بازار؛ گروه راه و مسکن: رکود حاکم بر ساخت و ساز مسکن به نظر می رسد هشتمین سال خود را پشت سر گذاشته و اگر چاره ای برای این روند نزولی اندیشیده نشود بحران کمبود عرضه در برابر تقاضا و فاصله ای که میان آنها وجود دارد با هیچ طرح جهادی نیز بر طرف نشود.
افت تولید مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم به شکل قابل توجهی به اوج خود رسید و آنطور که برخی از فعالان و انبوه سازان مسکن می گویند بلایی که در دولت روحانی بر سر تولید مسکن آمد سال ها طول می کشد تا روند تولید مسکن به حالت عادی بازگردد.
از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۱ به جز سال ۱۳۸۸ که آغاز دوره ساخت و ساز مسکن مهر بود و تمرکز دولت وقت بر اجرای مسکن مهر قرار داشت، در سایر سال‌ها تا پایان ۱۳۹۱ روند صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران افزایشی بوده است. اما از سال ۱۳۹۲ و همزمان با آغاز به کار دولت یازدهم، افت صدور پروانه ساخت در پایتخت روند نزولی در پی گرفت
آمارهای منتشره از سوی مرکز آمار ایران نشان می دهد از سال ۱۳۹۲ و همزمان با آغاز به کار دولت یازدهم، صدور پروانه ساخت در پایتخت روند نزولی به خود گرفت. آمارهای منتشره از سوی مرکز آمار ایران در خصوص صدور پروانه ساخت حاکی است از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۱ به جز سال ۱۳۸۸ که آغاز دوره ساخت و ساز مسکن مهر بود و تمرکز دولت وقت بر اجرای مسکن مهر قرار داشت، در سایر سال‌ها تا پایان ۱۳۹۱ روند صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران افزایشی بوده است. اما از سال ۱۳۹۲ و همزمان با آغاز به کار دولت یازدهم، افت صدور پروانه ساخت در پایتخت روند نزولی در پی گرفت و این کاهشی بودن ساخت و ساز تا ۱۳۹۹ ادامه داشت.
رکود ساختمانی کشور در حالی از نیمه دهه ۹۰ با افت تولید مسکن عمیق تر شد که کارشناسان مسکن ریشه آنرا تورم ساخت و تورم مسکن عنوان می کنند.
رشد چشمگیر هزینه ساخت از سال۹۷ به بعد باعث شد حجم ساخت و ساز در پایان دهه به یک سوم ابتدای دهه برسد. از طرفی، سه سال رشد شدید میانگین قیمت آپارتمان در کشور به عاملی برای خروج خریداران عمده (تقاضای مصرفی) از بازار تبدیل و در نهایت باعث رکود فروش برای سازنده‌ها شد
نرخ رشد هزینه ساخت مسکن و همچنین نرخ رشد تیراژ تولید مسکن از سال۹۰ تاکنون نشان می‌دهد، رشد چشمگیر هزینه ساخت از سال۹۷ به بعد باعث شد حجم ساخت و ساز در پایان دهه به یک سوم ابتدای دهه برسد. از طرفی، سه سال رشد شدید میانگین قیمت آپارتمان در کشور به عاملی برای خروج خریداران عمده (تقاضای مصرفی) از بازار تبدیل و در نهایت باعث رکود فروش برای سازنده‌ها شد.
به هر سوی وضعیت بازار مسکن در نیمه اول سال ۱۴۰۱ تعریف چندانی نداشت و حال به نظر می رسد که در نیمه دوم سال نیز به تبعیت از همین وضعیت نباید انتظار گشایش خاصی داشت. البته باید تهدید دیگری را برای بخش مسکن متصور بود که خروج سرمایه گذاران از بخش مسکن می تواند یک تهدید نه فقط برای بخش مسکن بلکه برای اشتغال کشور نیز متصور شد.
