اکبر محمودی؛ بازار: آمارهای ساخت‌وساز در استان تهران نشان می دهد که تولید مسکن با مشکلات عدیده ای مواجه شده است. این مشکلات و سختی های ساخت و ساز از دو جنبه قابل بررسی است.
اول اینکه افت تولید مسکن به دلیل عدم پاسخگویی به تقاضا به افزایش قیمت ملک منجر می شود و دوم اینکه این معضل نه تنها به تهران بلکه به سراسر کشور نیز سرایت کرده و تمام شهرها از شهر تهران به عنوان پیشران تولید مسکن تاثیر می گیرند.
طبق گزارش هایی که شاید هنوز توسط مرکز آمار و یا وزارت راه و شهرسازی مورد تایید قرار نگرفته است کاهش قابل توجه سهم استان تهران از کل ساخت‌وساز مناطق شهری کشور است. سهم استان تهران از کل ساخت‌وساز کشور از حدود ۳۲ تا ۳۸ درصد بین سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ به ۲۷ درصد تا سال ۱۳۹۷ رسیده و این مقدار طی سه‌سال اخیر به ۱۷ درصد کاهش یافته است.
اگر چه آمار ساخت و ساز امسال توسط بخش خصوصی نیز چنگی به دل نزده است. به نظر می رسد میزان ۳۵۰ هزار مسکن تولید شده در سال گذشته که همواره توسط دولتی ها و بخش خصوصی مطرح و اعلام می شود نیز در سال جاری تکرار نشده و از این محدوده نیز فاصله گرفته و افت داشته است.
طی سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۱ وضعیت ساخت‌وساز شهرهای استان تهران بسیار جالب توجه بوده است، به‌طوری‌که طی این مدت ساخت‌وساز در استان تهران کاهش ۷۰ درصد و در شهر تهران کاهش ۷۷ درصدی داشته است.
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور معتقد است که استان تهران پیشران تولید مسکن در کشور است.
او دلایل افت تولید مسکن در تهران و سایر شهرها را اینطور مطرح و اعلام می کند که ریسک سرمایه گذاری در مسکن به شدت افزایش یافته است و تولید مسکن را دچار مخاطره کرده است.
پورحاجت معتقد است که رشد قیمت نهاده های تولید مسکن از یک سو و تورم عمومی از سوی دیگر می تواند باعث افزایش ریسک سرمایه گذاری و در نهایت رشد قیمت تمام شده مسکن شود.
برای جویا شدن دلایل افت تولید مسکن و مشکلات بخش خصوصی در تولید مسکن به سراغ «فرشید پورحاجت» دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن رفته ایم که متن کامل آنرا با هم می خوانیم:
دلایل افت تولید مسکن در تهران و به همان نسبت سایر نقاط کشور را اگر بخواهیم بررسی کنیم باید عنوان کنم که مهمترین عامل افت تولید مسکن، بالا رفتن ریسک سرمایه گذاری در بخش مسکن است
* دلایل افت تولید مسکن در تهران و احتمالا سرایت آن به سراسر کشور را در چه می دانید؟ آیا این کاهش تولید مسکن فقط دلایل اقتصادی دارد یا اینکه دلایل دیگری نیز به همراه دارد؟
در مورد افت تولید مسکن باید ابتدا اینطور عنوان کنم که استان تهران، پیشران در تولید مسکن است. وقتی آمارهای خرید و فروش مسکن و قیمت مسکن در تهران و استان تهران را بررسی و اعلام می کنند می بینید که سایر شهرها و نقاط کشور هم به تبعیت از تهران و آمارهای آن دچار تحول و تغییر می شوند. اما دلایل افت تولید مسکن در تهران و به همان نسبت سایر نقاط کشور را اگر بخواهیم بررسی کنیم باید عنوان کنم که مهمترین عامل افت تولید مسکن، بالا رفتن ریسک سرمایه گذاری در بخش مسکن است. بخش مسکن دچار مخاطراتی جدی شده است.
