بازار؛ گروه راه و مسکن: جنگ ۱۲ روزه میان ایران و رژیم صهیونیستی تاثیر بسزایی در بازار مسکن گذاشت به طوریکه این بازار را در یک رکود شدید به لحاظ خرید و فروش قرار داد.
فعالان و کارشناسان مسکن معتقد هستند که بازار مسکن این روزها تشنه اطلاع از گزارش رسمی برای تنظیم نحوه تصمیم‌گیری است.
دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم از سال ۹۹ تاکنون، هیچ آماری از «قیمت مسکن در شهرها و مراکز استان‌ها و نبض معاملات ملک (زمین و خانه) در کشور» در سایت این وزارتخانه بارگذاری نکرده است
مرکز آمار ایران در حدود یکسال گذشته، انتشار ماهانه «شاخص قیمت مسکن شهر تهران» را متوقف کرده است. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم از سال ۹۹ تاکنون، هیچ آماری از «قیمت مسکن در شهرها و مراکز استان‌ها و نبض معاملات ملک (زمین و خانه) در کشور» در سایت این وزارتخانه بارگذاری نکرده است.
فعالان مسکن و ساختمان طی هفته‌های گذشته برای هزار و یکمین بار به این سایت‌ها مراجعه کردند با این تصور که «متولی مسکن این‌بار که اوضاع خیلی متفاوت شده، غفلت یا بی‌تفاوتی نسبت به آمار را کنار گذاشته و هر طور شده چراغ آماری بخش مسکن را روشن کرده است».
اگر چه مرکز آمار ایران هنوز گزارشی ارائه نداده است اما ظاهرا این روزها هر اظهارنظری از سوی فعالان و آگاهان بازار مورد تایید قرار می گیرد.
قیمت برخی فایل‌های ملکی بخصوص در مناطق شمالی تهران اگر چه محسوسی کاهش یافته است و قیمت مسکن در این مناطق کاهش ۱۵ تا ۳۰ درصدی را ثبت کرده است
همین فعالان و آگاهان بازار معتقد هستند که قیمت برخی فایل‌های ملکی بخصوص در مناطق شمالی تهران اگر چه محسوسی کاهش یافته است و قیمت مسکن در این مناطق کاهش ۱۵ تا ۳۰ درصدی را ثبت کرده است.
بازار خرید و فروش پس از حملات اخیر رژیم صهیونیستی تغییر جهت قابل ملاحظه‌ای کرده به طوری که علاوه بر کاهش قیمت شدید سلیقه مالکان در خرید و فروش با تغییرات زیادی مواجه شده است.
به دنبال حملات اخیر رژیم صهیونیستی به خاک کشور بازار مسکن در شمال تهران با افت قیمت کم‌سابقه‌ای مواجه شده است و آگهی سایت‌های فروش اینرنتی نشان از تغییر ذائقه فروشندگان این مناطق به سمت تمایل به تعویض ملک با ویلا در شهرهای شمالی و یا کالاهای نقد شونده مانند خودرو دارد.
در مناطق شمالی تهران ازجمله نیاوران، فرحزاد، سعادت آباد، قیطریه، نوبنیاد، پاسداران، دروس و کامرانیه تا پیش از حمله اخیر اسرائیل قیمت‌های نجومی و بالای متری ۲۰۰ میلیون پیش روی خریداران بود
گزارش‌های میدانی از کاهش ۱۵ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن در برخی از محله‌های مناطق یک، دو و سه حکایت دارد این درحالی است که در مناطق شمالی تهران ازجمله نیاوران، فرحزاد، سعادت آباد، قیطریه، نوبنیاد، پاسداران، دروس و کامرانیه تا پیش از حمله اخیر اسرائیل قیمت‌های نجومی و بالای متری ۲۰۰ میلیون پیش روی خریداران بود.
بر اساس داده‌های منتشرشده از آگهی‌ها، قیمت برخی فایل‌های ملکی به شکل محسوسی کاهش یافته است. برای مثال، ملکی در فرحزاد که تا دو ماه پیش متری ۲۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شد، حالا با قیمت متری ۱۶۰ میلیون تومان عرضه شده است و حتی در برخی موارد، قیمت هر متر مربع به زیر ۹۰ میلیون تومان رسیده که تا پیش از این بی‌سابقه بود.
همزمان با این افت قیمت، مشاوران املاک نسبت به درج آگهی با عناوینی، چون فروش فوری به علت مهاجرت، تهاتر و معاوضه با خودرو و ویلاهای اطراف تهران اقدام کرده‌اند؛ دراین میان، بسیاری از مالکان که نگران افت بیشتر قیمت‌ها هستند، اکنون حاضرند ملک خود را زیر قیمت بفروشند یا با طلا یا دلار که نقدشوندگی بالاتری دارد ملک خود را معاوضه کنند.
