بازار؛ گروه راه و مسکن: ماموریت جدید رئیس جمهور به دو وزیر کابینه(اقتصاد و راه و شهرسازی) و رئیس کل بانک مرکزی برای کنترل بازار مسکن ظاهرا امروز در جلسه شورای اقتصاد رونمایی خواهد شد. برنامه ای که به نظر می رسد سالها پیش با تدوین طرح جامع مسکن به آن تاکید و اعلام شده بود که هم بخش عرضه و هم بخش تقاضا باید تقویت و مدنظر قرار بگیرد.
در طرح جامع مسکن به بخش تولید و عرضه توجه شده و مقرر شده بود تا با تولید سالانه ۹۰۰ هزار مسکن و سپس با اعمال برخی قوانین مالیاتی این واحدهای تولیدی به بازار مسکن عرضه شود. اما با گذشت زمان و تغییرات مدیریتی و استعفای وزیر سابق راه و شهرسازی عملا این طرح که آنهم دارای ایراداتی بود به نوعی به فراموشی سپرده شده و متوقف شد.
طرح جامع مسکن در حالی به عنوان راهبرد اصلی تامین و عرضه متناسب مسکن و اصلی ترین نیاز جامعه تلقی می شود که بر اساس آمارهای وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر ۲، ۵ میلیون واحد مسکونی در کشور خالی از سکنه و در همین میزان نیز خانوارهای بدون مسکن ملکی داریم. حال سوالی که مطرح است این است که چرا علیرغم وجود یک طرح جامع ولو دارای ایراد این طرح اجرایی نمی شود و به آن عمل نمی شود.
مطابق اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن یک واحد مسکونی مناسب حق هر ایرانی است و دولت به فراهم شدن زمینه تامین مسکن مکلف شده است. اما در طی سالهای گذشته به خصوص از سال ۹۶ تاکنون نوسان بازار مسکن و کمبود تولید به خوبی بازار مسکن را تحت الشعاع خود قرار داده و هر روز قدرت خرید مسکن متقاضیان کاهش بیشتری می یابد.
از این رو علیرغم وجود طرحی که در آن اشاره شده اگر تولید مسکن مناسب با نیاز نباشد و عرضه این واحدهای تولیدی به بازار مسکن با مشکل مواجه باشد روزهای سختی از لحاظ جهش قیمت خواهیم داشت سالهاست که هم طرف تقاضا و هم بخش عرضه با مشکلات عدیده ای مواجه است. سالهاست که میزان تولید مسکن در سال به ۳۰۰ هزار واحد مسکونی می رسد و واحدهای تولید شده هم به دلیل نبود قوانین مالیاتی به بازار عرضه نمی شود.
تاکید روزهای گذشته رئیس جمهور و دادن ماموریت به دو وزیر کابینه و رئیس کل بانک مرکزی برای کنترل بازار مسکن نشان می دهد که شاید هنوز دولتی ها به خوبی نمی دانند که وجود طرح و قوانین در بخش مسکن چاره کار نیست بلکه اجرای قوانین است که به فراموشی سپرده شده است.
امروز در جلسه شورای اقتصاد و با حضور رئیس‌جمهور قرار است تصمیمات جدیدی برای کنترل بازار مسکن اتخاذ و اعلام شود تا آرامش به این بازار برگردد.
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در خصوص این جلسه می گوید: قطعاً در ماه‌های پیش‌رو در حوزه مسکن با تدابیری که دولت اندیشیده است، آرامش حاکم خواهد شد و مردم به راحتی می‌توانند در زمینهٔ مسکن و تأمین آن اقدامات خود را انجام دهند.
اگر منظور وزیر درباره بازار خرید و فروش باشد که کارشناسان و فعالان این بازار چشم انداز مثبتی درباره اقدامات انجام شده برای باقی مانده عمر این دولت نمی بینند و اثر این تصمیمات در کوتاه مدت نمی تواند چندان اثر گذار باشد. با این حال شنیده ها حالی است که سامانه ملی املاک و اسکان قرار است به زودی راه اندازی شده و با تکیه بر داده ای این سامانه و از محل درآمدهای مالیات بر خانه های خالی صندوق‌های حمایتی از مردم ایجاد شود. اگر این مصوبه جنبه عملیاتی به خود بگیرد و همه جوانب آن در نظر گرفته شود، ممکن است بازار داغ اجاره در فصل تابستان تا حدودی تعدیل قیمت ها مواجه شود، هر چند که اگر جوانب این قضیه دیده نشود ممکن است مالیات های اعمالی نیز خود به سرباری جدید برای مستاجران و قیمت تمام شده مسکن برای خریداران واقعی بدل شود.
تا زمانی که مسکن یک کالای سرمایه ای باشد و سوداگران به راحتی در بازار مسکن جولان بدهند بازار مسکن به تعادل نخواهد رسید و هر بار شاهد التهاب در این بازار خواهیم بود
مالیات بر عایدی سرمایه و خانه های خالی موثر است
افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن و عضو سابق شورای عالی مسکن در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار در پاسخ به این پرسش که سیاستهای دولت برای بخش مسکن و یا عدم خرید مسکن می تواند به بازار مسکن آرامش برساند گفت: ابتدا باید تاکید کنم که دولت و شخص رئیس جمهور مسئول اصلی نظارت بر هر بازاری به خصوص بازار مسکن است. اما اینکه بخواهند با اقدامات پلیسی قیمت هر کالایی به خصوص قیمت مسکن را کاهش دهند و بازار مسکن را آرام کنند به نظر می رسد موفق نباشند.
