بازار؛ گروه استان ها: بازار آشفته مسکن منجر به افزایش اجاره بهای شدید در استان کرمان شده است به گونه ای که در هیچ نقطه ای از شهر کرمان نمی توانیم بگوییم میزان رهن و اجاره پایین است. این روزها بسیاری از مستاجران بعد از شنیدن نرخ جدید اجاره بهای خانه ای که در آن سکنی گزینه اند، مجبورند بار و بنه رو جمع کرده و به خانه ای کوچک تر در محله ای پایین تر بروند که البته آنجا هم باید اجاره بیشتری را پرداخت کنند.
وقتی که پای صحبت موجران و مشاوران املاک می نشینی متوجه نبود متولی، قوانین حمایتی و نظارت در زمینه تعیین نرخ اجاره بها می شویم گویی بازاری است که به حال خود رها شده است. مشاوران املاک صاحب ها خانه را تعیین کننده نرخ می دانند و موجران هم بالعکس مشاوران املاک را در این مساله دخیل می دانند. اما مساله ای که هر دو گروه بر آن اتفاق نظر دارد؛ نقش تعیین کننده سایت هایی نظیر دیوار است.
افزایش سرسام آور اجاره بها
لیلا رحیم پور از شهروندان اجاره نشین کرمان در گفتگو با بازار اظهار کرد: برای خانه ای که اکنون در آن ساکن هستم ۲۰۰ میلیون رهن کامل داده ام به اضافه کرایه ماهیانه ۲۰۰ هزار تومان، اما متاسفانه این قیمت با وضعیت خانه تناسبی ندارد.
وی ضمن گلایه از نبود نظارت بر کرایه خانه ها افزود: اگر نظارت باشد همه بر اساس قانون پیش می روند. در حال حاضر صابخانه هر گونه که دوست دارد ملکش را اجاره می دهد و در بنگاه بر همان اساس با ما قرارداد می بندد چون که مشاوران املاک هم به درصدشان فکر می کنند و این ها همه به بی نظارتی متولیان برمی گردد.
فاطمه عسکریان هم از دیگر اجاره نشینان شهر کرمان به بازار گفت: امکانات خانه ای که در آن سکونت داریم با اجاره بها تناسبی ندارد؛ مثلا رهن خانه ۵۰ متری ۷۰ تا ۸۰ میلیون است یا دو اتاق را با رهن ۳۰ میلیون و اجاره ماهیانه ۳ میلیون کرایه می دهند.
وی ادامه داد: در حال حاضر به همراه خانواده ۵ نفره ام در یک خانه ۵۰ متری زندگی می کنیم. فضای خانه برای این تعداد بسیار کوچک است اما با این نرخ کرایه ها چاره ای نداریم و نمی توانیم خانه ای بزرگ تر و مناسب تر اجاره کنیم.
یکی از مشاوران املاک شهر کرمان که نخواست نامی از او برده شود، در گفتگو با بازار با تایید افزایش اجاره خانه ها در سال جدید گفت: با افزایش تورم کرایه خانه ها فوق العاده بالا می رود. به عنوان مثال رهن و اجاره یک خانه یک خوابه در محدوده خیابان شهاب، احمدی ۵۰ میلیون و ۴ میلیون است.
وقتی سایت ها ملاک تعیین نرخ کرایه می شوند!
وی در پاسخ به اینکه ملاک افزایش کرایه خانه ها توسط صاحبخانه ها چیست؟ بیان کرد: برخی مردم به بعضی سایت های فعال در این زمینه مراجعه می کنند و با مشاهده قیمت های فوق العاده بالا، کرایه را تعیین می کنند. این افراد وقتی به ما مراجعه می کنند به آنها می گوییم که نرخ مدنظر آن ها مناسب و واقعی نیست اما باز هم آن ها همان قیمت سایت را ملاک قرار می دهند و به کمتر از آن راضی نمی شوند.
