بازار؛ گروه راه و مسکن: سال ۱۴۰۰ صنعت ساختمان روزهای پر فراز و نشیبی را پشت سر گذاشت و علیرغم اینکه طرح نهضت ملی مسکن دولت سیزدهم با ادغام در طرح اقدام ملی مسکن دولت دوازدهم می توانست تا حدودی بخش مسکن را از رکود خارج کند اما همچنان می بینیم که تولید مسکن از یک وضعیت ابهام آلود در تصمیم گیریها و حمایت از خود رنج می برد.
رشد تورم عمومی در سال ۱۴۰۰ اگر چه نسبت به سال گذشته کمتر بود اما نهاده های تولید مسکن امسال نیز افزایش چشمگیری داشتند و همین مساله باعث شد تا قیمت تمام شده ساخت روز به روز افزایش و در نهایت و در اوج رکود خرید و فروش مسکن، رشد قیمت مسکن را در سطح کمتر و اجاره بها را در سطح بسیار نگران کننده ای شاهد باشیم.
دو روز پیش بود که سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور نرخ ساخت هر متر مربع واحد مسکونی را اعلام کرد که بر اساس آن احداث ساختمان های یک تا دو طبقه، هر متر ۶ میلیون و ۲۳۷ هزار تومان و ۳ تا ۵ طبقه را با قیمت متری ۷.۱ میلیون تومان محاسبه کرد.
در ساختمان‌سازی دو نوع برآورد قیمت داریم؛ یک برآورد فهرست بهایی و یک برآورد تابلوی سمت داریم، که در این تابلو قیمت مصالح به‌طور دقیق ثبت شده و ما بر اساس آن برآورد هزینه را انجام می‌دهیم و قیمت‌های داده شده واقعی هستند
احمد خرم رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور در توضیح این قیمت ها با بیان اینکه نحوۀ محاسبۀ هزینه‌ها در خصوص هر مترمربع واحد مسکونی پایه و اساس کارشناسی دارد می گوید: در ساختمان‌سازی دو نوع برآورد قیمت داریم؛ یک برآورد فهرست بهایی و یک برآورد تابلوی سمت داریم، که در این تابلو قیمت مصالح به‌طور دقیق ثبت شده و ما بر اساس آن برآورد هزینه را انجام می‌دهیم و قیمت‌های داده شده واقعی هستند.
اما برزگر رئیس کانون انبوه سازان کشور معتقد است که نمی توان برای ساخت مسکن یک قیمت واحد و مشخص ارائه کرد. او می گوید در یک واحد مسکونی و در یک منطقه مشخص، قیمت و هزینه ساخت با منطقه دیگری با المان های مشخصی متفاوت خواهد بود.
اما جمشید برزگر رئیس کانون سراسری انبوه سازان در گفتگو با «بازار» در پاسخ به این پرسش که آیا احمد خرّم رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان در جایگاه اعلام قیمت ساخت مسکن می تواند باشد؟ و اینکه آیا قیمت های اعلامی دقیق است؟ گفت: شاید اعلام این قیمت ها در حیطه وظایف رئیس سازمان نظام مهندسی نباشد و شاید هم مهندسان ساختمان به دنبال بالا بردن قیمت ها و تعرفه های خود در سال ۱۴۰۱ هستند.
قیمت ساخت مسکن به مشخصات ساختمان و سازه آن بستگی دارد. اما بقیه هزینه ها به نازک کاری هم برمی گردد. به عنوان مثال داشتیم که برخی از سازندگان در یک واحد مسکونی یک طبقه برای هر متر مربع در مرحله نازک کاری مبلغ زیادی هزینه کرده اند و هر متر مربع ساخت را به ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان رسانده اند
وی با تاکید بر اینکه برای ساخت مسکن نمی توان قیمت مشخص و واحدی ارائه کرد ادامه داد: قیمت ساخت مسکن به مشخصات ساختمان و سازه آن بستگی دارد. اما بقیه هزینه ها به نازک کاری هم برمی گردد. به عنوان مثال داشتیم که برخی از سازندگان در یک واحد مسکونی یک طبقه برای هر متر مربع در مرحله نازک کاری مبلغ زیادی هزینه کرده اند و هر متر مربع ساخت را به ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان رسانده اند.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا اظهارات خرم رئیس سازمان نطام مهندسی ساختمان در مورد قیمت ساخت مسکن را قوبل دارید؟ گفت: تنوع ساخت مسکن در ساختمان سازی متفاوت است و شاید در یک منطقه ای قیمت ساخت مسکن با همان شرایط اما المان های متفاوت تغییر کند. به عنوان مثال برخی المان ها در ساخت و ساز در یک منطقه و در مرحله نازک کاری به قدری متفاوت باشد که قیمت ساخت مسکن را به یکباره افزایش دهد.
او در پایان گفت که هر چند شاید اعلام قیمت های ساخت مسکن از سوی سازمان نظام مهندسی کارشناسی و به درستی محاسبه شده باشد.
