دارندگان طلا در جستجوی مسکن؛ قیمت پیشنهادی فروشندگان جهش کرد

اکبر محمودی؛ بازار_ رشد قیمت مسکن در روزهایی که آمار دولتی‌ها با واقعیت‌های بازار همخوانی ندارد متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای را غافلگیر کرد. حال فروشندگان خانگی طلا، رشد قیمت مسکن را یک موهبت برای خود تلقی می‌کنند و در پی این هستند تا حتی با جهش قیمت هم صاحب مسکن شوند.

بخش مسکن با تمام نوسانات قیمتی و حتی رکود بالا در حالی سال ۱۴۰۴را به اتمام رساند و سال جدید را آغاز کرد که کمتر کسی تصور این را داشت که در بحبوحه جنگ، مسکن گران شود.

شاید این واژه بتواند برای بخش مسکن و بازار مسکن ایران به خوبی قابل تاکید باشد که بخش مسکن یکی از مبهم‌ترین و پرچالش‌ترین دوره‌های خود را پشت سر گذاشت. افزایش تورم و جهش قیمت آهن و فولاد از یک سو و جاماندگانی که دیگر تاب تحمل نگهداری طلا و ارز را نداشتند از سوی دیگر باعث شد تا همه عوامل دست به دست هم دهند و بازار مسکن شاهد یک رشد قیمتی عجیب در اردیبهشت ماه و حتی فروردین ماه باشد.

گزارش‌های میدانی بازرسان اتحادیه املاک این طور نشان می‌داد که مسکن گران شده است و این گرانی این بار نه به خاطر تقاضا بلکه به خاطر تورم و کمیاب شدن نهاده‌های ساختمانی است

اگر چه آمارهای ارائه شده از سوی دولتی‌ها در روزهایی که داده‌ای از بانک مرکزی و مرکز آمار ارائه نمی‌شود تا حدودی قابل پذیرش نیست، اما گزارش‌های میدانی بازرسان اتحادیه املاک این طور نشان می‌داد که مسکن گران شده است و این گرانی این بار نه به خاطر تقاضا بلکه به خاطر تورم و کمیاب شدن نهاده‌های ساختمانی است.

در این شرایط بود که فروشندگان واقعی و خریداران واقعی و اتفاقا مصرفی باز هم از این جریان همراستا شدن با تورم مسکن خود را به نوعی جامانده واقعی تلقی کردند. متقاضیانی که حالا بازار ارز و طلا را کم رمق دیده و قصد ورود به بازار مسکن را داشتند با کمی تعلل هر دو بازار را از دست دادند.

برخی از متقاضیان مسکن که دارندگان طلا و سکه و ارز بودند این روزها و بعد از گران شدن مسکن، سودای خانه دار شدن به سرشان زده است. به طوریکه برخی جوانان زیر ۳۰ سال با فروش شمش و طلا به راحتی صاحب مسکن شده‌اند

برخی از مشاوران املاک در سطح شهر تهران مدعی هستند که برخی از متقاضیان مسکن که دارندگان طلا و سکه و ارز بودند این روزها و بعد از گران شدن مسکن، سودای خانه دار شدن به سرشان زده است. به طوریکه برخی جوانان زیر ۳۰ سال با فروش شمش و طلا به راحتی صاحب مسکن شده‌اند.

رضا رستمی عضو اتحادیه املاک در این خصوص می‌گوید: این روزها برای بسیاری از خانواده‌های متوسط و کم‌درآمد، خانه‌دار شدن بیش از همیشه دور از دسترس شد. با وجود امید برخی به کاهش یا ثبات قیمت‌ها، در نیمه دوم سال گذشته حجم معاملات پایین آمد، اما قیمت ملک همچنان اندکی افزایش یافت. این رکود تورمی باعث شد خریداران به امید اصلاح بازار دست نگه دارند و فروشندگان هم حاضر به کاهش قیمت نشوند.

