بازار؛ گروه راه و مسکن: بسیاری از صاحب‌نظران حوزه مسکن اعتقاد دارند بخش عمده و ریشه اصلی مشکلات بازار مسکن و اجاره بها را باید در مولفه‌های اقتصاد کلان همچون تورم و نرخ ارز جستجو کرد. اما برخی نیز معتقد هستند که با افزایش تولید و عرضه و ابزارهای مالیاتی به بهترین نحو بخش مسکن را کنترل و بازار مسکن را التهاب دور کرد.
اگر چه خواه ناخواه مسکن بر خلاف اکثر کشورها کالایی سرمایه ای است و یک دارایی ملموس و عینی محسوب می شود که از نظر ایجاد ارزش افزوده، اشتغال‌زایی، بکارگیری نهاده های داخلی و ایجاد پیوندهای درونی بخش ها با یکدیگر در اقتصاد اهمیت ویژه ای دارد.
مرکز پژوهش های مجلس در تازه ترین گزارش خود اعلام کرده است که قیمت اجاره‌بها در حال ترمیم عقب افتادگی از تورم کل است.
مسکن یکی از محبوب‌ترین سرمایه‌ها به حساب می‌آید و این محبوبیت را می‌توان در این موضوع بررسی کرد که سرکوب قیمت یک کالا را می‌توان با واردات انجام داد اما چون ملک قابلیت واردات ندارد، محبوبیتی برای مردم جامعه ایجاد می‌کند تا سرمایه‌گذاری‌های خود را در این بخش انجام دهند. ضمن آنکه عدم وجود مالیات کارآمد در بخش مسکن طی سال‌های گذشته بر محبوبیت این بخش افزوده است و برآیند این جذابیت‌ها باعث شده تا قیمت مسکن در طی ۱۷ سال گذشته در تهران ۵۲ برابر شود هرچند این رشد قیمتی در شهری چون یاسوج ۸ برابر بوده است.
قیمت مسکن در طی ۱۷ سال گذشته در تهران ۵۲ برابر شده هرچند این رشد قیمتی در شهری چون یاسوج ۸ برابر بوده است
بر اساس رفتارهای ملک و اجاره بها باید اذعان کرد که اجاره بها تابع قیمت مسکن است و اگر که قیمت مسکن در ۱۷ سال گذشته ۵۲ برابر شده است پس نمی توان بر اجاره بها و موجران خُرده گرفت که نرخ اجاره بها نباید افزایش یابد. طرفدران این بخش معتقد هستند که ریشه اصلی مشکلات بازار مسکن و اجاره بها را باید در مولفه‌های اقتصاد کلان همچون تورم و نرخ ارز جستجو کرد.
نگاهداری رییس مرکز پژوهش‌های مجلس با اشاره به افزایش نرخ اجاره‌بها در شهرهای مختلف، یادآور می شود: نگاهی به آمار رشد اجاره بها در شهرهای مختلف نشان می‌دهد، رشد این بخش در شهرهای کوچک بیشتر از شهرهای بزرگ بوده است که علت آن را در عدم سودآور بودن ساخت مسکن با هدف اجاره دادن در شهرهای کوچک می‌توان جستجو کرد، از همین رو مدیریت در زمینه اجاره بها باید معطوف به شهرهای کوچک هم باشد.
وی با بیان اینکه اجاره‌بها همواره با تاخیر به نوعی تابع قیمت مسکن است، عنوان کرد: بسیاری اعتقاد دارند اگر بخواهیم به صورت میان مدت و بلند مدت و ریشه‌ای موضوع اجاره‌بها را حل کنیم باید روی مولفه‌های اصلی که روی بازار مسکن تاثیرگذار هستند را مورد بررسی قرار دهیم.