این اظهارات در حالی صورت گرفت که پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان معتقد است که احمد خرّم رئیس کانون انبوه سازان در گفتگو با خبرنگار بازار معتقد است که او در جایگاه اعلام قیمت و هزینه های ساخت مسکن است.
فرشید پورحاجت در خصوص اعلام قیمت های ساخت مسکن از سوی رئیس سازمان نظام مهندسی گفت: به هر حال سازمان نظام مهندسی ساختمان و رئیس سازمان در جایگاه اعلام قیمت و هزینه های ساخت مسکن است و آن چیزی که اعلام شده است بر اساس قیمت های خروجی فهرست بها ۱۴۰۰ و شاخص های تعدیل است ک به لحاظ فنی سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور فهرست بها را به روز می کند و شاخص های قیمت گذاری پروژه را اعلام می کند.
نحوه تعیین هزینه های خدمات مهندسی در گروه های مختلف و مقررات ملی ساختمان تصحیح شده و در آئین نامه نظام مهندسی ساختمان ساری و جاری است. به هر حال در جدول اعلامی از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان به غیر از آن ردیف های آخر اعداد اعلامی واقعی است
وی با تاکید بر اینکه اعلام قیمت های ساخت در حیطه وظایف و اختیارات قانونی سازمان نظام مهندسی ساختمان است و آنرا به وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است گفت: نحوه تعیین هزینه های خدمات مهندسی در گروه های مختلف و مقررات ملی ساختمان تصحیح شده و در آئین نامه نظام مهندسی ساختمان ساری و جاری است. به هر حال در جدول اعلامی از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان به غیر از آن ردیف های آخر اعداد اعلامی واقعی است.
به هر حال لاکچری سازی هم هزینه های متفاوتی دارد. به عنوان مثال سنگ تراورتن از متری ۲۵۰ هزار تومان تا دو میلیون تومان در بازار موجود است. به هر حال لاکچری سازی با متریال استاندارد تعریف شده است و این هزینه ها با متریال های گران قیمت هزینه های ساخت را افزایش می دهد و در نهایت قیمت مسکن را بالا می برد
پورحاجت با اشاره به این جدول که به غیر از ردیف های آخر اعداد اعلامی درست و به واقعیت نزدیک است در پاسخ به این پرسش که لاکچری سازی چه میزان هزینه دارد؟ اظهار داشت: به هر حال لاکچری سازی هم هزینه های متفاوتی دارد. به عنوان مثال سنگ تراورتن از متری ۲۵۰ هزار تومان تا دو میلیون تومان در بازار موجود است. به هر حال لاکچری سازی با متریال استاندارد تعریف شده است و این هزینه ها با متریال های گران قیمت هزینه های ساخت را افزایش می دهد و در نهایت قیمت مسکن را بالا می برد.
متوسط هزینه های ساخت مسکن نسبت به سال گذشته بیش از ۵۰ درصد افزایش داشته است اما اینکه بخواهیم بگوییم برای ساخت مسکن قیمت واحدی باید تعیین کرد سخت و دشوار است
در خصوص هزینه های ساخت مسکن اعلام شده ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه سازان ساختمان نیز در این خصوص می گوید: متوسط هزینه های ساخت مسکن نسبت به سال گذشته بیش از ۵۰ درصد افزایش داشته است اما اینکه بخواهیم بگوییم برای ساخت مسکن قیمت واحدی باید تعیین کرد سخت و دشوار است.
نایب رئیس انجمن انبوه سازان تهران ادامه می دهد: پیش از این نیز سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را برای سال ۹۲ در پایتخت رقمی معادل ۶۴۰ هزار تومان اعلام کرده بود، سازمان نظام مهندسی کشور، این رقم را برای کل کشور در همان روزها مترمربعی ۵۰۰ هزار تومان تعیین کرد که به این ترتیب، ساخت‌وساز در تهران حداقل ۲۸ درصد گران‌تر از سایر شهرها برآورد شد.
وی افزود: به هر حال قیمت ساخت در مراکز استان ها به مراتب بنا به دلایل مختلف بالاتر از سایر شهرها است. بر اساس اعلام سازمان نظام مهندسی ساختمان که هر سال جدول هزینه‌های ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را در تهران به تفکیک تراکم و تعداد طبقات و بر اساس بخشنامه سازمان برنامه‌وبودجه، تنظیم و ابلاغ می‌کند، قیمت ساخت هر مترمربع ساختمان در سال ۱۴۰۰ برای واحدهای یک تا پنج طبقه حدوداً متری ۳ میلیون تومان و بین شش تا ۱۰ طبقه متری ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، ۱۱ تا ۱۴ طبقه حدوداً متری ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و ۱۵ طبقه به بالا متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تعیین شده بود اما این قیمت های جدید که اعلام شده است می تواند ملاک ساخت برای سال آینده باشد.
به نظر می رسد سال آینده اگر تورم قابل ذکری نداشته باشیم متوسط ساخت و اعداد اعلام شده تا حدودی قابل باور و پذیرش باشد. اما اگر تورم عمومی بیشتر از حد پیش بینی باشد باید منتظر رشد قیمت نهاده های تولید و در نتیجه رشد قیمت تمام شده ساخت بود.
نظر شما