اکبر محمودی؛ بازار: حال و روز این روزهای بازار مسکن طبق گزارش اخیر مرکز آمار نشان می دهد که رونق چندانی را نمی توان در این بازار مشاهده کرد. گزارش اخیر مرکز آمار ایران از بازار مسکن تهران نشان داد قیمت مسکن در آذر ماه امسال در مقایسه با آبان‌ماه ۱۴۰۲ حدود نیم‌درصد کاهش یافته است.
در آذرماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران ۸۰ میلیون و ۲۹۸ هزار تومان بود که در مقایسه با متوسط قیمت آبان‌ماه امسال با ۸۰ میلیون و ۶۸۰ هزار تومان حدود نیم درصد کاهش یافته است.
اگر چه بازار مسکن در این روزها خالی از خریدار شده و اکثر فایل های مشاوران املاک بدون متقاضی جدی برای خرید به نوعی کمرنگ شده و خاک می خورند بررسی روند بازار مسکن، از رکود شدید در خرید و فروش حکایت دارد.
داوود بیگی نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است این روزها قیمت مسکن به قدری بالا است که توان و قدرت متقاضیان مسکن کاهش یافته و متقاضیان قادر به خرید مسکن نیستند.
این روزها به سراغ هر مشاور املاک سطح شهر تهران که بروید عنوان می‌کنند قیمت بالای مسکن در حال حاضر فقط یک دستاورد را داشته است و آن هم این است که متقاضیان مصرفی توان خرید مسکن ندارند.
او معتقد است که انگیزه و تقاضا برای خرید مسکن همیشه وجود دارد اما بالا بودن قیمت مسکن با توان و قدرت خرید متقاضیان مسکن فاصله دارد. هر چند او در پیش بینی های خود و سوابقی که در ماه های پایانی سال همیشه وجود داشته است پیش بینی می کند که بازار مسکن در دو ماه پایانی سال رونق می گیرد.
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تاکید دارد که زمانی که عُمق رکود در بازار مسکن بیشتر شود یعنی اینکه قدرت نقد شوندگی در بازار مسکن کاهش می یابد افرادی که باید از این بازار احتیاجات مالی خود را که همانا سازندگان هستند مرتفع کنند مجبور هستند نرمش بیشتری داشته باشند. امروز متاسفانه در برخی از مناطق شهر تهران مقدار قیمتی که سازنده ها برای ملک خود تعیین می کنند با مقدار هزینه ای که برای ساخت مسکن انجام داده اند برابری می کند و این موضوع بسیار خطرناک است.
برای جویا شدن در مورد اوضاع و احوال بازار مسکن و پیش بینی بازار مسکن در دو ماه پایانی سال به سراغ نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک رفته ایم.
متن کامل گفتگوی خبرنگار خبرگزاری «بازار» با «داوود بیگی نژاد» نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران را با هم می خوانیم:
تعداد معاملات و قراردادها ۱.۲ درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است و عدد ۳۵۰۰ قرارداد را نشان می دهد که این تعداد قرارداد برای این گستره از شهر تهران و مساحتی که سطح اشغال دارد بسیار پایین است
* در حال حاضر وضعیت بازار مسکن به لحاظ قیمت و اوضاع معاملات به چه شکل است؟
اوضاع بازار مسکن در آبان ماه و آذر ماه امسال که آمارهای آن نیز توسط مرکز آمار، سایت ها و امکانات و مجموعه هایی که آمار صحیح را منتشر می کنند استخراج کردیم به این نتیجه رسیدیم که عُمق رکود در بازار مسکن اندکی نسبت به ماه های گذشته بیشتر شده است. تعداد معاملات و قراردادها ۱.۲ درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است و عدد ۳۵۵۰ قرارداد را نشان می دهد که این تعداد قرارداد برای این گستره از شهر تهران و مساحتی که سطح اشغال دارد بسیار پایین است. مطابق آمارهای رسمی، آذرماه امسال سه‌هزار و ۵۵۰ مورد معامله املاک در سطح تهران به ثبت رسید که در مقایسه با متوسط ۱۰ هزار معامله در ماه که به عنوان نقطه تعادلی معاملات عنوان می‌شود، بسیار اندک بوده و نشان‌دهنده رکود معاملات است.
در صدر جدول نسبت به تعداد قراردادها باید گفت که منطقه ۵ رتبه نخست را دارد و بعد از آن منطقه ۱۰ و ۲ و ۴ تهران قرار دارند
* بیشترین تعداد معاملات مربوط به کدام مناطق شهر تهران است؟
در صدر جدول نسبت به تعداد قراردادها باید گفت که منطقه ۵ رتبه نخست را دارد و بعد از آن منطقه ۱۰ و ۲ و ۴ تهران قرار دارند. بیشترین تعداد قراردادها در این مناطق منعقد شده است. آمار آذر ماه خرید و فروش مسکن در مقایسه با آبان (معامله سه هزار و ۹۰۰ مورد ملک) افت حدود ۹ درصدی نشان می‌دهد و حاکی از کاهش محسوس تعداد قراردادها است.
