یوسف ناصری ؛ بازار: یک بار دیگر موضوع اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه مطرح شده و در حالی که «پروانه اصلانی»، مدیر کُل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهر سازی، اعلام کرده بعد از بحران کرونا، این مالیات اخذ می شود که حسن روحانی رئیس جمهور گفته است پایان مشخصی برای کرونا نداریم.
در گفت و گوی «بازار» با شادمهر کاظم زاده، نماینده مجلس دهم و عضو کمیسیون عمران آن دوره، این موضوع محوری بررسی شد که اخذ این نوع مالیات به چه علت از سال ۱۳۹۵ و طبق قانون مربوطه عملی نشد و کار آن به مجلس فعلی و سال ۱۳۹۹ کشیده شده است.
* قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال ۱۳۹۴ به تصویب رسید و مقرر شده بود که از سال ۱۳۸۶ یعنی سال دوم اجرای این قانون، اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه، اجرایی شود. جنابعالی در دوره دهم و از خرداد سال ۱۳۹۵ به بعد، نماینده مجلس بوده اید. در آن سال ها چه وضعیتی حاکم بود که قانون اجرا نشد؟
مهمترین موضوعی که در رابطه با عدم اجرای این قانون وجود داشت، این بود که شناسایی خانه های خالی، ظاهراً برای مجریان سخت بود یا نمی خواستند این کار را انجام بدهند.
اگر می خواستند خانه ای را شناسایی کنند، مالک آن می توانست با مصرف آب و برق نشان بدهد که در آن خانه سکونت دارد یا بگوید استفاده دائمی از این خانه نمی کند و موقت است یا مثلا به صورت چند روز در هفته است.
ما این موضوع را از مسئولان وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی پیگیری می کردیم و آنها به این معضلات در شناسایی واحدهای خالی اشاره می کردند.
در رابطه با خانه های مسکونی انبوه و مثلاً یک مجموعه ۱۰۰ واحدی، بحث دیگری مطرح است. اخذ مالیات در شرایطی که سازنده ساختمان در حال هزینه کردن بوده و با انجام این هزینه ها به دنبال سود است، بستن مالیات به این واحدها باعث افزایش قیمت می شود.
البته این بحث درباره واحدهایی بود که قصد فروش آن وجود داشت. درباره این واحدها که به صورت انبوه آماده فروش بودند، ضرورتی برای گرفتن مالیات وجود نداشت.
این قانون، با توجه به چنین مشکلاتی، عملاً در چند سال اخیر اجرایی نشد و الان و در مجلس یازدهم، قرار است این قانون مورد بازنگری قرار بگیرد. به طور طبیعی، این قانون، ایرادهایی در زمان اجرا داشته که نتوانسته است اجرا شود. در همین تیر ۱۳۹۹ بود که بحث مالیات واحدهای خالی در صحن علنی مجلس مطرح شد ولی برای بررسی بیش تر به کمیسیون تخصصی مربوط یعنی عمران ارجاع داده شد.
* بر اساس اصلاحات سال ۱۳۹۴، واحدهای خالی در سال اول اجرای قانون معاف از مالیات بودند و در سال دوم، نصف مبلغ اجاره را باید مالیات می دادند و در سال سوم و چهار، برابر با مبلغ اجاره و یک و نیم برابر مبلغ اجاره. اگر شناسایی در ۱۲ ماهه سال ۱۳۹۵ ممکن نبوده آیا نمی توانست شناسایی این واحد در سال ۱۳۹۶ انجام شود؟
یک مرجع مشخص مثل شهرداری، راه و شهر سازی یا اداره مالیات یا هر سازمان دیگری، وجود نداشت که به طور مشخص بگوید بر اساس چه مولفه هایی، یک خانه خالی است. از طرفی، صاحب خانه می توانست بک استفاده موقت از آن، این موضوع را نقض کند.
* در چند سالی که شما تا خرداد ۱۳۹۹ نماینده مجلس بودید شما و سایر نمایندگان مجلس نمی توانستید به این موضوع ورود کرده و متولی اخذ این نوع مالیات را مشخص کنید یا این که مشخص کردن مصداق، یک کار اجرایی بوده و در حد وظایف مجلس نیست؟
این نوع مصداق مشخص کردن، مربوط به حوزه اجرا بوده و خارج از حیطه کار مجلس است و وقتی ما سوال می کردیم که چرا این قانون را اجرا نمی کنید و چه مشکلی وجود دارد، می گفتند ما در شناسایی خانه های خالی از سکنه مشکل داریم. اصلاح این قانون در دستور کار قرار گرفت و قرار بود این قانون، اصلاح شود ولی دیگر مجلس یازدهم به این موضوع ورود کرده است.
