بازار؛ گروه استانها: از منظر اقتصادی زمانی که عرضه از تقاضا بیشتر است، دست‌کم نباید قیمت‌ها بالاتر بروند اما شاهد هستیم قیمت مسکن به‌جای اینکه پایین بیاید، بالا می‌رود!کارشناسان معتقدند علت اصلی این موضوع را هم باید در ناهمخوانی تقاضا در بازار مسکن با شیوه عرضه در این بازار جست‌وجو کرد.
بر اساس داده‌های آماری، اکنون حدود هشت درصد خانوارهای کشور تک نفره هستند و به دلیل افت شدید نسبت تسهیلات خرید مسکن به قیمت نهایی واحدهای مسکونی، خرید خانه‌های بزرگ متراژی که در دهه ۱۳۸۰ ساخته‌شده‌اند، دیگر برای زوج‌های جوان ممکن نیست.
بررسی آماری خانه‌های خالی از سکنه هم نشان می‌دهد که از میان حدود ۲.۵ میلیون واحد خالی از سکنه، حدود ۶۵ درصد بیش از ۱۰۰ مترمربع مساحت دارند. به‌عبارت‌دیگر، درحالی‌که تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ طی یک دهه اخیر افزایش پیداکرده، واحدهای مسکونی خالی از سکنه عمدتاً بزرگ متراژ هستند و بنابراین مشتری ندارند. این یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا.
دومین عاملی که موجب شده خرید خانه برای ایرانی به یک رؤیا بدل شود، کاهش شدید قدرت تسهیلات خرید مسکن است. قیمت متوسط هر مترمربع مسکن در مناطق برخوردار و میانی شهر مشهد به ۱۶ میلیون تومان رسیده است و این در حالی است که اگر وام خرید مسکن را حداکثر ۲۴۰ میلیون تومان فرض کنیم، با این میزان تسهیلات تنها می‌توان حدود ۱۵ مترمربع خانه در خریداری کرد. این در حالی است که پیش‌ازاین، قدرت خرید وام مسکن بالاتر بود.
آتش گرفتن قیمت زمین
حسین نغندری متصدی یکی از مشاوران املاک در خیابان امام رضا (ع) به ما می‌گوید: قیمت زمین در سطح شهر مشهد با افزایش غیرمنطقی روبرو شده است به‌گونه‌ای که یک قطعه زمین ۴۰۰ متری در بلوار رضا شهر از قیمت هفت میلیارد در سال گذشته به ۱۷ میلیارد تومان و متری ۲۵ میلیون تومان رسیده است!
وی بابیان اینکه قیمت هر متر تجاری در خیابان‌های معروف مشهد از متری ۴۰ میلیون تومان حالا به قیمت‌های متری ۱۵۰ میلیون تومان رسیده است می‌افزاید: این گرانی زمین‌ها در سطح شهر حالا موجب هجوم بسیاری از مردم به حاشیه شهرها و به‌ویژه روستاها شده است.
نغندری به ما می‌گوید: به‌طور مثال تا دو سال پیش‌زمین های روستایی در حوزه ناظریه مشهد یا روستاهای ییلاقی مانند ابرده از متری ۴۵۰ هزار تومان تجاوز نمی‌کرد اما در حال حاضر این اراضی به متری ۲ تا ۴ میلیون تومان افزایش داشته است و رشدی ۷ برابری را تجربه می‌کند.
تا دو سال پیش‌زمین های روستایی در حوزه ناظریه مشهد یا روستاهای ییلاقی مانند ابرده از متری ۴۵۰ هزار تومان تجاوز نمی‌کرد اما در حال حاضر این اراضی به متری ۲ تا ۴ میلیون تومان افزایش داشته است و رشدی ۷ برابری را تجربه می‌کند
این فروشنده املاک بابیان اینکه در حال حاضر قیمت یک مترمربع خانه قولنامه‌ای و بدون سند در مشهد به ۸ میلیون تومان و آپارتمان های سنددار از ۱۲ تا متری ۵۰ میلیون تومان بسته به موقعیت شهری قیمت‌گذاری می‌شود می‌افزاید: افزایش قیمت زمین، هزینه ساخت و مثال ساختمانی و مبالغ دریافتی از شهرداری همگی بر قیمت تمام‌شده مسکن تأثیرگذار است.
