بازار؛ گروه راه و مسکن: روزهای پر رکود بخش مسکن چه به لحاظ ساخت و ساز و چه به لحاظ خرید و فروش(بخش تقاضا) این روزها سرمایه ها را از این بخش فراری داده است. تحلیلهای کارشناسان نشان میدهد که بازار مسکن دیگر بازدهی گذشته را ندارد و در شرایطی که تورم نقطه به نقطه نزدیک به 70 درصد گزارش میشود، بازدهی کمتر از ۲۵ درصد تنها می تواند یک معنا و آن هم خروج سرمایه از بازار در حال عادی شدن است.
رکود عمیق در بازار مسکن ایران و کاهش جذابیت آن برای سرمایهگذاری، باعث شده است تا سرمایهگذاران به دنبال مقصدهای جدیدی برای داراییهای خود باشند. آنان بر این باور هستند که این روزها نه بازارهای موازی و نه خود بخش مسکن جذابیتی برای سرمایه گذاری ندارند. شاید در سال گذشته شاهد خروج محسوس سرمایه از بازار سنتی مسکن و حرکت آن به سمت بازارهای نقدشوندهتر و جهانیتر بودهیم اما این روزها هیچ کدام از این بازارها قادر به جذب سرمایه به لحاظ بالا بودن ریسک نیستند.
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن دلایل اصلی این رکود را اینطور تشریح می کند که ریسک بالای سیاسی و نااطمینانیهای سیاسی و بینالمللی باعث شده تا ریسک سرمایهگذاری در بخشهای غیرمنقول مانند مسکن به شدت افزایش یابد. کاهش نقدشوندگی را نیز باید به دلایل رکود بخش مسکن اضافه کرد چرا که تبدیل ملک به پول نقد در شرایط رکود، فرآیندی دشوار و زمانبر است و این موضوع برای سرمایهگذارانی که به دنبال انعطافپذیری هستند، یک نقطه ضعف بزرگ محسوب میشود.
در صورت حصول توافقات سیاسی و کاهش تنشها، بعید است سرمایهٔ قابل توجهی به سرعت به بازار مسکن بازگردد. در چنین سناریویی، هرچند ممکن است بازارهای طلا و ارز دچار نوسان شوند، اما جذابیت بلندمدت و فناورانهٔ بازار ارزهای دیجیتال به عنوان دروازهای به اقتصاد دیجیتال جهانی، همچنان پایدار خواهد ماند
او ادامه داد: حتی در صورت حصول توافقات سیاسی و کاهش تنشها، بعید است سرمایهٔ قابل توجهی به سرعت به بازار مسکن بازگردد. در چنین سناریویی، هرچند ممکن است بازارهای طلا و ارز دچار نوسان شوند، اما جذابیت بلندمدت و فناورانهٔ بازار ارزهای دیجیتال به عنوان دروازهای به اقتصاد دیجیتال جهانی، همچنان پایدار خواهد ماند. این بازار نه تنها یک پناهگاه امن در برابر بحرانهای داخلی، بلکه یک فرصت برای مشارکت در رشد جهانی است.
اگر شرایط به سمت آرامش حرکت کند، قطعاً قیمت ملک از سطوح فعلی نیز فراتر خواهد رفت؛ اما اگر با تداوم تنشها و مخاطرات روبهرو باشیم، اگرچه نمیتوان گفت قیمتها کاهش مییابد، اما رشد چشمگیری نیز رخ نخواهد داد
اما غلامرضا سلامی، صاحبنظر ارشد مسکن و ساختمان، در پاسخ به این پرسش «آیا روند ورود سرمایهها به بازار مسکن و اشتیاق برای خرید خانه دوم تداوم خواهد یافت؟ جابهجایی منابع مالی به این سمت چه پیامدهایی برای اقتصاد کلان دارد؟ آیا این پدیده منجر به کاهش سرمایهگذاری در بخشهای مولد، تشدید سوداگری در بازار مسکن و انحراف در تخصیص بهینه سرمایه نخواهد شد؟» گفت: تداوم این روند به میزان زیادی به جهتگیریهای سیاسی کشور بستگی دارد. اگر شرایط به سمت آرامش حرکت کند، قطعاً قیمت ملک از سطوح فعلی نیز فراتر خواهد رفت؛ اما اگر با تداوم تنشها و مخاطرات روبهرو باشیم، اگرچه نمیتوان گفت قیمتها کاهش مییابد، اما رشد چشمگیری نیز رخ نخواهد داد.