در صورتی که ارزیابی این بازار را بر اساس آمارهای صدور پروانه ساختمان در سال ۹۹ و ۱۴۰۰ در نظر بگیریم، باز هم داده های موجود نشان می دهد که در نیمه اول سال ۱۴۰۱، صدور پروانه ساخت با کاهش ۳۰ درصدی مواجه بوده است
فرشید پورحاجت عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که رکود تولید مسکن به یک دهه رسیده است آیا این موضوع منجر به خروج سرمایه گذاران از بخش ساختمان شده است؟ گفت: در صورتی که ارزیابی این بازار را بر اساس آمارهای صدور پروانه ساختمان در سال ۹۹ و ۱۴۰۰ در نظر بگیریم، باز هم داده های موجود نشان می دهد که در نیمه ی اول سال ۱۴۰۱، صدور پروانه ساخت با کاهش ۳۰ درصدی مواجه بوده است. به این معنی که ساخت و ساز و سرمایه گذاری در بخش مسکن نه فقط بیشتر نشده است بلکه دچار رکود و کاهش بوده است و بسیاری از افراد سرمایه های خود را هم از این بخش خارج کرده اند.
اگر به صورت میدانی روند ساخت و ساز در شش ماه اول سال را بررسی کنید، متوجه می شوید شرایط تولید مسکن در قیاس با سال گذشته به دلیل ریزش حجم سرمایه گذاری با سختی های بیشتری مواجه است. از سال ۹۷ تا به امروز، بازار مسکن با چالش های بسیاری مواجه بوده است که این وضعیت منجر به خروج فعالان و تولیدکنندگان این بازار و یا مهاجرت آن ها به بازارهای دیگر شده است
وی تاکید می کند: اگر به صورت میدانی روند ساخت و ساز در شش ماه اول سال را بررسی کنید، متوجه می شوید شرایط تولید مسکن در قیاس با سال گذشته به دلیل ریزش حجم سرمایه گذاری با سختی های بیشتری مواجه است. از سال ۹۷ تا به امروز، بازار مسکن با چالش های بسیاری مواجه بوده است که این وضعیت منجر به خروج فعالان و تولیدکنندگان این بازار و یا مهاجرت آن ها به بازارهای دیگر شده است.
پورحاجت با اشاره به اینکه تورم اقتصاد کشور را درگیر کرده و گرانی هزینه های تولید مسکن از سوی دیگر منجر به رشد قیمت تمام شده تولید مسکن شده است ادامه داد: دولت باید اقدامات موثری برای جلوگیری از مشکلات بیشتر در این بخش انجام دهد چرا که ریزش سرمایه گذاری در بخش مسکن می تواند به سال آینده نیز سرایت کند.
دو عامل اصلی ایجاد مشکل در بازار مسکن، تورم و رکود هستند و در صورتی که دولت تحولی جدی در نظام بانکی خود ایجاد کند، می تواند اقتصاد را از تورم خارج کرده و آرامش را به بازار برگرداند. تورم بالایی که در هزینه های ساخت وجود دارد و عدم تغییر سیاست ها باعث شده تا سرمایه گذاران به ترتیب از این بازار خارج شده و به بازارهای دیگری ورود پیدا کنند
دو عامل اصلی ایجاد مشکل در بازار مسکن، تورم و رکود هستند و در صورتی که دولت تحولی جدی در نظام بانکی خود ایجاد کند، می تواند اقتصاد را از تورم خارج کرده و آرامش را به بازار برگرداند. تورم بالایی که در هزینه های ساخت وجود دارد و عدم تغییر سیاست ها باعث شده تا سرمایه گذاران به ترتیب از این بازار خارج شده و به بازارهای دیگری ورود پیدا کنند.
اما نکته ای که حائز اهمیت است این است که سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور به مراتب بیشتر از تهران تحت تاثیر اثر منفی تورم ساخت قرار گرفته است. در تهران مهم‌تر از هزینه ساخت و ساز در همه سال‌های اخیر، «قیمت زمین» بوده که بر وضعیت بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی اثر گذاشته است. علت نیز روشن است؛ فراوانی زمین در شهرهای دیگر به جز تهران به مراتب بیشتر است و مساله کمبود زمین آن طور که در تهران مطرح است، در سایر شهرها مطرح نیست.
به نظر می رسد حالا که رکود ساختمانی به یک دهه نزدیک می شود تولید مسکن در تهران نیز به یک وضعیت بغرنج رسیده است.
