به گزارش اخبار ساختمان، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی صادر شده در سال گذشته به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد رسید که دست‌کم چهار عامل سیاسی و اقتصادی مسبب وضع موجود است. سازنده ها در این شرایط چهار روش را برای بقا در بازار انتخاب کرده اند. از جمله کاهش سرمایه گذاری جدید و تحویل واحدها بدون تکمیل آنها.
ساخت و ساز در کشور برای پنجمین فصل متوالی با رشد منفی در تیراژ واحدهای جدید روبه‌رو شد. آمار رسمی از روند صدور پروانه های ساختمانی در مناطق شهری از افت ۲۵ درصدی تولید مسکن در سال ۱۴۰۴ نسبت به سال قبل از آن حکایت دارد و در عین حال، وضعیت در بهار ۱۴۰۵ نیز کاهشی گزارش شده است
ساخت و ساز در کشور برای پنجمین فصل متوالی با رشد منفی در تیراژ واحدهای جدید روبه‌رو شد. آمار رسمی از روند صدور پروانه های ساختمانی در مناطق شهری از افت ۲۵ درصدی تولید مسکن در سال ۱۴۰۴ نسبت به سال قبل از آن حکایت دارد و در عین حال، وضعیت در بهار ۱۴۰۵ نیز کاهشی گزارش شده است. طی پنج فصل منتهی به ابتدای تابستان امسال، تیراژ ساخت مسکن در کشور در هر فصل نسبت به فصل مشابه در سال قبل از آن به طور متوسط ۲۳ درصد افت کرده است.
اگر «کف مورد نیاز عرضه جدید در بازار مسکن» را محاسبات جدید صورت گرفته در پیش نویس طرح جامع مسکن تا افق ۱۴۱۵ در نظر بگیریم، باید سالانه ۵۹۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته و به بازار مصرف عرضه شود
اگر «کف مورد نیاز عرضه جدید در بازار مسکن» را محاسبات جدید صورت گرفته در پیش نویس طرح جامع مسکن تا افق ۱۴۱۵ در نظر بگیریم، باید سالانه ۵۹۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته و به بازار مصرف عرضه شود.
با این حال، سال گذشته تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده در شهرها برای عرضه ۳۹۲ هزار واحد مسکونی جدید بوده است. بهار امسال نیز ساخت ۹۵ هزار واحد در شهرها آغاز شد که هم ۱۳ درصد از بهار گذشته کمتر بوده و هم پایین تر از نیاز بازار برای تعادل نسبی است.
سال گذشته به اضافه بهار امسال را می توان «عصر زمستانی ساخت و ساز» توصیف کرد از این بابت که هم تیراژ تولید رشدهای منفی پی‌درپی داشته و هم حجم سرمایه گذاری ریالی در این بازار طی یک سال ۱۴۰۴ با رشد واقعی منفی ۲۹ درصدی روبه‌رو شد.
جهت های یکسان این دو متغیر، رشدهای منفی، تاییدکننده اتفاقاتی است که از سال گذشته تاکنون در بیرون و درون بازار ساخت و ساز نقش ترمز تولید و همچنین نقش فراری دهنده تولیدکننده های مسکن از بازار ساخت به بازارهای غیرمولد را داشته است.
می توان «کوچک شدن بازار ساخت و ساز» به عنوان یکی از طولانی ترین دوره های سرمایه گذاری را در همان چارچوب آثار اقتصادی پیامدهای جنگ تحلیل کرد
در این پنج فصل ریزشی بازار ساخت و ساز، کشور شاهد ۲ جنگ بود. همانطور که در هفته های ابتدایی جنگ اول، یعنی جنگ ۱۲ روزه، پیش بینی شده «نااطمینانی ها و عدم قطعیت های جنگ» بیشترین ضربه را به سرمایه گذاری های از جنس بلندمدت وارد می کند، اکنون می توان «کوچک شدن بازار ساخت و ساز» به عنوان یکی از طولانی ترین دوره های سرمایه گذاری را در همان چارچوب آثار اقتصادی پیامدهای جنگ تحلیل کرد.
در یکسال گذشته هم در هفته های درگیری نظامی و هم در ماه های بعد از «اعلام آتش بس»، به خاطر نامشخص بودن روند قیمت ها در حوزه تولید، آن هم با توجه به خیز تورم تولید ساخت، فعالان اقتصادی تا حد ممکن از «پذیرش تعهدات بلندمدت» پرهیز کردند.
اما در کنار این اثر اولیه جنگ های ۱۲ روزه و ۴۰ روزه بر بازار ساخت و ساز، «رکود خریدهای سرمایه ای ملک» نیز به عنوان اثر ثانویه آن، شرایط تولید را برای سازنده ها محدودتر کرد.
سال گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان به ویژه آپارتمان نوساز کاهش قابل توجه پیدا کرد. تحت تاثیر این رکود، نقدینگی لازم برای ساخت از دسترس سازنده ها خارج می شود.
بازار ساخت مسکن در دوره ای که «تورم ساخت» از «تورم ملک» سبقت گرفته و سازنده ها بیشتر از آنچه از محل فروش به دست می آورند، باید برای تولید هزینه کنند، از «بارش مالیات» در حال لطمه خوردن است.
سازنده ها طبق قانون مشمول پرداخت «مالیات بر ساخت و فروش» به نرخ ۲۵ درصد عایدی حاصل از این فعالیت مولد هستند.