وی با اشاره به اینکه رقابت در این سایت ها شکل می گیرد، افزود: مشاور املاک هیچ نقشی در بالا رفتن کرایه ها ندارد؛ ما نمی توانیم روی مسکن نرخ بگذاریم یا اجاره را تعیین کنیم. نقش را صاحبخانه ها دارند که به سایت های مختلف مراجعه می کنند و بر اساس آن اجاره ها را بالا می برند.
این مشاور املاک در خصوص ملاک ارزیابی قیمتی یک خانه گفت: امکانات یکی از ملاک هاست اما متاسفانه کسی به این امر اکتفا نمی کند.
امیر محمدی که مالک خانه ۱۱۰ متری دو خوابه است به بازار گفت: وقتی همه چیز گران می شود بالطبع روی کرایه خانه هم تاثیر می گذارد؛ قیمت خانه در خیابان آیت الله صالحی متری ۳۰ میلیون شده است این در حالیست که در هفته قبل ۲۲ میلیون تومان بود.
این وظیفه دولت است که با ساخت مسکن و متعادل سازی عرضه و تقاضا این بازار را مدیریت و کنترل کند
وی با اشاره به اینکه بیشترین عامل تاثیرگذار در این زمینه را سایت ها دانست و افزود: مالکان در زمان تعیین نرخ کرایه خانه نرخ تورم را در نظر می گیرند. برای خانه ام تاکنون یک میلیون و ۷۰۰ کرایه می گرفتم اما حالا کرایه آن به حدود ۴ و ۵۰۰ رسیده است.
اما با اشاره به اینکه مشاوران املاک قطعا در تعیین نرخ اجاره بها و رهن دخیل هستند، گفت: این وظیفه دولت است که با ساخت مسکن و متعادل سازی عرضه و تقاضا این بازار را مدیریت و کنترل کند.
محسن ابوالحسنی از اجاره نشینان کرمان هم در گفتگو با بازار این انتقاد را مطرح کرد که چرا اجاره بهای خانه های قدیمی مانند ساختمان های جدید است و گفت: ساختمان هایی که ۲۰ یا ۳۰ سال پیش ساخته شده است باید اجاره بهای متفاوتی داشته باشد. این را قبول داردم که خانه جدید با مصالح گران ساخته شده و کرایه بالاتری دارد اما خانه های قدیمی نباید این قدر گران باشند.
عدم تعادل در عرضه و تقاضا به بازار گرانی دامن زد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرمان در گفتگو با خبرنگار بازار اظهار کرد: متاسفانه اجاره ها در تمام کشور برای اماکن تجاری و مسکونی بالا رفته است.
محسن شهریاری ادامه داد: بالا رفتن اجاره بها دلایل زیادی دارد که از مهم ترین آن می توان به عدم تعادل در عرضه و تقاضا اشاره کرد. بنده از سال ۹۲ در این زمینه هشدار داده بودم که کمبود تولید مسکن و رکود در این بخش در آینده مشکل ساز خواهد بود.
وی عنوان کرد: متاسفانه تولید مسکن متناسب با رشد جمعیت و تقاضا افزایش نیافته و در حال حاضر در بازار با کمبود مسکن مواجهیم.
در حال حاضر مصالح ساختمانی بسیار گران است و تولیدکنندگان رغبتی به ساخت مسکن ندارند در نتیجه سرمایه‌شان را به حوزه دلالی آورده اند چرا که ریسک و خطر کمتری دارد که به جای ساخت ملک اقدام به خرید و فروش بکنند
شهریاری عنوان کرد: در حال حاضر مصالح ساختمانی بسیار گران است و تولیدکنندگان رغبتی به ساخت مسکن ندارند در نتیجه سرمایه‌شان را به حوزه دلالی آورده اند چرا که ریسک و خطر کمتری دارد که به جای ساخت ملک اقدام به خرید و فروش بکنند. همین مساله تا حدود زیادی باعث بالا رفتن قیمت ها شده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرمان گفت: طبیعی است وقتی قیمت یک ملک، مسکن یا آپارتمان بالا می رود به همان نسبت اجاره هم افزایش پیدا می کند.