* جدا از نکاتی که مطرح شد، گرفتن این مالیات چه چالش های دیگری ایجاد می کند؟
صرفاً با بستن مالیات، مساله مسکن حل نمی شود. البته گرفتن مالیات، کار درستی است ولی مسکن مثل سایر بازارها، متاثر از مولفه های اقتصادی زیادی است از جمله مواد و مصالحی که در ساخت مسکن به کار می رود و از جمله نرخ تورم و همچنین سوددهی سایر بازارها.
ما باید دو موضوع را با هم در نظر بگیریم. فردی که در بخش مسکن سرمایه گذاری می کند اگر ببیند سرمایه گذاری خودش، همراه با حداقل تورم واقعی موجود در جامعه، رشد نمی کند وارد کار دیگری می شود یعنی سرمایه گذاری در بخش مسکن، منطق اقتصادی دارد.
امکان دارد که ساخت و ساز مسکن، گران تمام شود ولی گران شدن آن، دلایل مختلفی دارد که یک دلیل، ممکن است تورم باشد و یک دلیل ممکن است هزینه های اولیه و مصالح ساختمانی باشد.
به هر حال، دلایل مختلفی در گرانی مسکن دخیل است اما باید این مولفه رصد شوند ولی از طرف دیگر، اگر سرمایه گذار به سود مورد نظر خودش نرسد سرمایه گذاری نمی کند.
* اگر بحث حمایت از سرمایه گذار بخش مسکن مطرح است، آیا می شود بگوییم اصلاً مالیات نگیریم تا سرمایه گذار به کارش در حوزه ساخت مسکن ادامه بدهد؟
سرمایه گذار در حالت عادی، مالیات پرداخت می کند و این مالیات بر واحد خالی، مالیات مضاعف است. الان سرمایه گذاری که برای ساخت انبوه مسکن اقدام می کند برای هر متر مربع ۳۵۰ هزار تومان مالیات پرداخت می کند ولی مالیات عایدی مسکن یعنی مالیاتی که بر دلالی بسته شود، قابل دفاع است. مالیاتی که اضافه بر مالیات عادی برای کار سرمایه گذاری در حوزه مسکن اخذ شود، جای بحث دارد. اساس صحبت من این است که این سمت قضیه را در نظر بگیریم.
* بر اساس سرشماری سال ۱۳۸۵ تعداد خانه های خالی از سکنه حدود ۶۳۰ هزار واحد بوده و تعداد آنها در سرشماری سال ۱۳۹۵ به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد رسیده است. این چند برابر شدن واحدهای خالی از سکنه را چگونه تحلیل می کنید؟
الان مجموع خانه هایی که در کشور وجود دارد حدود ۲۲ تا ۲۳ میلیون واحد است و متوسط و بُعد یک خانوار را ۴ نفر است. اگر ثروت و سرمایه، عادلانه توزیع شده باشد قاعدتاً باید در مسکن، در حد سر به سر باشیم و عرضه و تقاضا برابر باشد یعنی کمبود مسکن نداشته باشیم.
*بنا به اطلاعات سرشماری سال ۱۳۹۵ تعداد ۲۵.۴ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود داشته و ۲۴.۱ میلیون خانوار داشته ایم. تعداد واحدهای مسکونی بیش از تعداد خانوارها بوده.
ثروت به صورت متناسب توزیع نشده و فرض کنید ممکن است یک نفر در روستا، شهر و مرکز استان، سه واحد مسکونی داشته باشد و یک نفر هم اصلاً خانه ای نداشته باشد. این وضع به چگونگی توزیع ثروت ارتباط پیدا می کند.
این که در برخی استان ها، تعداد بیش تری خانه خالی از سکنه وجود دارد، برمی گردد به این که مسکن را، نه به عنوان یک کالای مصرفی بلکه به عنوان کالای سوداگری می دانند.
