بازار؛ گروه راه و مسکن: تازهترین تحولات بازار مسکن نشان می دهد که متوسط قیمت مسکن در تهران از متری ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده و بازار مسکن در شرایطی به نیمه دوم سال نزدیک میشود که افزایش قیمتهای اسمی با رکود معاملات تلفیق شده و کارشناسان معتقدند با ادامه وضعیت کنونی شاید جهش قیمت در شش ماهه دوم سال بعید به نظر برسد اما رشد قیمت قطعا رخ خواهد داد.
افزایش هزینه های ساخت و رشد قیمتها از یک سو و افت قدرت خرید خانوارها از سوی دیگر، فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید متقاضیان را بیش از گذشته افزایش داده است؛ وضعیتی که فعالان بازار آن را نمونهای از رکود تورمی میدانند؛ بازاری که در آن قیمتها افزایش مییابد، اما معاملات رونق نمیگیرد.
اما نکته ای که بسیار حائز اهمیت است این است که از یک سو سازندگان مسکن از میزان سودی که می برند ناراضی هستند و از سوی دیگر ساخت و ساز به قدری پر هزینه است و رشد قیمت تمام شده را افزایش داده است که علیرغم رکود شدید بازار خرید و فروش مسکن، قیمت مسکن گران تر خواهد شد.
ایرج رهبر رئیس کمیسیون عمران اتاق بازرگانی در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد سازندهها دیگر حاضر به ساخت مسکن نیستند؟ گفت: سازنده ها اگر بخواهند سرمایهای را جذب کنند این روزها در سختی و مشکلات شدیدی قرار دارند. اما آنچه که مشخص است این است که باید خواب سرمایه کوتاه شود. به هر حال وقتی بخش تقاضا دچار یک افت قدرت خرید شده است باید هم بخش عرضه دچار مشکل و کمبود شود.
این روزها اکثر سازندهها در حال خروج از ساخت و ساز هستند، چون سودی برای آنها ندارد. اما اگر بخواهیم واقع بینانه اظهارنظر کنیم باید بگوییم که مسکن با این هزینه های سرسام آور ساخت، باز هم در نیمه دوم سال جاری افزایش خواهد یافت
او در پاسخ به این پرسش که این روزها سودی که سازندهها در تولید مسکن میبرند چند درصد است؟ گفت: این روزها اکثر سازندهها در حال خروج از ساخت و ساز هستند، چون سودی برای آنها ندارد. اما اگر بخواهیم واقع بینانه اظهارنظر کنیم باید بگوییم که مسکن با این هزینه های سرسام آور ساخت، باز هم در نیمه دوم سال جاری افزایش خواهد یافت.
اما تازهترین تحولات بازار مسکن نشان میدهد که برخلاف برخی پیشبینیها درباره بازگشت تقاضا پس از تحولات ماههای اخیر، بازار هنوز با رونق معاملات فاصله دارد.
کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه با تداوم رکود، قیمت تمامشده ساخت افزایش خواهد یافت می گوید: افزایش هزینه ساخت موجب شده قیمت مسکن افزایش پیدا کند و در نتیجه، توان خرید بخش قابل توجهی از خانوارهای طبقه متوسط و پایین کاهش یابد. این شرایط عملاً باعث شده بخشی از تقاضای مصرفی از بازار خارج شود. اما اینکه از الان برای نیمه دوم سال جاری بگوییم و پیش بینی کنیم که مسکن گران می شود قطعا صحیح و درست نیست که از هم اکنون بازار را به تلاطم بکشیم.
اتحادیه املاک به داده ها و اطلاعات بازار مسکن دسترسی نداریم اما با این حال، این رقم را باید با احتیاط و بهعنوان برآورد بازار در نظر گرفت، چرا که در شرایط فعلی دسترسی به آمار کامل و رسمی معاملات محدود است و تفاوت قابل توجهی میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معامله وجود دارد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص اینکه آیا متوسط قیمت مسکن در پایتخت از متری ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده است گفت: اتحادیه املاک به داده ها و اطلاعات بازار مسکن دسترسی نداریم اما با این حال، این رقم را باید با احتیاط و بهعنوان برآورد بازار در نظر گرفت، چرا که در شرایط فعلی دسترسی به آمار کامل و رسمی معاملات محدود است و تفاوت قابل توجهی میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معامله وجود دارد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کردک هزینه ساخت که در گذشته در برخی پروژهها حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بود، اکنون در بعضی پروژهها به حدود ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان رسیده است.
