به گزارش بازار، اگر قصد فروش ملک خود در استانبول را دارید، احتمالاً با چالش‌هایی مانند پیدا کردن خریدار واقعی، قیمت‌گذاری صحیح و روند قانونی انتقال ملک مواجه هستید. در چنین شرایطی، آشنایی با بازار املاک ترکیه، درک درست از ارزش روز ملک و همکاری با مشاوران معتبر می‌تواند تفاوت بزرگی در سرعت و قیمت فروش ایجاد کند. در ادامه، نکاتی کاربردی برای فروش مطمئن و پرسود ملک در ترکیه را بررسی می‌کنیم.
برای فروش ملک به قیمت روز اول به مشاور حرفه‌ای نیاز داریم!
بازار املاک استانبول بسیار پویا و رقابتی است و قیمت‌گذاری درست، مهم‌ترین عامل موفقیت در فروش ملک به‌شمار می‌آید. یک مشاور حرفه‌ای، با تحلیل شاخص‌هایی مانند نرخ بهره بانکی، سطح تقاضای واقعی و نوسانات منطقه‌ای می‌تواند ارزش دقیق ملک شما را تعیین کند. در نتیجه، از ضرر ناشی از قیمت‌گذاری پایین جلوگیری شده و فروش ملک در زمان مناسب و با بهترین بازدهی ممکن انجام می‌شود.
شناخت دقیق محله‌ها، دسترسی‌ها، امکانات شهری و طرح‌های توسعه آینده نقش کلیدی در نحوه معرفی و پرزنت ملک شما دارد. مشاوران آگاه با تسلط بر موقعیت‌های استراتژیک هر منطقه، می‌دانند چگونه ویژگی‌های سرمایه‌گذاری ملک شما را برای خریداران به درستی برجسته کنند. تسلط بر قوانین و محدودیت‌های مرتبط با اتباع خارجی از دیگر مزایای داشتن مشاور حرفه‌ای است. چون فروش ملک در ترکیه، به‌ویژه به خریداران غیر ترک، نیازمند آگاهی کامل از مقررات قانونی خاص است.
دسترسی به شبکه خریداران داخلی و بین‌المللی هم بسیار مهم است. شرکت‌های مشاوره سرمایه‌گذاری معتبر در مقایسه با یک بنگاه محلی، با برخورداری از شبکه گسترده خریداران داخلی و خارجی، تبلیغات هدفمند و ارتباطات بین‌المللی، ملک شما را در بزرگ‌ترین دایره‌ی ممکن از متقاضیان واقعی معرفی می‌کنند تا در کوتاه‌ترین زمان و با بهترین قیمت به فروش برسد.
از نحوه فروش انواع ملک‌ها در ترکیه اطلاع کامل داشته باشیم
در قدم بعدی، باید بدانیم که ملک ما در کدام گروه از املاک فروشی قرار می‌گیرد و نحوه فروش آن چگونه است.
فروش ملکی که قبلاً از طریق آن شهروندی ترکیه اخذ شده
در سال‌های اخیر برخی شایعات بی‌پایه باعث نگرانی خریدارانی شده است که قصد خرید ملک با هدف اخذ شهروندی ترکیه را دارند یا پیش‌تر از این طریق شهروندی دریافت کرده‌اند. این شایعات معمولاً ادعا می‌کنند که «املاکی که برای دریافت شهروندی مورد استفاده قرار گرفته‌اند، به سختی خریدار پیدا می‌کنند» یا اینکه «این نوع املاک تنها با ۴۰ تا ۵۰ درصد کاهش قیمت قابل فروش هستند».
همان‌طور که پیش‌تر هم گفتیم، این موارد صرفاً شایعه و فاقد پشتوانه واقعی است. مالکان این دسته از املاک می‌توانند از طریق مجموعه‌های معتبر مانند هوم‌ترکی ملک خود را با قیمت واقعی و مطابق با ارزش روز بازار بفروشند. خریداران این املاک معمولاً شامل شهروندان ترک و همچنین سرمایه‌گذاران خارجی هستند که با هدف سرمایه‌گذاری و کسب سود وارد بازار املاک ترکیه می‌شوند.