وی افزود: بالا رفتن قیمت ها باعث بالا رفتن نرخ اجاره هم می شود؛ همان طور که وقتی یک خودرو گران می شود روی کرایه آن هم تاثیر می گذارد.
اتحادیه مشاوران املاک حق قیمت گذاری ندارد
شهریاری عامل بعدی افزایش کرایه را مالکان دانست و گفت: در حقیقت مالکان اجاره بها را تعیین می کنند. تصور همه بر این است که اتحادیه مشاوران املاک باید بر قیمت ها نظارت داشته باشد در صورتی که در قانون نظام صنفی وظایف اتحادیه نظارت بر قیمت املاک نیست.
وی در توضیح دلیل این مساله گفت: در حوزه املاک مانند مابقی شغل ها کالایی مشخص به دست ما نمی رسد که بخواهیم درصدی را به آن اضافه کنیم؛ در این اینجا عرضه کننده کالا فرد دیگری است که او قیمت را تعیین می کند.
شهریاری یکی دیگر از دلایل را زیاده خواهی برخی از مالکان دانست و افزود: طبیعی است که افراد همواره به فکر منافع خودشان هستند.
شهریاری در پاسخ به این پرسش که نقش اتحادیه چیست؟ بیان کرد: اولین نظارت اتحادیه صدور جواز و پروانه کسب است. نظارت بر کار مشاوران املاک در زمینه تنظیم قرارداد از دیگر وظایف اتحادیه است. در شرایطی که نقصی در قرارداد باشد یا مشاوران املاک کمیسیون بیشتر از تعرفه دریافت کنند؛ اتحادیه ورود کرده و موضوع را بررسی می کند.
بحث مسکن وابسته به عرضه و تقاضاست؛ به این معنا که قیمت را بازار تعیین می کند؛ هیچ تعرفه قانونی در کرمان و هیچ شهر دیگری برای اجاره ملک وجود ندارد
وی با اشاره به اینکه اتحادیه حق قیمت گذاری ندارد، افزود: نه فقط در ایران بلکه در تمام دنیا بحث مسکن وابسته به عرضه و تقاضاست؛ به این معنا که قیمت را بازار تعیین می کند؛ هیچ تعرفه قانونی در کرمان و هیچ شهر دیگری برای اجاره ملک وجود ندارد.
سایت هایی که دردسرساز شدند
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرمان در خصوص نقش سایت ها در افزایش کرایه خانه، اظهار کرد: متاسفانه سال هاست که چندین سایت در این زمینه نقش دارند؛ البته این تاثیرگذاری به صورت غیرمستقیم است چرا که این سایت ها به صورت درج آگهی است. بارها از طریق مراجع قانونی اعلام کرده ایم که یکی مهم ترین دلایل افزایش قیمت فضای مجازی و سایت هاست.
شهریاری عنوان کرد: متاسفانه یکسری افرادی که مثلا تعدادی ملک در یک منطقه خاص دارند، این ملک ها را با قیمت بالاتر از واقعیت در سایت ها مطرح می کنند و همین مساله ملاکی برای بقیه می شود که بر اساس آن قیمت تعیین کنند که این مساله مشکل ساز است.
وی در خصوص چرایی موظف نبودن این اتحادیه برای نظارت بر قیمت ها گفت: ما ملاک قیمتی نداریم؛ مثلا اگر بخواهیم بر قیمت خودرو نظارت کنیم قیمت صفر آن از کارخانه مشخص است اما در مورد ملک چنین چیزی وجود ندارد.
