سالیانه نیاز به ۸۰۰ هزار واحد مسکونی داریم/ ساختمانهای ایران ایمن نیستند

مشکینی، اعتقاد دارد که هنوز واحدهای مسکونی ما و کیفیت آنها از بُعد سازگاری، دسترسی، مطلوبیت، آرامش، آسایش، ایمنی و امنیت که عمدتاً شاخص های پایداری هستند، وضعیت مطلوبی ندارند.

بازار؛ گروه ایران- مسکن، یک بخش مهم از اقتصاد هر کشور را تشکیل می ­دهد. از طرفی، رونق فعالیت ده ­ها صنعت و حرفه به خاطر اقلام و کالاهایی که تولید می ­کنند و در تاسیس ساختمان کاربرد دارند، به رونق بخش مسکن گره خورده است.

در گفت و گوی «بازار»» با دکتر ابوالفضل مشکینی، تلاش کردیم شناخت دقیقی از وضعیت و کیفیت ساختمان ­های مسکونی موجود در کشورمان کسب کنیم. ابوالفضل مشکینی، مدرک دکترای جغرافیای انسانی- جغرافیای شهری دارد و در حوزه برنامه­ ریزی زمین و مسکن شهری تخصص دارد.

مشکینی که مدتی شهردار زنجان و همچنین رئیس سازمان مسکن و شهر سازی استان تهران بوده است، کتاب­ هایی تالیفی از جمله «الگوهای فرنوگرایی در برنامه­ ریزی شهری»، «شهرها و نظام اقتصادی» و «مسکن و توسعه اقتصادی» و «بازساخت شهر، تجربه­ هایی چند» را منتشر کرده است.

******

*مطابق سرشماری سال ۱۳۹۵ تعداد خانوارهای کشورمان ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار بوده و تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده ۲۲ میلیون و ۸۳۰ هزار واحد بوده است. جنابعالی متخصص برنامه ­ریزی شهری هستید و هدف برنامه­ ریزی شهری ارتقای کیفیت زندگی شهروندان است و برای بهبود وضع شهرها، نگاه به آینده دارد.

این تعداد واحد مسکونی که در سال ۱۳۹۵ وجود داشته است تا چه حد اصول و ضوابط توسعه پایدار را رعایت کرده و واقعاً می­ توانند کیفیت زندگی افراد را تضمین کنند؟

در سرشماری­ ها پدیده ­ای به نام کیفیت مورد توجه قرار نمی­ گیرد. عمدتاً «سرپناه» را به عنوان مسکن در نظر می­ گیرند. این ۲۲ میلیون و خرده ­ای واحد مسکونی که در سرشماری سال ۱۳۹۵، ذکر شده است، شامل کپر نیز می ­شود و همچنین خانه ­های در حال تخریب و مثلا با قدمت بالای ۵۰ سال.

خانه­ های واقع در محدوده­ های اسکان غیررسمی و بافت فرسوده نیز، جزو این آمار است. همچنین خانه­ های چند خانواری را هم شامل می ­شود. همچنین یک زیرزمین که از نور کافی برخوردار نیست و به عنوان واحد سکونتی مورد استفاده قرار می ­گیرد، جزو همین آمار به حساب می­آید.

بنابراین سرشماری­ ها فقط مبنای کمی دارند و می ­توانند به ما بگویند چه تعداد خانوار ما در چه تعداد سکونتگاه­ ها ساکن هستند اما از باب این که آن واحدهای مسکونی، چقدر پایداری دارند، چقدر تاب آوری و چقدر ریسک ­پذیر هستند و چقدر کیفیت دارند متاسفانه شاخص ­هایش سنجیده نمی ­شود.

*احتمالاً در تحقیقات و بررسی­ های خودتان نتایجی به دست آورده ­اید که بخواهید در این زمینه مطرح کنید؟

ازبرنامه پنج ساله سوم توسعه (۱۳۸۳- ۱۳۷۹) به بعد، یکی از مهمترین شاخص ها که تراکم خانوار در واحد مسکونی بود، به تدریج بهبود پیدا کرد یعنی هدفگذاری برنامه سوم توسعه که ۱.۱۲ بود، در انتهای برنامه سوم به ۱.۰۲ رسید. الان آمارها نشان می­ دهد که در بسیاری از مناطق شهری کشور، تراکم خانوار در واحد مسکونی دارد به عدد یک نزدیک می ­شود. این پدیده مبارکی است و باید آن را به فال نیک بگیریم.