البته بازار داغ تهاتر تنها محدود به مناطق شمالی تهران نمی‌شود بلکه به مناطق شرقی تهران از جمله نارمک، تهرانپارس و پیروزی هم سرایت کرده است؛ به طوری که در آگهی اخیر در سایت‌های فروش اینترنتی مالک واحد ۵۸ متری در نارمک قصد معاوضه واحد با واحد هم متراژ خود در مناطق مرکزی تهران را دارد.
برای نمونه در آگهی آپارتمان ۱۵۰ متری سه خواب در الهیه حاضر است ملک خود را با ماشین یا ویلا معاوضه کند یا در موارد دیگری آپارتمان لوکس ۲۱۰ متری واقع در خیابان دروس حاضر به معامله با شرایط نصف نقد مابقی ویلا در شمال شده است.
یا اینکه مالک آپارتمان ۴۰۰ متری لوکس واقع در سعادت آباد اعلام کرده است که ملک خود را با دو واحد کوچک‌تر در مناطق مرکزی تهران و یا به صورت اینکه بخشی از پول را به صورت نقد و بخشی دیگر را با خودرو تهاتر کند حاضر است بفروشد.
میزان آگهی‌های تهاتر ویلا با اپارتمان مناطق ۱،۲،۳در هفته‌های اخیر به اوج خود رسیده است و به نظر می‌رسد مالکان این مناطق به علت خطر احتمالی ناشی از جنگ قصد دارند تا به این طریق ملک خود را در فوریت زمانی معامله کنند.
فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، ادامه رکود و کاهش قیمت واقعی مسکن یا حداقل ثبات قیمت را مشخصه اصلی بازار مسکن تا آخر سال عنوان کرد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه شرایط پیش آمده در زمان جنگ و بعد از آن، چگونه بازار مسکن را تحت تأثیر قرار داده است، می‌گوید: «شرایطی پیش آمده که ریسک و مخاطره دارایی‌های ملکی زیاد شده یا در واقع ریسک سیاسی داشتن دارایی ملکی افزایش یافته، چون نقدپذیری این دارایی یا نقد شوندگی آن کم شده است. بنابراین، چون نقدشوندگی مسکن کمتر است، سرمایه‌ها به سمت بازارهای دیگر سرازیر می‌شود و کلاً سطح تقاضا کاهش پیدا می‌کند.»
یزدانی معتقد است: «کاهش تقاضای مسکن عمومی است، اما در مناطقی مانند تهران که در جنگ ۱۲ روزه هدف بیشترین حملات بوده، کاهش تقاضا برای مسکن بسیار بیشتر است. آنچه در بازار مسکن شاهد آن هستیم، برخی واکنش‌های خارج از عرف است که به نظر می‌رسد موقتی باشد. طبق شرایط کلی حاکم بر بازار مسکن در مواقع عادی، کاهش یا افزایش قیمت در شهر تهران، موجب تغییرات قیمتی در مناطق و استان‌های مختلف کشور می‌شود، اما بعد از جنگ، کاهش قیمت مسکن در شهر تهران تحت تأثیر کاهش تقاضا، این تقاضا را به نقاط امن‌تری در کشور منتقل کرده است بنابراین رشد تقاضا، رشد قیمت مسکن در این مناطق را پیش‌بینی‌پذیر کرده است.»
در این خصوص یزدانی معتقد است که همزمان با کاهش تقاضا در تهران، احساس نگرانی باعث شده سیل تقاضای مسکن به سمت مناطق شمالی کشور روان شود. این نگرانی در اذهان بخش عمده‌ای از مردم باعث ایجاد حس ناامنی شده و بسیاری از اقشاری که تاکنون خیال تداوم سکونت در شهر تهران را داشتند، منصرف شده‌اند و این سطح تقاضا به شهرهای دیگر منتقل شده است.
وی می‌افزاید: «با این تفاسیر می‌توانیم نتیجه بگیریم که رکودی که در دو سال اخیر در بازار مسکن برقرار بود، تشدید شده است و به نظر نمی‌رسد در آینده نزدیک رکود در بخش مسکن از بین برود یا دست‌کم آثار آن کم شود. تداوم نگرانی باعث ادامه‌دار بودن و تشدید رکود خواهد شد.»
به گفته یزدانی، نقدشوندگی مسکن نسبت به کالاهای سرمایه‌ای مانند طلا یا ارز کمتر است، اما این مشخصه به خاطر شرایط کنونی، تشدید شده است و عاملی شده تا تقاضای سرمایه‌ای نیز از بازار مسکن برود. خروج تقاضای مصرفی تحت تأثیر نگرانی‌های به وجود آمده و کاهش سرمایه‌گذاری به خاطر ریسک نقدشوندگی، کاهش قیمت مسکن را در چشم‌انداز بازار ترسیم کرده است.