شهریاری با اشاره به اینکه قیمت ملک توسط کارشناسان دادگستری تعیین می شود، افزود: آن چیزی که حائز اهمیت است، ثابت نگه داشتن قیمت هاست. باید قیمت هر کالایی ثابت نگه داشته شود. کارشناسان دادگستری روی ملک قیمت می گذارند اما ثابت نگه داشتن آن متولی خاصی ندارد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرمان در پاسخ به اینکه چگونه می توان از افزایش کرایه خانه جلوگیری شود؟ گفت: ابتدا باید مسکن از حالت سرمایه ای بیرون بیاید. در کشورهای دیگر وام های بلند مدت با بهره اندک در اختیار متقاضیان و سازنده ها قرار می گیرد.
وی با اشاره به اینکه مشاوران املاک حق قیمت گذاری ندارند و به آنها اعلام کرده ایم که اتحادیه هم در این موضوع ورود نمی کند، افزود: این خود مالکان هستند که قیمت را ارائه می دهند و ما به مشاوران املاک در کلاس های توجیحی و آموزشی می گوییم در صورتی که قیمتی غیرمتعارف اعلام شد از پذیرش آن خودداری کنند.
حق کمیسیون در کوتاه مدت است اما واقعیت این است که وقتی یک کالایی گران می شود؛ ممکن است در کوتاه مدت منافعی داشته باشد اما در دراز مدت بازار راکد می شود و ضررهایش بیشتر از منافعش است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرمان با اشاره به اینکه مشاوران املاک در بالا رفتن قیمت ها منافعی ندارند، افزود: حق کمیسیون در کوتاه مدت است اما واقعیت این است که وقتی یک کالایی گران می شود؛ ممکن است در کوتاه مدت منافعی داشته باشد اما در دراز مدت بازار راکد می شود و ضررهایش بیشتر از منافعش است.
وی عنوان کرد: اکثر مشاوران املاک توصیه به پرهیز از قیمت های نامتعارف می کنند اما گوش شنوایی برای پذیرش آن نیست.
شهریاری در خصوص اجاره بهای بالای خانه های قدیمی گفت: منازل کلنگی به دلیل حضور پرتعداد اتباع خارجی در کرمان معمولا به صورت گروهی اجاره می شود؛ این افراد به ناچار انتظار زیادی هم از محل سکونتشان ندارند. معمولا این افراد به صورت گروهی یک خانه را با کرایه بالا اجاره می کنند که این موضوع تاثیر بسیاری در تعیین کرایه خانه ها دارد.
بازار اجاره بهای مسکن متولی ندارد
وی با اشاره به اینکه این حوزه متولی خاصی ندارد، افزود: تجربه نشان داده که قیمت ها را نمی توان به صورت دستوری تعیین کرد.
شهریاری عرضه و تقاضا را جزو اصول اولیه اقتصاد دانست و گفت: تا این مساله حل نشود شرایط کنونی ادامه خواهد یافت.
وی گفت: در حال حاضر کارشناسان دادگستری قیمت اجاره و فروش را مشخص می کنند اما ثابت نگه داشتن قیمت کاری دشوار است چرا که قیمت را بازار تعیین می کند. کارشناسان هم بر اساس قیمت بازار نرخ می دهند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرمان گفت: مساله افزایش قیمت صرفا مختص بخش مسکن نیست. وقتی که صاحبخانه برای خرید مراجعه می کند و با افزایش قیمت سایر کالاها مواجه می شود بالطبع قیمت اجاره خانه را بالا می برد.
وی گفت: کار اتحادیه صدور پروانه کسب، نظارت بر مقدار کمیسیون مشاوران املاک است. قیمت ملک پایه و اساسی ندارد که بر اساس آن قیمت نظارت انجام شود.
تورم بازار اجاره بها را آشفته کرد
سرپرست اداره کل راه و شهرسازی استان کرمان در گفتگو با بازار افزایش اجاره بها را مختص استان کرمان ندانست و اظهار کرد: این مساله به صورت کشوری رخ داده است. تنش های بازار و تورم های مختلفی که به بازار تحمیل می شود تاثیر خود را بر بازار مسکن هم می گذارد و باعث افزایش بی رویه و چندین باره اجاره بهای مسکن در یک سال می شود.