امروز متاسفانه در برخی از مناطق شهر تهران مقدار قیمتی که سازنده ها برای ملک خود تعیین می کنند با مقدار هزینه ای که برای ساخت مسکن انجام داده اند برابری می کند. این موضوع بسیار خطرناک است
* کاهش تعداد معاملات مسکن در این روزها به چه دلیل بوده است؟
زمانی که عُمق رکود در بازار مسکن بیشتر شود یعنی اینکه قدرت نقد شوندگی در بازار مسکن کاهش می یابد. افرادی که باید از این بازار احتیاجات مالی خود را که همانا سازندگان هستند مرتفع کنند مجبور هستند نرمش بیشتری داشته باشند. امروز متاسفانه در برخی از مناطق شهر تهران مقدار قیمتی که سازنده ها برای ملک خود تعیین می کنند با مقدار هزینه ای که برای ساخت مسکن انجام داده اند برابری می کند. این موضوع بسیار خطرناک است. چرا که اگر افرادی به عنوان سرمایه گذار و سازنده در منطقه و نقطه ای که می خواهد ساخت و ساز انجام دهد به سود متناسب با سرمایه خود دسترسی پیدا نکند مجبور می شود از این بازار خارج شود. در تابستان امسال یک‌هزار و ۹۰۳ فقره پروانه احداث صادر شده که نسبت به فصل بهار رشد ۳۷ درصدی و نسبت به تابستان سال گذشته رشد ۱۹.۸ درصدی داشته است. آمار صدور «پروانه ساخت واحدها» در تابستانی که گذشت ۱۳ هزار و ۷۳۷ فقره بوده که در مقایسه با فصل بهار رشد ۴۰ درصدی و در مقایسه با تابستان سال گذشته رشد ۷.۲ درصدی نشان می‌دهد.
* کاهش تولید مسکن در تهران نیز در آماری که اخیرا منتشر شد گویای همین ادعا است که سازنده های مسکن از بازار مسکن خارج شده اند؟
در چند سال گذشته در برخی از بازه های زمانی این اتفاق افتاد و سازنده ها به همین دلایل سرمایه خود را از بازار مسکن خارج کردند.
قطع به یقین رفتار متقاضیان مسکن اگر که با سال های قبل مقایسه شود می بایست که دو ماه آینده منتهی به پایان سال زمانی باشد که متقاضیان مسکن برای احتیاجات مصرفی خود به مشاوران املاک مراجعه و اقدام به خرید و فروش کنند و تعداد معاملات قابل توجهی را در بازار مسکن شاهد باشیم
* پیش بینی شما از دو ماه آینده در بازار مسکن چگونه است؟ آیا می توان پیش بینی نزدیکی از تحولات بازار مسکن داشت؟
قطع به یقین رفتار مردم و متقاضیان مسکن اگر که با سال های قبل بخواهیم مقایسه و پیش بینی کنیم می بایست که دو ماه آینده منتهی به پایان سال زمانی باشد که متقاضیان مسکن برای احتیاجات مصرفی خود به مشاوران املاک مراجعه کنند و اقدام به خرید و فروش کنند و تعداد معاملات قابل توجهی را در بازار مسکن شاهد باشیم. اما از این نکته نباید غافل شویم که انگیزه و تقاضا برای خرید مسکن همیشه وجود دارد برای اینکه احتیاجات ملک خود را انجام و مرتفع کنند. اما بالا بودن قیمت مسکن با توان و قدرت خرید متقاضیان مسکن فاصله دارد باید دید که آیا بانک ها می توانند مبالغ بیشتری به عنوان تسهیلات با اقساط متناسب با درآمد خانوار مصوب کنند. اینها می تواند مشوق هایی باشد و می تواند عواملی برای بالا رفتن تعداد قراردادهای مسکن و معاملات بیشتر باشد. پس این مساله اثر خود را در سال‌های آینده نشان خواهد داد و اگر سودی در ساختمان‌سازی وجود نداشته باشد، در ادامه در تولید مسکن دچار مشکل خواهیم شد.
اگر بانک ها به همین منوالی که از گذشته بوده مقاومت کنند و برای دادن تسهیلات به بخش تولید مسکن بخواهند کارشکنی و ممانعت کنند قطع به یقین با اهداف سیاستهای دولت سیزدهم همخوانی نخواهد داشت
* نقش بانک ها در وضعیت این روزهای بازار مسکن را چگونه تحلیل می کنید؟ آیا بانک ها می توانند در بالا رفتن تعداد معاملات مسکن نقش داشته باشند؟
جهت دهی بانک ها برای اعطای تسهیلات مسکن به بخش خصوصی برای تولید مسکن می تواند بسیار حائز اهمیت باشد. چرا که اگر بانک ها به همین منوالی که از گذشته بوده مقاومت کنند و برای دادن تسهیلات به بخش تولید مسکن بخواهند کارشکنی و ممانعت کنند قطع به یقین با اهداف سیاستهای دولت سیزدهم همخوانی نخواهد داشت. لذا همینطور که الان می بینیم بیشترین توان و انرژی دولت سیزدهم برای تولید مسکن صرف می شود اینجا هم باید بانک ها در کمک رونق تولید مسکن ورود کنند تا تسهیلات مناسبی برای تولید مسکن در مناطق مختلف شهر تهران اعطا کنند تا تولید مسکن رونق بگیرد.
اقدامات دولت در جهت افزایش تولید مسکن مثبت ارزیابی می شود و تاکنون و با گذشت بیش از ۹ ماه از سال عملکرد خوبی از سوی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن شاهد نبودیم
* تحرکات دولت در بخش مسکن و تولید مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟
اقدامات دولت در جهت افزایش تولید مسکن مثبت ارزیابی می شود و تاکنون و با گذشت بیش از ۹ ماه از سال عملکرد خوبی از سوی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن شاهد نبودیم، به طوری که عملکرد بانک‌های خصوصی در حد صفر بوده و فقط بانک‌های مسکن و ملت عملکردی قابل قبول داشته‌اند.
نظر شما