افزایش ۶۰درصدی مصالح ساختمانی
ریشه گرانی مسکن را بعد از افزایش قیمت نجومی زمین باید در رشد قیمت مصالح ساختمانی جست‌وجو کرد.
رئیس اتحادیه فروشندگان مصالح ساختمانی در گفت‌وگو با بازار به ما می‌گوید: انواع مصالح ساختمانی مانند سایر لوازم و تجهیزات ساخت مسکن در سال گذشته به‌صورت میانگین بیش از ۴۰ تا ۶۰ درصد افزایش قیمت داشته است.
غلامرضا سلطانی ابراز می‌کند: قطعاً افزایش قیمت مصالح ساختمانی در افزایش قیمت مسکن بی تاثیر نیست و این افزایش قیمتی در بخش‌های آهن‌آلات، سیمان و شن و ماسه، در و پنجره بر قیمت تمام‌شده مسکن تأثیرگذار است.
وی می‌افزاید: افزایش هزینه‌ها حتی به شکلی است که موجب استنکاف برخی از تولیدکنندگان شن و ماسه از قانون نظام صنفی و عضویت در این اتحادیه شده است.
وی به ما می گوید: متأسفانه نرخ شن و ماسه بدون در نظر گرفتن هزینه‌های تمام‌شده و اثر آن در صنایع تولیدی پایین‌دست موجب نارضایتی اعضای صنف و افزایش بدون ضابطه شن و ماسه گردیده است.
سلطانی ادامه می‌دهد: افزایش مصالحی که زیرمجموعه اتحادیه مصالح ساختمانی هستند عموماً به دلیل افزایش قیمت‌ها در بخش‌های حمل‌ونقل، افزایش قیمت لوازم جانبی ماشین‌آلات و حتی افزایش دستمزد کارگر بوده است.
رئیس اتحادیه فروشندگان مصالح ساختمانی مشهد با اشاره به اینکه دولت امسال نسبت به ازدیاد حقوق کارگران اقدام کرده است اظهار می‌کند: این در حالی است که بسیاری از کارگران حاضر به دریافت این حقوق و کار در کارگاه‌های بلوک‌زنی و یا موزاییک‌سازی نیستد و مزدهای بیشتری را طلب می‌کنند.
وی ابراز می‌کند: وقتی تولیدکننده مجبور است هزینه بیشتری را برای اختیار گرفتن کارگر، پرداخت قبض گاز و مصرف آب و یا هزینه حمل نقل بدهد طبیعی است نرخ مصالح تولیدشده گران تمام می‌شود.
سلطانی اذعان می‌کند: از سال گذشته تاکنون ماسه ۱۱۰ درصد، سیمان ۵۰ درصد و آهن و میلگرد نیز بیش از ۳۰۰ درصد افزایش قیمت داشته است لذا جهش انفجاری قیمت مسکن دور از انتظار نبود.
عرضه و تقاضا برای مسکن
بازار مسکن، تحت تأثیر وضعیت اقتصاد، نرخ بهره، درآمد واقعی و تغییر در اندازه جمعیت است. احسان ثابتی کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با بازار بابیان اینکه با افزایش تقاضا و عرضه محدود، شاهد افزایش قیمت خانه و افزایش اجاره‌بها هستیم اظهار می‌کند: هنگامی‌که کشور با رشد اقتصادی همراه باشد و درآمد مردم افزایش یابد آن‌وقت می‌توان امیدوار بود که افزایش برای خرید مسکن و تقاضا زیاد شود.
وی می‌افزاید: در شرایطی که بیکاری در حال افزایش است، کمتر کسی قادر به تهیه خانه خواهد بود و حتی ممکن است ترس از بیکاری، مردم را از ورود به بازار ملک منصرف کند.
وی در خصوص رکود بر بازار مسکن اظهار می‌کند: بخشی از رکود در این بازار ناشی از تسهیلات اندک و البته با سودهای زیاد است لذا نرخ بهره بر هزینه پرداخت ماهانه وام تأثیر دارد و یک دوره نرخ بهره بالا باعث افزایش هزینه‌های پرداخت وام و باعث کاهش تقاضای خرید مسکن می‌شود.
