بازار؛ گروه راه و مسکن: آمار رسمی منتسب به وزارت راهوشهرسازی نشان میدهد حدود ۳۰ درصد از واحدهای درحال ساخت نهضت ملی مسکن به دهکهای پردرآمد اختصاص یافته است؛ سهمی که اگر دقیق و پایدار باشد، نه فقط یک خطای اجرایی، بلکه نشانهی یک کژکارکرد نهادی در طراحی، پالایش و پایش سیاست حمایتی مسکن است؛ سیاستی که قرار بود شکاف دسترسی دهکهای پایین به مسکن را کم کند، نه اینکه به بازتوزیع معکوس منابع عمومی بینجامد.
آمار رسمی منتسب به وزارت راهوشهرسازی نشان میدهد حدود ۳۰ درصد از واحدهای درحال ساخت نهضت ملی مسکن به دهکهای پردرآمد اختصاص یافته است؛ سهمی که اگر دقیق و پایدار باشد، نه فقط یک خطای اجرایی، بلکه نشانهی یک کژکارکرد نهادی در طراحی، پالایش و پایش سیاست حمایتی مسکن است.
مسئله چیست و چرا ۳۰ درصد یک عدد ساده نیست؟
وقتی از نهضت ملی مسکن بهعنوان یک سیاست حمایتی یاد میشود، انتظار بدیهی این است که مکانیزمهای انتخاب و تخصیص، دهکهای پایین و متوسطِ فاقد مسکن را در اولویت مطلق قرار دهد. اما مطابق آماری که در فضای رسمی/نیمهرسمی از وزارت راهوشهرسازی نقل شده، حدود ۳۰ درصد از واحدهای درحال ساخت به سه دهک بالای درآمدی رسیده است: دهک هشتم با ۸۵ هزار واحد (حدود ۱۰/۹ درصد)، دهک نهم با ۸۲ هزار واحد (حدود ۱۰/۵ درصد) و دهک دهم با ۶۸ هزار واحد (حدود ۸/۶ درصد). جمع این سه رقم به ۲۳۵ هزار واحد میرسد؛ یعنی اگر کل پروژهها را مبنا بگیریم، تقریباً از هر ۳ واحد، ۱ واحد در سبد دهکهای برخوردار قرار گرفته است.
اهمیت این نسبت از آنجا میآید که مسکن حمایتی ذاتاً با دو نوع منبع عمومی گره خورده است: زمین (یا امتیاز تراکم/تغییرکاربری/زیرساخت) و اعتبار (تسهیلات بانکی، یارانه نرخ سود، یا تضمینهای دولتی). هر انحراف در هدفگیری، بهمعنای انتقال ضمنی بخشی از این منابع از گروههای کمقدرت به گروههای پرقدرت است؛ چیزی شبیه یارانه پنهان که به جای کاهش فقر مسکن، میتواند نابرابری دارایی را تشدید کند. در اقتصاد سیاسی مسکن، همین نقطه است که یک سیاست رفاهی را به یک سیاست رانتزا نزدیک میکند: وقتی حق تقدم به قدرت چانهزنی بدل میشود.
از منظر مشروعیت حکمرانی هم عدد ۳۰ درصد حساس است، چون نهضت ملی مسکن با ادبیات عدالتمحور و هدف خانهدار کردن فاقدان مسکن تعریف شد. اگر دهکهای بالا—که اصولاً توان بیشتری برای ورود به بازار دارند—در مقیاس قابل توجهی جذب این طرح شوند، پیام ضمنی به جامعه این است: دسترسی به سیاست حمایتی هم مثل بازار، تابع قدرت و اطلاعات است. این همان نقطهای است که سرمایه اجتماعی سیاست را میسوزاند.
نهضت ملی مسکن قرار بود شکاف دسترسی دهکهای پایین به مسکن را کم کند، نه اینکه به بازتوزیع معکوس منابع عمومی بینجامد.
این تخصیص چگونه ممکن شده است؟ از خطای داده تا کژکارکرد طراحی
رسیدن دهکهای پردرآمد به سهم بزرگ از نهضت ملی مسکن الزاماً به یک علت واحد فروکاستنی نیست. معمولاً ترکیبی از چهار سازوکار همزمان عمل میکند:
۱. پالایش ناکافی دادههای رفاهی و دارایی: اگر سنجش دهک صرفاً بر پایه بخشی از دادههای درآمدی باشد (یا دادهها بهروز نباشد)، افراد با درآمد/دارایی بالا میتوانند کمبرآورد شوند. در اقتصاد ایران، بخشی از درآمدها غیرشفاف یا نوسانی است؛ بنابراین بدون اتصال هوشمند به دادههای داراییمحور (املاک، خودرو، تراکنشهای معنادار) خطای هدفگیری طبیعی است.
