فن بدل مالکان به مصوبه دولتی مستاجران/ قیمتها را ملاکان بزرگ با معاملات صوری تعیین می‌کنند

اکبر محمودی؛ بازار: مصوبه جدید دولت و ستاد مبارزه با کرونا امروز دومین روز خود را در تعیین سقف برای اجاره بها پشت سر می گذارد. این مصوبه اگر چه در مجلس طرح نشده و به قانون تبدیل نشده است اما بر اساس شرایط موجود کشور و تعطیلی اکثر کسب و کارها از یک سو و رشد لجام گسیخته قیمت مسکن و اجاره بها از سوی دیگر به نظر می رسد دخالت دولت بتواند این نابسامانی را تا حدودی تلطیف کند.

حال سوال این است که آیا این اقدام دولت به مثابه دخالت بر بازار مسکن و اجاره بها است؟ اقدامی که از سوی بسیاری از کشورهای غربی و اروپایی سالهاست انجام می شود اما در ایران این ورود دولت به بازار مسکن نوعی دخالت نامیده می شود. هر چند ورود دولت به بازار مسکن سالهاست که از سوی مسئولان این دولت تقبیح می شود اما اخیرا وزارت راه و شهرسازی و وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی این اقدام اروپایی ها را پسندیده و آنرا مناسب در شرایط و حال و روز امروز کشور به دلیل شیوع ویروس کرونا می دانند. این دو وزارتخانه معتقد هستند که شرایط کنونی کشور با مشکلاتی که سالها پیش کشورهای اروپایی و بعد از جنگ جهانی دوم داشتند تا حدودی می تواند مشابه باشد.  

نتیجه یک مطالعه درباره مداخله دولت‌های عضو سازمان OECD در بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد که این کشورها در همه شرایط به ویژه بروز بحران، مسکن را به حال خود رها نمی‌کنند

 نتیجه یک مطالعه درباره مداخله دولت‌های عضو سازمان OECD در بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد که این کشورها در همه شرایط به ویژه بروز بحران، مسکن را به حال خود رها نمی‌کنند.  سازمان OECD سازمانی است بین‌المللی، دارای ۳۵ عضو، که اعضای آن متعهد به اصول دموکراسی و اقتصاد آزاد هستند. این سازمان به تعبیری عمده‌ترین سازمان بین‌المللی تصمیم‌گیرندهٔ اقتصادی است و مقرّ اصلی این سازمان در شهر پاریس است.

این سازمان در سال ۱۹۴۸ میلادی تحت عنوان سازمان همکاری اقتصادی اروپا تأسیس شد. این مؤسسه تحت مدیریت رابرت مارژولین فرانسوی به‌منظور اجرای طرح بازسازی کشورهای اروپایی بعد از جنگ جهانی دوم ایجاد شد؛ طرحی که تحت عنوان برنامهٔ مارشال توسط ایالات متحدهٔ آمریکا برای بازسازی اروپا بعد از جنگ و مبارزه با کمونیسم برنامه‌ریزی شده بود. در سال‌های بعد، اعضای غیر اروپایی نیز به این سازمان پیوستند و در سال ۱۹۶۱ میلادی در اجلاسی با تصویب آیین‌نامهٔ جدید در زمینهٔ توسعه و اقتصاد، نام سازمان را نیز به سازمان همکاری و توسعهٔ اقتصادی تغییر دادند.

دولت‌ها در کشورهای مبتنی بر اقتصاد بازار، حتی در شرایط عادی نیز اجاره مسکن را به حال خود رها نکرده و در این بازار مداخله می‌کنند؛ چرا که صاحبان مسکن، قدرت چانه‌زنی بالایی داشته و از طرفی مسکن جز کالاهای اساسی است

بر مبنای این گزارش، دولت‌ها در کشورهای مبتنی بر اقتصاد بازار، حتی در شرایط عادی نیز اجاره مسکن را به حال خود رها نکرده و در این بازار مداخله می‌کنند؛ چرا که صاحبان مسکن، قدرت چانه‌زنی بالایی داشته و از طرفی مسکن جز کالاهای اساسی است. دولت‌ها در زمینه‌های کنترل اجاره بهای اولیه، میزان افزایش اجاره، ویژگی‌های قرارداد اجاره و کیفیت مسکن اجاره‌ای مقررات‌گذاری کرده‌اند.

این گزارش می‌افزاید: دولت‌ها از طریق سیاست‌هایی نظیر ساخت مسکن اجتماعی، اجرای اصول صحیح شهرسازی یا مداخله مستقیم در قیمت گذاری در شرایط قرارداد مداخله می‌کنند.  نرخ افزایش اجاره بها در طول مدت قرارداد و یا دوره‌های افزایش اجاره در ۲۲ کشور از میان ۳۵ کشور مورد بررسی، بر اساس مقررات تعیین می‌شود.

