داده است.
کاهش تولید سالیانه مسکن از متوسط ٧٧٠ هزار واحد در سال ١٣٩٢ به متوسط سالیانه حدود ۴٠٠ هزار واحد جای بسی تامل دارد و لذا همین موضوع عدم تأمین نیاز سالانه حدود یک‌میلیون واحد مسکونی طی سال های ۹۶ تاکنون چالش‌برانگیز شده است.
از طرفی کاهش پوشش دهی تسهیلات بانکی از هزینه مسکن، افزایش سهم مسکن از سبد هزینه خانوار از ۲۸ درصد به ۳٧ درصد و افزایش قیمت مواد مصرفی در این حوزه همگی دست به دست هم داده تا گره خرید مسکن از گذشته کور تر شود.
در حال حاضر بهبود وضعیت بازار اجاره و کاهش و یا حداقل تثبیت قیمت مسکن از مهم ترین دغدغه‌های حوزه مسکن برای بسیاری از خریداران خانه در کشور است.بازار مسکن یکی از مهم ترین بخش‌های اقتصادی کشور به شمار می‌رود که در چند سال گذشته با چالش‌های مهم و مشکلاتی از جمله کاهش تولید و افزایش قیمت روبه‌رو شده است و همین امر باعث شده قدرت خرید مسکن در بین بسیاری از متقاضیان بسیار کمتر شود.
بررسی‌های آماری در خصوص شاخص‌های بخش مسکن حاکی از این است که این بخش، سهم قابل توجهی در اقتصاد خانوار و شاخص‌های کلان اقتصادی دارد به گونه ای که حدود ۲۰ درصد از تولید ناخالص داخلی و حدود ۱۳ درصد از اشتغال کشور مربوط به بخش مسکن است.
حال در ماه‌های پایانی سال با وجود اینکه بسیاری از مردم بنا بر وعده‌های دولت جدید به ارزانی و ثبات بازار مسکن چشم دوخته بودند اما نشانه ای از این ارزانی‌ها نمی‌یابند.
مسکن ارزان نمی‌شود
ابراهیم حسینی فعال حوزه مسکن و رئیس هیئت مدیره یکی از شرکت های ساختمان‌سازی خراسان رضوی در گفت‌وگو با بازار اذعان می‌کند: اگر تصور کنیم که قیمت مسکن سال آینده روند کاهشی خواهد داشت به نظرم سخت در اشتباهیم.
این مهندس ساختمان ابراز می‌کند: متاسفانه قیمت مصالح به اوج خود رسیده است و نرخ زمین آنقدر در مشهد افزایش داشته که کاهش قیمت مسکن امری محال است.
وی در اثبات این مدعا به ما می‌گوید: قیمت یک کارگر ساده به ۳۰۰ هزار تومان و یک بنا به ۵۰۰ هزار تومان رسیده است.
حسینی بابیان اینکه شما حتی اگر در روستاهای اطراف مشهد نیز بخواهید دست به ساخت‌وساز بزنید با پروانه‌های ۴۰۰ میلیون تومانی و زمین‌های متری پنج میلیون تومان روبرو هستید ابراز می‌کند: لذا وقتی در ابتدای کار مجبور هستید برای خرید یک زمین ۳۰۰ متری به همراه پروانه مبلغی معادل ۲ میلیارد بپردازید ازآنجاکه فقط دو طبقه پروانه کار در اطراف مشهد نیز بیشتر داده نمی شود لذا پول زمین و پروانه هر واحد آپارتمان یک میلیارد تومان تمام می شود!
وی با ذکر این مثال اذعان می‌کند: بر فرض که شما برای هر متر مربع هفت میلیون تومان هم بیشتر هزینه نکنید لذا با این احتساب یک آپارتمان ۱۰۰ متری در ۳۰ کیلومتری مشهد و در روستا یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان تمام می‌شود لذا چگونه وقتی این حداقل‌ها را باید پرداخت کنید می توان انتظار ارزان شدن ملک را داشته باشم.