۲. تعریف مبهم فاقد مسکن و روزنههای حقوقی: حتی یک تبصره کوچک درباره مالکیت در شهر دیگر، مالکیت مشاع، یا انتقال صوری میتواند به کانال دورزدن تبدیل شود. هرچه معیارها قابل تفسیرتر باشد، نقش واسطهگری اداری و نفوذ محلی پررنگتر میشود.
۳. نظام اولویتبندی غیرنقدی اما ناعادلانه: وقتی امتیازدهی به شاخصهایی گره میخورد که دهکهای بالاتر در آن مزیت دارند (مثل توان تأمین سریع آورده، دسترسی به ضامن، یا امکان انتخاب پروژههای کمریسکتر)، حتی بدون تقلب، نتیجه میتواند به نفع پردرآمدها میل کند. به بیان دیگر، توان نقدشوندگی جای نیاز را میگیرد.
۴. تبدیل طرح حمایتی به ابزار سرمایهگذاری: در شرایط تورمی، حتی اگر فروش و انتقال محدود شود، جذابیت قیمت تمامشده پایینتر از بازار یا زمین ارزانتر میتواند انگیزه ورود دهکهای بالا را زیاد کند. دهکهای بالا هم ابزارهای دورزدن محدودیتها را بهتر میشناسند و هم هزینههای حقوقی و زمانی را راحتتر تحمل میکنند.
پس مسئله فقط اشتباه اجرایی نیست؛ اگر ابزارهای سیاستگذاری درست طراحی نشده باشند، دهکهای بالا به شکل ساختاری مزیت خواهند داشت—حتی اگر نیت مجریان خیرخواهانه باشد.
بحث درباره دهکبندی و تخصیص، یک جدل رسانهای نیست؛ محور سنجش موفقیت یا شکست سیاست حمایتی مسکن است. هر قدر نرخ تورم و جهشهای هزینه ساخت ادامه یابد، رقابت برای دسترسی به منابع حمایتی شدیدتر میشود و اگر سدهای هدفگیری محکم نباشد، سهم دهکهای بالا بهصورت طبیعی افزایش پیدا میکند.
پیامدها: از بازتوزیع معکوس تا قفلشدن مسیر خانهدار شدن دهکهای پایین
اگر واقعاً حدود یکسوم ظرفیت در اختیار سه دهک بالای درآمدی باشد، پیامدهای سیاستی آن چندلایه است:
نخست، بازتوزیع معکوس منابع عمومی رخ میدهد. زمین و زیرساختی که میتوانست قدرت خرید مؤثر دهکهای پایین را تقویت کند، به تقویت ترازنامه دارایی دهکهای بالا کمک میکند. در ادبیات اقتصاد رفاه، این نوع خطا بهسادگی یک نشتی نیست؛ یک خطای جهتدار است که عدالت افقی و عمودی را همزمان مخدوش میکند.
دوم، اثر ازدحام علیه نیازمندان شکل میگیرد. ظرفیت پروژه، زمین مناسب، منابع بانکی، پیمانکاران و زمان مدیریتی محدود است. وقتی دهکهای بالا وارد صف شوند، دهکهای پایین یا عقب میافتند یا به پروژههای دورتر، کمخدماتتر و پرریسکتر هدایت میشوند. نتیجه میتواند افزایش انصراف، نیمهتمام ماندن، یا انتقال تقاضا به حاشیهنشینی باشد.
سوم، ناکارآمدی کلان تشدید میشود. دهکهای بالا معمولاً گزینههای جایگزین دارند: خرید در بازار، سرمایهگذاری در سایر داراییها، یا ساختوساز خصوصی. اما دهکهای پایین گزینه جایگزینِ همکیفیت ندارند. بنابراین هر واحدی که به دهکهای بالا برسد، از منظر رفاهی، بازده اجتماعی کمتری نسبت به همان واحد در دهکهای پایین دارد.
چهارم، ریسک بحران مشروعیت طرح بالا میرود. طرحهای مسکن دولتی در ایران بارها به دلیل تجربههای نامتوازن (کیفیت، مکانیابی، تحویل، شفافیت) دچار فرسایش سرمایه اجتماعی شدهاند. ورود محسوس پردرآمدها به طرحی که با شعار حمایت از فاقدان مسکن پیش میرود، این فرسایش را شتاب میدهد و همراهی عمومی را کم میکند؛ حتی اگر در سایر ابعاد، عملکرد اجرایی مثبت باشد.