اما دریافت ۲ مرحله ای این مالیات در شرایط تورمی اقتصاد کشور موجب شده، «سازنده های مسکن بابت تورم مسکن مالیات بپردازند».
ماجرا از این قرار است که سازنده هنگام فروش واحدمسکونی تازه ساز معادل ۱۰ درصد قیمت منطقه ای ملک، «مالیات علی‌الحساب» بابت ساخت و فروش پرداخت می کند. سپس، ادارات مالیاتی چند سال بعد با صدور فاکتور نهایی، نرخ ۲۵ درصد را بر اساس «قیمت روز آپارتمان» محاسبه می کنند. این در حالی است که طی ۶ سال گذشته قیمت مسکن متوسط ۴۷ درصد افزایش پیدا کرده است. بنابراین، سازنده بابت محصولی که سالها قبل با قیمت کمتر از «مبنای مالیات ستان» فروخته است، مشمول مالیات می شود.
این بارش مخرب مالیاتی در بازار ساخت مسکن موجب شده «سازنده ها با تبخیر اصل سرمایه شان» روبه‌رو شوند؛ چون بهای مالیاتی که پرداخت می کنند بیشتر از عایدی کسب شده توسط آنها است.
با این حال، فرشید پورحاجت دبیر تشکل انبوه سازان اعلام کرد، بر اساس توافقی که در کمیته رفع موانع تولید ساختمان با حضور معاون نظارت اقتصادی معاون اول رئیس‌جمهور برگزار شد، قرار است ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم که همین مالیات بر ساخت و فروش است با هدف «مانع زدایی از مسیر تولید و سرمایه گذاری ساختمان» اصلاح شود. در این چارچوب پیشنهاد شده است رویه دریافت مالیات علی‌الحساب متوقف شود و همچنین ساخت و ساز در بافت های فرسوده و پروژه های مسکن حمایتی نیز مشمول معافیت ۵۰ درصدی در نرخ مالیات بر ساخت و فروش شوند. در این توافق به‌دست آمده که قرار است برای تصویب نهایی در شورای عالی مسکن مطرح شود، «ساخت و سازهای منطبق بر الگوی مصرف» نیز مشمول تخفیف این مالیات خواهند شد.
بررسی های به عمل آمده از علل شکل گیری عصر زمستانی در بازار ساخت و ساز مشخص می کند، تورم تولید هم علاوه بر پیامدهای جنگ و مالیات نامتعارف، بازار ساخت مسکن را از حالت سرمایه پذیر به سرمایه گریز تبدیل کرده است.
سال گذشته هزینه ساخت مسکن ۶۰ درصد افزایش پیدا کرد؛ درحالی‌که قیمت مسکن به خاطر نبود شرایط خرید در بازار ملک حدود ۳۰ درصد افزایش یافت
سال گذشته هزینه ساخت مسکن ۶۰ درصد افزایش پیدا کرد؛ درحالی‌که قیمت مسکن به خاطر نبود شرایط خرید در بازار ملک حدود ۳۰ درصد افزایش یافت.
این ناترازی نرخ های رشد بین قیمت نهاده های تولید و قیمت فروش محصول به افت تولید منجر شده است.
فرشید پورحاجت درباره اینکه کدام یک از فاکتورهای تورم تولید، تعرفه تامین اجتماعی و مالیات، «قوی ترین ترمز را به تولید مسکن وارد کرده است»، تورم را معرفی کرد.
قیمت مصالح ساختمانی هم سال گذشته و هم ابتدای امسال، به خاطر شرایطی که جنگ بر تولیدات صنعتی حاکم کرد و همچنین به دلیل کمبود انرژی مورد نیاز کارخانه ها «افزایش شدید» پیدا کرد.
شرایط سخت تولید مسکن در سالهای ۹۷ به بعد، از سال ۱۴۰۳ به بعد با بروز ریسک جنگ و پیامدهای آن، سخت تر شد.
اکنون که بازار ساخت و ساز توسط عوامل ضدتولید محاصره شده است، این پرسش مطرح می شود که «سازنده ها برای سازگاری با شرایطی که چشم اندازی برای توقف آن وجود ندارد، چه تاکتیک هایی را به کار گرفته اند؟»
حمید قاضی، توسعه گر صنعت ساختمان، در پاسخ به این پرسش، چهار نوع واکنش از سمت فعالان ساختمانی را تشریح کرد.
بخشی از سازنده ها در یک سال گذشته به کاهش سرمایه گذاری جدید در پروژه ها برای کنترل ریسک های موجود دست زدند. بخشی نیز پروژه های در حال ساخت خود را متوقف کرده اند و بخشی هم سرعت ساخت را پایین آورده اند تا بلکه چشم انداز مشخصی از آینده پیش روی آنها قرار بگیرد.
اما در مناطق ضعیف شهرها از جمله تهران نیز برخی سازنده ها برای کنترل آثار تورم تولید به «تحویل بدون تکمیل» واحدهای مسکونی رو آورده اند.
قاضی تاکید کرده است، مالیات بر تولید مسکن با سرعت نور در حال اعمال است و سال آینده این فاکتور ضدتولید ممکن است بخش های وسیعی از بازار سرمایه گذاری ساختمانی را از کار بیندازد.
نظر شما