این فعال صنعت ساختمان از ما سوال می‌کند: آیا زمین ارزان می‌شود یا پروانه کار یا سایر ملزومات مانند میله‌گرد و آجر که بتوان قیمت تمام‌شده را ارزان درآورد؟
این مهندس ساختمان می گوید: این تازه وضعیت ساخت و ساز در یک روستاست و اگر فکر می کنید که در این رقم هایی که گفتم مبالغه ای صورت گرفته است سری به همین حصار سرخ بزنید و یا قیمت زمین های زشک و شاندیز را سوال کنید.
وی بیان می‌کند: در قسمت‌های میانی شهر نیز زمین‌های ۴۰۰ متری به قیمت‌های ۱۷ تا ۴۵ میلیارد تومان بسته به موقعیت مکانی معامله می‌شود لذا وقتی این پول را در تعداد واحدهای ساخته‌شده تقسیم کنیم سهم هر آپارتمان از زمین حداقل دو میلیارد تومان می شود.
حسینی به ما می‌گوید: ارزانی مسکن یک رویا است اما اگر پیش‌بینی کنیم که مسکن در شرایط رکود و همین قیمت‌های امروزی برای مدت دیگری باقی می‌ماند شاید منطقی‌تر باشد اگر چه دولت وعده ساخت مسکن داده است اما در عمل مشاهده می‌کنید که هنوز اتفاق چندانی رخ نداده و حتی زمین‌ها برای ساخت‌وساز آماده نیست.
وی به ما می‌گوید: با توجه به اینکه افزایش قیمت مسکن از سال ۹۶ شروع‌شده بود، مدت‌ها بود که منتظر دوره ثبات بودیم اما در واقع این انتظار برآورد نشد و متاسفانه ریسک‌های غیراقتصادی که به بازار مسکن و به‌کل اقتصاد تحمیل شد لذا باعث شد تا بازار کل دارایی‌ها ملتهب شود و این التهاب در بازار مسکن هم خودش را نشان داد.
حسینی بیان می‌کند: بازار مسکن در ایران هیچ‌یک از خصایص بازار مسکن واقعی را ندارد و به یک بازار رانتی تبدیل‌شده است و بر همین اساس باید گفت که پیش‌بینی چنین بازاری ممکن نیست!
تحرکی در بازار مسکن نیست
رئیس هیئت مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان خراسان رضوی نیز در گفت‌وگو با بازار اذعان می‌کند: در حال حاضر نگاهی به آمار پروانه‌های منتشرشده توسط شهرداری به‌خوبی گواه این است که جنب‌وجوش زیادی در این بازار دیده نمی شود و شاهد ورود سرمایه‌های کلان و سرمایه‌گذاران بزرگ در این حوزه نیستیم.
محمد پژوم بابیان اینکه در یک کلام می‌توان گفت این بازار در وضعیت رکود به سر می‌برد، اذعان می‌کند: البته بخش از این بلاتکلیفی را می‌توان به مذاکرات برجام گره زد اما این تمام ماجرا یا واقعیت نیست.
وی در پاسخ به این سوال که آیا نتیجه برجام و مذاکرات و یا آغاز عملیات اجرایی مسکن ملی می توان به رونق در بازارهای کشور از جمله صنعت ساختمان تحرکی ایجاد کند و یا به ارزانی نرخ مسکن تمام شود نیز پاسخ می‌دهد: بر عکس این موضوع نیز شاید مصداق داشته باشد یعنی با نتیجه نگرفتن از مذاکرات و تنگ‌تر شدن حلقه تحریم‌ها و هم‌چنین حذف ارز دولتی شاهد تورم بیشتری هم باشیم.
وی بابیان اینکه تمامی مشکلات و موانع سد راه اقتصاد را نباید به تحریم‌ها گره زد و مشکلات امروزی را فقط ناشی از تحریم دانست ابراز می‌کند: متاسفانه ساختارهای موجود در حوزه ساخت‌وساز مسکن بیمار است و وقتی مشکلات موجود در تمام زمینه‌ها از جمله صنعت، کشاورزی و مسکن را مورد واکاوی قرار دهیم، به این نتیجه می‌رسیم که تنها مشکل موجود در این حوزه‌ها فقط مرتبط به تحریم‌ها نیست بلکه مشکلات و موانع داخلی نیز نقش پررنگی دارد که از آن غافل شده‌ایم.