* آقای محمودزاده معاون فعلی مسکن وزارت راه و شهر سازی گفته که در دنیا ۳ درصد واحدهای مسکونی هر کشور خالی از سکنه است و از طرفی آقای ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه سازان تهران رقم ۳ تا ۵ درصد اعلام کرده. افراد دیگری استاندارد جهانی در این حوزه را بین ۴ تا ۶ درصد و برخی هم ۵ درصد دانسته اند. در مورد استان تهران هم گفته شده که حدود ۵۰۰ هزار واحد خالی دارد که ۱۳ درصد کل واحدهای تهران است. آیا واقعاً رقم استانداردی وجود دارد که اگر به همان میزان واحد مسکونی خالی وجود داشت، منطقیو قابل تحمل باشد؟
این که در برخی استان ها، تعداد بیش تری خانه خالی از سکنه وجود دارد، برمی گردد به این که مسکن را، نه به عنوان یک کالای مصرفی بلکه به عنوان کالای سوداگری می دانند.
من الان آمار دقیق آن را ندارم ولی در تهران، تعداد مسکن از تعداد خانوارها بیش تر است. دلیل آن هم، این است که مسکن در کلانشهرها، به عنوان یک کالای سوداگری و معامله گری بوده و خارج از نیاز واقعی دیده شده.
به نظر من هم، آن ۱۳ درصد خانه های خالی تهران، درست است و علت آن، این است که سرمایه گذار با این دید ورود کرده که همراه با تورم و رشد سایر بازارها، قیمت این خانه ها نیز رشد کند.
ما نمی توانیم درصد مشخصی برای خانه های خالی یک جامعه مشخص کنیم و بستگی به نوع کارکرد خانه ها و جامعه و همچنین نوع اشتغال و نوع درآمد و توزیع ثروت افراد دارد.
در جامعه ای که در مدت چند دهه، قیمت مسکن رشد نمی کند، اصلاً خانه خالی به آن شکل معنا پیدا نمی کند.
به نظرم، در جایی تعریف خاص و مطلقی ارائه نشده که اگر تعداد خانه های خالی یک کشور در حد ۴ درصد باشد، شرایط مناسبی دارد. با توجه به نیازهای فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی یک جامعه، این درصد می تواند متغیر باشد.
در دولت آقای روحانی، بحث مسکن اجتماعی مطرح شد ولی به جایی نرسید و در مورد طرح اقدام ملی مسکن هم می توانم بگویم با توجه به این که خط اعتباری و تامین سرمایه، نهایی نشده، من به اجرای آن خوشبین نیستم.
* در مدت چند سالی که تا خرداد ۱۳۹۹ در مجلس به عنوان نماینده و عضو کمیسیون عمران حضور داشتید، آیا در چارچوب کمیسیون نمی شد ساختار و سازوکاری برای پیشبرد این کار از طریق مجلس ایجاد شود و آیا کارهای خاصی انجام دادید که به نوعی، اخذ این مالیات عملی شود؟
ما بحث های مختلفی در چارچوب کمیسیون عمران مجلس داشتیم. گرفتن مالیات از واحدهای خالی، می تواند تاثیر داشته باشد ولی این طور نیست که ما فکر کنیم صرفاً با اخذ مالیات از خانه خالی، مشکل ما حل می شود. ما باید کار اساسی انجام بدهیم و از دلالی مسکن جلوگیری کنیم و نه از ساخت و ساز مسکن.
یک بحث عمومی و مرتبط با بخش مسکن این است که در دنیا، متوسط عمر ساختمان اهمیت دارد. یکی از مشکلاتی که در کشور ما وجود دارد این است که متوسط عمر ساختمان، پایین است یعنی ساختمانی که باید ۵۰ سال کارکرد داشته باشد گاهی این ساختمان، بعد از ۱۰ سال یا ۲۰ سال از کارکرد می افتند.
در حالی که در کشورهای دیگر، این طور نیست و عمر ساختمان را چند برابر کرده اند. یکی از دلایلی که عمر ساختمان در ایران، پایین است بحث کیفیت ساخت و ساز و مسائل مرتبط با نظام مهندسی ساختمان است.
یکی از کارهایی که در کمیسیون عمران انجام گرفت، بازنگری قانون نظام مهندسی ساختمان بود و کارهایی که باید در این زمینه انجام شود.
نکته مهم این است که مردم نباید فکر کنند دولت باید خودش به طور مستقیم در بخش مسکن سرمایه گذاری کند بلکه باید راهکاری پیدا شود که ثروت بخش خصوصی به بخش مسکن منتقل شود.