دادهای که از اختصاص حدود ۳۰ درصد واحدهای درحال ساخت به دهکهای هشتم تا دهم خبر میدهد—با ارقام ۸۵ هزار، ۸۲ هزار و ۶۸ هزار—یک هشدار سیاستی است: یعنی احتمالاً نظام پالایش و اولویتبندی، یا بهروز نیست یا ضدانگیزههای لازم را ندارد.
تازهترین نما از مقیاس طرح و چرا هدفگیری اهمیت بیشتری پیدا کرده است
در ارزیابی هر سیاست، مقیاس اهمیت دارد. هرچه طرح بزرگتر باشد، خطای کوچک در هدفگیری، به خطای بزرگ در عدالت توزیعی تبدیل میشود. بر اساس گزارشی که در ۱۲ تیر ۱۴۰۳ در خروجی خبری وزارت راهوشهرسازی منتشر شده، مقامهای مسئول از این ابعاد سخن گفتهاند: حدود ۲/۶ میلیون واحد در حال ساخت و حدود ۵۶۰ هزار واحد منتقلشده/واگذارشده؛ همچنین از تأمین و آمادهسازی دهها هزار هکتار زمین برای پیشبرد طرح یاد شده است. این اعداد، صرفنظر از بحثهای فنی درباره تعریف درحال ساخت یا پیشرفت واقعی، نشان میدهد نهضت ملی مسکن در سطح سیاستگذاری، یک مداخله کوچک نیست؛ یک پروژه با اثرات گسترده بر بازار زمین، بازار اعتبار، و توزیع دارایی خانوار است.
در چنین مقیاسی، هدفگیری غلط دو اثر همزمان دارد: هم میتواند عدالت را منحرف کند، هم میتواند کارایی را پایین بیاورد. زیرا اگر دهکهای پایین نتوانند آورده را تأمین کنند یا پروژه برایشان بهلحاظ مکانی نامناسب باشد، نرخ توقف/انصراف بالا میرود و سرمایهگذاری نیمهتمام میماند؛ اما اگر دهکهای بالا وارد شوند، پروژه از نظر پیشرفت ظاهری بهتر جلو میرود، در حالیکه خروجی رفاهیِ سیاست سقوط میکند. این همان دوگانه خطرناک است: پیشروی اجرایی با عقبگرد عدالت.
به همین دلیل، امروز بحث درباره دهکبندی و تخصیص، یک جدل رسانهای نیست؛ محور سنجش موفقیت یا شکست سیاست حمایتی مسکن است. هر قدر نرخ تورم و جهشهای هزینه ساخت ادامه یابد، رقابت برای دسترسی به منابع حمایتی شدیدتر میشود و اگر سدهای هدفگیری محکم نباشد، سهم دهکهای بالا بهصورت طبیعی افزایش پیدا میکند.
راه نجات، نه در شعارهای کلی، بلکه در حکمرانی داده، شفافیت، و طراحی قواعدی است که مزیت طبیعی دهکهای بالا را خنثی کند و یارانه را به هدف بزند.
راهحلهای سیاستی: از پالایش هوشمند تا طراحی ضدسفتهبازی
برای اینکه نهضت ملی مسکن به هدف اولیهاش—کاهش فقر مسکن و تقویت دسترسی دهکهای پایین—نزدیک شود، بسته اصلاحی باید هم دادهمحور باشد و هم انگیزهمحور. چند محور کلیدی:
۱. پالایش چندلایه دهک و دارایی
دهکبندی باید ترکیبی از درآمد و دارایی باشد؛ با بهروزرسانی دورهای. شرط فاقد مسکن اگر فقط با خوداظهاری یا استعلام محدود سنجیده شود، قابل دورزدن است. اتصال سیستماتیک به پایگاههای ثبت املاک، خودرو، بیمه، مالیات و تراکنشهای معنادار (با ملاحظات حقوقی و محرمانگی) میتواند خطا را کم کند. همچنین باید امتیاز منفی برای الگوهای پرریسک (مثلاً خریدوفروشهای مکرر ملک) تعریف شود.
