بازار؛ گروه استانها: در سال های اخیر علاوه بر اینکه خرید خانه به یک رویا برای خانواده ها تبدیل شده، سازندگان هم با مشکلات عدیده ای در تامین نقدینگی مواجه هستند.
متخصصان حوزه مسکن آینده این بازار را ناامید کننده پیش بینی می کنند و بر این باورند که بیشتر خرید های خانه از نوع سرمایه ای بوده و خانه اولی ها همچنان در رویای سقفی هستند که متعلق به خود آنها باشد.
سازندگان برای تامین نقدینگی از روش های مختلفی مانند پیش فروش، دریافت تسهیلات، فروش متراژ استفاده می کنند. اما به زعم فعالان این حوزه هر کدام از این روش ها معایبی دارد. در سالیان اخیر برخی سازندگان از روش تهاتر مصالح برای پیشبرد پروژه ساختمانی خود بهره می برند.
«کیارش ناصری» کارشناس مسکن و تهاتر مصالح ساختمانی معتقد است با تهاتر مصالح یک برد سه جانبه برای سازنده، سرمایه گذار و مصرف کننده رقم می خورد و ضریب اطمینان پروژه افزایش می یابد. مشروح این گفت‌وگو را در ادامه می خوانید.
قیمت مسکن دچار تورم شده و مردم نقدینگی خود را در حوزه های مختلف سرمایه گذاری کرده اند بنابراین پولی وجود ندارد تا وارد چرخه اقتصاد شود
* تحلیل شما از آینده بازار مسکن چیست؟
بزرگترین بازار در کشور ما متعلق به بازار مسکن است. با افزایش قیمت مسکن بسیاری از سازنده ها برای پیشرفت پروژه خود پیش فروش انجام داده و در حال تبدیل ملک های مازاد برای پیشبرد پروژه های ساختمانی هستند.
قیمت مسکن دچار تورم شده و مردم نقدینگی خود را در حوزه های مختلف سرمایه گذاری کرده اند بنابراین پولی وجود ندارد تا وارد چرخه اقتصاد شود.
مردم دیگر توان خرید مسکن ندارند. به عنوان مثال؛ یک شهروند تهرانی پس از ۷۳ سال پس انداز می تواند یک خانه ۱۲۰ متری خریداری کند.
خرید خانه چیزی فراتر از آرزو است لذا به قول معروف
«یک جای این قضیه می لنگد» و برطرف کردن این معضل نیازمند موشکافی است.
سال آینده به دلیل قیمت دلار قطعا با افزایش قیمت مسکن مواجه خواهیم شد. اقتصاد کشور ما در گذشته بیمار بود و اکنون نیز وارد تشنج شده و شوک های آخر را تجربه می کند.
* انواع روش های تامین مالی در پروژه های ساختمانی چیست؟
در شرایط رکود، پیش فروش مسکن مانند سابق نیست زیرا در گذشته ساز و کار قیمت ها با شرایط کنونی تفاوت داشت. پیش فروش روش خوبی نیست زیرا پروژه ای که ساخت آن بیش از دو سال به طول می انجامد با توجه به درصد تورم، ارزش پول دریافتی سازنده به نصف کاهش می یابد. بنابراین در پروژه هایی که عملیات ساخت در آنها طولانی می شود، موضوع پیش فروش در آنها توجیه ندارد زیرا بعضاً قیمت ساخت از قیمت فروش بیشتر می شود.
در روشی دیگر سازنده ها به پشتوانه سند به سمت دریافت تسهیلات می روند. گرفتن وام برای سازنده همیشه سود آور است زیرا ارزش افزوده برای آنان ایجاد می شود. بنابراین اگر سازنده توان پرداخت وام داشته باشد هم متضرر نمی شود هم این نقدینگی به او کمک خواهد کرد.
روش سوم فروش متراژ بوده و به نظر روش خوبی می آید اما سازنده در این روش با افراد مختلفی مواجه است که به همین دلیل باید به درستی مدیریت شود. روش چهارم هم تهاتر مصالح است.
* درباره روش تهاتر مصالح برای پیشبرد پروژه های ساختمانی توضیح دهید.
با تهاتر مصالح ۷۰ درصد هزینه ساخت پروژه تامین می شود و ۳۰ درصد هزینه هم مربوط به مجوزها و غیره است. در این روش پروژه با سرعت پیش می رود و در ساختمان هایی که قیمت فروش ملک از متری حدود ۶۰ میلیون تومان بیشتر است توجیه دارد زیرا سود بین سازنده و سرمایه گذار تقسیم می شود. در واقع در این روش یک برد سه جانبه بین سازنده، سرمایه گذار و مصرف کننده رقم می خورد و ضریب اطمینان پروژه افزایش می یابد.
شرکت ها برای انجام تهاتر باید فاکتور های خاصی را دارا باشند. همچنین سازنده ها هم باید مورد بررسی قرار گیرند. تهاتر در کشور ما از نظر حقوقی راه های فرار بسیاری دارد اما برای پیشگیری از بروز این مسئله راهکارهای خاص اندیشیده شده است. برای رسیدن به این نقطه تاوان های بسیاری داده ایم و امروز می توانیم در تهاتر مصالح مدعی باشیم.
تهاتر دغدغه دو طرفه است و عدم مدیریت درست پروژه جزو مشکلاتی است که در این روش به وجود می آید.
تهاتر معامله ای است که سود آن در گرو سود دو طرف است و باید منافع دو طرف مدیریت شود زیرا اقتصاد در کشور ما از ثبات برخوردار نیست.
سهم خانه اولی ها از خرید و فروش مسکن بسیار پایین است و خریداران مسکن عمدتا افرادی هستند که خانه دارند اما به دنبال خرید خانه ای با متراژ بالاتر هستند
* آینده مسکن را در حوزه تهاتر مصالح چگونه پیش بینی می کنید؟
باید طمع را کنار گذاشت و تیم سازی انجام داد. مازندران برای سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز جزو استان های خوب شناخته می شود و در سایر استان ها اگر سرانه قیمت فروش مسکن بالای ۶۰ میلیون تومان باشد تهاتر جواب می دهد.
در حال حاضر در رکود تورمی به سر می‌بریم و مسکن خرید و فروش نمی شود. سهم خانه اولی ها از خرید و فروش مسکن بسیار پایین است و خریداران مسکن عمدتا افرادی هستند که خانه دارند اما به دنبال خرید خانه ای با متراژ بالاتر هستند. امسال رکود داشته ایم و سال بعد هم این رکود ادامه دارد و با توجه به قیمت دلار، سوخت و تورم در سال آتی هم با افزایش قیمت مسکن مواجه خواهیم شد.
* نظر شما در خصوص حضور کشورهای خارجی در ایران برای ساخت و ساز چیست؟
استاندارد ساختمان سازی در ایران عقب تر از دنیا است. تمام کشورهای حوزه خلیج فارس از کشورهای خارجی برای ساخت و ساز استفاده می کنند و سود حاصل از این اقدام به مردم آن کشور برمی گردد اما در کشور ما تعصبی وجود دارد که اجازه نمی دهد اینگونه عمل شود.
نظر شما