تنها گروهی که ممکن است در میان متقاضیان حذف شوند، افرادی هستند که خرید ملک را صرفاً به قصد دریافت شهروندی انجام می‌دهند؛ سهم این گروه طبق آمار رسمی تنها حدود ۱ تا ۲ درصد از کل بازار معاملات ملکی ترکیه است. بنابراین کاهش تقاضا در این بخش تأثیر قابل توجهی بر ارزش ملک نخواهد گذاشت و جای هیچ‌گونه نگرانی برای فروش آینده ملک وجود ندارد.
فروش ملک در مناطق ممنوعه برای اقامت خارجیان
برخی از مالکان که ملک آن‌ها در مناطقی قرار دارد که برای اقامت خارجیان جزو "مناطق ممنوعه" هستند، ممکن است تصور کنند که هنگام فروش، مجبور خواهند شد ملک خود را با قیمتی کمتر از ارزش بازار عرضه کنند. ولی اینطور نیست. بازار خریداران تنها به متقاضیان اقامت ملکی محدود نیست.
تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران خارجی بدون نیاز به اقامت، صرفاً به‌منظور سرمایه‌گذاری و کسب سود وارد بازار ملک ترکیه می‌شوند. همچنین بسیاری از افراد پیش‌تر از طریق روش‌هایی مانند اقامت تحصیلی، کاری یا روش‌های دیگر، اقامت خود را دریافت کرده‌اند. از سوی دیگر، خریداران ترک نیز همواره در بازار حضور فعال دارند و همین موضوع باعث می‌شود ارزش ملک براساس قیمت واقعی آن همچنان حفظ شود.
فروش املاک پیش فروش در پروژه‌های در حال ساخت
برخی خریداران ترجیح می‌دهند واحد خود را از پروژه‌هایی در حال ساخت یا پیش فروش خریداری کنند. در این میان ممکن است مالک بخواهد قبل از تکمیل پروژه، ملک خود را به فروش برساند. تجربه نشان داده است که وضعیت فروش این نوع املاک با توجه به نوع سند و اعتبار سازنده به دو حالت اصلی تقسیم می‌شود.
۱) مالک‌هایی که سند رسمی (تاپو) را دریافت کرده‌اند
اگر پروژه توسط یک سازنده معتبر اجرا شود، فرایند فروش از طریق مشاوران متخصص به‌سادگی انجام می‌گیرد. در این مرحله وظیفه ما بررسی سابقه و توانایی سازنده در تحویل به‌موقع پروژه و اطمینان از صحت اطلاعات ارائه شده است تا خریدار جدید با خیال راحت وارد معامله شود.
اما در صورتی که سازنده سابقه و اعتبار کافی نداشته باشد، حتی با وجود صدور سند تاپو، فرآیند فروش پیچیده‌تر خواهد بود و مدیریت آن نیازمند تجربه، دانش حقوقی و دقت بالا است تا از ضرر احتمالی خریدار جلوگیری شود.
۲) مالک‌هایی که هنوز سند رسمی دریافت نکرده‌اند
این گروه افرادی هستند که ملک را به‌صورت اقساطی خریداری کرده‌اند یا صدور تاپو هنوز در مرحله انجام است و تنها قرارداد محضری (نوتری) در اختیار دارند. در چنین حالتی، برای انجام فروش، ابتدا باید هماهنگی کامل با سازنده پروژه انجام شود تا قرارداد موجود به‌گونه‌ای اصلاح و منتقل شود که اطلاعات خریدار جدید در آن ثبت گردد. پس از تکمیل پروژه و آماده شدن اسناد، تاپو به نام خریدار جدید صادر خواهد شد.
بعد از این اقدامات، نوبت به اطلاع از مدارک مورد نیاز و هزینه‌های مهمی مانند مالیات فروش ملک می‌رسد که در ادامه توضیح می‌دهیم.
