بازار؛ گروه ایران: مرکز مولدسازی دارایی‌های دولت وابسته به وزارت امور اقتصادی و دارایی، با صدور هشداری قاطع و رسمی خطاب به تمامی دستگاه‌ها، وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی، برای تعیین تکلیف، فروش یا مولدسازی اموال و املاک مازاد آن‌ها مهلت نهایی ۶ ماهه‌ای تعیین کرد. بنا بر اظهارات سرپرست این مرکز، طبق تکالیف صریح مصوبه مولدسازی و احکام قانونی بودجه، در صورت ناموفق بودن یا انفعال دستگاه‌ها در واگذاری این دارایی‌ها از طریق روش‌های مصوب، مرکز مولدسازی رأساً با بهره‌گیری از اختیارات ویژه قانونی ورود کرده و فرایند واگذاری، عرضه در بورس کالا یا مولدسازی این اموال را به نفع بودجه عمومی کل کشور به اجرا خواهد گذاشت.
انباشت هزاران میلیارد تومان دارایی غیرمولد، اراضی رهاشده و ساختمان‌های مازاد در اختیار دستگاه‌های دولتی، طی سالیان متمادی یکی از علت‌های اصلی ناترازی بودجه و انجماد سرمایه‌ها در اقتصاد ایران بوده است.
تغییر فاز مولدسازی؛ از پیشنهاد اختیاری تا الزام ساختاری قانون
انباشت هزاران میلیارد تومان دارایی غیرمولد، اراضی رهاشده و ساختمان‌های مازاد در اختیار دستگاه‌های دولتی، طی سالیان متمادی یکی از علت‌های اصلی ناترازی بودجه و انجماد سرمایه‌ها در اقتصاد ایران بوده است. اجرای طرح مولدسازی دارایی‌های دولت که با هدف اصلاح ساختار مالی و تأمین مالی طرح‌های عمرانی کشور تدوین شد، در فازهای نخستین خود با مقاومت‌های بدنه اجرایی و کوتاهی دستگاه‌ها در شناسایی کامل املاک مواجه شده است.
اقدام جدید وزارت اقتصاد و سرپرست مرکز مولدسازی نشان‌دهنده یک گردش استراتژیک از شیوه «تعامل خوداظهاری» به سمت «الزام حقوقی مستقیم» است. بر اساس چارچوب‌های تبیین‌شده، دیگر دستگاه‌های اجرایی نمی‌توانند با نگهداری غیراقتصادی ملکی یا سنگ‌اندازی‌های اداری، دارایی‌های مازاد را از چرخه بهره‌وری خارج نگه دارند. این ضرب‌الاجل ۶ ماهه، آخرین فرصت اداری برای سازمان‌هاست تا خود درباره شیوه مولدسازی اموال متبوع تصمیم‌گیری نمایند؛ در غیر این صورت، ملک مورد نظر به صورت خودکار از چرخه مدیریت اداری آن دستگاه خارج می‌شود.
اجرای طرح مولدسازی دارایی‌های دولت که با هدف اصلاح ساختار مالی و تأمین مالی طرح‌های عمرانی کشور تدوین شد، در فازهای نخستین خود با مقاومت‌های بدنه اجرایی و کوتاهی دستگاه‌ها در شناسایی کامل املاک مواجه شده است.
تبیین اختیارات فراقوه‌ای مرکز مولدسازی در خلع ید از اموال منجمد
یکی از بندهای کلیدی و مؤثر مصوبه هیئت عالی مولدسازی که در هشدار اخیر سرپرست این مرکز بر آن تأکید شده، اعطای اختیارات قانونی ویژه به مرکز مولدسازی جهت ورود مستقیم است. در صورت پایان مهلت ۶ ماهه و عدم اقدام مؤوثر از سوی دستگاه مالک، مرکز مولدسازی دارایی‌های دولت مستقیماً سند مالکیت، ارزش‌گذاری کارشناسی، تغییر کاربری و فرایند عرضه این اموال را بر عهده خواهد گرفت.
این سلب اختیار قانونی، اهرمی بازدارنده در برابر دستگاه‌هایی است که در سنوات گذشته از فروش املاک مازاد خود به دلایلی نظیر محافظه‌کاری اداری یا ایجاد منافع سازمانی مقاومت می‌کردند. اختیارات حاکمیتی مرکز مولدسازی شامل تسهیل در اخذ مجوزهای تغییر کاربری از کمیسیون‌های ماده ۵ و مراجع استانی است؛ امری که ارزش افزوده دارایی‌ها را پیش از واگذاری به شدت افزایش داده و نقدشوندگی آن‌ها را در بازار تضمین می‌کند.
بر اساس چارچوب‌های تبیین‌شده، دیگر دستگاه‌های اجرایی نمی‌توانند با نگهداری غیراقتصادی ملکی یا سنگ‌اندازی‌های اداری، دارایی‌های مازاد را از چرخه بهره‌وری خارج نگه دارند. این ضرب‌الاجل ۶ ماهه، آخرین فرصت اداری برای سازمان‌هاست؛ در غیر این صورت، ملک مورد نظر به صورت خودکار از چرخه مدیریت اداری آن دستگاه خارج می‌شود.
شیوه‌های نوین واگذاری؛ از تالار املاک بورس کالا تا صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs)
بر خلاف پندار ابتدایی که مولدسازی را صرفاً به معنای «حراج و خام‌فروشی املاک» قلمداد می‌کرد، مقررات مصوب، شیوه‌های متعدد و نوآورانه‌ای را برای مولدسازی پیش‌بینی کرده است. دستگاه‌های اجرایی در مهلت ۶ ماهه خود می‌توانند از طریق ابزارهای متنوع مالی اقدام نمایند:
۱. عرضه شفاف در تالار املاک و مستغلات بورس کالای ایران: جهت کشف قیمت رقابتی و خارج کردن فرایند مزایده‌ها از شائبه‌های فساد یا عدم شفافیت.