ثابتی بابیان اینکه قیمت‌ها موجب شده تا مردم از خرید مسکن هراس داشته باشند و لذا خرید خود را به تعویق بیندازند اظهار می‌کند: برخی از عوامل که بر تقاضای مسکن تأثیر دارد، شامل پایین آمدن نرخ بهره یا هزینه‌های وام است. وقتی نرخ بهره پایین است، مردم معمولاً تمایل به پرداخت بدهی‌های بیشتر دارند، آن‌ها ممکن است بتوانند تأمین مالی برای خانه داشته باشند، زیرا میزان بهره‌ای که برای پرداخت آن‌ها دارند، سنگین نیست.
اندازه‌گیری میزان عرضه و تقاضا در بازار املاک و مستغلات آسان نیست. این امر تا حدودی به این دلیل است که ساخت خانه‌های جدید و مرمت خانه‌های قدیمی به زمان زیادی نیاز دارد تا دوباره به بازار بازگردند. به‌این‌ترتیب، املاک و مستغلات مانند سایر صنایع نیست که سریع وارد بازار شود.
راهکار چیست؟
رئیس شورای گفت‌وگوی بخش خصوصی و دولتی در این راستا پیشنهاد می‌دهد تا باری دیگر با احیای تعاونی‌های مسکن کارگری و کارمندی بخشی از نیاز جمعیت را رفع کرد.
علی‌اکبر لبافی فعال‌سازی تعاونی‌ها را بهترین راهکار برای خانه‌دار شدن مردم می‌داند و می‌گوید: اگر همان‌طور که دولت ادعا می‌کند و ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را در ذهن می‌پروراند برای تحقق آن زمین رایگان در اختیار تعاونی‌ها قرار دهد مسکن باقیمت تمام‌شده پایین‌تری ساخته و به کارگران و کارمندان قابلیت واگذاری دارد.
اگر همان‌طور که دولت ادعا می‌کند و ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را در ذهن می‌پروراند برای تحقق آن زمین رایگان در اختیار تعاونی‌ها قرار دهد مسکن باقیمت تمام‌شده پایین‌تری ساخته و به کارگران و کارمندان قابلیت واگذاری دارد
وی اظهار می‌کند: طی سال‌های گذشته تعاونی‌ها نقش بسزایی در تأمین مسکن بسیاری از اقشار و آحاد جامعه داشتند و در قالب ساخت مسکن در شهرهای جدید به خانه‌دار شدن افراد کمک کردند.
وی می‌افزاید: همان‌طور که در مورد کارکنان دولت اعلام شد دستگاه‌هایی که زمین در اختیاردارند در قالب تعاونی‌ها زمین را به شکل ۱۰۰ ساله یا رایگان به کارمندان واگذار کنند، احیای مسکن کارگری با محوریت سازمان تأمین اجتماعی و دستگاه‌های اجرایی ذی‌ربطی هم که زمین در اختیاردارند می‌تواند مشکل مسکن کارگران را برطرف کند.
این کارشناس تصریح می‌کند: تأمین اجتماعی علاوه بر آمار کارگران، منابع لازم را هم در اختیار دارد و می‌توانیم از طریق منابع بانک رفاه کارگران اقدام کنیم و تأمین اجتماعی برنامه زمان‌بندی را در قالب تعاونی‌های مسکن کارگری ارائه کند.
به گفته لبافی درصورتی‌که تعاونی‌های مسکن مجدداً فعال و زمین در اختیارشان گذاشته و منابع لازم از سوی تأمین اجتماعی و بانک رفاه کارگران فراهم شود تا به ساخت مسکن روی‌آورند در تأمین مسکن کارگران اثرگذار خواهد بود.
وی واگذاری مسکن اجاره به‌شرط تملیک به کارگران را مقرون‌به‌صرفه ندانست و می‌گوید: کارگران باید در قالب تعاونی در ساخت مشارکت داشته باشند و وزارت تعاون نیز بر عملکرد آن‌ها نظارت کند. معتقدم اجاره به‌شرط تملیک به هر دو طرف زیان وارد می‌کند، یعنی هم برای آن بخشی که می‌سازد و واگذار می‌کند و هم برای کارگر و کسی که خریداری می‌کند و باید اقساط آن را بپردازد، به‌صرفه نیست چون قیمت تمام‌شده آن بالا می‌رود و گران تمام می‌شود.
این کارشناس تصریح می کند: بهترین راه این است که تعاونی‌ها با نظارت اعضای خودروی کار بیایند و ساخت مسکن از طریق تعاونی‌ها دنبال شود تا قیمت تمام‌شده ارزان‌تر دربیاید.
نظر شما