کاهش قیمت مسکن بعید است| بی تاثیری خروج اتباع بر بازار اجاره بها

بازار؛ گروه راه و مسکن: حال و هوای این روزهای بازار مسکن و به خصوص بعد از آتش بس را می توان اینطور تحلیل و بررسی کرد که بازار مسکن آماده یک خودنمایی جدید است. اگر چه همزمان شدن حمله هوایی رژیم صهیونیستی به ایران با نقل و انتقالات بازار مسکن را باید یک تجربه جدید از تحولات بازار مسکن دانست و آنرا بی نطیر و کم نظیر دانست اما به گفته اکثر کارشناسان و فعالان بازار مسکن قطعا این بازار مسکن روزهای هیجانی خود را باز هم تکرار خواهد کرد.

اما نکته ای که بسیار حائز اهمیت است این است که بازار مسکن به خصوص بازار اجاره بهای مسکن این روزها با یک تحول دیگری نیز دست و پنجه نرم می کند. خروج اتباع افغانستانی از کشور باعث شده تا برخی از املاکی ها با این تصور که بازار مسکن آرام خواهد شد برخی پالس های مثبت به بازار مسکن بفرستند.

هنوز مشخص نیست اتباع تا چه حد بر بازار اجاره مسکن تاثیرگذار بوده اند اما آنطور که مشخص اسن این است که برخی از اتباع با تعداد بسیار زیادی در یک واحد مسکونی سکونت می کردند

برخی فعالان بازار مسکن می گویند هنوز مشخص نیست اتباع تا چه حد بر بازار اجاره مسکن تاثیرگذار بوده اند اما آنطور که مشخص اسن این است که برخی از اتباع با تعداد بسیار زیادی در یک واحد مسکونی سکونت می کردند. این به این معنا است که شاید ۲۰ اتباع در یک واحد مسکونی سکونت می کردند پس بنابراین نمی توان گفت که آنها تعادل عرضه و تقاضا را به هم زده اند.

تاثیر خروج اتباع بر بازار مسکن را باید تنها بر مناطق جنوبی تهران بررسی و تاثیرگذار دانست چرا که اتباع معمولا در مناطق شمالی شهر اقدام به اجاره مسکن نمی کنند چرا که غالبا توان مالی آنرا ندارند.

منصور غیبی کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه تفاوت اساسی میان محل سکونت اتباع خارجی و تقاضای ایرانی‌ها وجود دارد. اغلب اتباع در مناطقی با امکانات محدود و شرایط خاص ساکن بودند که نه از نظر محل، نه قیمت و نه کیفیت با ذائقه خانواده‌های ایرانی همخوانی ندارد. بنابراین نمی‌توان گفت با خروج آن‌ها فایل‌های اجاره‌ای مورد نظر برای مردم افزایش یافته است.

اگر گفته می‌شود ۵۰۰ هزار نفر از اتباع خارج شده‌اند، باید پرسید این عدد معادل چند واحد مسکونی است؟

کارشناس مسکن با بیان اینکه تنها افزایش فایل‌های اجاره در برخی مناطق پایین‌شهر دیده شده، گفت: همین موضوع هم باید با عدد و رقم بررسی شود. مثلاً اگر گفته می‌شود ۵۰۰ هزار نفر از اتباع خارج شده‌اند، باید پرسید این عدد معادل چند واحد مسکونی است؟

وی در پاسخ به اینرسش که وضعیت اخیر بازار خرید و اجاره مسکن با خروج اتباع غیرمجاز چه تغییراتی خواهد داشت؟ تاکید کرد: قضاوت در خصوص بهبود یا افت قیمت اجاره مسکن به دلیل خروج اتباع، در شرایط فعلی زود است.

اتباعی که به‌صورت رسمی و قانونی در کشور ساکن بودند، همچنان در همان محل‌ها زندگی می‌کنند و برای قراردادهای اجاره نیز باید از فیلترهای نظارتی مانند استعلام نیروی انتظامی و اداره اتباع بگذرند

غیبی ادامه داد: اتباعی که به‌صورت رسمی و قانونی در کشور ساکن بودند، همچنان در همان محل‌ها زندگی می‌کنند و برای قراردادهای اجاره نیز باید از فیلترهای نظارتی مانند استعلام نیروی انتظامی و اداره اتباع بگذرند. بنابراین اگر خروجی هم صورت گرفته، بیشتر به ساماندهی وضعیت اقامت آن‌ها و نه تخلیه گسترده واحدهای مسکونی مورد نظر برای بازار داخلی مربوط است.

وی خاطرنشان کرد: در بازار مسکن، اگر متقاضی توان خرید دارد و ملک مورد نظرش را برای سکونت پیدا کرده، نباید منتظر کاهش‌های هیجانی باشد. این بازار، بازار مصرفی است نه تجاری. بازار مسکن ایران نباید بر هیجانات یا تبلیغات مجازی بلکه باید بر پایه واقعیت‌های اقتصادی داخلی ارزیابی شود.

غیبی با اشاره به وضعیت کلی بازار مسکن در حوزه خرید و فروش گفت: بازار خرید و فروش ملک اکنون در شرایط رکود به سر می‌برد و مردم به دنبال ثبات اقتصادی و چشم‌انداز روشن هستند و فعلاً تقاضای جدی برای خرید مشاهده نمی‌شود. تنها در حوزه اجاره، جابه‌جایی‌ها ادامه دارد چون نیاز به مسکن برای زندگی، اجتناب‌ناپذیر است.

وی تاکید کرد: تغییرات قیمتی در بازار خرید و فروش به هیچ‌وجه ناگهانی و چشمگیر نخواهد بود. حتی اگر کاهش قیمتی رخ دهد، آن‌قدر آهسته و تدریجی است که خریدار عادی آن را احساس نمی‌کند.

کارشناس بازار مسکن درباره شایعات ریزش سنگین قیمت‌ها در فضای مجازی هشدار داد و گفت: پخش اخبار بدون منبع معتبر درباره کاهش شدید قیمت‌ها، مصرف‌کننده واقعی را دچار تردید و سردرگمی می‌کند. این افراد ممکن است به امید کاهش بیشتر از خرید منصرف شوند، اما در عمل با جهش‌های بعدی مواجه شوند و فرصت خود را از دست بدهند.

اگرچه، آینده قیمت مسکن در هفته‌های آینده مشخص می‌شود، اما در کل قیمت مسکن با هیچ‌گونه افزایش قیمتی تاکنون مواجه نشده است و حتی برخی از فروشندگان برای عجله در فروش، قیمت‌های خود را کاهش داده‌اند. به‌طور کلی، بازار در شوک جنگ قرار گرفته و بازار خرید و فروش در سکون نسبی قرار دارد. البته در مقابل، بازار رهن و اجاره نیز بسیار فعال است و حتی قبل از جنگ نیز، عمده فعالیت در بازار مسکن مربوط به متقاضیان رهن و اجاره بوده است. البته در بخش خرید و فروش، ملک‌های ریزمتراژ بیشترین میزان معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. در دوران جنگ تحمیلی تقریبا معاملات تعطیل شده بود و اگر کسی معامله‌ای هم انجام داده با مشکل جابه‌جایی پول در سیستم بانکی مواجه شده بود.