دلایل رکود بازار مسکن| مالک، مافیا و دلالان نقش عمده در قیمت گذاری دارند

بازار، گروه استان‌ها: رکود بازار در استان سمنان و شهرستان‌هایی مانند شاهرود دیده می‌شود و خانه‌های خالی متعددی در ساختمان‌های نوساز دیده می‌شود که هر کدامشان می‌توانست مسکنی برای زوج جوانی باشد.

برخی عوامل متعددی را برای این رکود و گرانی مسکن بر می‌شمارند گروهی مافیا را عامل اصلی می‌دانند و برخی دیگر عدم توانمندی دولت در اداره امور مرتبط با مسکن را علت اصلی می‌پندارند و برخی دیگر اعتقاد دارند که مذاکرات سبب شده تا مردم نه خانه‌هایشان را بفروشند و نه بخرند و این عاملی برای رکود شده است.

برخی کارشناسان هم اما هستند که رکود و گرانی مسکن در شهرهای کوچکی مانند شاهرود را در مجموعه‌ای از همه این موارد می‌بینند و اعتقاد دارند که همه چیز در دست دولت است و اگر بخواهد به خوبی نظارت و انبوه سازی را در قالب طرح مسکن ملی اجرا کند، شاهد کاهش قیمت هستیم کما اینکه مسکن مهر هم توانست تا بخشی از قیمت‌ها بکاهد.

برای بررسی شرایط رکود مسکن و بازار آن در استان سمنان و به ویژه شهرستان شاهرود با مسعود غضنفری کارشناس املاک و بازرس هیئت رئیسه اتحادیه املاک شهرستان شاهرود به گفتگو نشستیم تا دریابیم شرایط حاکم بر مسکن شهری مانند شاهرود چگونه است.

* وضعیت کنونی بازار ملک را چطور ارزیابی می‌کنید؟
تا ماه گذشته بازار در حالت طبیعی قرار داشت اما به خاطر برجام درگیر رکود هستیم زیرا مردم فکر می‌کنند ممکن است با تصویب برجام اتفاقاتی رخ بدهد که البته امکان هم دارد. امکان افت قیمت بین ۳۰ تا ۴۰ درصد درصورت امضای برجام وجود دارد ضمن اینکه ستاد املاک کل کشور نیز این موضوع را اعلام کرده تا شرایط مانند زمانی که قطع نامه بعد از جنگ ایران و عراق امضا شد، نشود که برخی حتی به دلیل ضررهایی که کردند، دچار مشکل شدند لیکن بین مردم امروز ترس از ریسک وجود دارد که نمی‌دانند باید ملک خود را بفروشند یا خیر؛ لذا شرایط در حالت رکودی باقی مانده است.

امکان افت قیمت بین ۳۰ تا ۴۰ درصد در صورت امضای برجام وجود دارد

گروه دیگر از مردم هم توان مالی اثرگذاری بر بازار مسکن را ندارند برای مثال زوجی که تازه ازدواج می‌کنند برای خرید کمترین خانه در دور ترین نقطه شهری مانند شاهرود می‌بایست ۴۰۰ میلیون تومان پول هزینه کنند امروز یک زوج جوان با تمام مشکلات برای اجاره یک خانه باید ۵۰ میلیون تومان پول پیش و اجاره ماهانه یک میلیون تومانی را متحمل شوند لذا مردم مشکلات زیادی برای خانه دار شدن دارند.

* پیش بینی شما چیست؟
پیش بینی ما این است که اگر بازار مسکن به سمت ارزانی برود، بازار خرید دوباره داغ می‌شود چرا که همه فروشنده می‌شوند اما هنوز این اتفاق در شهری مانند شاهرود رخ نداده است امروز شاهد شرایطی هستیم که درخواست برای خرید واحد مسکونی زیاد است اما فروشنده‌ها کم هستند زیرا فروشندگان نمی‌دانند که چه اتفاقی رخ می‌دهد.

* خانه‌های خالی چقدر مؤثر است؟
یکی دیگر از عوامل رکود در شهری مانند شاهرود ملک خالی از سکنه است که فراوان به چشم می‌خورد. خانه‌های خالی ۷۰ درصد خانه‌های نوساز را تشکیل می‌دهند و مالکان آنها نه آنان را اجاره می‌دهند و نه می‌فروشند از سوی دیگر چند دلال بزرگ ساختمان سازی شهری مانند شاهرود را مدیریت می‌کنند و اینها قیمت را تعیین می‌کنند که عامل بدبختی مردم است اما نمی‌توان کاری با آن کرد.

مافیا، دلالان سرپایی و … اثرات سو بسیاری را در بازار مسکن دارند اما همیشه همه جا مشاوران املاک به چشم می‌آیند در صورتی که همه چیز به مشاوران املاک باز نمی‌گردد ما از سال گذشته شاهد هستیم که به مشاوران املاک اکیداً توصیه شده که قیمت گذاری روی ملک نکنند.

