بازار؛ گروه راه و مسکن: رکود حاکم بر بخش مسکن این روزها اگر بر کل اقتصاد کلان تاثیربسزایی نگذاشته باشد قطعا بر بیش از چند صد فرصت شغلی تاثیرگذار بوده است.
چندین سال است که دیگر خبری از حرکت سینوسی بازار مسکن نیست چرا که اگر بعد از چند سال رکود، بخش مسکن رونق می گرفت و بازار مسکن با یک حرکت رو به جلو چه به لحاظ خرید و فروش و چه به لحاظ تولید مسکن، بخش مسکن را رونق می داد حالا بازار مسکن با یک رکود شدید مواجه است.
اگر چه تورم بر تمام کالاها سایه افکنده است اما در این چند سال تنها محصول و کالایی که تغییر قیمتی نداشته است و حتی در برخی مواقع افت قیمت را تجربه کرده است، مسکن است.
بین ۵ تا ۶ سال است تورم بین ۳۰ تا ۵۰ درصد را تجربه می‌کنیم ولی قیمت مسکن در این سال‌ها این مقدار افزایش پیدا نکرده است. در یکسال اخیر در برخی مناطق شاهد کاهش قیمت مسکن بوده‌ایم
رئیس کانون انبوه سازان مسکن معتقد است که بین ۵ تا ۶ سال است تورم بین ۳۰ تا ۵۰ درصد را تجربه می‌کنیم ولی قیمت مسکن در این سال‌ها این مقدار افزایش پیدا نکرده است. در یکسال اخیر در برخی مناطق شاهد کاهش قیمت مسکن بوده‌ایم.
برخی کارشناسان معتقد هستند که بخش مسکن این روزها به دلیل برخی مسایل سیاسی و جنگ و ناامنی اقتصادی دچار یک رکود وحشتناک شده است و احتمال اینکه این رکود همچنان ادامه داشته باشد وجود دارد.
حسن محتشم عضو هیات رئیسه انجمن انبوه سازان مسکن نیز معتقد است که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به شدت آسیب دیده است، اما اگر پروژه‌ای به انبوه سازان واگذار شود، با استقبال مواجه خواهد شد. ساخت واحدهای کوچک متراژ اقدام مثبتی است، البته مشروط بر آن‌که با اصول فنی و ضوابط لازم در ساخت مسکن هماهنگ باشد. همچنین سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده، به دلیل وجود مشوق‌ها، توجیه‌پذیر است.
سرمایه‌گذاری باید در مناطقی انجام شود که جذابیت اقتصادی داشته باشد. به‌طور مثال، در کلان شهرها و مناطق مرفه آن‌ها، مسکن هنوز از جذابیت برخوردار است
وی درباره عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری پایدار در صنعت ساختمان گفت: سرمایه‌گذار در وهله اول به بازگشت سرمایه توجه دارد. بنابراین، سرمایه‌گذاری باید در مناطقی انجام شود که جذابیت اقتصادی داشته باشد. به‌طور مثال، در کلان شهرها و مناطق مرفه آن‌ها، مسکن هنوز از جذابیت برخوردار است.
اما حسین عبد تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه معتقد است: مسکن کالایی است با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی سنگین. به‌همین دلیل، در شرایط بی‌ثباتی سیاسی، خانوارها و سرمایه‌گذاران تمایل خود را برای ورود به این بازار از دست می‌دهند.
او در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد رکود بخش مسکن همچنان ادامه دار خواهد بود. آیا می توان برای آن راهکاری پیدا کرد؟ گفت: نااطمینانی درباره‌ی آینده، ترس از تخریب دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات‌های جدید، و ابهام نسبت به ثبات اقتصادی، همگی موجب می‌شوند تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای مسکن به‌طور هم‌زمان کاهش یابد.
وی ادامه داد: نااطمینانی سیاسی و نهادی، رکود در بازار مسکن را به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی آسیب‌پذیرتر و حقوق مالکیت در آن‌ها شکننده است، به‌طور معناداری تشدید می‌کند.
عبده تبریزی گفت: در شرایطی که ریسک کشور افزایش می‌یابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی، از بازار خارج می‌شوند.
وی افزود: «تقاضای معلق» یکی از نشانه‌های رکود در بازارهای دارای ریسک بالاست و موجب قفل‌شدن معاملات و ایستایی در کل چرخه‌ی تولید و عرضه می‌شود.
برخلاف بازار سرمایه که هر روز داده‌ها و قیمت‌های آن ثبت و رصد می‌شود، در بازار مسکن، اطلاعات رسمی و به‌روز وجود ندارد و به‌همین دلیل، عمق رکود گاه از نگاه سیاست‌گذاران نیز پنهان می‌ماند
وی با تاکید بر اینکه رکود مسکن به‌دلیل ماهیت بلندمدت، غیرسیَال، و وابسته به ساختارهای اعتباری، معمولاً به شکل مزمن و فرسایشی باقی می‌ماند، ادامه داد: برخلاف بازار سرمایه که هر روز داده‌ها و قیمت‌های آن ثبت و رصد می‌شود، در بازار مسکن، اطلاعات رسمی و به‌روز وجود ندارد و به‌همین دلیل، عمق رکود گاه از نگاه سیاست‌گذاران نیز پنهان می‌ماند. در عمل اما این رکود، اثر خود را بر صنایع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده، به‌وضوح آشکار می‌سازد.
این اقتصاددان گفت: سرمایه‌گذاران ملکی در شرایط فعلی باید با واقع‌بینی به بازار نگاه کنند. فروش ملک به‌شدت دشوار شده، حجم معاملات افت چشمگیر داشته و تخفیف‌های سنگین نیز تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی شاید ماه‌ها و حتی یک‌دو سال ادامه یابد، اما این نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری حوزه‌ی مسکن نیز که هنوز تعدادشان در ایران محدود است، باید با همین منطق اداره شوند
عبد تبریزی تاکید کرد: سرمایه‌گذاری در مسکن ذاتاً بلندمدت است و تصمیم‌های هیجانی در کف بازار، معمولاً منجر به زیان‌های جبران‌ناپذیر می‌شود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری حوزه‌ی مسکن نیز که هنوز تعدادشان در ایران محدود است، باید با همین منطق اداره شوند. دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب‌زده خودداری کنند و ساختار سرمایه‌گذاری را برای دوره‌ای طولانی‌تر تنظیم کنند.
به نظر می رسد باید در انتظار روزها و ماه های پر رکود بخش مسکن همچنان باشیم و نمی توانیم اینطور عنوان کنیم که بخش مسکن می تواند در آینده نزدیک از این وضعیت خارج شود.
رکود صنعت ساختمان ناشی از بی‌ثباتی و مشکلات اقتصادی است، اما با سیاست‌گذاری درست و حمایت‌های هدفمند دولت، می‌توان بازار مسکن را به سمت رونق هدایت کرد. در غیر این صورت، رکود ادامه خواهد یافت و تبعات منفی گسترده‌تری به دنبال خواهد داشت.
نظر شما