هنوز واحدهای مسکونی ما و کیفیت آنها، از بُعد سازگاری، از بُعد دسترسی و از ابعاد مطلوبیت، آرامش، آسایش، ایمنی و امنیت که عمدتاً شاخص های پایداری هستند، در بسیاری از نقاط کشور وضعیت مطلوبی ندارند.

به نظر می ­رسد هر چقدر تراکم خانوار در واحد مسکونی، کمتر می­ شود این پدیده که باید به تدریج به جنبه­ های کیفی واحد مسکونی بپردازیم بسیار پُررنگ می ­شود. ما می­ بینیم که در ابتدا در مطالعات دانشگاهی، پدیده ­های مثل زیست ­پذیری، کیفیت زندگی و امثال آن، دارد بررسی می ­شود. بنابراین، امید می­ رود مسئولان نیز به کیفیت زندگی توجه بیش تری داشته باشند.

هر چقدر تعداد خانوارها با تعداد واحدهای مسکونی ما برابر شود یعنی این که شاخص یک خانوار برای یک واحد مسکونی، تحقق پیدا کرده است ولی ما هنوز با این هدف فاصله داریم.

*بحث تراکم خانوار را که گفتید چه تاثیری و چه نقشی دارد؟

تراکم خانوار در واحد مسکونی یعنی به ازای هر یک خانوار، یک واحد مسکونی مستقل وجود داشته باشد. مهمترین شاخصی که در دنیا برای مسکن به عنوان نیاز اولیه مورد توجه قرار می ­گیرد تراکم یک خانوار در یک واحد مسکونی است. هر چقدر تعداد خانوارها با تعداد واحدهای مسکونی ما برابر شود یعنی این که شاخص یک خانوار برای یک واحد مسکونی، تحقق پیدا کرده است ولی ما هنوز با این هدف فاصله داریم.

*در این شاخص آیا اِشکال ندارد که این واحدها استیجاری باشد یا این که خانوارها مالک واحد مسکونی باشند؟

بحث مالکیت، یک موضوع جداگانه است. در کشورهای با نظام سوسیال- دموکراسی مثل سوئد، حدود ۹۰ درصد واحدهای مسکونی در اختیار شهرداری است یعنی خانوارها به صورت استیجاری استفاده می ­کنند.

استیجار یا اجاره کردن، یک پدیده تعریف شده برای سکونت­ پذیری خانواده­ها است. این که خانوار، واحد ملکی داشته باشد یا استیجاری داشته باشد، در بحث تراکم خانوار در واحد مسکونی، مورد توجه قرار نمی ­گیرد. اساساً بحث مالکیت در کشورهای مختلف، فرق دارد. در کشور ما مالک بودن یک ارزش محسوب می­ شود و خانوارها تمایل دارند واحد مسکونی ملکی را در اختیار داشته باشند.

*در سال­ های گذشته که آقای عادل آذر رئیس مرکز آمار ایران بود، در زمان اعلام نتایج سرشماری سال ۱۳۹۰، تعداد واحدهای مسکونی موجود کشور را ۱۹ میلیون واحد اعلام کرد و گفت ۹۹.۵ درصد جمعیت کشور در واحدهای استاندارد و معمولی آپارتمانی ساکن هستند.

وقتی که رئیس مرکز آمار کشور اعلام می­ کند که اکثریت واحدهای مسکونی کشورمان استاندارد هستند آیا این اعلام، تعبیر درستی است؟

استاندارد مورد نظر مرکز آمار ایران، با استاندارد نظام فنی- مهندسی متفاوت است. استانداردی که آقای عادل آذر در نظر داشته ­اند این است که خانه ­ای که دارای آب، برق، گاز و سرویس بهداشتی باشد، این یک خانه استاندارد است.

اما این که آیا آئین ­نامه ۲۸۰۰ [آئین­نامه مربوط به طراحی ساختمان در برابر زلزله] در آن واحد مسکونی رعایت شده باشد، قدمت آن چقدر باشد و این که در این خانه تعداد افرادی که در آن زندگی می­کنند فضا و سرانه لازم را دارند، مرکز آمار ایران به این موارد نمی پردازد. استاندارد مورد نظر مرکز آمار ایران، فقط داشتن سقف و تسهیلاتی مثل آب، برق، فاضلاب، سرویس بهداشتی و آشپزخانه است.