بعد از سقوط تاریخی تیراژ تولید آپارتمان در بهار امسال به سطح میانگین ۲ هزار واحد مسکونی در ماه اکنون میانگین تیراژ ماهانه ساخت مسکن در ۱۰ ماه اول امسال به ۳۳۰۰ واحد مسکونی رسیده است
داوود بیگی نژاد تحلیلگر حوزه مسکن در این خصوص می گوید: بعد از سقوط تاریخی تیراژ تولید آپارتمان در بهار امسال به سطح میانگین ۲ هزار واحد مسکونی در ماه اکنون میانگین تیراژ ماهانه ساخت مسکن در ۱۰ ماه اول امسال به ۳۳۰۰ واحد مسکونی رسیده است.
وی می افزاید: نیازسنجی هایی که اوایل دهه ۹۰ انجام شد مشخص کرد سالانه نزدیک به ۸۰ هزار واحد مسکونی لازم است در تهران ساخته شود. در حالیکه تولید فعلی نصف این رقم است. ضمن آنکه در ۸ سال گذشته متوسط تولید سالانه مسکن در تهران ۶۲ هزار واحد مسکونی بوده است.
باید تولید مسکن را جدی بگیریم اما به خاطر نوسانات و اتفاقاتی که رخ داد حاشیه سود ساخت بسیار کاهش یافت. این کاهش حاشیه سود که می توانست باعث سود انبوه ساز و سازنده مسکن از بابت ساخت مسکن شود متاسفانه کاهش یافت. شرایط تهیه زمین و تراکم بسیار سخت شده و موجب شده تا سود ناچیزی برای سرمایه گذار در حوزه مسکن باقی بماند
بیگی نژاد تاکید می کند: باید تولید مسکن را جدی بگیریم اما به خاطر نوسانات و اتفاقاتی که رخ داد حاشیه سود ساخت بسیار کاهش یافت. این کاهش حاشیه سود که می توانست باعث سود انبوه ساز و سازنده مسکن از بابت ساخت مسکن شود متاسفانه کاهش یافت. شرایط تهیه زمین و تراکم بسیار سخت شده و موجب شده تا سود ناچیزی برای سرمایه گذار در حوزه مسکن باقی بماند. این موضوع را زمانی می توانیم درک کنیم که صدور پروانه های ساختمانی به شدت کاهش یافته است. حال می توانیم این پرسش را مطرح کنیم که این پروانه هایی که در ماه های گذشته صادر شد آیا منجر به تولید مسکن شده است؟ پاسخ در آمارهای اعلام شده کاملا مشخص است که این تولید صورت نگرفته است.
وی می افزاید: در سال نیازمند تولید ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی هستیم. در چند سال اخیر تولید ناخالص ملی به صفر رسیده است و این وعده هایی که برای تولید مسکن داده می شود یک تولید ناخالص بالایی می طلبد. اما الان هزینه ها و بروکراسی اداری برای سازنده ها زیاد است که همین مساله منجر به توقف ساخت خواهد شد. دغدغه سازنده صرفا باید ساخت مسکن مدرن و به روز باشد در حالیکه همچنان در سنتی سازی گیر کرده ایم و از آجر استفاده می کنیم.
اتفاق نظر اکثر کارشناسان مسکن بر این است که اگر می خواهیم بخش مسکن از روزهای رکودی خود و خروج سرمایه گذاران از این بخش فاصله بگیرد و رونق وارد بخش تولید مسکن شود دولت چاره ای ندارد تا تورم مسکن و تورم ساخت را کنترل کند که البته هم تورم مسکن و هم تورم ساخت از مسیر کنترل تورم عمومی می‌گذرد.
ابتدا دولت و سپس شهرداری ها چاره ای ندارند تا با کاهش هزینه های ساخت مسکن و زمان صدور پروانه ساختمانی بخش مسکن را بیش از پیش کمک کنند تا سازنده هایی که از بازار مسکن خارج شده اند به بازگشت به بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی رغبت پیدا کنند و سایر سازنده ها نیز تشویق به ساخت و ساز شوند.
نظر شما