بازار؛ گروه راه و مسکن: از سال ۱۳۸۹ که قانون پیش فروش ساختمان در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید نوید روزهای خوب سرمایه گذاری در بخش مسکن داده شد و به نوعی این پیام را هم به سازندگان و هم خریداران مسکن داد که قرار است از این پس هم خیال خریداران از بابت پیش خرید راحت شود و هم اینکه سازندگان مسکن با دریافتی که از خریداران مسکن در موعد مقرر می کنند از بابت تامین منابع مالی به درجه ای از قدرت و پشتیبانی برسند که با قدرت و با سرعت بیشتری پروژه های خود را در مهلت مقرر به اتمام برسانند.
اما هنوز بسیاری از پرونده‌های پیش فروش ساختمان که در دهه ۷۰ و ۸۰ بسیاری از خانوارها را که به امید خانه دار شدن، دارایی‌های خود را فروخته و به انبوه سازانی دادند که آنها را صاحب مسکن کنند اما هنوز با گذشت سالها از این پرونده ها و رفت و آمد در دادگاهها نه تنها به واحدهای مسکونی خود نرسیدند بلکه هنوز این پرونده ها حل نشده باقی مانده است.
نگین غرب با حدود ۱۵ هزار شاکی که بزرگترین کلاه برداری مسکن در نوع خود است و یا پدیده شاندیز در خراسان رضوی و کاسپین در قزوین نمونه پروژه هایی هستند که سالهاست در عمل برای کلاه برداری برنامه ریزی شده بود شاکیان خود را ناراضی نگه داشته و پرونده آنها در دادگاه ها در رفت و آمد است. حال سئوال این است که طولانی شدن دادرسی این پرونده ها در دادگاه ها آیا به دلیل نبود قانون پیش فروش ساختمان است؟
این پرونده‌های بزرگ و لاینحل، منجر شد تا قانون پیش فروش ساختمان در بهمن ماه سال ۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید ولی ۴ سال به طول انجامید تا آئین نامه اجرایی آن در خرداد سال ۹۳ در هیئت وزیران تدوین و تصویب و به دستگاه‌های اجرایی مربوطه از جمله وزارت خانه‌های کشور، راه و شهرسازی و دادگستری ابلاغ شود.
رابطه نبود قانون پیش فروش مسکن با کلاه برداری های مسکن
جمشید برزگر رئیس کانون انبوه سازان در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه اگر قانون محکمی به نام قانون پیش فروش مسکن داشتیم الان این پرونده ها به اینجا کشیده نشده بود گفت: قاعدتا نبود قانون پیش فروش ساختمان باعث طولانی شدن دادرسی پرونده های فروش مسکن و کلاه برداری ها شده است.
وی ادامه داد: سازندگان مسکن برای نخستین بار در اوایل دهه ۹۰ و یک سال قبل از روی کار آمدن دولت یازدهم ورشکسته شدند، که قیمت مصالح رشد ۴ درصدی را تجربه کرد و سازندگان در چنین شرایطی ناچار شدند واحد های مسکونی را تحویل دهند. و البته سری بعد نیز در دولت یازدهم و آغاز دولت دوازدهم این اتفاق رخ داد .
بارها مجلسی ها وعده دادند که پیش فروش ساختمان را اصلاح می کنند و سرانجام هم مجلس نهم و دهم به کار خود پایان داد
برزگر با اشاره به اینکه بارها مجلسی ها وعده دادند که پیش فروش ساختمان را اصلاح می کنند و سرانجام هم مجلس نهم و دهم به کار خود پایان داد ، اظهار داشت: در تاریخ هایی که به آن اشاره کردم و در آغاز دهه ۹۰ و در پایان دولت یازدهم سازندگان مسکن بی گناه ورشکستگی را تجربه کردند.
برزگر اظهار داشت: آنان که ساختمان هایشان را پیش فروش کرده بودند ناچار بودند با هزینه های بیشتری ساختمان را به پایان برده و در اختیار خریدار قرار دهند. حال اگر تحویل نمی دادند مجبور بودند که به دادگاهها بروند و پاسخگو باشند در حالیکه هیچ نقشی در رشد قیمت تمام شده نداشتند.
وی تاکید کرد: چرا وقتی خودرو پیش فروش می شود باید با قیمت روز به مشتریان تحویل شود اما این موضوع به هیچ وجه در خصوص پیش فروش خودرو صدق نمی کند.