*در سرشماری سال ۱۳۹۵ جمعیت کشور شامل ۲۴ میلیون خانوار بوده سات و ۲۲.۸ میلیون واحد مسکونی وجود داشته است. در سال های اخیر سالیانه بین ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار اواج و به مقدار کمتر طلاق اتفاق می افتد. با جمعیت ۷۹.۹ میلیون نفری سال ۱۳۹۵ و آمار مشخص شده با سرشماری آن سال، آیا این تعداد واحد مسکونی کفایت می کند یا این که علاوه بر تخریب و نوسازی واحدهای قدیمی، باید واحدهای جدید نیز ساخته شود؟

من بر مبنای آمارهای مرکز آمار ایران باید بگویم که ما اگر بتوانیم سالیانه حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کنیم، تقاضای بالفعل جامعه شهری و روستایی خودمان را پاسخ می­ دهیم. چرا که سالیانه تا همین حدود، پدیده ازدواج را داریم یعنی زوج­ های جوان را داریم که اضافه می­ شوند. در عین حال ما یک نرخ استهلاک ساختمان ­های موجود را نیز داریم یعنی سالیانه، تعدادی از واحدهای مسکونی ما باید نوسازی شوند.

این واحدهای مسکونی در بافت­ های فرسوده و بافت­های حاشیه ­ای وجود دارند و نیازمند نوسازی هستند. بنابراین، اگر میزان تولید ما زیر ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در سال باشد، یک تقاضای انباشته ایجاد می ­شود. نمود این تقاضای انباشته، در بَد مسکنی، بی مسکنی و حاشیه ­نشینی و در نهایت آن بی ­خانمانی است.

*برای ضریب استهلاک رقم­های مختلفی مطرح می ­شود. واقعا در سال چه تعداد از ساختمان­های موجود در کشور باید کاملا تخریب شوند؟

مرکز آمار ایران یا وزارت راه و شهرسازی، هنوز آمار دقیقی را منتشر نکرده­ اند. معمولا یک نرخ استهلاک ۱۵ درصدی را در ضرایب تولید مسکن اضافه می­ کنند یعنی به تقاضای جدید ۱۵ درصد نرخ استهلاک منظور می ­کنند. بستگی به نوع شهر، نوع سکونتگاه و محدوده­ای دارد که ما برای آن برنامه­ ریزی می ­کنیم. اگر شهرهای جدید را در نظر داشته باشیم، میزان استهلاک ساختمان ­ها صفر است اما اگر یک شهر قدیمی و تاریخی را در نظر داریم، نرخ استهلاک بالا می ­رود.

اگر هم با پدیده حاشیه ­نشینی و بد مسکنی روبرو باشیم، باز نرخ استهلاک بالا می ­رود. ما نمی ­توانیم عدد ثابتی را برای کل کشور اعلام کنیم ولی معمولا یک نرخ استهلاک ۱۵ درصدی را برای نیاز به بازسازی در نظر می­ گیریم.

*این ۱۵ درصد از چه رقمی است؟

ساختمان ­های مخروبه و در حال تخریب و حاشیه­ ای، تعدادشان مشخص است. معمولاً نرخ استهلاک را برای این واحدها در نظر می ­گیرند. سالیانه ۱۵ درصد این واحدها را به عنوان این که نیاز به بازسازی دارند، در نیازهای جدید در نظر می ­گیرند.

*از کل ۲۲ میلیون و ۸۳۰ هزار واحد مسکونی سرشماری شده در سال ۱۳۹۵، نمی­شود رقمی اعلام شود؟

در برنامه دولت ۱۰ درصد است یعنی طبق برنامه دولت، سالیانه باید ۱۰ درصد بافت فرسوده و حاشیه ­ای نوسازی شود. عمدتاً دولت ۱۰ درصد را در نظر می­ گیرد و برنامه ریزی می ­کند.

فکر می­کنم سال ۱۳۸۴ بود که بحث بافت فرسوده مطرح شد. اگر سالیانه نوسازی آن ۱۰ درصد بافت فرسوده، اتفاق می افتاد، امروزه باید بافت فرسوده ما، کلاً نوسازی می ­شد اما ورود به بافت فرسوده، یک مقدار سنگین است و به راحتی امکانپذیر نیست. به نظر می رسد دولت در زمین نوسازی بافت فرسوده، خیلی از برنامه عقب است.  

در یک دوره زمانی، تعدادی از واحدهای مسکونی ساخته شده ­اند و عمدتاً هم واحدهای مسکونی گران قیمت هستند. سالیان سال هم هست که این واحدها، خالی از سکنه هستند.