البته باید گفت اصلاً قیمت گذاری در دست این صنف هم نیست و خود فروشنده و خریدار بازار مسکن را در کنار مافیایی که بیان شد، پیش می‌برند. امروز همه چیز فروشنده است یعنی فروشنده امروز تصمیم می‌گیرد که خانه‌اش را متری ۲۲ میلیون تومان بفروشد و یکباره قیمت همان چیزی می‌شود که او تعیین می‌کند و عجیب اینکه به سایر نقاط هم تسری پیدا می‌کنند و در نتیجه خانه‌های دور و بر هم با همان قیمت پیش می‌روند و این باعث افزایش قیمت می‌شود.

* بساز و بفروش یا همان سازندگان چطور؟
فروشنده‌ها هم مؤثر هستند و در واقع بی رحمی کردند و به ویژه ساختمان سازها در این بین نقش مهمی داشتند. این قشر از موقعی که زمین گران شد، سودشان را ۳۰ درصد می‌دیدند در حالی که سابقاً تا ۵۰ درصد از ساختن خانه سود می‌بردند.

یکی دیگر از عوامل رکود در شهری مانند شاهرود ملک خالی از سکنه است

جالب اینجا است که سود ۵۰ درصدی ساختمان سازها به ۳۰ درصد کاهش پیدا کرده و اعتراض همه بلند شده و همه اعتقاد دارند که ساخت و ساز نمی‌صرفد در حالی که سود این صنف تازه معقول شده است برای مثال در تهران کر کس از خانه سازی ۳۰ درصد سود بگیرد خدا را هم شاکر است اما مشخص نیست اینجا چرا وضعیت اینگونه است و لذا قیمت مدام بالا می‌رود.

* وضعیت در اجاره مسکن چطور است؟
مسکن خالی در اجاره بها هم مؤثر بوده است برای مثال اجاره بهایی که سال قبل ۴۰۰ هزار تومان بود امسال یکباره از سوی صاحب خانه به یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان افزایش یافته است و از این دست اتفاقات در شهرها رخ داده است. جالب اینجا است که قانون کرونا مصوب کرده که باید افزایش قیمت بیش از ۱۵ درصد نباشد اما هیچکس به این قانون عمل نمی‌کند و این نشان می‌دهد که هیچ چیز سر جای خودش نیست در ضمن نظارتی هم بر هیچ چیز نیست.

فرمانداری طی فشاری که هیئت دولت قبل آورده بود همه را جمع کرد اتحادیه املاک را گرد هم آورد و اعلام داشت که منطقه به منطقه قیمت گذاری شود ما نیز در اتحادیه املاک کمیسیونی را تشکیل دادیم که متشکل از اتحادیه اصناف و صنعت معدن و … بودند و یک ماه روی بخش‌های مختلف آن کار می‌کردیم قیمت‌ها را درست تعیین کردیم که مصوب شود و کسی نتواند بالاتر از این قیمت‌ها بفروشد وقتی مصوبه به فرمانداری رفت یکباره صورت فرمالیته گرفت و تمام شد! مافیا همیشه در هر بازاری کار خودش را کرده و در هر بازاری نقش دارد اما در بازار ملک متأسفانه نقش هیئت دولت و خود مردم یعنی مالکان در گرانی خانه بیشتر شده است.

* شما نقش دولت را چطور می‌بینید؟
به نظر می‌رسد دولت جدید نمی‌تواند کار خاصی کند هر مقدار هم که مسکن تولید شود، قیمت متری ۲۰ میلیون تومانی مسکن نهایتاً به ۱۷ میلیون تومان کاهش پیدا می‌کند باز هم آنقدر ارزان نمی‌شود که همه مردم بتوانند خانه بخرند.

اجاره بهایی که سال قبل ۴۰۰ هزار تومان بود امسال یکباره از سوی صاحب خانه به یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان افزایش یافته است

انبوده سازی مسکن‌های دولتی می‌تواند قیمت‌ها را کاهش دهد اما تا ۳۰ درصد؛ البته اینکه دولت اعلام کرده تا چهار میلیون مسکن در کشور می‌سازیم در واقع می‌توان گفت عملی است زیرا دولت اگر بخواهد کاری کند، ظرف یکسال می‌تواند دو برابر این میزان را هم بسازد. تجربه مسکن مهر مردم که کمی نظرات را مخدوش کرد بسیار عالی بود و مشکلاتی هم که داشت به دلیل کارشکنی بود زیرا تعهدی پشت آن نبود. اما ما نقش دولت را در بازار مسکن بسیار مهم می‌دانیم زیرا همه چیز دست دولت است معتقد هستیم که دولت اگر تعهد خودش را عمل کند می‌توان خوش بین بود.