مدارک لازم برای فروش ملک اتباع خارجی
این مدارک عبارتند از:
- اصل سند ملک
- اصل پاسپورت یا کیلیمک مالک
- ترجمه نوتر شده پاسپورت و شناسنامه مالک (مهر و امضای نوتر)
- دریافت برگه rayic bedel از شهرداری منطقه
هزینه به نام زدن سند و مالیات هنگام فروش
هزینه به نام زدن سند بر اساس توافق بین خریدار و فروشنده است:
- یا به‌صورت ۲ درصد خریدار و ۲ درصد فروشنده است
- یا ۴ درصد به عهده خریدار است (البته این مورد به‌صورت عرف بازار است)
مالیات فروش ملک با سند دست دوم چقدر است؟
در معاملات خرید و فروش ملک در ترکیه، تفاوتی میان املاکی که دارای سند رسمی (تاپو) هستند با املاکی که مستقیماً از سازنده خریداری می‌شوند وجود دارد. در بسیاری از معاملات مرسوم بازار، برای کاهش میزان مالیات پرداختی به دولت، مبلغی که در اسناد رسمی به شهرداری و اداره تاپو اعلام می‌شود، کمتر از قیمت واقعی معامله ثبت می‌گردد.
طبق قوانین، مبلغ معامله که روی سند ثبت می‌شود نباید از رقم «رایچ (Rayiç)» منطقه تعیین شده توسط شهرداری کمتر باشد. از آنجا که ارزش رایچ معمولاً بسیار پایین‌تر از قیمت واقعی ملک در بازار است، بسیاری از فروشندگان برای کاهش مالیات، مبلغ اظهار شده را نزدیک به رقم رایچ ثبت کرده و مابقی مبلغ را به‌صورت نقدی یا توافقی از خریدار دریافت می‌کنند.
اما اگر مالک بخواهد مبلغ واقعی معامله بر روی سند ثبت شود، دولت اختلاف میان قیمت قبلی سند و قیمت جدید را به‌عنوان سود سرمایه شناسایی کرده و حدود ۳۰ درصد مالیات بر عایدی از فروش مطالبه می‌کند. این میزان مالیات معمولاً برای فروشندگان قابل قبول نیست.
در مواردی که خریدار اصرار دارد کل مبلغ پرداختی به‌صورت کامل در سند و سوابق بانکی منعکس شود، عرف بازار این است که خریدار هزینه مالیات اضافی را بر عهده بگیرد؛ زیرا فروشنده معمولاً حاضر نیست بار مالیاتی بالا را پرداخت کند.
البته، طبق قانون مالیات بر سود ملک، اگر مالک بیش از پنج سال صاحب ملک بوده باشد، از مالیات بر سود معاف می‌شود. در این حالت مالک می‌تواند مبلغ اظهار شده را دقیقاً برابر مبلغ واقعی معامله اعلام کند و در نتیجه هیچ مالیاتی بابت سود فروش پرداخت نخواهد شد.
مدت زمان فروش ملک در ترکیه چقدر است؟
مدت زمان فروش ملک در ترکیه بستگی به عوامل متعددی دارد. یک مشاور سرمایه‌گذاری حرفه‌ای می‌تواند با بررسی این عوامل، زمان تقریبی فروش ملک شما را برآورد کند. این عوامل شامل موارد زیر هستند:
- نوسان تقاضای بازار تحت‌تأثیر رکود یا رونق اقتصادی
- نوع ملک (مسکونی، آپارتمان، ویلا، اداری یا تجاری)
- لوکیشن ملک (مرکز شهر، کنار خط ساحلی یا قطب‌های اشتغال، اقتصادی و توریستی)
- قیمت گذاری ملک (قیمت غیر منطقی یا بالاتر از مارکت)
ولی به‌طور کلی، حضور یک تیم مشاوره حرفه‌ای می‌تواند شما را از این مراحل راحت کند. تیم‌های متخصص مانند هوم ترکی با شناخت کامل بازار، اطلاع دقیق از قوانین، وکلای مجرب، قیمت گذاری کارشناسی شده و مدیریت شفاف مالیات، فرآیند فروش را برای شما با اطمینان کامل، در کوتاه‌ترین زمان و به قیمت روز بازار انجام می‌دهد.
نظر شما