کارشناسان در تبیین راهکارهای کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره‌بها متعاقب بازار مسکن به مواردی چون ثبات متغیرهای کلان اقتصادی، افزایش تولید و عرضه مسکن در مناطق با تقاضای بالا، حمایت از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در تولید مسکن تاکید دارند که ماحصل آن بیانگر این است که بازار مسکن را سامان دهیم تا بازار اجاره بها به تبع آن، ساماندهی شود
نگاهداری توضیح داد: کارشناسان در تبیین راهکارهای کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره‌بها متعاقب بازار مسکن به مواردی چون ثبات متغیرهای کلان اقتصادی، افزایش تولید و عرضه مسکن در مناطق با تقاضای بالا، حمایت از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در تولید مسکن، حمایت از خرید مسکن برای اجاره آن و دنبال نمودن نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، کاهش سوداگری در بازار مسکن با راه‌اندازی نظام‌های مالیاتی کارآمد و ارتقای استطاعت مردم برای خرید مسکن، تاکید دارند که ماحصل آن بیانگر این است که بازار مسکن را سامان دهیم تا بازار اجاره بها به تبع آن، ساماندهی شود.
وی افزود: عده‌ای در موضوع اجاره‌بها، بحث ساماندهی مشاوران املاک را مطرح می‌کنند و آن اینکه ساز و کار تعیین مبلغ حق‌الزحمه مشاوران املاک که تابع درصدی از ارزش معامله است، نوعی تعارض منافع ایجاد می‌کند که با افزایش نرخ اجاره، حق الزحمه آنها هم افزایش پیدا می‌کند که برخی در این زمینه موضوع تغییر مبنای محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک بر مبنای ارزش معاملاتی و اجاره‌ای املاک براساس موضوع ۵۴ و ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم را مطرح می‌کنند.
برخی از کارشناسان باور دیگری دارند و می گویند قیمت اجاره‌بها در حال ترمیم بخشی از عقب افتادگی از تورم کل است. در کوتاه مدت خیلی نمی‌توان به بهبود بازار اجاره‌بها امیدوار بود
اما برخی از کارشناسان باور دیگری دارند و می گویند قیمت اجاره‌بها در حال ترمیم بخشی از عقب افتادگی از تورم کل است. در کوتاه مدت خیلی نمی‌توان به بهبود بازار اجاره‌بها امیدوار بود.
مهدی سحابی، مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی با بیان اینکه تورم اجاره‌بها از تورم کل همواره کمتر بوده است تاکید می کند: کنترل بازار اجاره‌بها بدون توجه به حقوق موجر کارآمد نخواهد بود.
اما اکبر نیکزاد رئیس بنیاد مسکن در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار می گوید: شاید مصوبه ستاد ملی کرونا در خصوص تعیین سقف اجاره بها باعث شد که برخی موجران از دادن اجاره خودداری کردند اما به هر حال در مقطعی به دلیل شیوع ویروس کرونا، مصوبه‌ای داده شد که با پایان مدت قرارداد موجر نمی‌تواند به دنبال خروج مستاجر باشد. عارضه این مصوبه این بود که برخی از موجرها منازل خود را بدون اجاره دادن، خالی نگه داشتند.
از سویی نیز اکثر کارشناسان و انبوه سازان مسکن بر این باور هستند که در شرایطی که با کمبود مسکن و انباشت تقاضا مواجه هستیم مطرح کردن راه حل کارشناسی برای رفع مشکلات مستاجران رفتن به مسیر اشتباه است.
آنان می گویند که تمرکز روی راه‌حل‌های کوتاه مدت در بازار اجاره بها مثل دادن وام ودیعه و تعیین سقف اجاره بها ما را از حل صحیح مسئله دور می‌کند و نارضایتی و بی‌اعتمادی را در بین مستاجران افزایش می دهد.
سید محمد مرتضوی رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران با بیان اینکه در شرایط فعلی برای کنترل بازار اجاره‌بها، راه‌حلی وجود ندارد می گوید: تمرکز روی راه‌حل‌های کوتاه مدت در بازار اجاره بها، ما را از حل صحیح مسئله دور می‌کند و فرایندهای پیگیری شده طی چند سال اخیر در خصوص موضوع مسکن و اجاره بها نه تنها مسئله را حل نکرد بلکه نارضایتی و بی‌اعتمادی را در بین مستاجران افزایش داد.
