بازار؛ گروه راه و مسکن: ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها از اقدامات مناسب دولت سیزدهم محسوب می شود و باید گفت که این اقدام اگر در سال های گذشته انجام می شد چه بسا این روزها قیمت مسکن و به تبعیت از آن اجاره بها تا این حد افزایش نیافته بود.
آنطور که در برنامه هفتم توسعه به آن اشاره شده است و چون بسیاری از خانواده‌های ایرانی در حال حاضر توانایی خانه دار شدن را ندارند؛ در برنامه هفتم توسعه کمیسیون عمران زمان خانه دار شدن مردم را ۱۰ سال در نظر گرفته است. اگر چه این زمان خانه دار شدن تا حدودی دور از دسترس و دست نیافتنی به نظر می رسد اما به خوبی مشخص است که اگر یک برنامه ریزی طولانی مدت برای بخش مسکن اندیشیده و عملیاتی شود می توان به این مدت زمان خانه دار شدن نزدیک شد.
اما یکی از برنامه های کوتاه مدت این روزهای دولت سیزدهم همانا ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها است که مدتی است بر روی اجرا و جزئیات آن اظهار نظرهای متفاوتی می شود.
اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس اخیرا اعلام کرده است شاخص‌های متعددی برای خانه‌دار شدن مردم در تمام دنیا تعریف می‌شود، به فرض مثال یکی از شاخص‌ها برای خانه‌دار شدن هر خانوار ایرانی پس انداز تمام حقوق برای خرید خانه است، بطور مثال اگر یک خانوار ایرانی تمام حقوق ۱۲ میلیون تومانی خود را برای خرید خانه ۷۰ متری با متری ۲۰ میلیون تومان و با فرض ثابت بودن تورم پس انداز کند، طی ۱۳ الی ۱۵ سال می‌تواند خانه‌دار شود البته باز تاکید دارم این شاخص عمومی است و قیمت مسکن را ثابت نگه داریم.
او با بیان اینکه بسیاری از خانواده‌های ایرانی در حال حاضر توانایی خانه دار شدن را ندارند می گوید: در برنامه هفتم توسعه کمیسیون عمران زمان خانه دار شدن مردم را ۱۰ سال در نظر گرفته است. از گذشته موضوع مسکن و خانه دار شدن به راحتی قابل دسترسی نبود و متوسط خانه‌دار شدن همان ۷ الی ۱۰ ساله بوده است. در حال حاضر به دلیل عرضه و تقاضای مسکن در بازار این فاصله زمانی خانه دار شدن بسیار طولانی شده است.
این اظهارات نشان می دهد که برای رسیدن به یک برنامه بلند مدت ابتدا باید برنامه ریزی مناسبی برای کوتاه مدت داشت. همانطور که اشاره شد این برنامه کوتاه مدت ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها است که اخیرا شورای نگهبان برای برخی از بندهای آن ایراداتی اتخاذ کرده و اجرای آنرا به نوعی متوقف کرده است.
برای نخستین بار در سال ۱۳۹۹ بود که ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب کرد که در شرایط کرونایی و برای کاهش جابه جایی خانوارها که به شیوع بیماری کمک می‌کرد، موجران ملزم به تمدید قراردادهای اجاره مسکن و نیز سقف ۲۵ درصدی اجاره بها در تهران شدند
برای نخستین بار در سال ۱۳۹۹ بود که ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب کرد که در شرایط کرونایی و برای کاهش جابه جایی خانوارها که به شیوع بیماری کمک می‌کرد، موجران ملزم به تمدید قراردادهای اجاره مسکن و نیز سقف ۲۵ درصدی اجاره بها در تهران شدند. به این معنا که شوراهای حل اختلاف امکان صدور حکم تخلیه برای مستأجران را نداشتند. این مصوبه در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ نیز مجدداً تمدید شد اما استثنائاتی برای ممنوعیت صدور حکم تخلیه قائل شدند از جمله اینکه موجر در صورت فروش ملک می‌تواند مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند یا اینکه در صورت ازدواج فرزندان موجر، وی می‌تواند برای واحد مسکونی تحت اجاره، مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند.
در همان روزها محمودزاده معاون وقت مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از تأثیرگذاری ۶۰ درصدی مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بها در تهران و ۱۵ درصدی در شهرستان‌ها در جلوگیری از رشد اجاره بهای مسکن در سال ۱۳۹۹ خبر داده بود.
اما آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران رشد بیش از ۴۰ درصدی اجاره مسکن در یک سال را حکایت کرد و مشاوران املاک نیز با این ادعا که این قانون نتوانسته و نمی تواند رشد نرخ اجاره بها را کنترل کند معتقد هستند که اینگونه طرح ها نه تنها موجب آرام کردن بازار مسکن نمی شود بلکه موجب تلاطمات بیشتر و رشد بیش از حد قیمت ها می شود.
برخی کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که تعیین سقف اجاره بها می‌تواند در این روزها کمک خوبی برای مستاجران باشد به خصوص در این شرایط که بازار اجاره مسکن به وضعیت بحرانی رسیده است
برخی کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که تعیین سقف اجاره بها می‌تواند در این روزها کمک خوبی برای مستاجران باشد به خصوص در این شرایط که بازار اجاره مسکن به وضعیت بحرانی رسیده و بسیاری از مستأجران در مضیقه هستند.
