بازار؛ گروه استانها: صنعت ساختمان به‌واسطه اشتغال و ارزش‌افزوده بالایی که دارد همواره در اقتصاد کشور پویایی این صنعت دارای اهمیت بوده است بااین‌حال در سال‌های اخیر به دلیل تحریم‌ها، تورم و بی‌ثباتی نرخ ارز این حوزه دچار رکود شده است. به باور انبوه‌سازان، عدم پیش‌بینی درست از شرایط اقتصادی به‌واسطه نوسانات و بی‌ثباتی نرخ ارز باعث شده تا کمتر تولیدکننده‌ای علاقه‌مند به ادامه کار در این صنعت باشد. در کنار این چالش‌ها سیاست و تصمیماتی شتاب‌زده و فاقد کارشناسی به مشکلات این حوزه دامن زده است.
کارشناسان معتقد هستند برای رونق اقتصادی و خروج کشور از شرایط بحرانی باید ساخت‌وساز افزایش یابد که این نیازمند ایجاد انگیزه و امید برای توسعه‌گران است اقدامی که «سید محمد مرتضوی» رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور آن را مشروط به تدوین بسته‌های تشویقی از سوی دولت می‌داند به باور این فعال در حوزه ساختمان، اگر بنا به افزایش تولید در حوزه مسکن است باید دولت از ظرفیت بخش خصوصی در راستای تقویت سرمایه‌گذاران بهره ببرد تا به‌این‌ترتیب تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن حفظ شود. مشروح گفتگوی بازار با مرتضوی را در ادامه بخوانید.
* سامانه پروانه ساختمان در ارائه خدمات به انبوه‌سازان چه میزان مؤثر خواهد بود؟ مزیت‌های این طرح چیست؟
ما در ارائه خدمات مهندسی به سازندگان اعم از انبوه‌سازان حرفه‌ای یا غیرحرفه‌ای نتوانستیم به‌خوبی عمل کنیم فاصله بین مجموعه مهندسان و انبوه‌سازان شرایط را برای واسطه‌گران مهیا کرده است ما با ایجاد چنین سامانه‌ای فرصتی برای ارتباط مستقیم بین این دو بخش ایجاد شده که امیدواریم مؤثر واقع شود.
ارتباط مستقیم بین جامعه مهندسان و انبوه‌سازان باعث شده تا سازندگان از عواقب تولید ساختمان بی‌کیفیت مطلع شوند به همین خاطر وجود چنین مجموعه را مثبت می‌بینم؛ زیرا با خروج واسطه‌ها به‌نوعی ارتباط توسعه‌گران با مهندسان بیشتر خواهد شد و به‌این‌ترتیب مصرف‌کنندگان سطح بالاتری از خدمات را دریافت خواهند کرد.
* در طرح بازآفرینی شهری انبوه‌سازان چه مطالباتی دارند و علت اینکه بافت فرسوده به‌رغم تخفیف عوارض تاکنون توسعه‌نیافته چیست؟
قانون ساماندهی بافت ناکارآمد از سال ۷۸ باهدف توسعه و بهبود شرایط زندگی در بافت‌های ناکارآمد شهری تصویب شد که بعدها این طرح با ادبیات جدیدی به نام بازآفرینی شهری مطرح شد اما باگذشت قریب به دو دهه از این طرح هنوز اتفاق چشمگیری در بافت فرسوده نیفتاده است که این نشان می‌دهد ما با مشکلاتی فراتر از وجود بسته‌های تشویقی در بافت ناکارآمد مواجه هستیم.
اگرچه دولت تلاش کرده تخفیفاتی در عوارض ساخت‌وساز در بافت‌های ناکارآمد لحاظ کند اما تخفیفات را فقط در حد عوارض دیده چراکه در صورت ساخت‌وساز انبوه در طبقات نه‌تنها تخفیفی برای سازندگان لحاظ نمی‌شود بلکه نرخ پروانه به لایه‌های بالایی عوارض می‌رود تا جایی که در چنین مرحله‌ای پرداخت عوارض بسیار سنگین‌تر می‌شود. به‌این‌ترتیب مشوق‌هایی که دولت در نظر گرفته این‌گونه کم‌اثر می‌شود.
تنها در صورتیکه سرمایه‌گذاران و دولت در کنار یکدیگر قرار بگیرند، توسعه در شهر اتفاق خواهد افتاد
هرچند که بخشی از این دلایل توسعه‌نیافتگی بافت ناکارآمد به بخش خصوصی برمی‌گردد، زیرا سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان پیشنهادها مؤثری دراین‌رابطه به دولت نداده و صرفاً به‌واسطه نبود صرفه اقتصادی انگیزه‌ای برای تولید در این مناطق نداشتند، فارغ از آنکه قصد طرح موضوع را داشته باشند. درحالی‌که توسعه‌گران باید دراین‌رابطه یک پیشنهاد مشخصی داده و مشوق‌های موردنیاز خودشان را برای ساخت‌وساز در این مناطق اعلام می‌کردند؛ در چنین حالتی ما می‌توانیم انتظار تغییر در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد داشته باشیم.
مسئله بعدی ایجاد پروژه‌های محرک و بزرگ در بافت‌های ناکارآمد شهری است زیرا با این اقدام شهرداری انگیزه ساخت‌وساز در این مناطق را افزایش می‌دهد. به طور معمول ایجاد پروژه‌های بزرگ شهری در بافت‌های ناکارآمد، گذشته از اینکه به افزایش تردد در این منطقه کمک می‌کند به‌واسطه اقبال عمومی و حضور فعال شهروندان در این محلات منجر به توسعه خواهد شد این موضوعی است که باید توسط شهرداری‌ها و دولت در جداره‌های اولیه بافت‌های ناکارآمد تعریف شود. به نظرم برای توسعه بافت ناکارآمد دولت باید منافع بخش خصوصی را ببیند تنها در این صورت است که سرمایه‌گذاران و دولت در کنار یکدیگر منجر به توسعه شهر خواهند شد.
