اکبر محمودی؛ بازار: سقوط تاریخی تولید مسکن در بهار سال ۱۴۰۱و ثبت پایین‌ترین میزان ساخت‌وساز در این فصل طی ۱۸ سال نشان داد که سردرگمی در بخش مسکن از یک سو و تورم لجام گسیخته از سوی دیگر می تواند حوزه مسکن را بیش از پیش در کلاف سردرگم فرو ببرد.
در اواسط مرداد ماه سال گذشته بود که آماری از سوی مرکز آمار منتشر شد که از شناسایی «سبقت تورم ساخت از تورم ملکی» و همچنین «بازگشت التهاب تورمی به بازار مصالح» خبر می داد و نشان می داد که این دو دلیل به عنوان بانی اصلی ثبت بالاترین رکود ساخت و ساز طی ۱۸ سال گذشته است.
اگر چه همواره آمار و آمارگیری در کشور دارای مشکل و ایرادات آماری هستند اما کمبود تولید مسکن و کاهش عرضه در بخش مسکن به خوبی نمود دارد و اگر گزارش های میدانی را نیز مورد ارزیابی قرار دهیم متوجه خواهیم شد که میزان ساخت و ساز در معابر و خیابان های اصلی نیز به شکل قابل توجهی افت نشان می دهند.
اگر اوایل سال گذشته را در نوع خود یک سقوط تیراژ ساخت بنامیم اما نباید فراموش کنیم که طرح نهضت ملی مسکن اگر در ابتدای سال جاری دچار عدم اعطای زمین و اراضی از سوی نهادها و وزارتخانه ها نمی شد شاید تا حدودی آن آمارها دچار تغییرات بنیادی می شد.
البته نباید فراموش کرد که در سال ۱۴۰۰ تیراژ ساخت مسکن در تهران به کف تاریخی رسید، اما آمارهای صدور پروانه‌های ساختمانی در سه ماه نخست سال ۱۴۰۱ حکایت از آن داشت که تیراژ تولید مسکن در تهران نسبت به کف تاریخی سال ۱۴۰۰ حدود ۴۲ درصد دیگر سقوط کرده است.
«حسن محتشم» عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن استان تهران در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری «بازار» معتقد است شاید اصلی ترین انگشت اتهام در خصوص افت تولید مسکن را به سمت سازندگان مسکن بگیرند اما باید اذعان کرد که عدم پیش بینی دقیق قیمت ها ناشی از تورم لجام گسیخته باعث می شود که ساخت و ساز هم تحت تاثیر قرار بگیرد.
وقتی سازنده ها نمی دانند با چه قیمتی، قرار است مسکن در حال احداث را به پایان برسانند چه انتظاری می توان داشت که انبوه سازان وارد عرصه ساخت و ساز شوند؟
او تاکید می کند: ابتدا برای رفع اتهام ها به سازندگان مسکن بگویم که وقتی سازنده ها نمی دانند با چه قیمتی، قرار است مسکن در حال احداث را به پایان برسانند چه انتظاری می توان داشت که انبوه سازان وارد عرصه ساخت و ساز شوند؟
عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن استان تهران در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد انبوه سازان و سازندگان کوچک دیگر مثل گذشته کسب سود نمی کنند که وارد ساخت و ساز نمی شوند؟ ادامه داد: کسب سود کمتر شاید یک دلیل بسیار کوچک عدم رغبت سازندگان برای ساخت و ساز باشد. اما ساخت مسکن این روزها چنان پیچیده به لحاظ دریافت پروانه ساخت، بیمه، مالیات و در نهایت رشد تورم شده است که کسب سود در وهله آخر مورد نظر سازندگان قرار می گیرد.
محتشم با اشاره به اینکه کمبود منابع مالی و نقدینگی نیز دلیل دیگر عدم تولید مسکن است ادامه داد: اکثر سازنده ها بخش اعظم هزینه ساخت مسکن را از پیش فروش به دست می آورند.اما وقتی وارد پیش فروش می شود تورم لجام گسیخته باعث می شود تا آنها از آینده پروژه خود و قیمت تمام شده بی خبر باشند. سازندگان نمی دانند که با چه قیمتی باید پیش فروش کند تا بتواند به تعهدات خود عمل کنند. در نتیجه ساخت و ساز هم دچار مشکل می شود.
آمارها نشان می دهد که در بهار سال ۱۴۰۰ در تهران برای ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این میزان در بهار سال ۱۴۰۱ به شش هزار و ۲۰۰ واحد کاهش یافت
عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن استان تهران معتقد است که ساخت و ساط در تهران به یک سوم افت کرده و آمارها نشان می دهد که در بهار سال ۱۴۰۰ در تهران برای ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این میزان در بهار سال ۱۴۰۱ به شش هزار و ۲۰۰ واحد کاهش یافت. و آنطور که وضعیت تورمی نشان می دهد اینطور استنباط می شود که آمار صدور پروانه در بهار امسال نیز افت خواهد داشت.
بازگشت التهاب تورمی به بازار مصالح ساختمانی به دلیل رشد نرخ ارز و رسیدن آن به مرز ۵۰ هزار تومان را باید عنوان عامل اصلی سقوط ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی در بهار امسال دانست. موضوعی که سه سال است بازار مسکن تهران با آن دست و پنجه نرم می کند.
مطابق با آمارهای رسمی با وجود آنکه در چهار فصل سال گذشته(بهار، تابستان، پاییز و زمستان ۱۴۰۰) سرعت رشد قیمت مصالح در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل، روند کاهشی پیمود، اما در بهار سال ۱۴۰۱ این روند معکوس شد و بار دیگر، سرعت رشد قیمت مصالح افزایشی شد.