وی با اشاره به اینکه ورود وزارت اقتصاد، وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی می تواند به بازار مسکن کمک کند اظهار داشت: حال که سامانه املاک رونمایی شده باید وزارت اقتصاد هر چه سریعتر دریافت مالیات از خانه های خالی از سکنه را عملیاتی و اجرایی کند. پس یکی از راههای نظم دهی به بازار مسکن همانا اجرای مالیات بر عایدی سرمایه و اخذ مالیات بر خانه های خالی از سکنه خواهد بود.
وی ادامه داد: بهترین ابزار و بهترین راهکار برای متعادل کردن بازار مسکن و کنترل قیمت مسکن همانا متوازن شدن عرضه و تقاضا است. قطعا با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه می توان گام مهمی بر اینکه مسکن کالای سرمایه ای نباشد برداشت. تا زمانی که مسکن یک کالای سرمایه ای باشد و سوداگران به راحتی در بازار مسکن جولان بدهند بازار مسکن به تعادل نخواهد رسید و هر بار شاهد التهاب در این بازار خواهیم بود.
بازار مسکن و قیمت مسکن از سال ۹۶ تاکنون دچار التهاب شدیدی شده که البته بخش زیادی از آن نشات گرفته از سایر بازارهای موازی به خصوص بازار ارز است. هر چند برخی کارشناسان بر این باور هستند که هنوز رشد قیمت مسکن به اندازه رشد نرخ ارز نبوده است. روند صعودی نرخ ارز و رشد بنزین در سال گذشته دو مولفه اصلی افزایش قیمت مسکن بودند و هر چند کمبود تولید و افزایش تقاضا نسبت به عرضه نیز دلیل اصلی رشد قیمت مسکن هستند.
هر اقدام دولت در بخش عرضه می تواند در نهایت به بازار مسکن در بلند مدت و کوتاه مدت کمک کند
پرداخت تسهیلات نتیجه عکس دارد
مهدی روانشادنیا عضو هیات علمی دانشگاه علوم تحقیقات در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار معتقد است که برای بهبود بازار مسکن باید به طرح جامع مسکن رجوع کرد و اقداماتی انجام داد که در استطاعت مردم باشد.
وی با تاکید بر اینکه با تقویت بخش عرضه می توان به خوبی بر بازار مسکن کنترل داشت، گفت: هر اقدام دولت در بخش عرضه می تواند در نهایت به بازار مسکن در بلند مدت و کوتاه مدت کمک کند.
روانشادنیا در پاسخ به این پرسش که امروز قرار است دولت در جلسه شورای اقتصاد به کمک بازار مسکن بیاید گفت: کمک دولت اگر در بخش پرداخت تسهیلات به بخش تقاضا باشد نتیجه عکس خواهد داد چرا که نرخ بهره بانکی کاهش داشته است و سایر بازارها در رکود به سر می برند. پس این اقدام هم می تواند تهدیدی بر قیمت مسکن باشد.
کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه در حال حاضر تقویت بخش تقاضا و دادن تسهیلات به ضرر مصرف کننده نهایی خواهد بود اظهار داشت: دولت باید عمده تمرکز خود را در بخش تولید و عرضه مسکن صرف کند. پس با دادن تسهیلات به بخش تولید و عرضه و رونق پروژه های ساخت و ساز، صدور کوتاه مدت پروانه های ساختمانی و بهبود فضای کسب و کار می تواند به بخش مسکم کمک قابل توجهی داشته باشد.
عضو هیات علمی دانشگاه علوم تحقیقات تاکید کرد: در طی ۱۰ سال گذشته ارزش افزوده ساختمان روند کاهشی داشته است و این روند قطعا به ضرر بخش عرضه مسکن است. پس زمانی که عرضه مسکن کم می شود به طور مستقیم شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.
تنها راه افزایش عرضه است
حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در گفت و گو با خبرگزاری بازار تنها راه کاهش قیمت و کنترل بازار مسکن را افزایش تولید و عرضه مسکن می داند و می گوید: سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن بالاست پس اگر دولت و وزارت راه و شهرسازی بتواند با اختصاص زمین رایگان برای سازندگان آنها را در تولید مسکن تشویق کند می توان به کاهش قیمت تمام شده مسکن و در نهایت قیمت مسکن امیدوار شد.
او معتقد است که ورود برخی بانک ها به بخش مسکن در سال های گذشته موجب رشد قیمت ها می شود افزود: باید بانک ها دست از بنگاه داری بردارند و باید دولت به این موضوع توجه ویژه ای داشته باشد.
امید است همانطور که قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفته است معمولا دولتمردان در سال پایانی خود حرف های قشنگ می زنند امروز هر تصمیمی که شورای اقتصاد برای بخش مسکن و کنترل قیمت می گیرد تنها در حد یک شعار و شوآف نباشد. و در نهایت به نفع تولید و تقاضای بخش مسکن تمام شود. آیا طرح جدید که بر پایه تقویت و عملیاتی شدن سامانه املاک و اسکان و اجرای مالیات بر خانه های خالی است به نفع خریداران و مستاجران تمام خواهد شد؟
نظر شما