بازار؛ گروه راه و مسکن: فرایندهای پیگیری شده طی چند سال اخیر در خصوص موضوع مسکن و اجاره بها نه تنها مسئله را حل نکرده بلکه نارضایتی و بی‌اعتمادی را در بین مستاجران افزایش داده است. اکثر کارشناسان بر این اعتقاد هستند که اجاره‌بها همواره با تاخیر به نوعی تابع قیمت مسکن است و اگر بخواهیم به صورت میان مدت و بلند مدت و ریشه‌ای موضوع اجاره‌بها را حل کنیم باید روی مولفه‌های اصلی که روی بازار مسکن تاثیرگذار هستند را مورد بررسی قرار دهیم.
نگاهی به آمار رشد اجاره بها در شهرهای مختلف نشان میدهد، رشد این بخش در شهرهای کوچک بیشتر از شهرهای بزرگ بوده است که علت آن را در عدم سودآور بودن ساخت مسکن با هدف اجاره دادن در شهرهای کوچک می‌توان جستجو کرد، از همین رو مدیریت در زمینه اجاره‌بها باید معطوف به شهرهای کوچک هم باشد.
مسکن یکی از محبوب‌ترین سرمایه‌ها به حساب می‌آید و این جذابیت‌ها باعث شده تا قیمت مسکن در طی ۱۷ سال گذشته در تهران ۵۲ برابر شود هرچند این رشد قیمتی در شهری چون یاسوج هشت برابر بوده است اما همین رشد قیمت مسکن کافی است که متوجه شویم که اجاره بها اگر از این ۵۲ برابر بیشتر نباشد می تواند در همین حد رشد کرده باشد و نباید به این رشد اجاره بها خُرده ای گرفت.
بخش عمده و ریشه اصلی مشکلات بازار مسکن و اجاره بها را علاوه بر کمبود عرضه باید در مولفه‌های اقتصاد کلان همچون تورم و نرخ ارز جستجو کرد
اما به واقع چه موضوع مهمی بر اجاره بها تاثیرگذارتر بوده است؟ بسیاری از صاحب‌نظران حوزه مسکن اعتقاد دارند بخش عمده و ریشه اصلی مشکلات بازار مسکن و اجاره بها را علاوه بر کمبود عرضه باید در مولفه‌های اقتصاد کلان همچون تورم و نرخ ارز جستجو کرد. اما برخی نیز معتقد هستند که با افزایش تولید و عرضه می توان از رشد بی رویه قیمت مسکن و اجاره بها جلوگیری کرد.
داوود بیگی نژاد نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگویی در خصوص اینکه مشکل مسکن و در نهایت اجاره بها با چه روشی بهتر و آسان تر مرتفع می شود؟ معتقد است: حل مشکل بازار مسکن بدون ساخت و تولید محال است.
هزینه ساخت بالا باعث کاهش تولید مسکن شده و این موضوع به افزایش قیمت ها دامن زده و رکود بازار هم عمیق تر شده و این چرخه فعلا ادامه دارد. این روند منجر شده بسیاری از سرمایه گذاران مسکن وارد بازارهای موازی شوند
وی افزود: همین هزینه ساخت بالا باعث کاهش تولید مسکن شده و این موضوع به افزایش قیمت ها دامن زده و رکود بازار هم عمیق تر شده و این چرخه فعلا ادامه دارد. این روند منجر شده بسیاری از سرمایه گذاران مسکن وارد بازارهای موازی شوند.
او با تاکید بر اینکه گزارش های شهرداری حکایت از کاهش صدور پروانه های ساخت مسکن دارد، تصریح کرد: در شرایط کنونی سرمایه گذار وقتی می خواهد وارد ساخت و ساز شود در کوتاه مدت به دنبال تولید سریعتر مسکن است اما پروسه صدور مجوزها به قدری طولانی است که انگیزه سرمایه گذاران را کاهش می دهد.
هزینه صدور مجوز ها بالاست و بر قیمت تمام شده اثر منفی گذاشته است به همین دلیل دولت و شهرداری باید در بخش مالی و زمانی صدور مجوزها تسهیل گری کنند
وی خاطر نشان می کند که هزینه صدور مجوز ها بالاست و بر قیمت تمام شده اثر منفی گذاشته است به همین دلیل دولت و شهرداری باید در بخش مالی و زمانی صدور مجوزها تسهیل گری کنند.