او ادامه داد: همین انتظار برای اینکه سال ۱۴۰۵ چه تغییری در بازار مسکن رقم خواهد خورد باعث شد تا خانه دار شدن باز هم از آنها فاصله بگیرد. تا زمانی که مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای برای حفظ ارزش پول در برابر تورم تلقی شود، نوسانات قیمتی همچنان مهمان ناخوانده بازار مسکن خواهد بود.

داده‌های جدید اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۵ نشان‌دهنده یک جهش غیرمنتظره در قیمت پیشنهادی مسکن تهران است. در شرایطی که تورم معاملات به سقف‌های جدیدی رسیده، اما افزایش قیمت مسکن هر متقاضی را وسوسه این می‌کند که علیرغم رشد قیمت مسکن وارد بازار مسکن شود.

بر اساس داده‌های یک پلتفرم فعال در بازار مسکن، متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان با جهشی ۱۷ درصدی در یک بازه زمانی ۳۰ روزه به سطح بی‌سابقه متری ۱۹۶ میلیون تومان رسیده است

در اردیبهشت‌ماه سال ۱۴۰۵، بازار مسکن تهران با پدیده‌ای مواجه شد که در ادبیات اقتصادی به آن «اضافه جهش قیمتی» اطلاق می‌شود. بر اساس داده‌های یک پلتفرم فعال در بازار مسکن، متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان با جهشی ۱۷ درصدی در یک بازه زمانی ۳۰ روزه به سطح بی‌سابقه متری ۱۹۶ میلیون تومان رسیده است.

بازار مسکن تهران در فروردین ۱۴۰۵ اگر چه تقریباً بدون معامله بود، اما میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان‌ها به رقم حدود ۱۶۰ میلیون تومان رسیده بود. حال با این رشد ۱۷ درصدی در بازه زمانی ۳۰ روزه می‌توان اینطور تحلیل کرد که نه فروشنده حاضر به فروش خواهد شد و نه خریدار توان خرید خواهد داشت.

این جهش قیمتی از آن جهت حائز اهمیت است که حتی با در نظر گرفتن نوسانات تورمی سال‌های اخیر، چنین خیزش تندی در بازه زمانی یک‌ماهه، در تاریخ بازار مسکن پایتخت بی‌سابقه بوده است؛ و قطعا این جهش نتیجه‌ای جز رکود شدید بازار مسکن نخواهد داشت.

رفتار فروشندگان در اردیبهشت ۱۴۰۵ صرفاً بازتابی از شرایط عرضه و تقاضای فیزیکی نیست، بلکه آینه‌ای از «انتظارات تورمی» کلان است.

زمانی که فروشندگان ملک با سیگنال‌های نوسان در بازارهای موازی همچون طلا و ارز مواجه می‌شوند، اقدام به پیش‌خور کردن تورم‌های احتمالی آینده در قیمت‌های پیشنهادی می‌کنند. این رفتار باعث شده است که حتی در شرایط رکود تورمی قیمت‌ها همچنان تمایل به صعود داشته باشند.

خریداران به دلیل قیمت‌های غیرواقعی از خرید منصرف می‌شوند و فروشندگان نیز به دلیل ترس از کاهش ارزش دارایی، از کاهش قیمت‌ها خودداری می‌کنند

این وضعیت باعث «قفل‌شدگی بازار» شده است؛ خریداران به دلیل قیمت‌های غیرواقعی از خرید منصرف می‌شوند و فروشندگان نیز به دلیل ترس از کاهش ارزش دارایی، از کاهش قیمت‌ها خودداری می‌کنند. این تعادلِ ناپایدار که از آن به «رکود غیرتورمی» یاد می‌شود، بازار را به سمت یک بن‌بست استراتژیک هدایت کرده است.