وی می‌افزاید: «هر چند قبل از جنگ، تمام برآوردها بر این بود که امسال سال خوبی برای نقدشوندگی مستغلات نیست، با شروع جنگ عوامل دیگر هم مزید بر علت شد تا بازار بزودی رونق نگیرد. همان طور که عرضه فایل‌ها نشان می‌دهد، بیشترین کاهش قیمت فروش نیز در روزهای اخیر مربوط به مناطق یا محلاتی در شهر تهران است که در زمان جنگ مورد اصابت قرار گرفت و عملاً تقاضایی برای مسکن در این محله‌ها وجود ندارد.»
پیش‌بینی این است با تداوم این شرایط، قیمت واقعی مسکن کاهشی باشد، اما قیمت اسمی خیر
وی خاطرنشان می‌کند: «پیش‌بینی این است با تداوم این شرایط، قیمت واقعی مسکن کاهشی باشد، اما قیمت اسمی خیر. زمانی که قیمت اسمی ثابت است، اما تورم تداوم دارد، به این معنی است که قیمت واقعی کاهشی است ولی نباید فکر کنیم قیمت نسبی مسکن ریزش آنچنانی خواهد داشت. با توجه به مشکلاتی که در زنجیره تأمین صنعت ساختمان است و به خاطر اتفاقات اخیر، چرخه فعالیت ساختمانی تا حدی کند شده است؛ به همین دلیل به نظر می‌رسد نباید منتظرکاهش در قیمت‌های اسمی باشیم مگر در مناطق خاصی از کشور و به‌خصوص مناطق خاصی از شهر تهران که کاهش قیمت را تجربه می‌کنند، اما نباید در انتظار افزایش قیمت مسکن نیز باشیم.»
وی با اشاره به اینکه سرمایه‌گذاری در مسکن نیز در حال حاضر در انتظار چشم‌انداز بازار است، گفت: «در بحث سرمایه‌گذاری در مسکن، به تبع همان عامل ریسک و مخاطره، اولاً ورود سرمایه‌گذاری جدید خصوصی در حوزه مسکن کند خواهد شد و دوم سرعت تکمیل پروژه‌های نیمه تمام بخش خصوصی کاهش می‌یابد و حجم عرضه نیز کم می‌شود مگر اینکه ناگهان در حوزه سیاسی تغییرات مثبتی رخ دهد.»
یزدانی در عین حال تأکید کرد که ساخت و ساز حمایتی مسکن بر اساس سیاست دولت تداوم دارد، اما ممکن است از اعتبارات آن کاسته شود. وی علت این موضوع را توضیح داد و گفت: «در این شرایط بخشی از ساخت و سازها مربوط به برنامه‌های حمایتی، با پشتیبانی دولت ادامه خواهد داشت البته این ساخت و سازها هم به تأمین اعتبار نیاز دارد و در شرایطی که تعداد زیادی واحد در جنگ آسیب دیده و نیاز به بازسازی دارد، تأمین اعتبار طرح‌های حمایتی ممکن است با موانعی مواجه شود.»
شواهد نشان می‌دهد در صورت تداوم وضعیت فعلی یا حتی ثبات سیاسی، حداقل تا پایان تابستان رکود در بازار مسکن قطعی است و افزایش قیمت نیز نخواهیم داشت
کارشناس بازار مسکن رکود بازار مسکن را پیش‌بینی قطعی بازار عنوان کرد و گفت: «شواهد نشان می‌دهد در صورت تداوم وضعیت فعلی یا حتی ثبات سیاسی، حداقل تا پایان تابستان رکود در بازار مسکن قطعی است و افزایش قیمت نیز نخواهیم داشت. اگر صلح دائمی برقرار شد و آرامش برگشت، بازار مسکن به شرایط قبل برمی‌گردد که برقراری وضعیت رکودی است و پیش‌بینی این است که با تغییر شرایط، باز هم رکود تا پایان سال بر بازار مسکن حاکم است.»
با برقراری ثبات سیاسی، به تدریج چرخ بازار مسکن می‌چرخد و سرعت ساخت و سازها بالا می‌رود. باید به این نکته توجه کرد که بیشتر مشکلات بخش مسکن ریشه در مشکلات اقتصادی و سیاست‌گذاری‌ها دارد. بعد از ثبات سیاسی، هنگام تغییر سیاست‌گذاری‌ها بخصوص بازسازی واحدهای آسیب دیده از جنگ و ارائه کمک‌های اضطراری برای اسکان موقت ساکنان واحدهای آسیب دیده است.
نظر شما