آیا تعیین سقف برای اجاره بها در شهرها و مراکز استانها به مثابه دخالت دولت است و آیا می تواند مفید و اجرا شدنی باشد؟

حال سوالی که در خصوص بازار مسکن در این روزها مطرح می شود و محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز به آن تاکید کرده این است که مسکن از بازارهای موازی تاثیر می گیرد و این وزارتخانه توانایی اینکه نگذارد قیمتها دستخوش تغییر و تحول شوند ندارد. پس آیا تعیین سقف برای اجاره بها در شهرها و مراکز استانها به مثابه دخالت دولت است و آیا می تواند مفید و اجرا شدنی باشد؟ وقتی تمام کالاها به خصوص نرخ ارز هر روز افزایش پیدا می کند آیا می توان گفت مسکن و سایر نهاده های آن نباید رشد کند؟  

ورود دولت و ستاد مبارزه با کرونا به بخش اجاره بها شاید در این روزها که دومین روز خود را سپری می کند نتواند تاثیر خود را به خوبی نشان دهد. اما با گذشت زمان می توان گفت که این گونه اقدامات تنها به صورت یک تسکین کننده عمل کند. چرا که نرخ ارز اگر روند صعودی داشته باشد نمی توان گفت بازار مسکن و سایر کالاها نباید روند صعودی به خود بگیرند.

اتفاق نظر املاکی ها از گرانی مسکن به تبعیت از نرخ ارز
اکثر املاکی ها در این دو روز گذشته بر یک موضوع اتفاق نظر داشتند و آن این بود که وقتی نرخ ارز و دلار روند صعودی داشته چرا باید مسکن و اجاره بها افزایش نیابد؟ آنان میگویند اگر نرخ ارز همینطور روند صعودی خود را ادامه دهد به ناچار قیمت مسکن و اجاره بها نیز افزایش خواهد یافت.

آیا مالکان به مصوبه افزایش سقف اجاره بها تا ۲۵ درصد تن خواهند داد؟

اما سوالی که از اکثر املاکی ها پرسیده شد این بود که آیا مالکان به مصوبه افزایش سقف اجاره بها تا ۲۵ درصد تن خواهند داد؟ آنان می گویند اگر این اقدام قرار بود قانون شود باید به مجلس می رفت تا برای تمام ماههای سال اجرایی شود.

نرخ اجاره بها نسبت به پارسال دو برابر شده است
ابراهیمی یکی از مشاوران املاک در منطقه مرزداران با بیان اینکه برخی از مالکان بعد از مصوبه دولت برای تعیین سقف اجاره بها به جواب کردن مستاجران خود روی آورده اند. هر چند هنوز موجری برای اینکه مستاجر خود را جواب کند، نداشته ایم اما مستاجران هم می دانند که سقف ۲۵ درصد برای اجاره بها شدنی نیست.  

اگر یک ملک ۱۲۰ متری سال گذشته ۲۵۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه آن دو میلیون تومان بود امسال اجاره ماهانه آن به هفت میلیون تومان افزایش یافته است. اما باید گفت که توانایی اجاره این واحدها هم نیست

وی افزود: نرخ اجاره بها نسبت به سال گذشته دو برابر شده است. یعنی اگر بک ملک ۱۲۰ متری سال گذشته ۲۵۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه آن دو میلیون تومان بود امسال اجاره ماهانه آن به هفت میلیون تومان افزایش یافته است. اما باید گفت که توانایی اجاره این واحدها هم نیست.

در مرزداران قیمت هر متر مربع مسکن نوساز در ایام نوروز ۳۲ میلیون تومان بود اما در حال حاضر به ۵۰ میلیون تومان رسیده است

وی افزود: قیمت مسکن و اجاره بها بر اساس نرخ دلار و تورم تعیین و افزایش می یابد. قیمت مسکن در مرزداران از فروردین ماه امسال رشد قابل ملاحظه ای داشته است. قیمت ملک از خرداد ماه که نرخ دلار شروع به افزایش کرد رشد خود را آغاز کرد. در مرزداران قیمت هر متر مربع مسکن نوساز در ایام نوروز ۳۲ میلیون تومان بود اما در حال حاضر به ۵۰ میلیون تومان رسیده است.

ابراهیمی در پاسخ به این سئوال که این قیمت های مسکن را چه کسانی تعیین می کنند گفت: دلالان مسکن و واسطه ها با خرید و فروش های صوری قیمت ها را بالا می برند. پس اگر سیستم مالیاتی قوی و محکمی داشته باشیم این واسطه ها نمی توانند در بازار مسکن جولان دهند.