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاورین املاک تهران نیز موضوع اصلی مشکلات بخش مسکن و در نهایت اجاره بها را کمبود عرضه مسکن می داند.
او می گوید: باید به دنبال سیاست‌هایی باشیم که زمینه ساز ساخت خانه‌های اجاره‌ای یا اجاره به شرط تملیک با متراژ کم و استحکام بالا باشد.
اگر دولت زمین را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد و مشوق‌هایی برای آنها درنظر بگیرد حتما به سمت ساخت خانه‌های اجاره‌ای یا اجاره به شرط تملیک حرکت خواهند کرد
وی با بیان اینکه ۷۰ درصد قیمت مسکن شامل زمین می‌شود، تصریح کرد: اگر دولت زمین را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد و مشوق‌هایی برای آنها درنظر بگیرد حتما به سمت ساخت خانه‌های اجاره‌ای یا اجاره به شرط تملیک حرکت خواهند کرد.
شایعه قیمت مسکن و اجاره‌بها را افزایش داد. قیمت گذاری بازار مسکن از شهرهای بزرگ شروع می‌شود و می‌توانیم با کنترل قیمت در این شهرها، قیمت در بازار را کنترل کنیم
رییس اتحادیه مشاورین املاک تهران، یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها را شایعه دانسته و عنوان می کند: شایعه قیمت مسکن و اجاره‌بها را افزایش داد. قیمت گذاری بازار مسکن از شهرهای بزرگ شروع می‌شود و می‌توانیم با کنترل قیمت در این شهرها، قیمت در بازار را کنترل کنیم.
گودرزی کمبود زمین در شهرهای بزرگ را از مسائل حوزه ساخت مسکن دانست و تصریح کرد: نوع ساخت در مسکن باید تغییر پیدا کند و در شهرهای بزرگ که کمبود زمین داریم به سمت عمودی سازی برویم.
اما اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس و نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس شورای اسلامی، با بیان اینکه کار مردمی از تصدی‌گری بهتر است، می گوید: طرحی که در مجلس در دست بررسی است بخشی از تنظیم‌گری‌های بازار است که در دنیا هم مورد توجه قرار می‌گیرد اما آنچه که می‌تواند بازار اجاره‌بها را در کوتاه مدت کنترل کند، عرضه مسکن است.
دولت باید شرایط ساخت مسکن را تسهیل کند تا بخش تولید و عرضه تقویت شود. به هر حال اجاره بها تابع قیمت مسکن است و اگر می خواهیم شرایط اجاره بها تحت کنترل و التهاب از آن دور شود چاره ای جزء تولید مسکن و عرضه آن به بازار مسکن نیست
شاکری تاکید کرد: دولت باید شرایط ساخت مسکن را تسهیل کند تا بخش تولید و عرضه تقویت شود. به هر حال اجاره بها تابع قیمت مسکن است و اگر می خواهیم شرایط اجاره بها تحت کنترل و التهاب از آن دور شود چاره ای جزء تولید مسکن و عرضه آن به بازار مسکن نیست.
نگاهی به آمار رشد اجاره بها در شهرهای مختلف نشان میدهد، رشد این بخش در شهرهای کوچک بیشتر از شهرهای بزرگ بوده است که علت آن را در عدم سودآور بودن ساخت مسکن با هدف اجاره دادن در شهرهای کوچک می‌توان جستجو کرد، از همین رو مدیریت در زمینه اجاره بها باید معطوف به شهرهای کوچک هم باشد.
برخی از کارشناسان نیز باور دیگری دارند و می گویند قیمت اجاره‌بها در دوره هایی که تورم بالایی داریم در حال ترمیم بخشی از عقب افتادگی از تورم کل است. پس در کوتاه مدت خیلی نمی‌توان به بهبود بازار اجاره‌بها امیدوار بود.
پس اگر بخواهیم به صورت میان مدت و بلند مدت و ریشه‌ای موضوع اجاره‌بها را حل کنیم باید روی مولفه‌های اصلی که روی بازار مسکن تاثیرگذار هستند را مورد بررسی قرار دهیم و موانع را برطرف کنیم.
نظر شما