برخی از متقاضیان مسکن نیز در طی سال های گذشته که اقدام به پیش خرید واحد مسکونی کرده اند از بد قولی سازندگان و عدم تحویل واحدهای مسکونی در زمان مقرر و مطابق با قرارداد تنظیم شده در بنگاههای املاک گله می کنند
اگر چه انبوه سازان و سازندگان مسکن همواره مشکلات خود را در خصوص پیش فروش مسکن عنوان کرده اند اما برخی از متقاضیان مسکن نیز در طی سال های گذشته که اقدام به پیش خرید واحد مسکونی کرده اند از بد قولی سازندگان و عدم تحویل واحدهای مسکونی در زمان مقرر و مطابق با قرارداد تنظیم شده در بنگاههای املاک گله می کنند.
هر چند بر اساس قانون پیش فروش مسکن تمام قرارداد ها باید در دفاتر اسناد به ثبت برسد اما هنوز برخی از متقاضیان مسکن در قالب تجمیع، واحدهای مسکونی خود را در بنگاههای املاک تنظیم قرارداد می کنند.
اما ایرادات و مشکلاتی که در قانون پیش فروش ساختمان وجود دارد باعث شده تا به گفته اکثر انبوه سازان مسکن و سازندگان با تجربه، تعداد پیش فروش ها به حداقل ممکن برسد و شاید تعداد آنها در سال در شهر بزرگی مثل تهران به انگشتان دو دست هم نرسد. اما به واقع چرا هنوز این قانون مشکل دار نیز به صورت کامل اجرا نمی شود.
بر اساس قانون پیش فروش مسکن هر قراردادی که از طریق دفترخانه ها به ثبت نرسد غیر قانونی است
ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه سازان تهران نیز در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه بر اساس قانون پیش فروش مسکن هر قراردادی که از طریق دفترخانه ها به ثبت نرسد غیر قانونی است گفت: بارها مجلسی ها قصد این را داشتند که قانون پیش فروش مسکن را اصلاح کنند اما هر بار به فراموشی سپرده شد.
یکی از این مشکلات قانون پیش فروش مسکن عدم صدور دفترچه فنی ملکی است که باید تهیه شود اما هنوز مشخص نیست که این دفترچه که مشخصات کامل یک واحد مسکونی است باید توسط چه نهادی صادر شود و مسئول صدور آن شهرداری یا سازمان نظام مهندسی است؟
وی افزود: قانون پیش فروش مسکن دارای یک سری اشکالات است که باعث مشکلاتی شده است. یکی از این مشکلات قانون پیش فروش مسکن عدم صدور دفترچه فنی ملکی است که باید تهیه شود اما هنوز مشخص نیست که این دفترچه که مشخصات کامل یک واحد مسکونی است باید توسط چه نهادی صادر شود و مسئول صدور آن شهرداری یا سازمان نظام مهندسی است؟
رهبر با اشاره به اینکه یکی دیگر از مشکلات ترهین ملک است که اگر یک ملک در رهن قرار بگیرد واحد مسکونی دیگر نمی تواند از تسهیلات و وام استفاده کند گفت: در قانون پیش فروش مسکن یک سری مسائل پیچیده و مشکل زا دارد که بسیاری از سازنده ها را از ورود به سرمایه گذاری در بخش مسکن منصرف می کند.
نایب رئیس انجمن انبوه سازان ادامه داد: تامین منابع مالی از طریق پیش فروش مسکن یکی از راهکارهای معمول در ساخت و ساز است و اگر پیش فروش مسکن رخ ندهد و روال عادی و قانونی طی نشود عملا سرعت ساخت و ساز و روند سرمایه گذاری در بخش مسکن متوقف می شود.
حفظ حقوق خریداران و فروشندگان در قانون پیش فروش مسکن
هر چند حسین معصوم، نماینده سابق تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای عالی حفظ حقوق بیت‌المال ازجمله افرادی است که این قانون را شفاف و کامل می‌داند و اعلام می‌کند که تمامی موارد مربوط به حفظ حقوق خریداران و فروشندگان در این قانون لحاظ شده است.
به گفته مشاور و نماینده سابق تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای عالی حفظ حقوق بیت‌المال، ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان گام بلند دولت در رونق مسکن است و اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.