پژوم با تاکید بر بازنگری ساختارهای کلان بیان می‌کند: به هر صورت با مثبت بودن نتایج مذاکرات شاید قیمت‌های حبابی مسکن و ساختمان‌های لوکس کاهش پیدا کند اما بعید می‌دانیم سایرساختمان ها ی که از درجه متوسط و خوبی برخوردار است، روند نزولی قیمت را طی کنند.
رئیس هیات مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان خراسان بابیان اینکه مشکل مسکن نیاز به بازنگری کارشناسانه دارد بیان می‌کند: تجربه مسکن مهر باید نقشه راه قرار داده شود و برای مسکن ملی با تمهیدات و بازنگری اصولی‌تری وارد شد زیرا تا زمانی که زیرساخت‌های لازم فراهم نشود ممکن است به مشکلات مسکن مهر گرفتارشده و عملاً مشکلی حل نشود.
شاخص انتظار
عبدالرضا وثوق کارشناس جغرافیای شهری و مدرس دانشگاه نیز در گفت‌وگو با بازار اظهار کرد: در حال حاضر خانواده‌های ایرانی و مستاجر حداقل دو سوم حقوق دریافتی را باید برای اجاره خانه هزینه کنند.
وی بیان کرد: متاسفانه از سال ۹۷ تاکنون شاهد جهش بسیار زیاد مسکن بودیم و از همین رو ناتوانی دولت در کنترل بازار مسکن و عدم اتخاذ سیاست درست نتوانست که این بازار و التهابات آن را کنترل کند و لذا وضعیت برای بسیاری از خانواده‌های ایرانی پیچیده و دشوار شده است.
وی بابیان اینکه افزایش اجاره خانه و هزینه‌ها موجب شده تا سن و شاخص انتظار برای خرید مسکن بیش از حد افزایش یابد افزود: این سن و شخص به درجه ای رسیده است که دیگر به سن شهروندان با درآمد معمولی و کارگری برای خرید خانه قد نمی‌دهد!
این استاد دانشگاه در این رابطه به ما توضیح داد: برای محاسبه دوره دسترسی خانوارها به مسکن دو شاخص را ملاک قرار می‌دهند به این شکل که اگر یک فرد تمام درآمد خود را پس‌انداز کند و حتی یک ریال آن را خرج نکند چند سال بعد صاحب مسکن می شود؟ و دیگر اینکه برخی افراد طول زمانی که فرد یک سوم درآمد خود را پس‌انداز می‌کند ملاک محاسبه زمان انتظار برای خرید مسکن قرار می‌دهند و لذا آمار ای موجود نشان می دهد که در همین چند سال این زمان انتظار به شدت افزایش‌یافته و تغییرات فاحشی داشته است.
وی بیان کرد: بر این اساس اگر یک فرد تمام درآمد خود را برای خرید مسکن پس‌انداز کند حداقل ۲۰ سال و اگر تصمیم بگیرد که یک سوم درآمد خود را برای این منظور پس‌انداز کند حداقل ۶۶ سال زمان نیاز دارد تا بتواند صاحب یک آپارتمان ۸۰ متری شود.
وی ابراز کرد: این آمارها نشان می‌دهد خانوارها هم‌اکنون چه درکشور و چه در پایتخت به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن، در شرایط بحرانی قرار دارند و طول دوره انتظار آن‌ها برای خانه‌دار شدن بسیار زیاد و غیرمتعارف است.
وثوق اذعان می‌کند: این در حالی است که مدت زمانی که افراد با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود در سال ۹۸ قادر به خرید مسکن بودند ۵ سال کمتر از این دوره انتظار در سال جاری و معادل ۲۳ سال در کشور بود.
وی بیان کرد: بر اساس آمارهای منتشره این میزان که در پایتخت در سال جاری به ۶۶ سال افزایش‌یافته است در حالی که سال گذشته ۴۹ سال بود و لذا ۱۷ سال این زمان افزایش‌یافته است.
وثوق اظهار کرد: با این حال و در سال جاری با توجه به برآورد رشد میانگین ۳۰ درصدی درآمد خانوارها، این میزان به‌طور متوسط در شهر تهران به درآمد سالانه ۱۰۵ میلیون تومان رسیده است و در کشور نیز حدود ۷۰ میلیون تومان است.