*پس شما اعتقاد دارید آن ۸۰۰ هزار واحدی که هر ساله باید در کشور ساخته شود، هم شامل واحدهای مسکونی جدید است و هم نوسازی تعدادی از واحدهای قبلی و فرسوده را شامل می­شود؟

بله. البته این رقم، برآورده طرح جامع مسکن است. برآورد طرح جامع مسکن است که سالیانه باید ۸۰۰ هزار واحد ساخته شود. با توجه به نرخ رشد و نرخ باروری که در کشور وجود دارد، این طور نیست که هر ساله نیاز باشد حتماً ۸۰۰ هزار واحد بسازیم.

این رقم، یک رقم متوسط است  و اگر تفاضای انباشته و انبوه از سال­های گذشته ایجاد نشود و اگر سالیانه در کشور ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید شود، این تعداد واحد مسکونی جدید می ­تواند به تقاضای جامعه ایرانی پاسخ بدهد.

*اعلام شده است که به اندازه ۲ سال ساخت و ساز کشور، واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد. مرکز آمار رقم ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه را اعلام کرده است و فقط اخیراً بحث گرفتن مالیات از واحدهای خالی جدی شده.

در سال ­های اخیر بود که روی ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی مانور داده شد. در این سال­ها فقط یک عدد اعلام شده است. اما هیچوقت توضیح داده نشده که اگر در شهر تهران ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد، این واحدها چند متری هستند و در کدام منطقه تهران قرار دارند. در چند سال گذشته هیچ برنامه­ عملیاتی، فرضاً برای تنبیه مالکان این واحدها اعلام نشد. حداقل ما می ­توانیم با آنها صحبت کنیم و بگوییم چرا این واحدها خالی است و چرا خالی گذاشته­اید.

این طور نیست که واحد مسکونی خالی، وجود نداشته باشد ولی یک مقدار فرافکنی صورت گرفته است. تعدادی از این ۲ میلیون و ۶۰۰ واحد مسکونی خالی از سکنه که اعلام شده است، خانه دوم است.

در اطراف تهران، بیش از ۱۰۰ یا ۱۵۰ هزار واحد از این واحدهای مسکونی خالی را می توانیم شناسایی کنیم. همچنین در مناطق شمال کشور و مناطق تفریحی کشورمان، واحدهای مسکونی زیادی وجود دارند که خانه دوم است و این واحدها در آن آمار ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد خالی آمده است.

من اعتقاد دارم در یک دوره زمانی، تعدادی از واحدهای مسکونی ساخته شده ­اند و عمدتاً هم واحدهای مسکونی گران قیمت هستند. سالیان سال هم هست که این واحدها، خالی از سکنه هستند. من این رقم ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد را به عنوان پس ­انداز مسکن قبول ندارم.

*رقم ۱۸۰ هزار واحد که برای بازسازی سالیانه واحدهای مسکونی فرسوده مطرح شده، به نظرتان رقم منطقی و مناسبی است؟

من معتقدم ورود به بافت فرسوده­ ای که مردم در آن زندگی می ­کنند و احساس و وابستگی به آنجا دارند و حس تعلق دارند، کار سختی است. این وضع فرق دارد با این که یک زمین خالی را به سازنده­ ای تحویل بدهیم و بگوییم بساز. چرا که ورود به بافت فرسوده، حساسیت­ های زیادی دارد اما اگر دولت بتواند سالیانه ۱۸۰ هزار واحد را پوشش بدهد، عدد مناسبی است.

*رئیس سازمان مدیریت بحران کشور چند بار در سال­ های اخیر اعلام کرده که اکثر ساختمان­ های موجود در برابر زلزله مقاوم نیستند. از طرفی در ساخت اکثر ساختمان ­های موجود شاخص ­های توسعه پایدار رعایت نشده و میزان تلف شدن انرژی و سوخت، زیاد است. همه این عوامل به توسعه پایدار کشور آسیب می ­زند.

بر مبنای تخصص شما در حوزه برنامه ­ریزی و مدیریت شهری، از این به بعد چه اقداماتی باید انجام داد و آیا می ­شود برنامه­ریزی خاصی انجام داد که واحدهای مسکونی جدید که ساخته می ­شوند کیفیت داشته باشند و شاخص­ های پایداری را رعایت کنند؟

من از نقطه دیگری به این موضوع نگاه می­ کنم. از دیدگاه من، واحدهای مسکونی که در نقاط شهری کشور، بعد از سال ۱۳۷۰ و با در نظر گرفتن آئین­نامه ۲۸۰۰ ساخته شده­ اند، ساختمان ­های مقاومی هستند.