اگر رابطه بین موجر و مستاجر را به اعدادی که با تورم فاصله دارد، محدود کنیم و اهداف اجرایی آن حاصل نشود، بی‌اعتمادی به همراه خواهد داشت
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران با تاکید بر اینکه هر عاملی که زمینه تولید مسکن برای انبوه‌سازان ایجاد کند را باید تقویت کنیم اظهار داشت: اگر رابطه بین موجر و مستاجر را به اعدادی که با تورم فاصله دارد، محدود کنیم و اهداف اجرایی آن حاصل نشود، بی‌اعتمادی به همراه خواهد داشت، پس باید به دنبال موضوعاتی باشیم که در بلندمدت زمینه‌ساز حل مسئله اجاره‌بها باشد هرچند شاید در کوتاه مدت پاسخگوی نیازها در این زمینه نباشد.
اگر چه بارها و بارها انبوه سازان و سازندگان فعال در حوزه مسکن مهر و مسکن ملی به دولت متذکر شده اند که می توان با ساخت مسکن اجاره ای و تقویت نظام اجاره داری حرفه ای مشکل اجاره بها و مستاجران را رفع کرد اما ظاهرا دولت توجه چندانی به این موضوع نمی کند.
انبوه‌سازان آماده ساخت مسکن اجاره ای هستند تا در میان مدت آن را در اختیار اقشاری قرار دهند که وضعیت مالی مطلوبی ندارد
رییس کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران در خصوص نظام اجاره داری و ساخت مسکن های اجاره ای تصریح کرد: انبوه‌سازان آماده ساخت مسکن اجاره ای هستند تا در میان مدت آن را در اختیار اقشاری قرار دهند که وضعیت مالی مطلوبی ندارد.
به هر سوی مشخص است که بازار مسکن و اجاره بها نیز همانند تمامی کالاها از اقتصاد کلان و تورم تبعیت می کند و زمانی که نرخ ارز افزایش می یابد بدون شک باید منتظر رشد قیمت مسکن و در نهایت اجاره بها باشیم.
سید البرز حسینی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی معتقد است که بازار مسکن از اقتصاد کلان تبعیت می‌کندو اگر می خواهیم مشکلات بخش مسکن و بازار اجاره کاهش یابد باید بخشی از کار در حوزه مسکن به بخش خصوصی سپرده شود.
وقتی تناسبی بین درآمد و افزایش قیمت‌ها در حوزه اجاره‌بها نیست، مشکل در این بازار شدت بیشتری پیدا می‌کند. پس باید مشکلات را نه فقط در داخل بخش مسکن بلکه در خارج از بخش و اقتصاد کلان نیز جستجو کرد
او معتقد است که وقتی تناسبی بین درآمد و افزایش قیمت‌ها در حوزه اجاره‌بها نیست، مشکل در این بازار شدت بیشتری پیدا می‌کند. پس باید مشکلات را نه فقط در داخل بخش مسکن بلکه در خارج از بخش و اقتصاد کلان نیز جستجو کرد.
وی ادامه داد: آمارها نشان می‌دهد سال گذشته برای اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در تهران باید ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان پرداخت می شد در حالی که این رقم امسال به بالای ۲۴۰ هزار تومان رسیده است.
اکثر املاکی ها از نبود فایل اجاره در این روزهای نخست فصل نقل و انتقال صحبت می کنند و می گویند وقتی کمبود عرضه مسکن وجود دارد ساماندهی املاکی ها باری کاهش نرخ اجاره بها دادن آدرس غلط است.
آنان می گویند: این روزها رشد قیمت ها از یک سو و نبود فایل اجاره از سوی دیگر باعث شده درآمدهای املاکی ها نیز افت کند. باید دولت و مجلس فکری برای تولید مسکن و عرضه آن به بازار کنند.
به هر سوی گزارش میدانی در بازار مسکن نشان می دهد که کمبود فایل در دفاتر مشاوران املاک در روزهای آغازین نقل و انتقالات، روزهای سختی را برای مستاجران و اجاره نشین ها ایجاد خواهد کرد.
نظر شما