مالیات بر خانه‌های خالی در هاله ای از ابهام/ از هر ۱۰ خانه، یک واحد خالی است

اکبر محمودی؛ بازار: در حالی به روزهای وعده داده شده دولتی ها برای آغاز اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه نزدیک می شویم که به گفته برخی مسئولان ارشد سازمان امور مالیاتی هنوز برخی دستگاهها و سازمانهای دولتی دیتاهای خود را در سامانه املاک و اسکان بارگذاری نکرده اند. 

چند روز پیش ربیعی سخنگوی دولت باز هم بر آغاز اخذ مالیات بر خانه های خالی از سکنه از ماه آینده تاکید و اعلام کرد که این برنامه ماه آینده عملیاتی و اجرایی می شود. این اظهارات بعد از چندین بار تاکید وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اینکه سامانه املاک رونمایی شده و مالیات بر خانه های خالی از مرداد ماه اجرایی می شود به نظر جدیت دولت برای اجرای آن را نشان می دهد. اما سوالی که مطرح است این است که جدیت دولت در اجرای این برنامه آن هم در سال پایانی دولت کافی است؟ و اینکه آیا اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه تا چه حد می تواند بر قیمت مسکن و کنترل آن تاثیر بگذارد. 

گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن، حاکی از رشد حدود دو میلیون تومانی قیمت ملک در تهران در خردادماه امسال داد و تمام کارشناسان و حتی فعالان بازار مسکن را بر این نکته که قدرت خرید متقاضیان بیشتر از این کشش رشد قیمت ها را ندارد متحد کرد. این رشد قیمت در خرداد ماه و رسیدن متوسط قیمت مسکن به ۱۹ میلیون تومان لزوم دخالت و ورود دولت به بازار مسکن و اجاره بها را بیش از پیش ضروری کرد.

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۱۹ میلیون و ۷۱ هزار تومان برآورد شده که نسبت به ماه گذشته یعنی اردیبهشت ماه که متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی ۱۷ میلیون و ۶ هزار و ۶۰۰ تومان بود، افزایش حدود ۲ میلیون و ۶۵ هزار تومانی را نشان می‌دهد. در نتیجه، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت ماه نسبت به ماه قبل آن، ۱۲.۱ درصد افزایش یافته است.

حال اگر کمی به عقب برگردیم و آمارهای خرداد ماه سال گذشته را مرور کنیم متوجه خواهیم شد که رشد قیمت مسکن از سال گذشته تاکنون یک رشد قیمت قابل توجهی داشته است.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در خردادماه سال گذشته ۱۳ میلیون و ۴۲۵ هزار و ۴۰۰ تومان بود که طی یک سال، رشد ۵ میلیون و ۶۴۰ هزار تومانی در هر متر مربع داشته است. به عبارت دیگر، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در خردادماه نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۴۲ درصد افزایش یافته است.

اما سوالی که همواره مطرح است این است که آیا شناسایی واحدهای خالی از سکنه و اخذ مالیات از آنها ارزش این همه اصرار برای اجرای این برنامه را از سوی دولت دارد؟ سالهاست که عنوان می شود ۲.۵ میلیون مسکن در کشور خالی از سکنه است که اگر ۳۰ درصد این تعداد واحد مسکونی نیز وارد بازار شود می تواند بر تعادل بازار مسکن بیافزاید.

بارگذاری اطلاعات بر سامانه املاک تا هفته آینده به اتمام می‌رسد
در این میان محمود علیزاده معاون سازمان امور مالیاتی نیز با اشاره به اینکه کار بارگذاری اطلاعات بر سامانه املاک تا هفته آینده به اتمام می‌رسد و بر اساس آن شناسایی املاک خالی از سکنه انجام می‌شود می گوید: کار بارگذاری اطلاعات بر سامانه املاک تا هفته آینده به اتمام می‌رسد و بر اساس آن شناسایی املاک خالی از سکنه انجام می‌شود.

وی افزود: به محض تکمیل شدن اطلاعات بر روی سامانه، مطالبه مالیات بر خانه‌های خالی از سوی سازمان امور مالیاتی بدون فوت وقت انجام می‌شود.

بعد از شناسایی املاک خالی، ملک به موجب قانون اخذ مالیات‌های مستقیم وارد فرایند رسیدگی مالیاتی می‌شود و بر اساس آن برگه مطالبه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به مالکان داده می‌شود

معاون سازمان امور مالیاتی درباره مهلت پرداخت مالیات خانه‌های خالی از سوی مالکان، بیان کرد: بعد از شناسایی املاک خالی، ملک به موجب قانون اخذ مالیات‌های مستقیم وارد فرایند رسیدگی مالیاتی می‌شود و بر اساس آن برگه مطالبه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به مالکان داده می‌شود.