اگر بخواهیم با نرخ پس‌انداز ۱۰ درصد خانواده‌های ایرانی را بسنجیم لذا افزون بر دو قرن طول می‌کشد تا آن‌ها بتوانند صاحب‌خانه شوند این در حالی است که بر اساس شاخص‌های جهانی اگر شاخص انتظار یک خانواده برای رسیدن به خانه و خرید آن در شهرها بیشتر از ۱۰ سال باشد در وضعیت بحرانی قرار دارند
وی ادامه داد: براساس گزارش رسمی مربوط به میزان درآمد و هزینه‌های متوسط خانوارها، این میزان در سال گذشته در تهران معادل ۸۱ میلیون تومان و در کشور معادل ۵۴ میلیون تومان اعلام‌شده بود لذا آمارها نشان می‌دهد در خوش‌بینانه‌ترین شرایط هم‌اکنون خانوارهای تهرانی با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود ۶۶ سال زمان می‌برد تا بتوانند یک واحد مسکونی معمولی با متراژ ۸۰ مترمربع خریداری کنند.
خانواده‌ها پس‌انداز ندارند
این مدرس دانشگاه با اشاره به این موضوع که افزایش هزینه‌های جاری موجب شده تا پس‌انداز خانواده به صفر برسد و در خوش‌بینانه ترین حالت به ۱۰ درصد برسد افزود: اگر بخواهیم با نرخ پس‌انداز ۱۰ درصد خانواده‌های ایرانی را بسنجیم لذا افزون بر دو قرن طول می‌کشد تا آن‌ها بتوانند صاحب‌خانه شوند.
وی عنوان کرد این در حالی است که بر اساس شاخص‌های جهانی اگر شاخص انتظار یک خانواده برای رسیدن به خانه و خرید آن در شهرها بیشتر از ۱۰ سال باشد در وضعیت بحرانی قرار دارند و لذا باید گفت بسیاری از مردم ما با احتساب این شاخص در کشور در وضعیت فوق بحرانی هستند.
وثوق در خصوص این موضوع که در اجاره بها نیز شاهد چنین آمار و ارقام باورنکردنی هستیم نیز افزود: در کشور سهم اجاره‌بها در سبد هزینه‌ای خانوارها با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع در سال گذشته برابر با ۲۷ درصد بود اما این میزان در تهران ۵۶ درصد برآورد شد. امسال با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع سهم اجاره‌بها از سبد هزینه‌ای خانوارها در کشور به ۲۸ درصد افزایش یافت و این میزان در تهران به ۵۸ درصد رسید.
وی یادآور می شود: ما به طور کلی برای سنجش ارزش منصفانه مسکن، مسیر تورم قیمت مسکن را با دو معیار مقایسه می‌کنیم. اجاره بها و درآمد لذا اگر برای مدت زمان طولانی، قیمت‌ها سریع‌تر از اجاره بهایی که تولید میکنند، یا از افزایش درآمد خانواری که بدهی‌های وام مسکن را تامین می‌کند، افزایش یابد، این می‌تواند هشداری باشد که قیمت‌ها منعکس‌کننده اصول اقتصادی نیستند.
نتیجه
ازآنجاکه دولت بنا دارد تا حمایت‌های یارانه‌ای خود را از کالاها حذف کند لذا بسیاری از کارشناسان بر این باورند که این موضوع بر روی قیمت بسیاری از کالا ها و به‌ویژه مسکن باز هم تاثیرخواهد داشت.
بسیاری از کارشناسان و فعالان اقتصادی بر این باورند که حداقل تا پس از مشخص شدن نتیجه مذاکره و قیمت کالاها پس از حذف ارز ترجیحی نتیجه‌گیری و رونق این بازار غیر ممکن است و ازآنجاکه در این شرایط امیدی به بهبود اوضاع ساخت‌وساز مسکن حداقل تا ابتدای سال جدید و پس از حذف ارز ۴۲۰۰ تومانی نیست لذا در این شرایط نمی‌توان این بازار را از هیچ بعدی تحلیل کرد.
نظر شما