* برای استفاده از ظرفیت پیمانکاران و سرمایه‌گذاران بومی چه راهکارهایی به نظرتان می‌رسد؟
در روزهای گذشته مصاحبه‌ای از استاندار گلستان منتشر شد که در آن ایشان نسبت به خروج منابع مالی از استان توسط برخی بانک‌ها اظهار نگرانی کردند. به‌عنوان یک فعال اقتصادی تکلیف من ین است که از استاندار گلستان تشکر کنم اما در کنار دغدغه و خواسته مطلوب ایشان می‌بینیم که هنوز استان با پیمانکاران و سازندگان غیربومی قرارداد امضا می‌کنند درحالی‌که مشابه این ظرفیت در استان وجود دارد ضمن اینکه تاکنون پیمانکاران، سازندگان و سرمایه‌گذاران غیربومی تاکنون چندان موفق نبودند.
استفاده از سرمایه‌گذاران غیربومی در صورتی منطقی است که چنین ظرفیتی در استان نباشد درحالی‌که معمولاً برای پروژه‌های نه‌چندان بزرگ معمولاً از بخش خصوصی غیربومی استفاده می‌شود
اگرچه اهمیت سرمایه‌گذاری آن‌قدر زیاد است که ما به‌اجبار و حتی گاهی به اراده خودمان در یک دوره‌ای ناگزیر به استفاده از منابع سرمایه‌گذاران خارجی یا غیربومی بودیم زیرا اینها به تحول اقتصادی استان منتهی می‌شد اما مسئله اینجاست استفاده از سرمایه‌گذاران غیربومی در صورتی منطقی است که چنین ظرفیتی در استان نباشد درحالی‌که معمولاً برای پروژه‌های نه‌چندان بزرگ معمولاً از بخش خصوصی غیربومی استفاده می‌شود. به نظرم فرصت‌های اقتصادی را در درجه اول باید در اختیار پیمانکاران بومی قرار دهیم زیرا تنها در این شرایط می‌توان به ماندگاری پول و سرمایه در استان امیدوار بود.
* سازوکارهایی مانند مالیات بر معاملات مکرر و خانه‌های خالی چه میزان بازدارندگی در افزایش سوداگری داشته است؟
این ابزارها نه‌تنها مانعی برای سوداگری نیست بلکه بیشتر بازدارنده تولید است زیرا تأثیر قابل‌توجهی در کاهش تولید مسکن کشور خواهد داشت؛ اگر دولت به دنبال چنین فضایی است، حتماً به موفقیت می‌رسد اما اگر منظور دولت از چنین ابزارهایی تنظیم بازار و کاهش قیمت مسکن است باید گفت از کاهش معاملات مسکن کسی سودی نمی‌برد. اگر این سازوکارها برای کاهش حباب در قیمت بازار مسکن است باید گفت که بیهوده است زیرا قیمت مسکن به همان میزان افزایش‌یافته که ارزش ریال در کشور کاهش‌یافته بنابراین حبابی برای قیمت مسکن در کار نیست.
هرچند که تحریم‌ها به‌شدت در ایجاد چنین شرایطی تأثیرگذار بوده و به اقتصاد کشور آسیب‌زده تا جایی که در ۱۰ سال گذشته رشد تولید کشور به نیم درصد رسیده ست و از سویی تورم هم دیگر حد و مرزی ندارد و همه در حال حاضر نگران ابر تورم هستند؛ با چنین شرایطی نمی‌توان انتظار کاهش قیمت مسکن، بلکه فقط می‌توان انتظار کنترل قیمت آن را داشت. نخستین شرط کنترل قیمت مسکن تعادل در عرضه و تقاضای آن بازار است باید در تولید مسکن شرایطی ایجاد شود تا سرمایه‌گذاران و توسعه‌گران رغبت به ساخت‌وساز داشته باشند. پس از تقویت تولید تنظیم بازار قدم بعدی است.
نکته بعدی اینکه باید قوانینی را از سایر کشورها استخراج می‌کنیم به‌صورت مجموعه کامل ببینیم به‌عنوان‌مثال در همان کشوری که قانون مالیات بر خانه‌های خالی وضع شده، تسهیلات ارزان‌قیمت به تولید مسکن اختصاص‌یافته و حتی گاهی دولت در این کشورها ۸۰ درصد از هزینه‌های تولید مسکن را پوشش می‌دهد و بانک‌ها تسهیلات با نرخ بسیار پایینی پرداخت می‌کند درحالی‌که هیچ یک از این موارد در کشور ما اجرا نمی‌شود.
اهداف چنین طرح‌هایی را مالیات ستاندن می‌بینیم زیرا باتوجه‌به فروش نفت به رقمی کمتر از ارزش واقعی آن و کسری بودجه، دولت ابزارهای این چنینی را مطرح می‌کند تا از تورمی که ایجاد شده مالیات بگیرد که این در درازمدت به مفهوم ازدست‌رفتن سرمایه است؛ به عبارتی دارایی سرمایه‌گذاران ما هر روز کمتر می‌شود و درست به همین خاطر است که فرار سرمایه از کشور اتفاق می‌افتد.
نظر شما