علیزاده گفت: اگر فردی از پرداخت مالیات خودداری کرد، فرایندهای مطالبه و وصول مالیات در چهارچوب قانون مالیات‌های مستقیم در مورد این فرد اجرا می‌شود.

وی درباره زمان ارسال قانون مالیات بر عایدی سرمایه به مجلس گفت: لایحه قانون اخذ مالیات بر عایدی از سوی وزارت اقتصاد و امور دارایی به دولت تقدیم شده و در کمیسیون تخصصی اقتصادی دولت در حال بررسی است که بعد از طی مراحل بررسی به مجلس ارسال می‌شود.

بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی نیز به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد رسیده است. یعنی حدود ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی

بر اساس آمار به دست آمده از آخرین سرشماری نفوس و مسکن، حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که علت اصلی خالی ماندن این واحدها، قیمت بالای آن به نسبت توان مالی متقاضیان است، یعنی به نوعی واحدهای خالی مانده را می‌توان در شمار واحدهای لوکس به حساب آورد.

موجودی مسکن کل ایران بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی نیز به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد رسیده است. یعنی حدود ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی. این آمار نشان می‌دهد بخش زیادی از ساخت‌ و سازها در کشور غیر مصرفی، لوکس و متراژ بزرگ بوده که با جنس خانوارها (با ابعاد کوچک‌تر از یک دهه قبل) سازگار نبوده است.

با این حساب نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی کشور حدود ۱۰ درصد است که نشان می‌دهد از هر ۱۰ خانه در کشور، حداقل یکی خالی است.
 

آغاز اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه از ماه آینده
اما محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار در پاسخ به این سئوال که عملیات بارگذاری اطلاعات آغاز شده است گفت: شناسایی واحدهای خالی از سکنه مقدمه اخذ مالیات است. بنابراین با توجه به اینکه اطلاعات لازم برای بارگذاری در این سامانه باید از دستگاه های مختلف اخذ می شد، هیئت دولت مجوز در اختیار قرار دادن این اطلاعات را در سامانه املاک و اسکان و برای استفاده سازمان امور مالیاتی صادر کرد.

او می گوید: تمام عوامل برای آغاز اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه آماده است و از ماه آینده این برنامه عملیاتی می شود.

وی ادامه داد: قطعا با اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه حتی اگر بتوانیم ۲۰ تا ۳۰ درصد واحدهای خالی از سکنه را وارد بازار مسکن کنیم حرکت بزرگی انجام داده ایم.

محمودزاده خاطر نشان کرد: بر اساس سرشماری که در کشور در حوزه ساخت و ساز و مسکن در کشور انجام شده، بخش عمده‌ای از واحدهای مسکونی در کشور در چرخه اقتصادی کشور نیستند. به عبارتی، ۱۰ درصد از واحدهای مسکونی کشور در این چرخه نبوده و برخی از آن‌ها قابل سکونت نیستند.

انقلاب تثبیت قیمت مسکن با اخذ مالیات از خانه های خالی
در این میان افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار معتقد است که با ورود دیتا به سامانه املاک از ماه آینده می توان شاهد آغاز شناسایی خانه های خالی از سکنه باشیم پس اگر این اتفاق رخ دهد قطعا می توانیم به یک انقلاب تثبیت قیمت مسکن برسیم.

وی تاکید کرد: اینکه تنها بگوییم با اخذ مالیات می توانیم به تثبیت قیمت ها و کاهش قیمت ها در بازار مسکن برسیم اشتباه است چرا که برای این هدف باید سیاست مکمل اخذ مالیات از خانه های خالی و سیاست مالیات بر عایدی نیز با یکدیگر مورد توجه قرار بگیرد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه التهاب بازار مسکن ناشی از سوداگری است و مسکن بازاری است که از سایر بازارهای موازی نیز تاثیر می گیرد گفت: بازار مسکن و زمین بدون اعمال حاکمیت دولت سروسامان نمی‌گیرد. پس مادامی که سوداگران به راحتی با ورود به بازار مسکن و بالا بردن قیمت ها اکتفا می کنند نمی توان به تثبیت قیمت ها امیدوار بود.