بخشنامه تعیین سقف برای اجرایی شدن بهتر در مجلس به تصویب برسد
اما اشرفی یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه شهرک غرب در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار در خصوص اینکه تعیین سقف برای اجاره بها می تواند موفق و تاثیرگذار باشد می گوید: باید این بخشنامه برای اجرایی شدن بهتر خود در مجلس به تصویب می رسید. اما در خصوص سقف ۲۵ درصد برای تهران باید گفت که این عدد منطقی نیست چون نرخ اجاره بها در تهران بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته است.

وی با بیان اینکه این بخشنامه شاید بتواند به صورت یک تسکین دهنده عمل کند و برای حل مساله ساماندهی اجاره بها باید ریشه ای عمل کرد گفت: مالک ها دو دسته هستند. دسته اول که به هیچ عنوان به بخشنامه دولت توجهی ندارند و با مستاجران همراهی می کنند. اما برخی مالکان هستند که بخشنامه های این چنینی نیز آنها را به کاهش اجاره بها نمی تواند هدایت کند و آنها کار خودشان را می کنند.

اشرفی در پاسخ به این سوال که برخی مالکان برای اینکه به تعیین سقف اجاره بها مجبور نشوند مستاجر خود را جابجا می کنند و مستاجر جدید را با نرخ جدید و بالاتری به میز قرارداد می کشاند، ادامه داد: اتفاقا یک مستاجری که به خوبی در سه سال گذشته اجاره ماهانه خود را واریز کرده و مشکل اخلاقی هم ندارد توسط مالک جواب شد. به هر حال این بخشنامه نمی تواند به ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها کمک کند. متاسفانه برخی از املاکی ها با عدم صدور کد رهگیری مشکلاتی را تنها در ازاء دریافت مبالغ کم ایجاد می کنند.

اجاره بها تابع قیمت مسکن است و وقتی نرخ ارز افزایش می یابد اجاره بها نیز بالا می رود

وی ادامه داد: اجاره بها تابع قیمت مسکن است و وقتی نرخ ارز افزایش می یابد اجاره بها نیز بالا می رود. یک زمانی بود که یک پنجم یا یک ششم قیمت ملک را اجاره می گرفتند اما اگر امروزه با این شرایط رشد قیمت ملک بخواهیم این تناسب اجاره را اعمال کنیم هیچ مستاجری توانایی اجاره کردن ملک را نخواهد داشت.  این روزها اجاره بها بیشتر از ۵۰ درصد رشد داشته است و فایل اجاره نیز بسیار نایاب شده و اکثر مالکان با مستاجران تمدید می کنند.

این مشاور املاک در پاسخ به این پرسش که این روزها مالکان تمایل دارند ودیعه بگیرند یا اجاره ماهانه؟ گفت: دریافت ودیعه و اجاره این روزها سلیقه ای است. به هر حال افرادی که سالخورده هستند دوست دارند از مستاجر خود اجاره ماهانه دریافت کنند.

بخشنامه تعیین سقف اجاره بها، بخشنامه دولت بود و لازم الاجرا است
محمود زعفرانلو یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه سعادت آباد به خبرنگار بازار گفت: بخشنامه تعیین سقف اجاره بها، بخشنامه دولت بود و لازم الاجرا است. املاکی ها هم مجبور به اجرای آن هستند تا به مالکان این بخشنامه را توضیح دهند. اما بنده معتقد هستم که این بخشنامه می تواند بر بازار اجاره بها تاثیرگذار باشد.  

وی افزود: به هر حال این دستور و این مصوبه لازم الاجرا است و تعیین ۲۵ درصد برای تهران یک عدد معقولی به نظر می رسد. اما به هر حال همه به خوبی می دانند که اجاره بها بسیار افزایش یافته است اما بر اساس این بخشنامه املاکی ها ملزم هستند که این موضوع را به اطلاع مالکان و مستاجران برسانند.

آمار داریم که ملاکان بزرگ حتی ۹۰ ملک دارند و با معاملات صوری و دادن حق کمیسیون تا ۷۰ میلیون تومان قیمت ملک را جابجا می کنند و افزایش می دهند

وی در پاسخ به این پرسش که قیمت مسکن در تهران را چه کسانی تعیین می کنند گفت: قیمت ملک این روزها دلبخواهی شده است. اما به اعتقاد بنده مالکان بزرگ تنها یک ملک ندارند. آمار داریم که ملاکان بزرگ حتی ۹۰ ملک دارند و با معاملات صوری و دادن حق کمیسیون تا ۷۰ میلیون تومان قیمت ملک را جابجا می کنند و افزایش می دهند.