۲. اولویتبندی بر اساس شدت نیاز، نه سرعت پرداخت
اگر توان واریز سریع آورده به معیار پیشروی تبدیل شود، دهکهای بالا برندهاند. دولت میتواند سهمیهبندی یا مدلهای تأمین مالی پلکانی طراحی کند: مثلاً آورده کمتر برای دهکهای پایین، طول بازپرداخت طولانیتر، یا یارانه نرخ سود هدفمند. در مقابل، دهکهای بالاتر اگر واجد شرایط خاصی هم باشند، باید آورده بالاتر و امتیاز کمتر بگیرند تا مزیت ساختاریشان خنثی شود.
۳. طراحی ضدسفتهبازی و ضدانتقال صوری
محدودیت انتقال باید واقعی و قابل اجرا باشد: ممنوعیت فروش وکالتی، رهگیری ذینفع نهایی، و جریمههای بازدارنده. همچنین میتوان قفل سکونت تعریف کرد: بهرهمندی از مزیتهای طرح مشروط به سکونت واقعی و مصرفی، نه نگهداری سرمایهای. ابزارهای مالیاتی (مثل مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانههای خالی) در صورت اجرای مؤثر، مکمل حیاتیاند.
۴. شفافیت عمومیِ دادههای تخصیص (بدون نقض حریم خصوصی)
انتشار گزارشهای دورهای از توزیع واحدها به تفکیک دهک، استان، شهر، نوع پروژه، و مرحله پیشرفت—بهصورت تجمیعی—هم اعتماد میسازد و هم امکان نظارت نخبگانی و رسانهای را فراهم میکند. سیاست حمایتی بدون شفافیت، در برابر رانت آسیبپذیر است.
۵. اصلاح مکانیابی و کیفیت خدمات شهری
حتی اگر واحدها به دهکهای پایین برسد، وقتی پروژهها از مراکز اشتغال دور باشد یا زیرساخت حملونقل و خدمات عمومی ضعیف باشد، هزینه پنهان زندگی بالا میرود و خانوار کمدرآمد عملاً شکست میخورد. در این حالت هم دوباره دهکهای بالاتر—که توان تحمل هزینه رفتوآمد و نگهداری دارند—بیشتر میمانند و دهکهای پایین کنار میروند. بنابراین عدالت فقط مالکیت نیست؛ قابلیت سکونت است.
موفقیت نهضت ملی مسکن با تعداد اسکلتها یا آمار افتتاح سنجیده نمیشود؛ با این سنجیده میشود که چند خانوارِ واقعاً فاقد مسکن—در دهکهای پایین—توانستهاند در مکانی قابل سکونت، با هزینه قابل تحمل، صاحب خانه شوند.
جمعبندی: معیار موفقیت نهضت ملی مسکن، تحویل واحد نیست؛ اصابت یارانه به هدف است
نهضت ملی مسکن اگر به معنای واقعی کلمه حمایتی باشد، باید دو آزمون را همزمان پاس کند: آزمون مقیاس (ساخت و تحویل پایدار) و آزمون عدالت هدفگیری (رسیدن منفعت به فاقدان مسکن و دهکهای پایین). دادهای که از اختصاص حدود ۳۰ درصد واحدهای درحال ساخت به دهکهای هشتم تا دهم خبر میدهد—با ارقام ۸۵ هزار، ۸۲ هزار و ۶۸ هزار—یک هشدار سیاستی است: یعنی احتمالاً نظام پالایش و اولویتبندی، یا بهروز نیست یا ضدانگیزههای لازم را ندارد.
در شرایطی که مقامهای رسمی از ابعاد بزرگ طرح (از جمله میلیونها واحد درحال ساخت و صدها هزار واحد واگذارشده/منتقلشده) سخن گفتهاند، هر درصد خطای تخصیص، به دهها هزار واحد انحراف از عدالت تبدیل میشود. اگر این انحراف اصلاح نشود، حتی موفقترین سناریوی ساختوساز هم ممکن است به یک شکست رفاهی تعبیر شود؛ چون خروجی نهایی برای جامعه این خواهد بود: منابع عمومی به جای کاهش شکاف مسکن، شکاف دارایی را عمیقتر کرده است.
راه نجات، نه در شعارهای کلی، بلکه در حکمرانی داده، شفافیت، و طراحی قواعدی است که مزیت طبیعی دهکهای بالا را خنثی کند و یارانه را به هدف بزند. در نهایت، موفقیت نهضت ملی مسکن با تعداد اسکلتها یا آمار افتتاح سنجیده نمیشود؛ با این سنجیده میشود که چند خانوارِ واقعاً فاقد مسکن—در دهکهای پایین—توانستهاند در مکانی قابل سکونت، با هزینه قابل تحمل، صاحب خانه شوند.
نظر شما