حسین معصوم معتقد بود که قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید به درستی به اجرا درآید و این قانون می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش موثری را ایفا کند.
این مقام مسوول تاکید می‌کند، قانون پیش‌فروش ساختمان حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تامین کرده و خلأیی را که سال‌های سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاهی شاهد کلاه برداری در این زمینه بودیم تا حد قابل ملاحظه ای کاهش خواهد داد.
قانون پیش فروش مسکن در سال ۸۹ تصویب شد
اما فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان در گفتگو با خبرنگار بازار معتقد است که از سال ۱۳۸۹ که قانون پیش فروش ساختمان در مجلس به تصویب رسید به دلیل ایراداتی بود که به آن وارد بود.
او در پاسخ به این پرسش که گفته می شود یکی از مشکلات پیش فروش ساختمان این است که هنوز مشخص نیست چه ارگانی باید صدور دفترچه شناسنامه فنی ملکی را در اختیار بگیرد؟ گفت: اعتراضات و انتقادات زیادی به عدم صدور شناسنامه فنی ملکی صورت گرفته است که البته یکی از ایرادات این قانون همین نکته است چرا که شناسنامه فنی ملکی آیین‌نامه دارد اما هنوز هم امکان اجرای این قانون وجود ندارد و حتی نمی‌تواند کمکی به باز شدن قفل بازار مسکن کند.
مشکلات مربوط به قانون پیش فروش ساختمان تنها به شناسنامه فنی ملکی مربوط نمی‌شود که بگوییم با حل این مشکل تمامی ایرادات وارد به این قانون حل می‌شود
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان ادامه داد: مشکلات مربوط به قانون پیش فروش ساختمان تنها به شناسنامه فنی ملکی مربوط نمی‌شود که بگوییم با حل این مشکل تمامی ایرادات وارد به این قانون حل می‌شود. اما یکی از موارد مهم در حل مشکل پیش فروش ساختمان همین موضوع است. اما باید به برخی موضوعات دیگر از زوایای مختلف نیز به این موضوع نگاه شود.
وی تصریح کرد: در قانون پیش فروش ساختمان تکالیف دیگری برای ناظر ساختمان که یک کار فنی است در نظر گرفته شده است؛ براساس این قانون ناظر باید کارهای مالی مربوط به پروژه را نیز انجام دهد که این موضوع اصلا به هیچ وجه از لحاظ کار حرفه ای صحیح نیست.
پورحاجت با اشاره به اینکه در بخش مشکلات پیش فروش مسکن تسهیلات مسکن که با پیشرفت فیزیکی پروژه به خریداران داده می‌شود را باید اینگونه بررسی کرد که اگر در هنگام پیشرفت فیزیکی و ساخت پروژه برای پیش فروشنده یا سازنده مشکل مالی پیش بیاید و چک‌های او برگشت بخورد، چه کسی مشکلاتی که برای خریدار به وجود می‌آید را حل می‌کند؟
به گزارش خبرنگار خبرگزاری بازار، در این روزهای کرونایی که اکثر کسب و کارها دچار مشکل شده اند و قیمت ها نیز هر روز تغییر می کند به نظر می رسد با اصلاح برخی قوانین دست و پا گیر برای سرمایه گذاران می توان بخش های تولیدی و کسب و کارها را از وضعیتی که به واسطه مشکلات ویروس کرونا و قبل تر از آن به واسطه رکود حاکم بر بازار رخ داده است رها ساخت. حال اگر قرار است که قانون پیش فروش مسکن که در سال ۸۹ به تصویب مجلس رسیده و ایرادات قانونی هم دارد اصلاح شود چه بهتر است که این اصلاح هر چه سریعتر انجام و نمایندگان مجلس یازدهم در این مسیر گام بردارند.
حال اگر قرار است تا حد امکان از کلاه برداری هایی که در بخش مسکن در دهه ۸۰ و ۷۰ رخ داد به دور باشیم و پیش فروش مسکن نیز برای کمک به ورود سرمایه ها به این بخش کمک کند و ساخت و ساز را رونق دهد نمایندگان مجلس با اصلاح پیش فروش مسکن می توانند هم این تخلفات را کاهش دهند و هم اینکه میزان ورود سرمایه به بخش مسکن را افزایش دهند.
نظر شما