من این اعتقاد آقای نجار، رئیس سازمان مدیریت بحران کشور را این طور تکمیل می ­کنم که اگر برخی افراد، کم فروشی نکرده باشند ساختمان ­های ساخته شده بعد از سال ۱۳۷۰ باید ساختمان ­هایی مقاوم باشند.

این موضوع، نیازمند یک مطالعه عمیق است و ساختمان­ هایی که از نظر کیفیت سازه­ ای مشکل دارند، باید مقاوم­ سازی شوند اما این که بگوییم همه ساختمان ­ها، من این نکته را قبول ندارم یعنی قبول ندارم که گفته شود همه ساختمان­ های کشور مقاوم نیستند.

شهرنشینی ما از شهرسازی ما جلوتر بوده یعنی شهرسازی کشور، مجالی برای این که بتواند خودش را نشان بدهد، نداشته است. ما همیشه در رابطه با نیازهای انباشته، دچار ناهماهنگی بوده ­ایم

*حوادث طبیعی متعددی مثل زلزله در کشور ما رخ داده است. با وقع چنین حوادثی، مشخص می ­شود دارای چه کیفیتی هستند. برای مثال چند بلوک­ ساختمانی مسکن مهر اسلام آباد غرب در زلزله سال ۱۳۹۶ دچار نشست شده و غیر قابل استفاده شدند.

مسکن مهر اسلام آباد غرب، فاصله زیادی با کانون زلزله داشت. با در نظر داشتن این نوع تخریب­ های مشاهده شده، آیا می ­شود استنباط کرد که بخشی از ساخت و سازهای موجود ممکن است کیفیت لازم را نداشته باشند؟

در این که نظام فنی و مهندسی ما، مثل بسیاری از قسمت­های کشور، دچار مشکل است شک نیست ولی این که گفته شود کل نظام ساخت و ساز ما از نظر سازه ­ای و از نظر شهرسازی مشکل دارد، من این نکته را قبول ندارم. این نکته را قبول دارم که ایراداتی بر نظام فنی و مهندسی کشور وارد است.

*بر اساس گفته آقای مهرداد سالاری معاون عمرانی استانداری کرمانشاه در اوایل سال ۱۳۹۷ تعداد چهار بلوک از ۲۴ بلوک مسکن مهر سرپل ­ذهاب آسیب سازه ­ای دیده بودند و سه بلوک برای نوسازی، تخریب شدند. در همان واحدهای مسکن مهر که تازه ­ساز بودند آسیب سازه ­ای اتفاق افتاد و برخی از آن بلوک­ ها مدتی بعد از زلزله برای ساخت دوباره تخریب شده­ اند. در زمان ساخت همین نوع ساختمان­ هایی که صنعتی سازی آنها ممکن است، چه کار باید کرد که ساختمان بی ­کیفیت ساخته نشود؟

از دهه ۱۳۴۰ به بعد، شهرنشینی ما از شهرسازی ما جلوتر بوده یعنی شهرسازی کشور، مجالی برای این که بتواند خودش را نشان بدهد، نداشته است. ما همیشه در رابطه با نیازهای انباشته، دچار ناهماهنگی بوده ­ایم. لذا به نظر من، اگر ما بتوانیم برای چندین دهه طرح جامع مسکن کشورمان را عملیاتی کنیم و نظام ساخت و ساز کشورمان را کاملاً از بُعد نظارتی مورد دقت نظر قرار بدهیم، شاید بتوانیم این نقیصه را جبران کنیم. به هر حال ساختمان ­سازی، یک پدیده کاملاً  تخصصی است و باید به نیروهای تخصصی سپرده شود.

*پس در نهایت، شما نظارت کردن دقیق بر ساخت و فعالیت تخصصی در حوزه ساخت و ساز را راهکار اساسی می­دانید؟

ما باید روی فرهنگ مردم و آموزش مردم کار کنیم. مهمتر از همه، آموزش به نیروهای فنی خودمان است. هنوز که هنوز است بیش از ۷۰ درصد کسانی که در نظام فنی کار می کنند کارگران ساده هستند که مهارت ندارند. تا زمانی که چنین وضعی وجود دارد و مهارت آموزش وجود ندارد، یقیناً با مشکلات زیادی مواجه هستیم.

۹ شهریور ۱۳۹۹ - ۱۲:۲۴
کد خبر: 38377

برچسب‌ها

نظر شما

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.
  • نظرات حاوی توهین و هرگونه نسبت ناروا به اشخاص حقیقی و حقوقی منتشر نمی‌شود.
  • نظراتی که غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با خبر باشد منتشر نمی‌شود.
  • 9 + 4 =