آمارهایی که در بازار مسکن ماهانه رصد می شود کماکان نشان می دهد که نهاده های تولید مسکن در مدار افزایش قیمت هستند
* به هر حال به نظر می رسد کاهش معاملات مسکن هم بی تاثیر در افت تولید مسکن نبوده است؟
به هر حال اگر بخواهیم به صورت موشکافانه این موضوع را بررسی کنیم باید اذعان کرد بازار مسکن دچار رکود شده است و تورم در مسکن هر روز خود را نشان می دهد. آمارهایی که در بازار مسکن ماهانه رصد می شود کماکان نشان می دهد که نهاده های تولید مسکن در مدار افزایش قیمت هستند.
* در این روزها هم شاهد این هستیم که چندان تحرکاتی برای تولید مسکن و رونق آن وجود ندارد و دیده نمی شود؟
همواره نقش تسهیلات بانکی و پیش فروش مسکن به عنوان دو عامل اساسی و تقویت کننده و تاثیرگذار در رونق بخش تقاضا و عرضه هستند.
بانک ها به طور کلی تمایلی برای پرداخت تسهیلات به بخش مسکن از خود نشان نمی دهند و علیرغم اینکه دولت و مجلس قوانین خوبی برای ورود بخش خصوصی به بخش مسکن و اعطای تسهیلات بانکی تصویب کردند اما می بینیم که زور دولت و مجلس متاسفانه به بانک ها نمی رسد
* اما بانک ها چندان تمایلی هم برای ورود به بخش مسکن از خود نشان می دهند؟ علیرغم اینکه وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد و رئیس جمهور بارها تاکید کرده اند که بانک ها در تسهیلات بانکی به بخش مسکن جدیت داشته باشند؟
بانک ها به طور کلی تمایلی برای پرداخت تسهیلات به بخش مسکن از خود نشان نمی دهند و علیرغم اینکه دولت و مجلس قوانین خوبی برای ورود بخش خصوصی به بخش مسکن و اعطای تسهیلات بانکی تصویب کردند اما می بینیم که زور دولت و مجلس متاسفانه به بانک ها نمی رسد. در تازه ترین گزارشی هم که وزارت راه و شهرسازی منتشر کرد ۴ بانک خصوصی به بخش مسکن توجه نمی کنند و از مصوبات نیز تمکین نمی کنند. به غیر از بانک مسکن سایر بانک ها از مصوبات دولت و مجلس تبعیت نمی کنند.
بگیر و ببندهایی که بانک مسکن در اعطای تسهیلات راه انداخته است شرایط خوبی برای تولید مسکن فراهم نیست
* البته بانک مسکن هم گفته می شود که توان مالی در اعطای تسهیلات خود به دلیل اینکه تسهیلات خود را در نهضت ملی مسکن مصرف کرده است از دست داده است. اما همواره در اعطای تسهیلات به بخش مسکن رتبه نخست را داشته است؟
بگیر و ببندهایی که بانک مسکن در اعطای تسهیلات راه انداخته است شرایط خوبی برای تولید مسکن فراهم نیست.
بانک مسکن بخشنامه کرده است که ۱۵ درصد تسهیلات باید گردش مالی داشته باشید. یعنی باید رسوب سپرده داشته باشید تا مشمول جایزه تسهیلات بانکی باشید
* چه بگیر و ببندی؟ یعنی بانک مسکن در تولید مسکن مانع ایجاد می کند؟
بانک مسکن بخشنامه کرده است که ۱۵ درصد تسهیلات باید گردش مالی داشته باشید. یعنی باید رسوب سپرده داشته باشید تا مشمول جایزه تسهیلات بانکی باشید. مجلس شورای اسلامی به بخش خصوصی وعده داده است که اگر بانک ها تسهیلات بانکی پرداخت نکردند جریمه شوند. وعده داده شده بود که بانک ها در دو دهه گذشته در مدار تسهیل گری قرار بگیرند. تمام مجموعه عوامل نشان می دهد که امروز بخش گسترده ای از تولید مسکن را بخش خصوصی انجام می دهد اما می بینیم که شرایط حضور بخش خصوصی برای بخش عرضه فراهم نیست و این جای نگرانی دارد. حالا که زمان تصویب قانون بودجه است بهترین فرصت است که مجلس شورای اسلامی در لایحه بودجه سیاستهای تشویقی در حوزه مسکن و ساختمان را مد نظر قرار دهد. پس اگر گفته می شود که قوانین وضع شده است باید سیاستهای انگیزشی و تشویقی بتواند تاثیر خد را در این حوزه برای تولید مسکن داشته باشد.
