بازار؛ گروه راه و مسکن: اوضاع ساخت و ساز در این روزهای پر رکود بخش تقاضا چندان مناسب به نظر نمی رسد و صنعت ساختمان اگر می خواهد از شرایط رشد نهاده های ساختمانی عقب نماند و با رشد قیمت تمام شده مواجه نشود تلاش دارد تا با استفاده از تسهیلات بانکی، از افت تولید مسکن تا حد امکان جلوگیری کند.
بازار ساخت‌وساز ایران در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ در نقطه‌ای ایستاده که می‌توان آن را «مرحله تصمیم‌های بزرگ» نامید. حال شرایط اقتصادی، سیاسی و حتی اجتماعی کشور در ماه‌های اخیر به‌گونه‌ای رقم خورده که سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی، دیگر نمی‌توانند با منطق سال‌های گذشته ادامه دهند.
رکود در بخش تولید و رشد تورم عمومی باعث شده تا این روزها مسکن گران تولید شود و همین مساله از یک سو و نبود تقاضا از سوی دیگر صنعت ساختمان را دچار مشکلات عدیده ای کرده است.
برخی از فعالان صنعت ساختمان نیز در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار اعلام می کنند که بانک مسکن سنگ اندازی های زیادی برای بخش مسکن و حوزه ساخت و ساز انجام می دهد و این مساله موجب کُند شدن روند تکمیل واحدهای مسکونی را نیز در پی دارد.
اغلب کارشناسان بر این باور هستند که احتمال سنگین شدن و رکود عمیق در صنعت ساختمان در نیمه دوم امسال بیشتر از قبل است بنابراین سازندگان نمی توانند با منطق های سال های قبل ادامه حیات بدهند.
مهدی زرقانی، توسعه‌گر صنعت ساختمان و انبوه‌سازی و مدرس دانشگاه در پاسخ به این سوال که رکود و زیان های سنگین سازندگان و فعالان صنعت ساختمان به دلیل شرایط بد اقتصادی کشور قطعا بخش مسکن را با چالش عدم عرضه مواجه خواهد کرد؟ گفت: برای ماندگاری در صنعت ساختمان نادیده گرفتن نشانه‌ها می‌تواند به معنای گرفتار شدن در رکود عمیق و زیان‌های سنگین برای سازندگان و فعالان صنعت ساختمان باشد.
او گفت: بازار ساخت‌وساز ایران در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ در نقطه‌ای ایستاده که می‌توان آن را «مرحله تصمیم‌های بزرگ» نامید. شرایط اقتصادی، سیاسی و حتی اجتماعی کشور در ماه‌های اخیر به‌گونه‌ای رقم خورده که سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی، دیگر نمی‌توانند با منطق سال‌های گذشته ادامه دهند.
زرقانی ادامه داد: از تورم افسارگسیخته گرفته تا محدودیت‌های مالی، از بحران نیروی انسانی تا کاهش تقاضای واقعی، مجموعه‌ای از چالش‌ها در کنار هم قرار گرفته‌اند که آینده این صنعت را به‌شدت متاثر می‌کنند. در چنین وضعیتی، نادیده گرفتن نشانه‌ها می‌تواند به معنای گرفتار شدن در رکود عمیق و زیان‌های سنگین باشد.
توسعه‌گر صنعت ساختمان و انبوه‌سازی به پنج هشدار مهم برای فعالان حوزه ساخت‌وساز در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ اشاره کرد که اگر نکاتی که اگر جدی گرفته نشوند، ممکن است بسیاری از پروژه‌ها از مسیر اقتصادی خود خارج شوند تاکید کرد: با محدود شدن تبادلات مالی خارجی و فعال شدن مکانیسم ماشه، بازار مصالح ساختمانی دوباره وارد فاز صعودی شده است.
او ادامه داد: نرخ ارز طی ماه‌های اخیر فشار سنگینی بر قیمت مصالح پایه مثل فولاد، سیمان و تاسیسات وارد کرده است. افزایش‌هایی بین ۱۵ تا ۳۰ درصد و حتی در برخی اقلام تا ۵۰ درصد گزارش شده است. سازنده‌ای که در این شرایط خریدهای خود را مرحله به مرحله و بدون برنامه انجام دهد، به‌سرعت با رشد هزینه تمام‌شده و بی‌تعادلی در بودجه پروژه روبه‌رو می‌شود. بنابراین راهکار منطقی این است که اقدام به پیش‌خرید مصالح اصلی در قالب قراردادهای بلندمدت، مشارکت در انبارهای گروهی میان چند پروژه و حرکت به سمت مصالح نوین با قابلیت کنترل هزینه و سرعت اجرا کند.
زرقانی به ناترازی شدید بانک‌ها که عملا باعث توقف پرداخت تسهیلات ساخت شده است اشاره کرد و ادامه داد: بسیاری از سازندگان، حتی با داشتن مجوز و پیشرفت فیزیکی مناسب، موفق به دریافت منابع وعده داده شده نشده‌اند. این مسئله چرخه مالی پروژه‌ها را به بن‌بست رسانده است. در چنین وضعی، تکیه بر وام بانکی دیگر یک گزینه نیست بلکه یک ریسک است.