این مسئله از نگاه فعالان ساختمانی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا حتی اگر تقاضای مؤثر در بازار کاهش پیدا کند، کاهش هزینه تولید اتفاق نیفتاده است. در نتیجه، سازنده نیز امکان کاهش شدید قیمت فروش را ندارد و همین موضوع مانع شکلگیری کاهش اسمی قابل توجه قیمت مسکن میشود.
وقتی قیمت مسکن در شرایط افت قدرت خرید متقاضیان رشد می کند نتیجه طبیعی آن تشدید رکود خواهد بود. پس محتملترین سناریو برای بازار مسکن، افزایش اسمی قیمتها در کنار رکود تورمی است
رامین گوران رئیس انجمن انبوه سازان مسکن با اشاره به اینکه مسکن همچنان از منظر دلاری ظرفیت افزایش قیمت دارد، اما این افزایش الزاماً به معنای رونق معاملات نخواهد بود تاکید کرد: وقتی قیمت مسکن در شرایط افت قدرت خرید متقاضیان رشد می کند نتیجه طبیعی آن تشدید رکود خواهد بود. پس محتملترین سناریو برای بازار مسکن، افزایش اسمی قیمتها در کنار رکود تورمی است.
این تحلیل از آن جهت اهمیت دارد که برخلاف تصور رایج، افزایش قیمت مسکن الزاماً نشانه رونق بازار نیست. در شرایط فعلی ممکن است قیمت اسمی ملک افزایش پیدا کند، اما تعداد معاملات کاهش یابد؛ چرا که خریدار مصرفی توان ورود به بازار را ندارد.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان، نیز در ماههای اخیر بر افزایش شدید هزینه ساخت تأکید کرده است. به گفته او، با توجه به رشد قیمت مصالح ساختمانی، برای ساخت هر مترمربع مسکن در کشور به حدود ۶۰ میلیون تومان منابع نیاز است. او همچنین از افزایش قابل توجه قیمت برخی اقلام ساختمانی خبر داده است.
این اظهارنظر در کنار برآوردهای مطرحشده از سوی اتحادیه مشاوران املاک، نشان میدهد که فشار هزینهای در بخش ساختوساز به یکی از متغیرهای تعیینکننده بازار تبدیل شده است.
در واقع، مسئله بازار مسکن فقط کمبود تقاضا نیست؛ بخش عرضه نیز با افزایش هزینه و کاهش انگیزه سرمایهگذاری مواجه است. اگر این روند ادامه پیدا کند، احتمال کاهش ساختوساز و در نتیجه محدود شدن عرضه جدید در سالهای آینده وجود خواهد داشت. با وجود رکود شدید، هنوز نشانهای از کاهش گسترده قیمت اسمی مسکن دیده نمیشود. دلیل اصلی این موضوع را باید در ساختار هزینههای بازار جستوجو کرد.
زمین، مصالح، دستمزد، هزینههای اداری و خدمات شهری و هزینه تأمین مالی همگی افزایش یافتهاند. از سوی دیگر، مسکن برای بسیاری از مالکان یک دارایی سرمایهای محسوب میشود و در شرایط تورمی، فروشنده معمولاً حاضر نیست ملک خود را با کاهش قابل توجه قیمت اسمی عرضه کند.
به همین دلیل، سناریوی محتملتر آن است که در صورت تداوم تورم عمومی، قیمت اسمی مسکن همچنان افزایش یابد، اما این افزایش با رشد متناسب معاملات همراه نشود. هر چند باید دید این میزان رشد قیمت متاثر از بازارهای موازی است و یا اینکه دولت قیمت حامل های انرژی را افزایش خواهد داد. چرا که همواره وقتی دلار رشد می کند بازار مسکن یک ایست کوتاه می کند و سپس تغییرات خود را انجام می دهد اما وقتی قیمت حامل های انرژی افزایش می یابد مسکن نیز تقریبا با فاصله زمانی اندکی تلاش می کند تا تغییرات قیمتی خود را آغاز کند.
حال نکته حائز اهمیت این است که هزینه های تولید مسکن در ادامه سال به شدت رشد خواهند کرد و این یک تهدید بزرگ هم برای بخش عرضه و هم برای بخش تقاضا به لحاظ رشد نهایی قیمت خواهد بود. باید بر این نکته نیز تاکید کرد که این روزها قشر متوسط جامعه نیز به شدت دچار کاهش قدرت خرید شده است و این مساله بسیار نگران کننده خواهد بود.
نظر شما