با این حال برخی تحلیلگران اقتصادی معتقد هستند باید میان «قیمت پیشنهادی فروشندگان» و «قیمت نهایی معاملات» تفکیک قائل شد. قیمت‌های پیشنهادی معمولاً تحت تأثیر انتظارات تورمی، نرخ ارز و اخبار سیاسی نوسان می‌کنند و لزوماً بازتاب‌دهنده قدرت خرید واقعی متقاضیان مصرفی نیستند. با این وجود، پایداری این ارقام در آگهی‌ها می‌تواند به عنوان یک «لنگر ذهنی» عمل کرده و کل بازار را به سمت سطوح قیمتی غیرواقعی سوق دهد.

سعید لطفی دبیر اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که مسکن در تهران ۱۲ درصد گران شده است؟ آیا این عدد به گزارش‌ها و واقعیت‌های بازار مسکن نزدیک است؟ گفت: بازار مسکن این روزها دچار یک التهاب به لحاظ نبود معاملات و آمار دقیق از جزئیات قیمت‌ها از سوی بانک مرکزی است. اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که مسکن بیشتر از ۱۲ درصد رشد قیمتی داشته است.

گزارش‌های میدانی بازرسان اتحادیه املاک نشان می‌دهد که درصد رشد قیمت مسکن در بازار بیشتر از ۱۲ درصد است. اما آنچه که مشخص است این است که این روزها فروشنده واقعی مسکن نیز نداریم

او افزود: گزارش‌های میدانی بازرسان اتحادیه املاک نشان می‌دهد که درصد رشد قیمت مسکن در بازار بیشتر از ۱۲ درصد است. اما آنچه که مشخص است این است که این روزها فروشنده واقعی مسکن نیز نداریم. یعنی هنوز فروشندگان از ترس اینکه نتوانند مسکن مورد نظر خریداری کنند از فروش خودداری می‌کنند.

یکی از مهم‌ترین شاخص‌ها برای سنجش سلامت بازار مسکن، نسبت قیمت به اجاره است. زمانی که این شاخص از مرز ۲۰ عبور می‌کند، بسیاری از تحلیلگران از وجود حباب قیمتی سخن می‌گویند. حال با عبور این نسبت از عدد ۲۵، می‌توان ادعا کرد که بازار مسکن تهران در وضعیت هشدار جدی قرار گرفته است.

این نسبتِ بیش از حد، نشان‌دهنده آن است که قیمت خرید ملک بدون پشتوانه درآمدی حاصل از اجاره رشد کرده است. سوال کلیدی اینجاست: آیا این قیمت‌های نجومی فروش هستند که نیاز به «اصلاح قیمتی» دارند یا اجاره‌بها باید در ماه‌های آینده خود را به قیمت فروش تحمیل کند؟

اگرچه سرعت رشد قیمت‌ها نسبت به سال‌های قبل کمتر شده و قیمت‌ها با شیب ملایم‌تری حرکت می‌کنند، اما به‌دلیل کمبود عرضه و بالا بودن هزینه ساخت، کاهش قیمت‌ها بعید و ثبات قیمتی نیز بسیار دور از انتظار است

با توجه‌به شرایط فعلی، انتظار می‌رود قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ همچنان روند افزایشی داشته باشد. اگرچه سرعت رشد قیمت‌ها نسبت به سال‌های قبل کمتر شده و قیمت‌ها با شیب ملایم‌تری حرکت می‌کنند، اما به‌دلیل کمبود عرضه و بالا بودن هزینه ساخت، کاهش قیمت‌ها بعید و ثبات قیمتی نیز بسیار دور از انتظار است.

نکته ای که این روزها بازار مسکن با آن مواجه است این است که بازار مسکن از وجود یک آمار و داده مشخص تُهی است و فاصله معناداری میان آمار دولتی ها با بازار مسکن دیده می شود. همین مساله موجب شده تا برخی فروشندگان، قیمت های پیشنهادی خود را افزایش دهند.

باید دید جاماندگان مسکن که حالا با این امید که طلا و ارز خود را به فروش می رسانند و وارد بازار مسکن می شوند، می‌توانند صاحبخانه شوند و این برنامه تا چه حد می‌تواند دست یافتنی و امکان پذیر باشد.