اما فرشید پورحاجت عضو کانون سراسری انبوه سازان کشور در گفتگو با خبرگزاری «بازار» در پاسخ به این پرسش که اخیرا شورای نگهبان نسبت به تعیین سقف اجاره بها از سوی شورای عالی مسکن واکنش نشان داده و آنرا مغایر با قانون تلقی کرده است گفت: تولید مسکن در کشور پایین است و تقاضا از عرضه به شدت پیشی گرفته است. سالهای سال است که تولید و تقاضای مسکن با هم همخوانی ندارند و روز به روز هم از یکدیگر فاصله می گیرند.
پورحاجت: ارتباط بین اجاره و قیمت مسکن یک ارتباط دو سویه بوده و معمولا ۲۵ درصد قیمت مسکن و آپارتمان مبلغ رهن آن است. حال تا زمانی که بخواهیم به شکل دستوری به جنگ کنترل بازار اجاره بها برویم موفق نخواهیم بود
او ادامه داد: ارتباط بین اجاره و قیمت مسکن یک ارتباط دو سویه بوده و معمولا ۲۵ درصد قیمت مسکن و آپارتمان مبلغ رهن آن است. حال تا زمانی که بخواهیم به شکل دستوری به جنگ کنترل بازار اجاره بها برویم موفق نخواهیم بود. باید یک اقدام انقلابی برای تولید و عرضه مسکن صورت گیرد تا این فاصله تقاضا و تولید و عرضه کمتر و کمتر شود.
اما دلایل مخالفت شورای نگهبان با تعیین سقف نشان می دهد که این شورا اساسا با رها کردن بازار مسکن مخالف نیست بلکه معتقد است سپردن تعیین سقف به شورای عالی مسکن مغایر با قانون است.
طرح «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» با هدف پرداختن به بخشی از معضلات کنونی بازار مسکن، زمین و اجاره و تنظیم قیمت در این بازارها در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و برای بررسی از حیث انطباق با شرع و قانون اساسی به شورای نگهبان ارسال گردید که پس از بررسی در جلسات متعدد، از سوی این شورا واجد ابهامات و ایراداتی دانسته شد.
شورای نگهبان حکم ماده (۸) طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها را نیز که شورای عالی مسکن را موظف به تعیین سقف یا میزان افزایش اجاره‌بهای سالانه در سطح کشور کرده بود، از این حیث که حقوق مالکانه افراد را محدود می‌کند، تنها در صورت وجود یک مصلحت مهم و ملزمه مجاز دانست. از این‌رو با توجه به اوضاع نابسامان مسکن و اجاره در کشور، شورای نگهبان در اظهارنظر خود بیان داشته که مجلس باید به نحوی مقید و مشروط بودن این حکم به وجود مصلحت مذکور را تصریح کند تا چنانچه در گذر زمان آن مصلحت منقضی شده و شرایط عادی حاکم شود، این حکم نیز به تبع آن ملغی گردد. در واقع می‌توان گفت شورای نگهبان در اظهارنظر شرعی خود نسبت به این ماده، اصل این حکم را در شرایط فعلی با توجه به وضعیت بازار مسکن می‌پذیرد، اما از طرفی این مسأله را نیز گوشزد می‌کند که چنین حکمی اختصاص به زمانی دارد که یک مصلحت مهم و ملزمه‌ای وجود داشته باشد و در شرایط عادی و غیرضروری استمرار آن خلاف شرع است.
همچنین شورای نگهبان در چند ماده از طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، واگذاری اختیار تعیین قیمت و تعرفه را به نهادهای دولتی بدون ذکر ضابطه و معیار که منجر به اختیار تام آن نهاد در تعیین قیمت و تعرفه و عدم امکان نظارت بر آن‌ها می‌شود، مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی تشخیص داد. بر همین اساس شورای نگهبان در ماده (۱) این طرح، واگذاری اختیار تعیین تعرفه حق‌الزحمه مشاورین املاک به هیأت وزیران، در ماده (۸) واگذاری اختیار تعیین سقف و میزان افزایش اجاره‌بهای سالانه به شورای عالی مسکن و در ماده (۱۳) واگذاری اختیار تعیین ارزش روز زمین به کمیسیون تقویم املاک هر شهرستان که مبنای اخذ عوارض خواهد بود را به جهت عدم ذکر ضابطه و معیار برای آن‌ها، مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی شناخت.
شورای نگهبان واگذاری اختیار تعیین تعرفه حق‌الزحمه مشاورین املاک به هیأت وزیران، واگذاری اختیار تعیین سقف و میزان افزایش اجاره‌بهای سالانه به شورای عالی مسکن و واگذاری اختیار تعیین ارزش روز زمین به کمیسیون تقویم املاک هر شهرستان که مبنای اخذ عوارض خواهد بود را به جهت عدم ذکر ضابطه و معیار برای آن‌ها، مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی شناخت
به نظر می رسد حال که طرح «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» به مجلس شورای اسلامی عودت داده شده تا ایرادات و ابهامات شورای نگهبان رفع شود بهتر است دولت هر چه زودتر نظرات کارشناسی خود را با محلس در میان بگذارد تا این طرح برای تاثیرگذاری بهتر و سریعتر مجددا مورد بررسی قرار بگیرد و به شورای نگهبان تحویل شود.
نظر شما