۲. تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs): خرد کردن ملک‌های بزرگ به یونیت‌های سرمایه‌گذاری و عرضه آن‌ها به عموم مردم و بازار سرمایه جهت جمع‌آوری نقدینگی و ارزش‌آفرینی پایدار.
۳. تهاتر با طرح‌های عمرانی (پیمانکاری): واگذاری مستقیم ملک به پیمانکاران پروژه‌های زیربنایی، نیمه‌تمام و ملی به جای پرداخت نقدی از بودجه عمومی.
۴. اجاره‌داری بلندمدت و مشارکت عمومی-خصوصی (PPP): واگذاری حق بهره‌برداری یا احیا به بخش خصوصی بدون انتقال مالکیت اصلی.
بر اساس ضوابط حاکم بر مصوبه مولدسازی و احکام تکلیفی قانون بودجه، درآمد حاصل از واگذاری و مولدسازی اموال مازاد به حساب خزانه اختصاصی واریز شده و دارای تخصیص ۱۰۰ درصدی است. نکته حائز اهمیت در جهت جلب همراهی استان‌ها این است که بخش عمده‌ای از عواید حاصل از مولدسازی در هر استان، مجدداً به همان منطقه باز می‌گردد.
محل مصرف منابع حاصل از مولدسازی؛ اولویت مطلق با پروژه‌های عمرانی استانی
بر اساس ضوابط حاکم بر مصوبه مولدسازی و احکام تکلیفی قانون بودجه، درآمد حاصل از واگذاری و مولدسازی اموال مازاد به حساب خزانه اختصاصی واریز شده و دارای تخصیص ۱۰۰ درصدی است. نکته حائز اهمیت در جهت جلب همراهی استان‌ها این است که بخش عمده‌ای از عواید حاصل از مولدسازی در هر استان، مجدداً به همان منطقه باز می‌گردد.
این منابع مستقیماً برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام همان دستگاه یا سایر طرح‌های توسعه‌ای، بیمارستان‌ها، مدارس، راه‌ها و طرح‌های آب‌رسانی همان استان هزینه می‌شود. بدین ترتیب، مولدسازی نه تنها ابزاری برای جبران کسری بودجه، بلکه اهرمی کارآمد برای فعال‌سازی مجدد کارگاه‌های عمرانی تعطیل‌شده در استان‌های کشور و تزریق جریان مالی پایدار به بخش مولد اقتصاد به شمار می‌رود.
خروج املاک از حبس اداری و ورود آن‌ها به بورس کالا و قالب صندوق‌های REITs، شفافیت مالی را بالا برده و فرصت‌های جدید و جذابی برای سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی در بورس فراهم خواهد آورد.
پیامدهای اقتصادی برای بازار سرمایه، مسکن و کاهش ناترازی بودجه
سررسید ضرب‌الاجل ۶ ماهه وزارت اقتصاد می‌تواند اثرات وضعی قابل توجهی بر حوزه اقتصاد کلان و بازارهای موازی برجای بگذارد:
- کاهش ناترازی بودجه: ورود منابع نقد حاصل از واگذاری‌ها، اتکای دولت به استقراض از بانک مرکزی یا انتشار بی‌رویه اوراق مالی را کاهش داده و اثر تورمی کسری بودجه را تعدیل می‌کند.
- تحرک در بازار مسکن و ساخت‌وساز: با آزادسازی زمین‌ها و اراضی بزرگ‌مقیاس در اختیار دستگاه‌ها و تغییر کاربری آن‌ها به ساخت‌وسازهای مسکونی و تجاری، عرضه زمین که فاکتور اصلی قیمت مسکن است افزایش یافته و می‌تواند به تعدیل هیجانات این بازار کمک کند.
- عمق‌بخشی به بازار سرمایه: خروج املاک از حبس اداری و ورود آن‌ها به بورس کالا و قالب صندوق‌های REITs، شفافیت مالی را بالا برده و فرصت‌های جدید و جذابی برای سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی در بورس فراهم خواهد آورد.
با آزادسازی زمین‌ها و اراضی بزرگ‌مقیاس در اختیار دستگاه‌ها و تغییر کاربری آن‌ها به ساخت‌وسازهای مسکونی و تجاری، عرضه زمین که فاکتور اصلی قیمت مسکن است افزایش یافته و می‌تواند به تعدیل هیجانات این بازار کمک کند.
ضرورت تمکین دستگاه‌ها به قانون برای جلوگیری از خطای ساختاری
هشدار وزارت امور اقتصادی و دارایی به دستگاه‌های اجرایی، یک اولتیماتوم قانونی جدی برای پذیرش حکمرانی نوین دارایی‌های عمومی است. انجماد دارایی‌های چند هزار میلیاردی در سازمان‌هایی که خود با کسری بودجه اداری دست‌وپنجه نرم می‌کنند، با منطق اقتصادی و منافع ملی ناسازگار است.
دستگاه‌های دولتی مکلفند ظرف مهلت تعیین‌شده ۶ ماهه، با همکاری کارشناسان رسمی و مرکز مولدسازی، شناسه املاک خود را تکمیل، مازاد بودن آن‌ها را اعلام و مسیر مولدسازی یا واگذاری را تعیین کنند. اجرای بی‌نقص این قانون، خط بطلانی بر انحصار دارایی‌های راکد کشیده و بستر لازم را برای چرخش نقدینگی به سمت بخش‌های مولد، بهبود انضباط مالی دولت و شتاب‌بخشی به توسعه عمرانی کشور در سال ۱۴۰۶ ایجاد خواهد کرد.
نظر شما