رضا حافظی ادامه داد: متولی عملیاتی و اجرایی شدن سامانه املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی است. افراد باید در این سامانه املاک و مستغلاتشان را ثبت کنند؛ از این طریق مشخص می شود هر فرد چه تعداد املاک و مستغلات در کدام مناطق دارد و این ها به چه شکلی در چرخه اقتصاد مسکن (به صورت اجاره، خرید و فروش، خالی از سکنه و...) قرار دارند.
وی گفت: روش های مختلف اخذ مالیات از این املاک و اراضی می تواند به کنترل بازار سرمایه و کالای بورسی بودن مسکن کمک کند و بحث تورمی و افزایش های بی رویه آن را کنترل کند.
حافظی نظارت را یکی از راهکارهایی دانست که دولت باید برای کنترل نرخ کرایه انجام دهد و عنوان کرد: در بحث کنترل قیمت ها، مساله نظارت و کنترل عملکرد متولیان امر مانند بنگاه های املاک و مستغلات است. باید کنترل شود که قیمت ها به صورت غیرمنطقی و غیرکارشناسی تعیین نشود و لابی هایی که برخی تشکیل می دهند باعث تنش بازار نشوند.
راهکار اجرایی و قانونی خاصی برای اینکه وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی امر مدیریت مسکن در حوزه کنترل قیمت ها یا قیمت گذاری ورود کند، وجود ندارد
سرپرست اداره کل راه و شهرسازی استان کرمان گفت: راهکار اجرایی و قانونی خاصی برای اینکه وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی امر مدیریت مسکن در حوزه کنترل قیمت ها یا قیمت گذاری ورود کند یا اینکه تمهیدات و کنترل ها یا برخوردهای خاصی را با افرادی که در این جریان دخالت های غیرکارشناسی انجام می دهند یا باعث تشنج و تخریب در این بازار می شوند، وجود ندارد. اصناف می توانند بر اساس قوانینشان در این زمینه ورود کنند.
وی ادامه داد: وزارت راه و شهرسازی تا تکمیل سایت املاک و اسکان و قانون، بسته های تشویقی در قالب طرح های نهضت ملی مسکن و طرح های دیگر ارائه می دهد و از این طریق به صورت مستقیم و غیرمستقیم در کنترل بازار دخالت می کند. ولی در حال حاضر برای برخورد مستقیم ضابطه قضایی و قانونی خاصی وجود ندارد.
حافظی گفت: شعار و اولویت اصلی دولت بحث کنترل تقاضای مسکن است که می تواند به مساله ساخت و پاسخگویی به تقاضای مردم کمک کند و از این طریق قسمت عمده ای از تقاضا را جبران کند.
سرپرست اداره کل راه و شهرسازی استان کرمان اظهار کرد: افرادی که صاحب مسکن نیستند می توانند در طرح مسکن ملی ثبت نام کرده و صاحب خانه شده و از چرخه املاک استیجاری خارج شوند.
تورم و گرانی، افزایش تقاضا بر عرضه، نبود قوانین حمایتی برای مستاجران باعث شده که این روزها مستاجران بیش از پیش خود را در آشفته بازار اجاره‌خانه تنها و غریب ببینند. نیاز است که ضمن وضع قوانین حمایتی؛ ساز و کاری جدی برای نظارت بر بازار صورت گیرد تا از تعیین اجاره بهاهای غیرکارشناسی و نامتعارف جلوگیری شود و با توجه به تورم افسارگسیخته شرایط به گونه ای پیش رود که نه موجران و نه مستاجران متضرر نشوند.
ساخت مسکن و متعادل سازی عرضه و تقاضا باید در دستور کار جدی دولت باشد تا از این طریق از سنگینی باری که بر دوش مردم است کمی کاسته شود. مساله که به نظر نمی رسد دولت تاکنون در آن چندان موفق عمل کرده باشد.
نظر شما