واحدهایی که خارج از شهر تهران است، به طور معمول واحدهای کوچک و بدون امکانات و یا امکانات کم است . واحدهای دیگری هم که در شهر تهران خالی مانده، عموما واحدهای لوکس و لاکچری و متراژ بزرگ در شمال تهران هستند

اما حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه مالیات بر عایدی سرمایه مناسب تر از اخذ مالیات بر خانه های خالی از سکنه است می گوید: در استان تهران ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد که از این ۵۰۰ هزار واحد مسکونی، حدود ۲۵۰ هزار واحد داخل شهر تهران و حدود ۲۵۰ هزار واحد مسکونی خارج از شهر تهران است. واحدهایی که خارج از شهر تهران است، به طور معمول واحدهای کوچک و بدون امکانات و یا امکانات کم است . واحدهای دیگری هم که در شهر تهران خالی مانده، عموما واحدهای لوکس و لاکچری و متراژ بزرگ در شمال تهران هستند که دهک‌های ضعیف و متوسط حتی انباری این خانه‌ها را هم نمی‌توانند اجاره کنند.

وی ادامه داد: پس اگر حتی این واحدهای مسکونی را بتوان با اخذ مالیات وارد بازار مسکن کرد دهک ضعیف و متوسط انباری این خانه‌ها را هم نمی‌تواند اجاره کند. حال طبق گفته های قبلی خود باز هم تاکید می کنم که اثر اخذ مالیات بر عایدی مسکن بسیار مهم‌تر از وضع مالیات برای خانه‌های خالی است. مالیات بر عایدی مسکن یا مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند مهم‌ترین نقش را در کنترل قیمت مسکن بر عهده بگیرد.

هر واحد مسکونی بیش از یک سال خالی از سکنه و بلا استفاده بماند، به عنوان خانه خالی، مشمول مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون می‌شود. بدین شکل که سال اول مشمول مالیات نیست، اما در سال دوم به میزان ۵۰ درصد «ارزش اجاری ملک» مشمول مالیات می‌شود

آنطور که از شواهد بر می آید مالیات بر اجاره سال‌هاست که فعال است و در شهرهای بزرگ مثل تهران و اصفهان بناهای مسکونی تا ۱۵۰ متر مشمول مالیات اجاره نمی‌شود و معاف از مالیات بر اجاره هستند. اما این معافیت برای مالیات بر خانه‌های خالی وجود ندارد، یعنی هم خانه‌های بزرگ‌تر از ۱۵۰ متر و هم خانه‌های کوچک‌تر از ۱۵۰ متر، در صورتی که به عنوان خانه خالی شناسایی شوند، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند.

اگر هر واحد مسکونی بیش از یک سال خالی از سکنه و بلا استفاده بماند، به عنوان خانه خالی، مشمول مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون می‌شود. بدین شکل که سال اول مشمول مالیات نیست، اما در سال دوم به میزان ۵۰ درصد «ارزش اجاری ملک» مشمول مالیات می‌شود.

علیزاده معاون سازمان امور مالیاتی درباره «ارزش اجاری ملک» که مبنای تعیین مالیات خانه خالی است، عنوان کرد: اجاره ملک اگر ماهی ۵ میلیون تومان باشد، این ۵ میلیون در طی دوازده ماه سال به ۶۰ میلیون تومان می‌رسد و مالیات بر اساس این مبلغ اعمال می‌شود. سال اول معاف از مالیات است؛ در سال دوم ۵۰ درصد ارزش اجاری ملک به عنوان مالیات اخذ می‌شود، در سال سوم ۱۰۰ درصد آن به عنوان مالیات اخذ می‌شود و در سال چهارم و بعد از آن یک و نیم برابر رقم ارزش اجاری ملک به عنوان مالیات دریافت می‌شود.

وی تاکید کرد: طبق قانون افرادی که از سال ۹۵ خانه‌شان خالی بوده است، مشمول مالیات با نرخ ۱.۵ برابر ارزش اجاری هستند.

به گزارش خبرنگار خبرگزاری بازار، بهمن ماه سال گذشته سامانه ملی املاک و اسکان در کشور رونمایی شد و این سامانه هم‌اکنون برای سازمان امور مالیاتی قابل استفاده است. حال اگر بارگذاری اطلاعات دستگاهها و سازمانها در این سامانه عملیاتی شود می توان به مالیات‌گیری از خانه‌های خالی از سکنه در تابستان امسال امیدوار شد. و می توان خوشبین بود که در همین تابستان برگه‌های مالیاتی برای کسانی که خانه‌های خالی دارند، صادر شود. اما سوال این است که آیا اخذ مالیات آنهم با تعرفه های پایین می تواند عاملی بازدارنده ای برای خالی نگه نداشتن واحدهای مسکونی باشد؟ پس بهترین اقدام برای ساماندهی بازار مسکن و تثبیت قیمتها رفتن به سمت اجرایی شدن مالیات بر عایدی سرمایه است. اقدامی که می تواند مسکن را از حالت سرمایه ای خارج و به سمت کالای مصرفی بکشاند.