اگر طبق گفته های کارشناسان انتظار داشته باشیم که هنوز مسکن گران نشده و خود را با دلار ۵۰ هزار تومانی تطبیق نداده باید از هم اکنون منتظر رشد قیمت تمام شده مسکن بود.
فرشید پورحاجت عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان معتقد است که هنوز هم سیاستگذاران نگران کاهش شدید سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نیستند.
او می گوید: حجم سرمایه‌گذاری در بازار مسکن طی ۴ سال گذشته به شدت کاهش یافته است و آمارها موید این موضوع است که سیر نزولی در این حوزه داشته‌ایم که عمده دلایل آن به سیاست‌ورزی دولت در حوزه مسکن برمی‌گردد.
آمارهای ارائه شده از سوی مراجع رسمی نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در شهریور ۱۴۰۱ به ۴۶ میلیون و ۱۱۱ هزار تومان رسیده و این در حالی است که متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران در شهریورماه سال گذشته، ۳۱ میلیون و ۷۰۳ هزار تومان گزارش شده بود.
در ۶ ماه نخست سال ۱۴۰۱ و در تهران بزرگ کاهش ۵۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی رخ می‌دهد؛ یعنی عرضه و تقاضا در تهران به عنوان شهری که ۶۰۰ هزار نفر در طرح اقدام ملی تولید مسکن ثبت نام کرده‌اند، موید این موضوع است که باید منتظر تورم جدیدتری در این حوزه باشیم
پورحاجت تاکید کرد: در ۶ ماه نخست سال ۱۴۰۱ و در تهران بزرگ کاهش ۵۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی رخ می‌دهد؛ یعنی عرضه و تقاضا در تهران به عنوان شهری که ۶۰۰ هزار نفر در طرح اقدام ملی تولید مسکن ثبت نام کرده‌اند، موید این موضوع است که باید منتظر تورم جدیدتری در این حوزه باشیم زیرا کل ساخت و ساز این شهر را اگر به کار بیاندازیم شاید به عدد ۱۰۰ هزار واحد هم نرسیم! درحالی که فقط در بخش مسکن ملی ۶۰۰ هزار متقاضی با استطاعت مالی تقریبا محدود وجود دارد و این یعنی عقب ماندگی ۵۰۰ هزار واحدی فقط در این بخش داریم.
عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان در تایید این اظهارت خود و دلایل کاهش تولید مسکن می گوید: برای نمونه می‌توان به مالیات‌های تعیین و اتخاذ شده برای بخش مسکن اشاره کرد و به جز اخذ مالیات شاهد خدمات‌رسانی مناسب هم نیستیم. از آن‌سو داستان‌های مختلفی در پشت پرده اخذ عوارض شهرداری‌ها نهفته است و عملا حقوق کارمندان با این منبع درآمد پرداخت می‌شود. بخش دیگر را می‌توان مربوط به خدمات شرکت‌های آب، برق و گاز دانست که همین روال را طی می‌کند.
سازمان های نظام مهندسی یا شرکت های توزیع برق اساسا خدماتی به بخش خصوصی ارایه نمی‌دهند، یعنی تولیدکننده بخش مسکن ناچارا به شرکت توزیع نیروی برق، آبفا، کارت‌خوان شهرداری‌ها، تامین کننده حقوق و دستمزد ۵۰۰ هزار مهندس در کشور تبدیل شده است بنابراین باید پرسید چه انتظاری از این بازار دارید؟
وی تصریح کرد: سازمان های نظام مهندسی یا شرکت های توزیع برق اساسا خدماتی به بخش خصوصی ارایه نمی‌دهند، یعنی تولیدکننده بخش مسکن ناچارا به شرکت توزیع نیروی برق، آبفا، کارت‌خوان شهرداری‌ها، تامین کننده حقوق و دستمزد ۵۰۰ هزار مهندس در کشور تبدیل شده است بنابراین باید پرسید چه انتظاری از این بازار دارید؟
پورحاجت تاکید کرد: این دستگاه‌های خدمات رسان از بخش خصوصی هزینه‌های سنگین دریافت می‌کنند و در مقام اجرا نیز پیچیده‌ترین بروکراسی‌ها و گلوگاه‌ها را برای بخش تولید در نظر گرفته‌اند و جالب اینکه به‌جای کاستن از موانع همچنان این موارد را دنبال می‌کنند. برای نمونه شهردار تهران چندی پیش اعلام کرد که مدت زمان صدور پروانه ساخت را از ۶ ماه به دو ماه کاهش خواهد داد در حالی که این کار را می‌توان حداکثر در یک هفته انجام داد تا بخش خصوصی سرمایه خود را وارد این حوزه کند.
اکنون به واسطه بازگشت التهاب تورمی به بازار مصالح ساختمانی به واسطه رشد نرخ ارز و تورم، سازنده‌ها دچار مشکلات شدید هزینه‌های ساخت شده‌اند. در چنین شرایطی است که سازنده‌ها برای ادامه فعالیت‌های خود در بازار ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری دچار تردید و ترس خواهند شد.
به نظر می رسد سازندگان مجبور خواهند شد به قدری از حاشیه سود خود بکاهند که بتوانند سبقت تورم مصالح و هزینه ساخت از تورم ملکی را از این طریق پوشش دهند و جبران کنند که عملا این اقدام برای بسیاری از آنها مقرون به صرفه نخواهد بود.
نظر شما