یک کار ما این بود که به گونه ای عمل کنیم که بخش خصوصی در بخش های مختلف از جمله مسکن، سرمایه گذاری بیش تری داشته باشد و محدودیت های اعتباری دولت را در این حوزه، جبران کند.
یک بخش دیگر که ما پیگیر بودیم و نتیجه نگرفتیم ولی اعتقاد داریم باید از این شیوه استفاده کرد، این بود که دولت با انتخاب افراد و اقشاری مثل خانه های اولی ها، یک خط اعتباری ارزان قیمت برای آنها در نظر بگیرد.
در دولت آقای روحانی، بحث مسکن اجتماعی مطرح شد ولی به جایی نرسید و در مورد طرح اقدام ملی مسکن هم می توانم بگویم با توجه به این که خط اعتباری و تامین سرمایه، نهایی نشده، من به اجرای آن خوشبین نیستم.
* اگر خالی بودن ۵ درصد از کل واحدهای مسکونی منطقی باشد که جا به جایی خانوارهای اجاره نشین عملی شود تعداد یک میلیون و ۲۷۰ هزار واحد از کل ۲۵.۴ میلیون واحد کشور باید خالی از سکنه باشد. در سال ۱۳۹۵ تعداد ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد خالی بوده که نیمی از آنها نباید خالی باشد. اگر با مالیات کاری کنیم که حتماً ۱.۳ میلیون واحد از واحدهای خالی به بازار عرضه شود، آیا عرضه آنها تاثیری ندارد؟
قطعاً بدون تاثیر نیست ولی ما باید سرمایه گذار را راغب کنیم که در بخش مسکن سرمایه گذاری کند و نه این که سرمایه گذار، حساب کرده و بگوید من مالیات عادی ساخت را پرداخت می کنم و بعد هم اینقدر مالیات پرداخت کنم، در مجموع در سرمایه گذاری ضرر می کنم.
یکی از دلایلی که باعث طولانی شدن اصلاح این قانون و اجرای آن شد، این بود که ما باید طوری مالیات بگیریم که هم سرمایه گذار ورشکسته نشود و هم مسکن با قیمت مناسب، عرضه شود.
*معمولاً خانه ای که در مدت کمتر از یک سال خرید و فروش آن انجام می شود با هدف دلالی است. آیا نمی شد قانونی مصوب شود که جلوی دست به دست شدن سریع واحدهای مسکونی را با مالیات بگیرد یا اگر تاکید بر فروش است مالیات سنگینی اخذ شود؟
مالیات بر عایدی مسکن در کمیسیون های عمران و اقتصادی مجلس مصوب شد ولی در صحن علنی مجلس رای نیاورد. مالیات بر خانه های خالی باعث این می شود صاحبان آنها سریع تر این واحدها را بفروشند و عرضه بیش تری انجام می گیرد.
این عرضه بیش تر، باعث می شود بخش مسکن به ثبات برسد یا قیمت مسکن، پایین بیاید اما در کنار این نوع مالیات، باید راهکاری داشته باشیم که طوری مالیات اخذ شود که سرمایه گذار و انبوه ساز و کسی که می خواهد به عنوان یک کالای تولیدی، اقدام به ساخت و ساز کند، ضرر نکند.
* انبوه سازان می گویند سازندگان مسکن به مدت ۳ سال از مالیات خانه های خالی معاف شوند. آیا این نوع تفکیک قائل شدن و استثناء قائل شدن تا این حد برای انبوه ساز مسکن به نوعی تبعیض است و می تواند مانعی برای مالیات گرفتن باشد؟
قطعاً در کمیسیون های تخصصی مجلس، نظر سرمایه گذاران بخش مسکن و افراد کارشناس گرفته می شود. من الان نمی توانم بگویم که یک سال معاف باشند یا چهار سال ولی طرح اولیه این طور بود که یکبار، از مالیات معاف باشد.
ممکن است یک نفر، بخواهد چند واحد مسکونی را خریداری کند ولی گفته شد که به خانه اول، مالیات تعلق نگیرد. بحث های کارشناسی زیادی در این حوزه مطرح است و هم باید قیمت مسکن و جلوگیری از افزایش قیمت مسکن در نظر گرفته شود و هم این که ترغیب سرمایه گذاری در بخش مسکن رخ بدهد.
نظر شما