سفتهبازی ممکن است در مناطق خاص، واحدهای تجاری یا املاک بسیار ویژه رخ دهد، اما در سطح کلان کشور، ما با چنین پدیدهای به معنای رایج آن مواجه نیستیم. اقدام مردم برای خرید ملک در حقیقت واکنشی طبیعی جهت حفظ قدرت خرید پول است
او افزود: در خصوص اصطلاح «سفتهبازی» یا سوداگری در مسکن، بنده به طور کلی با اطلاق این واژه به کل بازار موافق نیستم. سفتهبازی ممکن است در مناطق خاص، واحدهای تجاری یا املاک بسیار ویژه رخ دهد، اما در سطح کلان کشور، ما با چنین پدیدهای به معنای رایج آن مواجه نیستیم. اقدام مردم برای خرید ملک در حقیقت واکنشی طبیعی جهت حفظ قدرت خرید پول است.
سلامی ادامه داد: درباره «خانه دوم» نیز باید گفت که این اقدام معمولاً با دو انگیزه اصلی صورت میگیرد: نخست، حفظ ارزش سرمایه و جلوگیری از فرسایش آن در برابر تورم؛ و دوم، کسب درآمد از طریق اجارهداری. همچنین انگیزه تأمین آتیه فرزندان نیز در این میان نقش مهمی ایفا میکند. این پدیده در تمام شهرهای بزرگ دنیا نیز مرسوم است.
باید تأکید کنم که وجود مقداری سرمایهگذاری در بخش مسکن برای تداوم تولید ضروری است. یک سازنده به دلیل حجم بالای سرمایهگذاری، همواره دغدغه بازگشت سرمایه خود را دارد و مخاطب اصلی او همین سرمایهگذاران هستند. سرمایهگذارانی که اقدام به پیشخرید میکنند، در واقع باعث افزایش توان تولید میشوند
او افزود: باید تأکید کنم که وجود مقداری سرمایهگذاری در بخش مسکن برای تداوم تولید ضروری است. یک سازنده به دلیل حجم بالای سرمایهگذاری، همواره دغدغه بازگشت سرمایه خود را دارد و مخاطب اصلی او همین سرمایهگذاران هستند. سرمایهگذارانی که اقدام به پیشخرید میکنند، در واقع باعث افزایش توان تولید میشوند. اگر سازنده بخواهد صرفاً به امید خریدار نهایی (مصرفکننده) فعالیت کند، ممکن است سرمایهاش سالها راکد بماند و همین امر او را از ادامه فعالیت تولیدی منصرف کند؛ بنابراین وجود سرمایهگذاران در بخش مسکن برای بقای این صنعت الزامی است.
سلامی همچنین در پاسخ به این پرسش «پیشبینی شما از آینده بازار مسکن تحت سه سناریوی «نه جنگ و نه صلح»، «توافق و تفاهم سیاسی» و «تداوم یا تشدید درگیریها» چیست؟» اظهار کرد: در سناریوی حصول توافق و تفاهم، قطعاً شاهد افزایش قیمتها خواهیم بود تا جایی که شکاف تورمی سالهای اخیر جبران شود؛ حتی در برخی نقاط این رشد میتواند فراتر از انتظارات باشد. در سناریوی «نه جنگ و نه صلح»، به نظر بنده بازار با یک رشد مداوم، اما ملایم روبهرو خواهد شد و جهشهای تندی رخ نخواهد داد. اما در سناریوی سوم، یعنی تداوم یا وقوع جنگ گسترده، پیشبینی میشود که بازار مسکن برای یک یا دو سال دیگر مجدداً به دوران رکود بازگردد.
کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که رکود عمیق، بازدهی کمتر از نرخ تورم، نقدشوندگی بسیار پایین، قیمتگذاریهای غیرمنطقی و ریسکهای بالای سیاسی، از مهمترین دلایل کاهش جذابیت بازار مسکن برای سرمایهگذاران هستند.
این کوچ سرمایه، یک تغییر پارادایم در استراتژیهای سرمایهگذاری در ایران را نشان میدهد؛ جایی که ارزهای دیجیتال دیگر نه یک گزینهٔ حاشیهای، بلکه یک بخش اصلی از سبد دارایی سرمایهگذاران هوشمند را تشکیل میدهند.
نظر شما