او در پاسخ به این پرسش که راهکار این روزهای سازندگان برای رفع مشکل چه باید باشد؟ ادامه داد: راه‌حل جایگزین، طراحی مدل‌های شفاف مشارکت خصوصی با سرمایه‌گذاران خُرد، تعریف دقیق پروژه‌ها و استفاده از ابزارهای نوین مالی نظیر صندوق‌های پروژه‌ای است؛ سازوکاری که در دنیا برای عبور از بحران نقدینگی بخش ساخت‌وساز امتحان خود را پس داده است.
زرقانی در پاسخ به این پرسش که افت قدرت خرید متقاضیان نیز بر روند ساخت و ساز به شدت تاثیرگذار بوده است؟ گفت: در سمت تقاضا، کاهش قدرت خرید خانوارها چالش دیگری برای بازار مسکن به وجود آورده است. گزارش‌ها از افت ۱۵ تا ۲۰ درصدی معاملات در شهرهای بزرگ و حتی تا ۵۰ درصد در برخی محله‌ها و پروژه‌های لوکس حکایت دارد. بنابراین در چنین فضایی، پروژه‌های بزرگ‌متراژ و لوکس با رکود فروش مواجه‌اند.
وی افزود: سازندگان هوشمند باید به سمت ساخت واحدهای میان‌قیمت، کوچک‌متراژ و پروژه‌های اجاره‌محور حرکت کنند؛ بخش‌هایی که همچنان تقاضای فعال دارند و از حمایت سیاست‌های جدید مسکن نیز برخوردارند. بازدهی سریع‌تر در محلات کم‌برخوردار و بافت‌های فرسوده می‌تواند تضمین‌کننده گردش سرمایه باشد.
او در پاسخ به این پرسش که اخراج اتباع غیر مجاز ظاهرا برای صنعت ساختمان مشکلاتی ایجاد کرده است؟ اما برخی سازندگان اعلام می کنند که برای این موضوع نیز راهکارهای مناسبی وجود داردو آن رفتن به سمت صنعتی سازی است؟ گفت: خروج بخشی از کارگران افغان در ماه‌های اخیر، بازار کار ساختمانی را دچار کمبود نیروی کار ساده کرده است. این موضوع نه‌تنها هزینه دستمزد را تا ۵۰ درصد افزایش داده، بلکه باعث تاخیرهای مکرر در برنامه زمان‌بندی پروژه‌ها شده است.
زرقانی خاطر نشان کرد: تجربه کشورهای در حال توسعه نشان می‌دهد که تنها راه پایداری در چنین شرایطی، حرکت به سمت صنعتی‌سازی، استفاده از قالب‌های مدولار و فناوری‌های نوین ساخت است. این تغییرات نه‌تنها وابستگی به نیروی انسانی سنتی را کاهش می‌دهد، بلکه کیفیت و سرعت اجرا را هم افزایش می‌دهد.
زرقانی تاکید کرد: در صورت افزایش ریسک‌های سیاسی یا تورمی، بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها ممکن است از بازار ساخت‌وساز به سمت بازارهای نقد شونده‌تر مانند طلا، ارز یا حتی رمزارزها برود. چنین تغییر جهتی می‌تواند به رکود سرمایه‌ای در پروژه‌های ساختمانی منجر شود. پاسخ به این چالش، تعریف پروژه‌هایی است که دارای ارزش افزوده غیرمالی باشند؛ مانند موقعیت مکانی ممتاز، کاربری ترکیبی (تجاری-مسکونی) یا طراحی‌های نوآورانه‌ای که حتی در دوران رکود هم مزیت رقابتی ایجاد می‌کنند.
او تصریح کرد: نیمه دوم سال ۱۴۰۴ برای سازندگان ایرانی، زمان تصمیم‌گیری‌های دقیق و داده‌محور است. دوره آزمون‌وخطا به پایان رسیده؛ هر تصمیم اشتباه می‌تواند مسیر مالی یک پروژه را به‌کلی تغییر دهد. در مقابل، سازندگانی که با پیش‌بینی، تحلیل و انعطاف‌پذیری حرکت می‌کنند، نه‌تنها از بحران عبور خواهند کرد، بلکه جایگاه خود را در بازار آینده تثبیت می‌کنند.
به نظر می رسد امسال برای صنعت ساختمان، سال مهم و حیاتی به لحاظ اینکه هم بخش عرضه و هم بخش تقاضا در رکود فرو رفته اند باشد. اگر چه بانک ها تسهیلات بانکی لازم را در اختیار این بخش قرار نمی دهند اما به نظر می رسید حداقل بانک مسکن به ندرت بتواند به این وظیفه خود عمل کند اما به نظر می رسد این بانک نیز تلاش دارد در سایر فعالیت ها خودنمایی بیشتری داشته باشد.
نظر شما