گفته می شود سیاستهای تشویقی در بخش تولید مسکن داریم اما می بینیم که قوانین مالیاتی و تامین اجتماعی برای بخش خصوصی وضع شده است
* یعنی هیچ قوانینی که نشان از ایجاد انگیزه و تشویق برای بخش خصوصی باشد نداریم؟
وقتی گفته می شود سیاستهای تشویقی در بخش تولید مسکن داریم اما می بینیم که قوانین مالیاتی و تامین اجتماعی برای بخش خصوصی وضع شده است. با توهم گفته می شود که می خواهند سوداگری مسکن را از بین ببرند. سوال این است که آیا برای بنگاههای اقتصادی که در چارچوب قانون فعالیت می کنند قوانین مالیاتی را برای آنها ترسیم کنند در حالی که باید معافیت های مالیاتی داشته باشند. در برنامه سوم توسعه معافیت های مالیاتی برای بخش تولید وجود داشت.
بانک مسکن به سازنده ها و انبوه سازان اعلام می کند که باید ۶ ماه گردش مالی داشته باشید تا بتوانید تسهیلات بانکی با نرخ سود ۲۳ درصد دریافت کنید
* بخش خصوصی در دریافت تسهیلات بانکی نیز دچار مشکلات است و ظاهرا این موضوع هر چقدر هم با دستور همراه باشد باز هم به جایی نمی رسد؟
مجلس شورای اسلامی باید به شفافیت اعلام کند که سود بانکی که در حال حاضر ۲۳ درصد است سنگین و برای بخش خصوصی مشکل است. اما همین نرخ سود ۲۳ درصد هم با موانع زیادی در دریافت همراه است به طوریکه بانک مسکن به سازنده ها و انبوه سازان اعلام می کند که باید ۶ ماه گردش مالی داشته باشید تا بتوانید تسهیلات بانکی با نرخ سود ۲۳ درصد دریافت کنید.
دستگاه های خدمات رسان نه تنها خدمات نمی دهند بلکه در زمان دریافت هزینه ها به راحتی اقدام به دریافت هزینه از بخش خصوصی می کنند
* در کنار عدم پرداخت به موقع تسهیلات بانکی نیز عدم همکاری دستگاه های خدمات رسان با انبوه سازان مشکلاتی را برای بخش خصوصی ایجاد کرده است؟
در مورد تقسیط عوارض منتج به صدور پروانه ساختمانی و اقساط هزینه های انشعابات عملا می بینیم که دستگاه های خدمات رسان نه تنها خدمات نمی دهند بلکه در زمان دریافت هزینه ها به راحتی اقدام به دریافت هزینه از بخش خصوصی می کنند. به هر حال باز هم تاکید می کنیم که باید مجلس و دولت سیاستها و بسته های تشویقی را برای بخش خصوصی مهیا کنند تا اتفاقات خوبی در بخش مسکن و تولید مسکن رخ دهد.
به جای اینکه جرایم مالیاتی در نظر بگیریم با تشکیل صندوق مشترک می تواند تسهیلات بانکی را توزیع کند
* در این خصوص پیشنهادی دارید؟
اگر صندوق مشترک بین سیستم بانکی ایجاد شود بسیاری از مشکلات بخش خصوصی مرتفع می شود. یعنی به جای اینکه جرایم مالیاتی در نظر بگیریم با تشکیل صندوق مشترک می تواند تسهیلات بانکی را توزیع کند. با این اقدام می توان تسهیلات بانکی را به طور مناسب توزیع کرد و بخش مسکن را در مدار مناسب تولید قرار داد.
شهرداریها در ابتدای سال پرچم دار افزایش قیمت مسکن با سیاستهایی که باید منجر به رونق تولید مسکن شود هستند
* این روزها هم که وضعیت خوبی در تولید مسکن نداریم؟ آیا دولت مقصر این موضوع است یا بخش خصوصی و سازندگان؟
شهرداریها در ابتدای سال پرچم دار افزایش قیمت مسکن با سیاستهایی که باید منجر به رونق تولید مسکن شود هستند.
نظر شما